2016 QCCQ 6690, 2016 QCCQ 6690

JF 1075 Loiselle c. Gobeil 2016 QCCQ 6690 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 460-80-001197-142 DATE : 18 juillet 2016 ____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ____________________________________________________________________ SOLANGE LOISELLE Locatrice-APPELANTE c.

GINETTE GOBEIL Locataire-INTIMÉE -et- RÉGIE DU LOGEMENT MISE-EN-CAUSE ____________________________________________________________________ JUGEMENT ____________________________________________________________________ [ 1 ] Le 16 décembre 2014, notre collègue, madame la juge Madeleine Aubé, J.C.Q., autorise Solange Loiselle à en appeler d’une décision rendue par la Régie du logement le 19 août 2014 [1] . I- QUESTIONS EN LITIGE [ 2 ] Conformément au pouvoir que lui octroie la loi, la juge Aubé détermine les questions à être débattues en appel de la façon suivante : « 1.

La compétence de la Régie 1.1 La Régie est-elle compétente pour entendre une demande de réclamation de la redevance en eau et une demande de diminution de loyer en lien avec la fourniture de l’eau? 1.2 La Régie peut-elle considérer la redevance pour l’eau et les égouts, fixé par le ministre et révisé par le Tribunal Administratif du Québec, à

titre de loyer? 1.3 La Régie est-elle compétente pour déclarer une diminution de loyer « tant et aussi longtemps que le réseau d’aqueduc ne fournira pas une eau consommable selon les normes environnementales établies et que ce réseau soit déclaré conforme par cette dite autorité? 2. La clause de non-responsabilité 2.1 La Régie a-t-elle commis une erreur de droit en qualifiant d’abusive la clause limitant la responsabilité de la locatrice et en accordant le montant des dommages moraux? »

II- CONTEXTE [ 3 ] Au mois de juin 2005, l’appelante Solange Loiselle ( la Locatrice ) acquiert un Parc de maisons mobiles situé à St-Paul d’Abbotsford, desservant une trentaine de résidences appartenant à autant de locataires. [ 4 ] L’intimée Ginette Gobeil ( la Locataire ) loue un espace dans ce Parc de maisons mobiles en vertu d’un bail intervenu le 1 er août 2001 avec le propriétaire de l’époque.

Ce bail prévoit un loyer mensuel de 120 $, lequel devait être augmenté à 155 $ une fois que « les travaux de réfection du réseau d’eau et d’égout débuteront ». [ 5 ] La preuve révèle que le loyer mensuel payable par la Locataire en 2014 est de 142 $, en sus de toute redevance exigée pour le réseau d’aqueduc et d’égout. [ 6 ] Le bail renvoie les parties aux règlements du parc de maisons mobiles, notamment en ce qui a trait au service d’aqueduc et d’égout offert par la Locatrice de l’époque. Ces règlements font

partie intégrante du bail. [ 7 ] Le 27 juillet 2004, le ministre de l’Environnement octroie un permis à la Locatrice de l’époque pour l’exploitation d’un système d’aqueduc et d’égout, lequel permis est délivré conformément à l’

article 50 du Règlement sur les entreprises d’aqueduc et d’égout [2] et à la

Loi sur la qualité de l’environnement [3] . [ 8 ] À cette époque, le ministre de l’Environnement, conformément aux dispositions de la loi, fixe le taux d’abonnement au service privé d’aqueduc et d’égout à 35 $ par mois pour chaque utilisateur. [ 9 ] En acquérant le Parc de maisons mobiles en 2005, la Locatrice continue l’exploitation du système d’aqueduc et d’égout. [ 10 ] Le 19 mars 2012, la Locatrice sollicite du Tribunal Administratif du Québec ( TAQ ) une demande d’autorisation pour l’augmentation du taux d’abonnement facturé aux usagers des trente résidences desservis par le système d’aqueduc et d’égout. [ 11 ] Le 28 novembre 2013, le TAQ autorise la Locatrice à augmenter les tarifs liés à l’aqueduc à compter du 19 mars 2012.

Le TAQ fixe ce tarif à 720 $ par année, par utilisateur, ce qui représente une augmentation de 25 $ par mois, portant le tout à une mensualité de 60 $. [ 12 ] Le 3 décembre 2013, la Locatrice réclame à l’ensemble des usagés de son réseau l’augmentation accordée par le TAQ. [ 13 ] Il est à noter qu’en juillet 2012, les normes gouvernementales en matière de qualité de l’eau sont resserrées et le seuil maximal relatif à la présence d’arsenic est abaissé de 25 ug/l à 10 ug/l.

Par conséquent, l’eau du réseau d’aqueduc de la Locatrice n’est plus potable et cette dernière émet un avis de non-consommation le 30 juillet 2012. [ 14 ] Dans ces circonstances, tous les locataires du Parc de maisons mobiles refusent de payer à la Locatrice l’augmentation de la redevance mensuelle autorisée par le TAQ. [ 15 ] Le 16 janvier 2014, la Locatrice introduit, à l’encontre de tous ses locataires, des demandes à la Régie du logement sollicitant la résiliation des baux de ses locataires et leur éviction, ainsi que le paiement de tous les loyers dus jusqu’au moment de l’audience.

La Locatrice sollicite également la résiliation de tous les baux en vertu de l’

article 1863 du Code civil du Québec ( CCQ ), compte tenu du refus de ses Locataires de payer la totalité des redevances dues pour le service d’aqueduc et d’égout. [ 16 ] Le 10 mars 2014, la Locatrice amende l’ensemble de ses demandes originaires et réclame le remboursement de la redevance d’abonnement rétroactivement au 19 mars 2012, conformément à la décision rendue par le TAQ, avec intérêts et frais. [ 17 ] De leur côté, tous les Locataires introduisent à la Régie des demandes réclamant une diminution du loyer de 60 $ par mois, rétroactivement au mois de juillet 2012, ainsi qu’une indemnité représentant deux mois de loyer en guise de dommages moraux pour troubles et inconvénients. [ 18 ] Le 20 mars 2014, la Régie, conformément à ce que prescrit l’

article 57 de

Loi sur la Régie du logement [4] , réunit l’ensemble des dossiers avec l’accord des parties et de leur procureur, dans le but de procéder à une enquête et audition commune. [ 19 ] Lors de l’audience fixée le 20 juin 2014 devant le régisseur Serge Adam, il est convenu que seule la preuve dans le dossier de la locataire Ginette Gobeil sera entendue et que cette preuve sera versée dans tous les autres dossiers, sous réserve d’établir, pour chacun des autres locataires, le montant de leurs dépenses spécifiques en approvisionnement en eau potable. [ 20 ] Le 19 août 2014, le régisseur Adam rend une décision qui se conclut de la façon suivante : « POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dossier 24-130886 [86] CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice la somme de 685,50 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 3 décembre 2013 sur la somme alors due, et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer, plus les frais judiciaires de 79 $; [87] À défaut de payer cette somme de 685,50 $ dans les 15 jours de la présente décision, RÉSILIE le bail;

Dossier 24-136992 [88] CONDAMNE la locatrice à payer à la locataire la somme de 1 319 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter des présentes, plus les frais judiciaires de 79 $; [89] DIMINUE le loyer mensuel d’une somme de 45 $ tant et aussi longtemps que le réseau d’aqueduc ne fournira pas une eau consommable selon les normes environnementales établies et que ce réseau soit déclaré conforme par cette dite autorité ; [90] REJETTE la demande de la locataire quant aux autres conclusions et quant au surplus; [91] PERMET aux parties d’opérer compensation entre les sommes qui leurs sont respectivement dues. » [ 21 ] Il est à noter, comme le mentionne madame la juge Aubé, au paragraphe 5 de son jugement, que la Locatrice conteste toutes les décisions rendues par la Régie concernant ses locataires.

Toutefois, les parties conviennent, entre elles, en vertu d’une entente signée par tous les locataires concernés, que seul le dossier porté en appel est soumis à la Cour du Québec. III- LA NORME DE CONTRÔLE APPLICABLE [ 22 ] De façon préliminaire, il est important de noter que l’audition du dossier à l’étude n’a pas nécessité d’enquête devant le Tribunal. L’analyse du dossier repose donc sur la preuve déposée devant la Régie et aucune demande pour présenter une preuve nouvelle n’a fait l’objet d’un débat dans ce dossier.

Dans ces circonstances, il est donc nécessaire pour le Tribunal, selon un courant jurisprudentiel que le Tribunal adopte, de recourir à l’analyse de la norme de contrôle qui s’applique en l’espèce [5] . [ 23 ] En effet, l’appel d’une décision d’un tribunal spécialisé, à l’instar de celle de la Régie, s’analyse en fonction des principes du droit administratif, comme l’enseigne la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Mouvement Laïque Québécois c.

Saguenay (Ville) ( Saguenay ) [6] : « [ 38 ] (…) Lorsqu’une cour de justice contrôle la décision d’un tribunal administratif spécialisé, la norme d’intervention doit être déterminée en fonction des principes du droit administratif. C’est le cas lorsque le contrôle s’exerce par suite d’une demande de révision judiciaire, mais aussi lorsqu’il procède par voie d’appel prévu par une loi. » [7] [ 24 ] Conformément aux principes établis également par la Cour suprême, mais cette fois-ci dans l’arrêt Dunsmuir c.

Nouveau- Brunswick [8] , c’est soit la norme de la décision correcte ou celle de la décision raisonnable qui doivent servir de cadre pour déterminer le bien-fondé d’un appel d’une décision d’un tribunal administratif. [ 25 ] Par ailleurs, comme le rappelle la Cour suprême dans l’arrêt Saguenay précité, il importe au tribunal saisi de l’appel de la décision administrative d’appliquer la bonne norme à chacune des questions en litige.

La norme d’intervention peut donc varier « en fonction des questions de droit, de fait ou mixtes de fait et de droit analysés. » [9] [ 26 ] Dès lors, le choix de la norme de contrôle applicable dans le dossier à l’étude « dépend principalement de la nature des questions soulevées. » [10] [ 27 ] Ainsi, le Tribunal doit déterminer, pour chacune des questions en litige, la norme d’intervention applicable. [ 28 ] Par son mémoire, la Locatrice propose d’appliquer la norme de la décision correcte pour l’analyse des questions en litige, puisque celles-ci consistent en des questions de droit portant sur la compétence de la Régie. [ 29 ] De son côté, la Locataire semble admettre que les questions qui touchent à la compétence de la Régie sont soumises à la norme de contrôle de la décision correcte. [ 30 ] Le Tribunal ne partage pas les opinions des deux parties voulant que ce soit la norme de contrôle de la décision correcte qui s’applique à toutes les questions en l’espèce, et ce, pour les motifs plus amplement exposés ci-après. [ 31 ] La première série de questions autorisées par la juge Aubé requiert du Tribunal de déterminer si le régisseur Adam interprète adéquatement la loi constitutive de la Régie, ainsi que les règlements adoptés en vertu de celle-ci, afin de décider si elle détient la compétence nécessaire pour rendre les ordonnances recherchées par les parties. [ 32 ] La deuxième question soulève une erreur de droit qui aurait amené le régisseur à se tromper en qualifiant d’abusive l’une des clauses des règlements du Parc de maisons mobiles. [ 33 ] Dans l’arrêt McLean c.

Colombie-Britanique (Securities Commission) [11] , la Cour suprême rappelle la présomption d’application de la norme de la raisonnabilité sur une question d’interprétation d’une loi constitutive. [ 34 ] La Cour suprême s’exprime ainsi :

« [ 21 ] Depuis l’arrêt Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick , 2008 CSC 9 , [2008] 1 R.C.S. 190 , notre Cour a maintes fois rappelées que « [l]lorsque’un tribunal administratif interprète sa propre loi constitutive ou une loi étroitement liée à son mandat et dont il a une connaissance approfondie, la déférence est habituellement de mise » (par. 54).

Récemment, dans un souci de simplicité accrue, notre Cour a statué qu’« il convient de présumer que l’interprétation par un tribunal administratif de « sa propre loi constitutive ou [d’]une loi étroitement liée » […] est une question d’interprétation législative commandant la déférence en cas de contrôle judiciaire » ( Alberta (Information and Privacy Commissioner) c.

Alberta Teachers’ Association , 2001 CSC 61 , [2011] 3 R.C.S. 654 , par.34).» [12] [ 35 ] Un peu plus loin, la Cour ajoute ce qui suit : « [ 33 ] Comme l’a maintes fois rappelé notre Cour depuis l’arrêt Dunsmuir , mieux vaux généralement laisser au décideur administratif le soin de clarifier le texte ambigu de sa loi constitutive. La raison en est que le choix d’une interprétation parmi plusieurs qui sont raisonnables tient souvent à des considérations de politique générale dont on présume que le législateur a voulu confier la prise en compte au décideur administratif plutôt qu’à une cour de justice.

L’exercice de ce pouvoir discrétionnaire d’interprétation relève en effet de l’« expertise » du décideur administratif. » [13] [Note de bas de page omise] [ 36 ] Or, la Cour suprême rappelle que cette règle de la présomption d’application de la décision raisonnable n’est pas « immuable » [14] et qu’ainsi, la norme de contrôle de la décision correcte prend la relève, même en matière d’interprétation d’une loi constitutive, notamment lorsqu’en présence d’une question de droit générale ou d’une question touchant véritablement à la compétence du tribunal administratif [15] . [ 37 ] En ce qui concerne l’exception portant sur la question de véritable compétence, la Cour suprême, dans Dunsmuir , établit qu’elle consiste en celle qui touche au pouvoir intrinsèque du tribunal administratif de trancher une question : « [ 59 ] Un organisme administratif doit également statuer correctement sur une question touchant véritablement à la compétence ou à la constitutionnalité. (…) La « compétence » s’entend au sens strict de la faculté du tribunal administratif de connaître de la question.

Autrement dit, une véritable question de compétence se pose lorsque le tribunal administratif doit déterminer expressément si les pouvoirs dont le législateur l’a investi l’autorisent à trancher une question.

L’interprétation de ces pouvoirs doit être juste, sinon les actes seront tenus pour ultra vires ou assimilés à un refus injustifié d’exercer sa compétence (…)» [16] [ 38 ] Sur la question de droit générale, la Cour suprême précise, toujours dans Dunsmuir , que celle-ci doit revêtir une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble en plus d’être étrangère au domaine d’expertise du tribunal administratif, afin de constituer une question exceptionnelle renversant la présomption de déférence en cas de contrôle judiciaire. [ 39 ] Voici comment s’exprime la Cour suprême à ce sujet : « [ 60 ] Rappelons que dans le cas d’une question de droit générale « à la fois, d’une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble et étrangère au domaine d’expertise de l’arbitre » ( Toronto (Ville) c.

S.C.F.P., par.62, le juge LeBel), la cour de révision doit également continuer de substituer à la décision rendue celle qu’elle estime constituer la bonne. Pareille question doit être tranchée de manière uniforme et cohérente étant donné ses répercussions sur l’administration de la justice dans son ensemble. C’est ce que la Cour a conclu dans l’affaire Toronto (Ville) c.

S.C.F.P. , où étaient en cause des règles de common law complexes ainsi qu’une jurisprudence contradictoire concernant les doctrines de la chose jugée et de l’abus de procédure, des questions qui jouent un rôle central dans l’administration de la justice (par. 15, la juge Arbour). » [17] [ 40 ] Dans ces circonstances particulières, la norme de contrôle de la décision correcte s’applique. [ 41 ] En revanche, comme le soulignent les juges LeBel et Crowell dans l’affaire Mowat [18] , il ne faut pas appliquer, sans discernement, la norme de la décision correcte à toutes les questions de droit d’intérêt général.

« [ 48 ] (…) Nul doute qu’un tribunal des droits de la personne est souvent appelé à se prononcer sur des questions de très large portée. Or, les mêmes questions peuvent être soulevées devant d’autres organismes juridictionnels, en particulier des cours de justice. À l’issue de l’analyse relative à la norme de contrôle proposée dans l’arrêt Dunsmuir , la norme applicable aux décisions sur certaines de ces questions pourrait bien être celle de la décision correcte.

Mais les questions de droit générales que le Tribunal est appelé à trancher n’équivalent pas toutes à des questions d’une importance capitale pour le système juridique et elles ne sont pas toutes étrangères au domaine d’expertise de l’organisme décisionnel. » [19] [Notre soulignement] [ 42 ] Dans le dossier à l’étude, seule la question 1.2 nécessite l’application de la norme de contrôle de la décision correcte, puisqu’elle constitue une véritable question de compétence. [ 43 ] Bien que pour être en mesure de déterminer si la Régie peut considérer la redevance fixée pour le service d’aqueduc et d’égout comme un loyer, le régisseur Adam doit interpréter une série de dispositions législatives liées étroitement à son mandat, notamment celles du Code civil du Québec , de la

Loi sur la régie du logement [20] et des divers règlements adoptés en vertu de cette dernière loi, cette question met également en cause l’application de la

Loi sur la qualité de l’environnement [21] ainsi que plusieurs des règlements adoptés en vertu de celle-ci, à l’endroit desquels la régie ne possède aucune expertise particulière. [ 44 ] Ainsi, la Régie doit déterminer si une redevance fixée en vertu d’une loi qui ne relève pas directement de son champ d’expertise constitue un loyer, conformément à la définition de cette notion que l’on retrouve dans le Règlement sur les critères de fixation de loyer [22] . [ 45 ] L’interprétation, par le régisseur Adam, de la nature d’une telle redevance ne peut pas souffrir d’incertitude. Ou bien cette redevance constitue un loyer comme le définit le règlement, ou elle ne l’est pas?

[ 46 ] De leur côté, les questions 1.1 et 1.3 ne comportent pas la double exigence de l’importance capitale pour le système juridique et de l’étrangeté au domaine d’expertise du décideur pour emporter l’application de la norme de contrôle de la décision correcte. La détermination de la compétence de la Régie afin de se prononcer sur ces questions particulières ne nécessite d’aucune façon, pour le régisseur, de sortir de son domaine d’expertise.

Ces questions ne soulèvent pas, non plus, un débat d’importance pour le système juridique. [ 47 ] Quant à la question numéro 2.1, il ne fait aucun doute que celle-ci relève également de l’expertise de la Régie, celle-ci étant appelée fréquemment à se prononcer sur la détermination de la nature abusive de diverses clauses que l’on retrouve incluses dans des ententes de nature locatives.

L’application et l’interprétation des dispositions du Code civil du Québec en matière contractuelle ne constituent pas des éléments extrinsèques à la compétence de la Régie. [ 48 ] Dans l’affaire Dunsmuir précitée, la Cour suprême du Canada définit la norme de la décision raisonnable de la façon suivante : « [ 47 ] La norme déférente du caractère raisonnable procède du principe à l’origine des deux normes antérieures de raisonnabilité : certaines questions soumises aux tribunaux administratifs n’appellent pas une seule solution précise, mais peuvent plutôt donner lieu à un certain nombre de conclusions raisonnables.

Il est loisible au tribunal administratif d’opter pour l’une ou l’autre des différentes solutions rationnelles acceptables. La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité.

Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. » [23] [ 49 ] Ainsi, le Tribunal, procédant à la révision de la décision de la Régie, doit faire preuve de déférence à l’égard des conclusions du régisseur Adam, à l’exception de l’analyse de la question 1.2, laquelle nécessite de sa

part la conclusion d’une décision correcte . IV- L’ANALYSE DES QUESTIONS EN LITIGE 1. La compétence de la Régie Question 1.1 La Régie est-elle compétente pour entendre une demande de réclamation de la redevance en eau et une demande de diminution de loyer en lien avec la fourniture de l’eau? [ 50 ] Cette première question se divise en deux parties. La première

partie consiste à déterminer si la Régie peut entendre une demande de réclamation pour le paiement d’une redevance d’eau. La deuxième

partie porte sur la possibilité pour la Régie d’accorder une diminution du loyer en raison de l’approvisionnement déficient en eau potable. [ 51 ] Quant à la possibilité pour la Régie d’entendre une demande de réclamation portant sur la redevance d’eau, cette question ne cause aucun problème particulier. En effet, les parties reconnaissent que la jurisprudence accorde cette compétence particulière à la Régie, comme l’indique d’ailleurs le régisseur Adam au paragraphe 41 de sa décision. [ 52 ] Le véritable litige des parties porte sur la deuxième

partie de cette première question.

La Régie peut-elle accorder une diminution de loyer en lien avec la fourniture d’eau? [ 53 ] Or, avant de répondre à cette question, faut-il encore préciser quelle est la nature du loyer pour lequel le régisseur accorde une diminution de 45 $ par mois. [ 54 ] Dans son mémoire, la Locatrice plaide qu’en accordant une réduction de loyer mensuel de 45 $ à la Locataire, le régisseur modifie indirectement la redevance d’abonnement du service d’aqueduc et d’égout. [ 55 ] Cette modification du montant de la redevance, argue la Locatrice, constitue un excès de compétence de la Régie. [ 56 ] Une fois sa prémisse établie, la Locatrice s’évertue à convaincre le Tribunal que la Régie ne peut pas modifier la redevance établie par le ministre de l’Environnement.

Seul le TAQ détient cette compétence. [ 57 ] Or, le régisseur Adam ne prétend d’aucune façon qu’il lui est loisible de se substituer au ministre ou au TAQ. [ 58 ]

Le paragraphe 40 de la décision du régisseur ne porte aucunement à confusion. Il conclut que la Régie, jurisprudence à l’appui, ne possède pas cette compétence. Nous reviendrons d’ailleurs sur l’analyse du raisonnement du régisseur sur cette question à la

section suivante. [ 59 ] Pour l’instant, rappelons que la première conclusion rendue par le régisseur Adam porte justement sur la condamnation de la Locataire à payer à la Locatrice toutes les sommes dues en vertu de la redevance fixée pour le service d’aqueduc et d’égout, sous peine de résiliation du bail [24] . Le régisseur n’applique aucune réduction à la redevance, même s’il conclut que la Locatrice a failli à son obligation de fournir de l’eau potable à ses locataires. [ 60 ] Ce n’est que dans un deuxième temps que le régisseur accorde une diminution mensuelle de 45 $ à la Locataire.

Cette diminution s’applique non pas à la redevance, mais bien au loyer mensuel de 142 $ payé par la Locataire pour l’utilisation du terrain sur lequel la maison mobile est installée. [ 61 ] Ainsi, la question à laquelle le Tribunal doit répondre consiste à déterminer si le loyer payé par la Locataire pour la location du terrain peut être réduit en raison de la piètre qualité de l’eau. En d’autres mots, les obligations contractuelles de la Locatrice incluent- elles la fourniture d’une eau potable à ses locataires?

[ 62 ] Le régisseur Adam répond positivement à cette question. [ 63 ] Pour en arriver à cette conclusion, le régisseur met de côté la question de la redevance pour se préoccuper plus amplement des obligations de la Locatrice en vertu du bail. [ 64 ] Le régisseur note, avec justesse, que le bail intervenu entre les parties prévoit l’obligation de la Locatrice de fournir un service d’eau à ses Locataires. [ 65 ] En effet, tous les règlements du Parc de maisons mobiles en vigueur à l’époque de l’audition de la demande devant la Régie traitent de l’obligation de la Locatrice de fournir de l’eau à ses locataires, d’une façon ou d’une autre. [ 66 ] Le règlement daté du 26 juin 2012, auquel réfèrent les parties devant le Tribunal, inclut les dispositions suivantes : « 1.

Les SERVICES FOURNIS par le locateur sont les suivants : • Eau d’aqueduc (quantité telle que stipulée par les normes du Ministère Environnement). • Égout (fosse septique et champ d’épuration). • Entretien de la rue. » [ 67 ] Un peu plus loin, le règlement ajoute ce qui suit : « 3. Si l’APPROVISIONNEMENT EN EAU devait subitement cesser ou diminuer, le Locataire ne pourra tenir le locateur responsable des inconvénients ou dommages causés, sauf lorsque cette situation est imputable à la faute ou à la négligence grossière du locateur.

Si l’eau des puits devient contaminée, le Locataire devra acheter sa propre eau pour boire à ses frais. » [ 68 ] Procédant à l’analyse des obligations de la Locatrice à l’égard de la Locataire, le régisseur Adam conclut qu’en vertu du règlement mentionné ci-devant, celle-ci doit fournir une eau potable ou consommable à ses locataires par l’entremise de son réseau d’aqueduc [25] . [ 69 ] Dans le complément à son mémoire d’appel requis par le Tribunal lors de l’audition de l’appel, la Locatrice allègue qu’elle ne serait pas tenue de fournir une eau de « qualité » à ses locataires. [ 70 ] Selon la Locatrice, l’objet principal du bail consiste en la fourniture de terrains destinés à l’installation de maisons mobiles.

Quant aux règlements en litige, elle plaide que ceux-ci prévoient seulement la fourniture de l’eau en « quantité telle que stipulé par les normes du Ministère Environnement » et non pas « en qualité ». [notre soulignement] [ 71 ] En conséquence, la Locatrice plaide, qu’indépendamment de sa qualité d’exploitante d’un système d’aqueduc et d’égout, elle ne peut pas être pénalisée du fait que l’eau provenant de l’aqueduc n’est plus potable. [ 72 ] Le régisseur Adam ne traite pas de cette distinction dans sa décision.

Il conclut cependant que les obligations de la Locatrice, en vertu des règlements, l’obligent à fournir une eau consommable à ses Locataires. [ 73 ] Le Tribunal doit donc analyser la décision du régisseur sur cette conclusion afin de déterminer si celle-ci est raisonnable eu égard aux faits et au droit applicables en l’instance. [ 74 ] Aux seules fins de l’analyse de cette question, le Tribunal accepte de considérer, comme le propose la Locatrice, qu’il existe une distinction juridique dans les deux rôles que celle-ci joue à l’égard des usagés du Parc de maisons mobiles, soit celui de propriétaire des terrains et celui d’exploitante d’un système d’aqueduc et d’égout.

Le Tribunal examine donc les obligations de la Locatrice à

titre de propriétaire des terrains loués. [ 75 ] À

titre de propriétaire des terrains qu’elle loue pour l’installation des maisons mobiles, il est indéniable que la Locatrice s’est engagée contractuellement à fournir de l’eau à ses locataires. Son engagement spécifie au surplus que cette eau provient d’un réseau d’aqueduc; le règlement précise que le locateur fournit une « eau d’aqueduc ». [ 76 ] Est-ce que la fourniture d’une « eau d’aqueduc » signifie que cette eau doit être consommable? [ 77 ] Pour répondre à cette question, le Tribunal doit se référer notamment à la

Loi sur la qualité de l’environnement [26] (LQE) et aux règlements adoptés en vertu de celle-ci. [ 78 ] L’

article 1 du Règlement sur la qualité de l’eau potable [27] , édicté en vertu de l’

article 46 LQE , définit de la façon suivante ce que la loi entend par « eau potable » et « eau destinée à la consommation humaine » : « 1. Pour l’application du présent règlement, on entend par : (…) « eau destinée à la consommation humaine » : eau potable ou eau destinée à l’hygiène personnelle; « eau potable » : eau destinée à être ingérée par l’être humain; »

[ 79 ] Notons que l’on retrouve à ces définitions la notion d’ « hygiène personnelle », laquelle est incluse également à l’

article 1

b) du Règlement sur les entreprises d’aqueduc et d’égout [28] . Ce dernier règlement indique clairement, à son

article 24, l’obligation de l’exploitant d’un service d’aqueduc de « raccorder à son réseau, pour des fins de consommation domestique, tout immeuble localisé sur le parcours » de ce réseau. [ 80 ] L’

article 1.1 du Règlement sur la qualité de l’eau potable prévoit que la personne qui s’engage à distribuer de l’eau se rend responsable d’aménager ce service conformément aux exigences du règlement : « 1.1.

Il est entendu que toute obligation prescrite par une disposition du présent règlement relative à l’aménagement, à l’opération ou à l’entretien d’un système de distribution d’eau ou d’un véhicule-citerne servant à la distribution d’eau, y incluant le contrôle de la qualité des eaux délivrées, incombe au responsable du système de distribution concerné ou, le cas échéant, du véhicule-citerne concerné, à moins que le contexte ne s’y oppose ou que la disposition en confie la responsabilité à une autre personne. » [notre soulignement] [ 81 ] Cet

article du règlement souligne donc une règle relative à l’aménagement d’un service de distribution d’eau.

Ainsi, l’aménagement d’un système de distribution d’eau incombe au responsable du système, c’est-à-dire, en l’instance, à la Locatrice, laquelle, en vertu de ses obligations contractuelles et de l’article 1996 CCQ, s’est obligée à fournir de l’eau à ses locataires. [ 82 ] Dans le cas particulier d’un Parc de maisons mobiles, l’article 1996 CCQ prévoit justement l’obligation du locateur de délivrer et d’entretenir le terrain conformément aux « normes d’aménagement établies par la loi ». [ 83 ] Ces obligations imposées par la loi sont réputées être incluses au bail.

L’article 1996 CCQ est d’ordre public. [ 84 ] La Locatrice ne peut donc pas se soustraire à cette disposition particulière du Code civil du Québec . [ 85 ] Dans l’affaire Lapointe c. Jutras [29] , notre Cour confirme que le raccordement d’un réseau d’égout se rattache à l’obligation d’entretenir un terrain propice à l’utilisation de maisons mobiles, le tout en conformité avec les normes d’aménagement établies par la loi, comme le prévoit l’article 1996 CCQ. [ 86 ] Ce principe ne peut faire autrement que s’appliquer également à un réseau d’aqueduc. [ 87 ] Par ailleurs, l’

article 45 LQE prévoit que l’exploitant d’un système d’aqueduc qui fournit de l’eau aux fins de consommation humaine doit « distribuer de l’eau potable » : « 45. L’exploitant d’un système d’aqueduc et l’exploitant d’un établissement public, commercial ou industriel alimenté en eau par une source d’approvisionnement indépendante d’un système d’aqueduc qui mettent de l’eau à la disposition du public ou de leurs employés pour des fins de consommation humaine, doivent distribuer de l’eau potable , dans la mesure et selon les normes prévues par règlement du gouvernement.

Les établissements publics commerciaux ou industriels visés au premier alinéa sont ceux définis par règlement du gouvernement. » [notre soulignement] [ 88 ] De son côté, l’

article 3 du Règlement sur la qualité de l’eau potable précise que toute personne qui fournit de l’eau destinée à la consommation humaine doit s’assurer que cette eau satisfait aux normes de qualité prévues au règlement : « 3. Quiconque met à la disposition d’un utilisateur de l’eau destinée à la consommation humaine doit s’assurer qu’elle satisfait aux normes de qualité de l’eau potable définies à l’annexe 1 .

Il incombe notamment au responsable d’un système de distribution d’eau destinée à la consommation humaine, de même qu’au responsable d’un véhicule-citerne qui délivre de l’eau aux mêmes fins, de s’assurer que cette eau satisfait aux normes de qualité mentionnées au premier alinéa. Est réputée mise à la disposition de l’utilisateur, l’eau qui est acheminée par un système ou une installation de distribution jusqu’au robinet d’alimentation auquel celui-ci a accès .

Dans le cas où l’eau est acheminée par véhicule-citerne, elle est réputée mise à la disposition de l’utilisateur à compter de sa livraison. » [nos soulignements] [ 89 ] Et, s’il demeure encore quelques ambiguïtés que ce soit quant à l’obligation de la Locatrice de fournir une eau potable à ses locataires, comment peut-on alors concilier le fait qu’elle tente de s’exonérer de cette responsabilité en prévoyant que la Locataire devra acheter « sa propre eau pour boire à ses frais » en cas de contamination des puits? [ 90 ] L’article 1427 CCQ précise que les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, de manière à en tirer un

sens commun.

En cas de doute, le contrat s’interprète en faveur de l’adhérent, soit la Locatrice en l’instance, conformément à l’article 1432 CCQ. [ 91 ] Pour le Tribunal, lorsque la Locatrice s’engage, à

titre de propriétaire du Parc de maisons mobiles, à fournir une eau d’aqueduc à ses locataires, il en découle une obligation de sa part de fournir une eau potable jusqu’au robinet d’alimentation des résidences, et ce, indépendamment de qui relève l’exploitation du système d’aqueduc. [ 92 ] En conséquence, compte tenu des principes ci-devant énoncés, il appert que le raisonnement du régisseur Adam, voulant que l’une des obligations de la Locatrice, en vertu du bail, consiste à fournir de l’eau potable à ses Locataires, constitue une issue possible acceptable qui se justifie dans ces circonstances. [ 93 ] Ceci étant déterminé, le Tribunal doit traiter d’un argument supplémentaire soulevé par la Locatrice, tant dans son mémoire qu’à l’audience : la Locatrice plaide que le régisseur Adam commet une erreur déraisonnable dans son appréciation de la valeur de la diminution du loyer attribuée à la Locataire, compte tenu de l’impossibilité pour la Locatrice de fournir une eau potable de qualité acceptable en vertu des normes environnementales applicables. [ 94 ] Or, cette question porte sur le pouvoir discrétionnaire du régisseur dans son appréciation de la preuve factuelle présentée devant lui, laquelle question n’a pas été retenue par la juge Aubé dans le cadre du jugement rendu sur la permission d’en appeler. [ 95 ] Or, l’

article 98 de la

Loi sur la Régie du logement prévoit que le Tribunal n’entend que la preuve et les représentations relatives aux questions qui ont été autorisées par la permission d’appeler. [ 96 ] Puisque la décision de la juge Aubé n’a pas été portée en appel, il n’est pas approprié pour le Tribunal de se prononcer sur une question qui ne lui est pas soumise. [ 97 ] De façon subsidiaire, il est à noter que les arguments soulevés par la Locatrice afin de démontrer l’aspect déraisonnable de la décision du régisseur de fixer à 45 $ la réduction du loyer mensuel est loin d’être convaincante, d’autant plus qu’une

partie de la documentation utilisée à cette fin n’a jamais été produite devant le régisseur, ni d’ailleurs introduite légalement par la Locatrice lors de l’audition de l’appel. [ 98 ] En conséquence, la preuve administrée devant le régisseur, et non celle que tente de produire la procureure de la Locatrice en appel, ne permettrait pas au Tribunal de conclure que les conclusions du régisseur, sur cette question, ne constituent pas une issue possible acceptable, compte tenu des éléments factuels légalement introduits au dossier. Question 1.2 La Régie peut-elle considérer la redevance pour l’eau et les égouts, fixé par le ministre et révisé par le Tribunal Administratif du Québec, à

titre de loyer? [ 99 ] Comme mentionné précédemment, le régisseur Adam ne considère aucunement la redevance payable à la Locatrice pour le service d’aqueduc et d’égout comme un loyer au sens du Règlement sur les critères de fixation de loyer [30] . [ 100 ] Or, lorsque la juge Aubé autorise la question 1.2, celle-ci ne bénéficie pas de l’analyse effectuée à la

section précédente par le Tribunal et sa permission de porter la présente question en appel découle ainsi de la méprise de la Locatrice dans sa lecture de la décision du régisseur. [ 101 ] Il ne fait aucun doute que la question 1.2, compte tenu de l’interprétation erronée, par la Locatrice, des propos du régisseur Adam, se justifie amplement. [ 102 ] En revanche, une fois que le Tribunal relève le véritable fondement sur lequel s’appuie le régisseur Adam afin d’accorder une réduction de loyer à la Locataire, il appert que cette dernière, la Locatrice ainsi que le régisseur sont du même avis : La Régie ne peut pas et ne doit pas considérer la redevance fixée pour la fourniture du service d’aqueduc et d’égout comme un loyer au sens du Règlement sur les critères de fixation de loyer . [ 103 ] Ceci étant énoncé, la question 1.2, telle qu’autorisée par la juge Aubé, ne présente plus le même intérêt juridique, puisqu’aucun débat contradictoire n’entoure cette question. [ 104 ] Prenons tout de même la peine d’exposer comment se présente l’argumentation du régisseur Adam sur cette question. [ 105 ] C’est au paragraphe 40 de sa décision que le régisseur reconnaît que la Régie ne peut pas fixer ou autrement modifier le montant fixé par le ministre de l’Environnement en ce qui a trait aux coûts du service d’aqueduc exploité par la Locatrice. [ 106 ] S’appuyant sur une jurisprudence constante de la Régie, le régisseur Adam précise qu’il s’agit d’un principe bien établi, tout en ajoutant, en revanche, comme mentionné précédemment, qu’il est possible pour la Régie de condamner une

partie au paiement de ces frais administratifs. [ 107 ] Le régisseur Adam cite notamment la décision de la Régie dans l’affaire Parks Bridge Listyle Communities c. Morin [31] . Cette décision de la Régie représente l’opinion prédominante de tous les décideurs de la Régie qui ont rendu des décisions depuis celle rendue en 2001 dans l’affaire 169836 Canada inc. c. Pitre [32] .

Dans ce dernier dossier, la Régie confirme son absence de compétence pour fixer ou autrement modifier le coût d’un service d’aqueduc et d’égout. [ 108 ] Dans cette perspective, il semble admis que la fixation de la redevance prévue par le Règlement sur les entreprises d’aqueduc et d’égout soit exclue de l’application du Règlement sur la fixation des loyers . [ 109 ] En conséquence, par sa décision, le régisseur Adam ne considère d’aucune façon la redevance pour l’eau et les égouts fixée par le

ministre de l’Environnement, telle que révisée par le TAQ, à

titre de loyer. [ 110 ] Le régisseur ne fait que préciser qu’il lui est possible de réduire le loyer autrement payable par la Locataire, en raison d’un manquement de la Locatrice à respecter l’un des engagements prévus au bail, soit la fourniture d’une eau d’aqueduc de qualité. [ 111 ] En conséquence, en l’absence de controverse, et surtout en l’absence de toute argumentation contradictoire, il n’est pas approprié pour le Tribunal de déterminer si la jurisprudence prédominante de la Régie sur cette question constitue ou non une décision correcte.

Question 1.3 La Régie est-elle compétente pour déclarer une diminution de loyer « tant et aussi longtemps que le réseau d’aqueduc ne fournira pas une eau consommable selon les normes environnementales établies et que ce réseau soit déclaré conforme par cette dite autorité? [ 112 ] Sur cette question, le régisseur Adam commet une erreur déraisonnable qui milite en l’intervention du Tribunal pour réformer l’une des conclusions contenues à la décision de ce dernier. [ 113 ] En effet, au paragraphe 42 de sa décision, le régisseur s’appuie sur la prémisse voulant que la Locatrice s’engage, en vertu du bail et des règlements en vigueur, à « fournir un réseau d’aqueduc de qualité » à la Locataire. [ 114 ] Or, les règlements auxquels réfère le bail stipulent que la Locatrice s’engage à fournir une « eau d’aqueduc » en « (quantité telle que stipulée par les normes du Ministère Environnement) ».

Rappelons que le Tribunal a déjà déterminé précédemment que cet engagement emporte également celui de fournir une eau de « qualité » aux locataires. [ 115 ] Ainsi, il s’agit d’un paralogisme de conclure en une obligation de la part de la Locatrice de fournir un « service » d’aqueduc, alors que son obligation se limite à fournir de l’eau consommable en quantité suffisante. [ 116 ] Bien que par le passé, l’engagement de la Locatrice de fournir de l’eau à ses Locataires se soit matérialisé à travers son service d’aqueduc, cet engagement peut certainement se concrétiser de façon différente. [ 117 ] D’ailleurs, la preuve démontre qu’il existe des solutions de rechange, à moindre coût, pour la Locatrice pour fournir une eau de qualité à ses Locataires, autrement que par l’entremise de son réseau d’aqueduc. [ 118 ] En conséquence, en liant la diminution du loyer à la performance du réseau d’aqueduc, comme le fait le régisseur Adam, ce dernier impose à la Locatrice un fardeau disproportionné à son obligation de fournir une eau consommable aux usagers de son Parc de maisons mobiles. [ 119 ] En vertu de l’

article 101 de la

Loi sur la Régie du logement , le Tribunal peut notamment modifier la décision qui fait l’objet de l’appel et rendre le jugement qui aurait dû être rendu. [ 120 ] En conséquence, le Tribunal modifie la conclusion que l’on retrouve au paragraphe 89 de la décision du régisseur de façon ce que celle-ci se lise ainsi : « Diminue le loyer mensuel d’une somme de 45 $ tant et aussi longtemps que la Locatrice ne fournira pas une eau consommable selon les normes environnementales établies. » 2.

La clause de non-responsabilité Question 2.1 La Régie a-t-elle commis une erreur de droit en qualifiant d’abusive la clause limitant la responsabilité de la Locatrice et en accordant le montant des dommages moraux? » [ 121 ] De prime abord, notons que l’argumentation de la Locatrice sur cette question contenu à son mémoire se limite à ce qui suit : « Quant aux dommages accordés et à la qualification de la clause de non-responsabilité et contenue aux règlements, nous soumettons que cette clause ne peut être qualifiée d’abusive au sens de l’

article 1901 Code civil du Québec . D’une part, cette clause vient confirmer la distinction des rôles de la Locatrice-APPELANTE, soit celui de Locatrice et celui d’exploitant de service d’aqueduc et d’égout. Ainsi, elle exclut spécifiquement sa responsabilité en tant que Locatrice quant au service de l’eau. Cette argumentation à cet effet joint donc celle faite précédemment quant au service faisant

partie intégrante du loyer. Par ailleurs, nous estimons que la Locataire-INTIMÉE n’a pas démontré que cette clause lui impose une obligation déraisonnable à l’encontre des circonstances.» [ 122 ] Pour sa part, le régisseur Adam expose son argumentation sur cette question aux paragraphes 57 à 67 de sa décision. Après analyse, il appert que le raisonnement du régisseur repose sur des principes de droit amplement reconnus par la doctrine et la jurisprudence [33] .

[ 123 ] Pour se convaincre davantage de la raisonnabilité de la décision du régisseur sur cette question, il suffit également de lire les articles 1900 et 1901 CCQ. [ 124 ] L’article 1900 CCQ prévoit clairement qu’une clause contenue dans un contrat de louage d’habitation qui « limite la responsabilité du locateur, l’en exonère ou rend le locataire responsable d’un préjudice causé sans faute » ne produit aucun effet. [ 125 ] De plus, l’

article 1901 CCQ permet à un juge de déclarer abusive une clause qui « impose au locataire une obligation qui est, en tenant compte des circonstances, déraisonnable ». [ 126 ] Les auteurs Beaudoin, Jobin et Vézina enseignent qu’en matière de louage d’habitation, la clause exonératoire est interdite en application de l’article 1900 CCQ [34] .

Ces auteurs rappellent le pouvoir du juge de réviser le contrat qui contient, soit des clauses prohibées [35] ou des clauses abusives [36] : « Le Code civil s’est attaché, dans toute une série de dispositions visant les règles de formation et d’exécution des contrats, à établir une équité contractuelle fondée sur la bonne foi. En permettant la réduction des obligations comme remèdes générales à l’inexécution contractuelle fautive, à certains vices de consentement et à certaines incapacités, le législateur, comme on l’a vu, confère au juge le pouvoir de réviser, refaire ou remodeler la convention d’origine.

Cette approche a été poussée plus loin encore.

En effet, le législateur, lors de la réforme du Code civil, a multiplié les interdictions de certaines clauses, d’une part, et, d’autre part, à conférer aux tribunaux un important pouvoir de réviser ou d’annuler certaines stipulations, qu’on peut généralement qualifier d’abusives. » [37] [ 127 ] Rappelons que les règlements inclus au bail, sujet du litige dans le dossier à l’étude, stipulent l’obligation pour la Locatrice de fournir un service d’« eau d’aqueduc ». [ 128 ] Ces mêmes règlements tentent cependant de limiter la responsabilité de la Locatrice en cas de découverte de contamination dans l’eau.

Dès lors, selon les règlements, le locataire doit s’approvisionner en eau potable à ses frais. [ 129 ] C’est justement l’inclusion d’une telle clause exonératoire, en matière de location d’habitation, que le législateur prohibe à l’article 1900 CCQ.

Cette limitation touche également la location de terrains pour les maisons mobiles. [ 130 ] Dans ces circonstances, la décision du régisseur déclarant sans effet et nulle la clause d’exonération de responsabilité contenue au règlement du Parc de maisons mobiles, puisque celle-ci est abusive, constitue une conclusion qui possède tout les attributs d’une décision raisonnable, compte tenu des faits propres au litige des parties et de l’application du droit en vigueur. [ 131 ] En conséquence, le Tribunal conclut que le régisseur ne commet aucune erreur déraisonnable de droit en qualifiant d’abusive la clause limitant la responsabilité de la Locatrice à l’égard de la qualité de l’eau et en accordant à la Locataire une réduction du loyer mensuel et des dommages moraux. [ 132 ] Compte tenu du sort mitigé de l’appel, chaque

partie assume ses propres frais de justice. [ 133 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 134 ] ACCUEILLE partiellement l’appel de Solange Loiselle dans le seul et unique but de modifier la conclusion que l’on retrouve au paragraphe 89 de la décision du 19 août 2014 du régisseur Serge Adam, afin que celle-ci se lise : « 89.

DIMINUE le loyer mensuel d’une somme de 45 $ tant et aussi longtemps que la Locatrice ne fournira pas une eau consommable selon les normes environnementales établies; » [ 135 ] CONFIRME toutes les autres conclusions contenues à la décision du 19 août 2014; [ 136 ] LE TOUT, sans frais de justice. __________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q. Me Valérie Cueirrier-Besner Gagnon & Associés Procureur de la Locatrice-APPELANTE

Me Julien Cabanac Gaudet Cabanac Avocats Inc. Procureur de la Locataire-INTIMÉE Date d'audience: Réception des compléments au Mémoire d’appel : Date de la prise du dossier en délibéré : 9 octobre 2015 9 novembre 2015 27 novembre 2015