2014 QCCQ 988, 2014 QCCQ 988

Nguyen c. Demers 2014 QCCQ 988 COUR DU QUÉBEC « Pratique de la Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-027352-138 DATE : 18 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ DIANE NGUYEN Locatrice-Requérante c.

FRÉDÉRICK DEMERS -et- RINO LECLERC Locataires-Intimés -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] La requérante demande l'autorisation d'interjeter appel de la décision rendue le 5 décembre 2013 par la Régie du logement (« la Régie »). [ 2 ] Dans cette décision, la Régie a accordé aux intimés, à

titre de diminution de loyer, le montant de 1 100 $ et 2 172, 36 $ à

titre de dommages résultant de la perte de jouissance des lieux loués et des dommages occasionnés par d'autres locataires qui exerçaient des activités illicites, de trafic de drogue et de prostitution dans l'immeuble.

MOYENS D'APPEL [ 3 ] Les principaux manquements soulevés par la requérante sont formulés dans sa requête en ces termes : 7. […] en ce qui concerne la dénonciation, la décision à pris en considération le témoignage des locataires, défendeurs dans la présente, selon lesquels les locataires se sont présentés au dépanneur du représentant de la locatrice à plusieurs reprises pour dénoncer la situation, ce qui a été nié par le représentant de la locatrice; 8. En conséquence, la seule preuve concrète et crédible concernant ladite dénonciation prévue à l’

article 1861 C.c.Q. est la mise en demeure envoyé le 18 octobre 2013, tel qu’il appert de la pièce P-3; 9. De plus, le juge administratif a manifestement erré en droit lorsqu’il a condamné la demanderesse à payer aux défendeurs des sommes à

titre de dommages, pourtant, l’exception prévue au deuxième paragraphe du même

article 1861 C.c.Q. , «à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence» s’appliquait au dossier; 10. Le locataire qui causait les troubles décrits dans la mise en demeure des défendeurs a quitté le logement en novembre, suite aux démarches entreprises par le représentant de la demanderesse. Donc, la demanderesse a agi aussitôt que le problème lui a été dénoncé par l’entremise de la mise en demeure du 18 octobre 2013, pièce P-3; […]

{SIC} [ 4 ] La requérante prétend que la Régie ne pouvait accorder de diminution de loyer pour la période antérieure à la date de la mise en demeure. [ 5 ] Les intimés soulèvent comme moyen d'irrecevabilité, l'absence de compétence de cette Cour, vu le montant en litige. [ 6 ] Les intimés soulèvent qu'une mise en demeure verbale a été donnée, car ils ont informé le représentant de la requérante, à maintes reprises, de l'état de la situation, de la perte de jouissance paisible des lieux loués qui en résulte ainsi que les troubles et inconvénients occasionnés par les locataires délinquants qui opéraient une « Piquerie » dans leurs logements.

QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Les questions que la requérante veut soumettre à cette Cour sont formulées comme suit : « 1)

Malgré les témoignages contradictoires des parties, le juge administratif pouvait-il conclure que la dénonciation des troubles de voisinage a été faite avant la mise en demeure datée du 18 octobre 2013? 2) Est-ce qu’une diminution de loyer peut être accordée à une date antérieure à la mise en demeure? 3) Est-ce que la réaction de la demanderesse qui a pour but d’expulser un locataire troublant, un mois après avoir reçu la mise en demeure des défendeurs, constitue une action diligente et prudente au sens de l’

article 1861 du Code civil du Québec ? » La décision de la régie [ 8 ] Le Tribunal estime utile de reproduire les extraits pertinents de la décision qui indiquent l’analyse effectuée par le Régisseur : « [25] La preuve soumise révèle que la locatrice n’a pas rencontré son obligation de procurer aux locataires la jouissance paisible de leur logement. Les troubles de jouissance ont été dénoncés mais ils ont persisté malgré tout.

Après avoir examiné l’ensemble du dossier et entendu tous les témoignages, le tribunal considère que la locatrice n’a pas agi avec prudence et diligence. [26] L’analyse du dossier démontre que le rôle de locateur est assumé par le père de la locatrice puisque cette dernière n’intervient pas auprès des locataires. [27] Les témoignages des locataires et du policier démontrent le bien-fondé de la demande des locataires. Le tribunal accorde davantage de crédibilité à ces témoignages qu’à celui du représentant de la locatrice.

L’analyse des faits ne supporte pas les prétentions de ce dernier. [28] Le représentant du locateur soumet qu’il n’a pas été avisé du stress causé aux locataires. Il ajoute que dans le cas contraire, il aurait exercé des recours. Son témoignage est aussi peu crédible que vraisemblable. La preuve révèle que les locataires se sont présentés au dépanneur du représentant de la locatrice à plusieurs reprises pour dénoncer la situation. Ils ont même donné le numéro de téléphone d’un service spécialisé de la police. Les représentants de la ville et des services de police se sont présentés sur les lieux.

Ils ont tous rencontré le représentant de la locatrice. Ce dernier a même témoigné qu’il craignait que les criminels mettent le feu à l’immeuble.

Malgré les demandes répétées des policiers pour se rendre au poste pour accélérer l’éviction des occupants du 3287 A, il ne s’y est jamais présenté. [29] Dans les faits, alors que le représentant déclare qu’il a agi seul contre des criminels, la preuve révèle qu’il n’a pas collaboré avec la police pour résoudre le problème. Il n’a de plus jamais ouvert de dossier à la Régie. La situation était exceptionnelle. La locatrice, par son représentant, le savait.

Elle devait agir avec prudence et diligence. [30] De l’opinion du tribunal, à une situation si grave, la locatrice ne pouvait se limiter à déposer deux mises en demeure, non signées, dans la boîte aux lettres du 3287 A. Les locataires ont été troublés dans la jouissance paisible des lieux du début du mois de mai2013 jusqu’à la fin du mois d’octobre 2013. Pour le tribunal, c’est l’action concertée des locataires et des services de police qui a eu raison des occupants fautifs. Les policiers visitaient le logement à tous les jours et ils y ont même effectué une perquisition.

La conduite de la locatrice quant à elle, par son représentant, a été nonchalante et négligente. [31] Le tribunal n’entend pas reprendre les témoignages des locataires et du policier. La véracité des faits qui ont été mentionnés par ces personnes et qui sont ci-dessus reproduits a été démontrée à la satisfaction du tribunal. [32] Les locataires demandent une diminution du loyer de 200 $ par mois du 5 mai 2013 au 1 er novembre 2013. Le Tribunal y fera droit pour une somme de 1 100 $ pour toute la période concernée puisque les locataires ont payé pour un service qu’ils n’ont pas reçu.

Les locataires avaient droit à la jouissance paisible des lieux. Ils ne l’ont pas eu pendant toute la période concernée. [33] Les locataires ont également vécu de nombreux troubles et de nombreux inconvénients. Ils ont dû communiquer avec la police et les pompiers. Ils ont vécu des dégâts d’eau et du bruit continuel. Ils ont subi un stress important. Des étrangers peu fréquentables sonnaient à leur porte. L’entrée principale, située sur la rue A, ne barrait pas. Des prostituées étaient retrouvées dans leur escalier. Il y avait des bagarres et des personnes qui se promenaient avec des armes à feu.

Il y avait de la prostitution et de la vente de stupéfiants. Des mégots étaient jetés sur leur balcon et ils craignaient pour le feu. Deux chaises ont été brûlées. Outre le montant de 172, 36 $ que la locatrice devra verser aux locataires pour les dommages aux chaises, elle devra leur payer un montant de 2 000 $ pour les troubles et les inconvénients. […] {SIC} Analyse et motifs

[ 9 ] L’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [1] énonce : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec.

Toutefois, il n'y a pas d'appel des décisions de la Régie portant sur une demande: […] 2 dont le seul objet est le recouvrement d'une créance visée dans l'article 73; Le moyen d'irrecevabilité [ 10 ] Il y a lieu de disposer dès le départ du moyen d'irrecevabilité soulevé par les intimés. [ 11 ] En effet, il n'y a pas d'appel des décisions de la Régie portant sur une demande qui a pour seul objet le recouvrement d'une créance qui n'excède pas la compétence de la Cour du Québec en matière de recouvrement des petites créances. [ 12 ] Il est vrai qu'à ce stade des procédures, l'objet du recours concerne une créance de moins de 7 000 $, montant qui n'excède pas la compétence de la Cour du Québec en matière de recouvrement des petites créances.

Cependant, afin de déterminer si l'exclusion prévue au deuxième alinéa de l'article 91 R.L . est applicable, le Tribunal doit se référer à la demande initiale telle qu'elle a été déposée devant la Régie. [ 13 ] Il appert de la (Pièce P-2) que la demande devant la Régie incluait une conclusion pour une ordonnance portant sur l'obligation de procurer la plaine jouissance des lieux loués. [ 14 ] Étant donné que la demande initiale ne porte pas seulement sur l'aspect monétaire, la Cour du Québec a compétence pour entendre la requête, en conséquence, le moyen d'irrecevabilité n'est pas fondé [2] .

La requête au fond [ 15 ] Essentiellement, les moyens d’appel et les questions tels que formulés dans la requête pour permission d'appeler de la décision de la Régie ne portent que sur des erreurs dans l’appréciation de la preuve. [ 16 ] Les principes que le Tribunal doit appliquer pour disposer de cette requête sont bien résumés par l’honorable Michel A.

Pinsonneault dans la cause Salomon c. 4438663 Canada Inc . [3] : « [30] Lorsqu'il s'agit d'une question de crédibilité ou d'appréciation des faits ou de la preuve, la jurisprudence est constante à l'effet qu’il ne s’agit pas alors d’une question sérieuse, nouvelle ou d'intérêt général, controversée, ayant un caractère irrémédiable ou présentant une faiblesse apparente comme le requiert l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement . » [ 17 ] Le juge Pinsonneault cite, avec approbation, l'affaire Immeuble Summit Ridgewood Inc. c. Bissaillon [4] , comme suit : [32] Dans l’affaire Immeuble Summit Ridgewood Inc. c. Lynne Bisaillon [7] , le juge Daniel Dortélus s’est prononcé ainsi sur la question d’erreur dans l’appréciation de la preuve en fonction des exigences de l’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement : [13] La question d’erreur dans l’appréciation de la preuve en rapport à l’application de l’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement a été traitée à maintes reprises par cette Cour. Dans la cause Than Le c.

Iantomasi [8] , la question de l’erreur dans l’appréciation de la preuve est traitée en ces termes: [11] Selon les enseignements de la Cour suprême dans l’arrêt Ryan [9] , il n'appartient pas au Tribunal de révision de se livrer à sa propre analyse des faits, même dans le cas où le Tribunal de révision conclurait que la réponse donnée par le Tribunal inférieur n'est pas la meilleure, il doit refuser d'intervenir. [12] Il s'agit là d'un principe que la Cour du Québec est tenue d'appliquer lorsqu'elle entend l'appel au fond d'une décision de la Régie. [13] Comme corollaire à ce principe, des allégations d'erreurs dans l'appréciation de la preuve ne suffisent pas pour rencontrer un des critères, afin qu’une permission d'appeler d'une décision de la Régie soit accordée . [14] Il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de l'audition de la requête pour permission d'appeler, d’entrer dans le mérite des questions soulevées [10] , ni de se prononcer sur le fond [11] .

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si un des critères est rencontré pour accorder la permission d'appeler, soit que la question que le locataire veut soumettre à cette Cour est controversée [12] , sérieuse, nouvelle, d'intérêt général [13] ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables [14] . [ 14] Dans la cause Sirois c.

Deloya [15] le juge André Renaud de la Cour du Québec applique le principe voulant qu'à moins d'erreur manifeste la Cour du Québec n'a pas à intervenir dans l'appréciation de la preuve soumise en première instance. [15] C'est en appliquant ces principes que le Tribunal analyse la décision de la Régie afin de disposer de la présente requête pour permission d'appeler. [16] Il appartient au Requérant de démontrer par une preuve prima facie, l'existence d'erreurs manifestes dans l'appréciation de la preuve afin de réussir dans sa requête pour permission d’appeler présentée en vertu de l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [16] . [17] Pour les motifs déjà exprimés, le Tribunal conclut que le Requérant n’a pas réussi à démontrer par une preuve prima facie

l’existence d'erreur manifeste dans l’appréciation de la preuve par la Régie, en conséquence l’autorisation d’en appeler de la décision ne peut pas être accordée. (Références de bas de page omises) (Soulignements ajoutés) [ 18 ] Le Tribunal constate qu’il est devant une situation où il est manifeste que les moyens d'appel sont essentiellement factuels et visent à obtenir que la Cour du Québec substitue son appréciation à celle de la Régie sur une preuve contradictoire dont l'évaluation dépend largement d'une appréciation de la crédibilité des témoins, domaine qui, sauf erreur manifeste et dominante, est du ressort de la Régie. [ 19 ] Il appert de la décision que le Régisseur a analysé la preuve et a retenu que les intimés n'ont pas eu la pleine jouissance des lieux loués pour la période allant du 5 mai au 1 er novembre 2013 et leur a accordé un montant global de 1 100 $ à

titre de diminution de loyer. [ 20 ] Le Régisseur a retenu de la preuve que les intimés avaient, durant cette même période, subi des troubles et inconvénients qui sont bien résumés au paragraphe 33 de la décision, il a accordé le montant de 2 172,36 $ à

titre de dommages pour troubles et inconvénients. [ 21 ] La lecture de la décision et de la requête pour permission d’appeler ne permet pas de voir en quoi la décision de la Régie, à première vue, présente soit une faiblesse apparente ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mis en preuve. [ 22 ] En ce qui concerne l’exigence de la mise en demeure écrite qui selon la requérante est une condition préalable pour donner ouverture à une diminution de loyer, l'

article 1861 C.c.Q. [5] ne crée pas une telle exigence. [ 23 ] Le Tribunal reconnaît que le locataire a l’obligation d’informer le locateur lorsqu'il est troublé dans la jouissance paisible des lieux afin de lui permettre de corriger la situation, ce qui est le but visé par la mise en demeure qui peut être verbal.

De plus, la notion de mise en demeure de plein droit s'applique en matière de bail de logement si les conditions sont rencontrées. [ 24 ] La trame factuelle dont disposait le Régisseur indique que le représentant de la requérante connaissait l'état de la situation, il avait promis de voir à faire cesser les troubles et n'a pas respecté sa promesse.

Dans un tel contexte, le Régisseur n'a pas erré en accordant la diminution pour la période antérieure à la mise en demeure écrite. [ 25 ] Il appert de la décision que le Régisseur a retenu que c’est l’action concertée des locataires et des services de police qui a eu raison des occupants fautifs.

La conclusion à laquelle est arrivé le Régisseur pour qualifier la conduite de la locatrice de nonchalante et négligente trouve amplement assise dans la preuve dont il disposait. [ 26 ] Le Tribunal conclut que la requérante n'a pas réussi à démontrer prima facie l'existence d'erreurs manifestes dans l'appréciation de la preuve, ni qu'à sa face même, la décision comporte quelques failles ou lacunes importantes pouvant faire en sorte que la Cour du Québec pourrait intervenir en raison d'une faiblesse apparente dans la décision attaquée. [ 27 ] Pour les motifs exprimés précédemment, les questions en jeu ne sont pas des questions qui devraient être soumises à la Cour du Québec, en conséquence, la permission d’appeler de la décision ne peut pas être accordée. [ 28 ] Par ailleurs, la modicité du montant en jeu et l'application de la règle de la proportionnalité [6] auraient suffi pour faire échouer la requête vu qu'aucune question d'intérêt général n'est soulevée par la requérante.

Il serait abusif envers les intimés aux termes de l’

article 54.1 C.p.c . [7] de permettre la continuation d'un tel recours qui est voué à l'échec. [ 29 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] rejette la requête. [ 31 ] LE TOUT sans frais. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Me Thierry Muhgoh Étude légale : Muhgoh Thierry Avocat Avocat de la requérante Les intimés se représentent seuls Date d’audience : 12 février 2014