2012 QCCA 216, 2012 QCCA 216

Brahimi c. Proulx 2012 QCCA 216 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-022339-121 (700-22-020169-099) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: Le 31 janvier 2012 L’HONORABLE PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. PARTIES REQUÉRANTES AVOCAT RIAD BRAHIMI ASSIA BRAHIMI Personnellement ABSENTE PARTIES INTIMÉES AVOCAT SÉBASTIEN PROULX CLAUDE PROULX LISE PROULX Me Sébastien Matte DUFOUR MOTTET

REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D’UN JUGEMENT RENDU LE 29 NOVEMBRE 2011 PAR L’HONORABLE GEORGES MASSOL DE LA COUR DU QUÉBEC DANS LE DISTRICT DE TERREBONNE Greffière : Annick Nguyen Salle: RC-18 AUDITION 9h45 : Début de l’audience. 9h46 : Argumentation par monsieur Brahimi. 10h14 : Argumentation par Me Matte. 10h15 : PAR LE JUGE. Jugement – Voir page 3.

Annick Nguyen Greffière JUGEMENT [ 1 ] Je suis saisi d’une requête pour permission d’appeler d’un jugement de la Cour du Québec rendu le 29 novembre 2011, condamnant l’appelant et sa sœur à payer aux parties intimées, un montant total de 13 000 $. [ 2 ] Pour les motifs qui suivent, je suis d'avis de rejeter la requête et de condamner le requérant à payer 250 $ en compensation pour les honoraires extrajudiciaires de l'avocat des parties intimées. LE CONTEXTE [ 3 ] En septembre 2008, le requérant, qui me dit être membre du Upper Canada Law Society (Barreau de l'Ontario), agissant au

nom de sa sœur en vertu d'une procuration, présente une offre d'achat d'une résidence et de bâtiments de ferme appartenant aux parties intimées. Après offres et contre-offres, une entente intervient prévoyant un prix de 300 000 $, un acte notarié le 15 janvier 2009 et l'obtention d'un financement hypothécaire. [ 4 ] Le 9 octobre 2008, le requérant soumet une preuve de financement d'une caisse populaire.

Le même jour, les parties conviennent d'une occupation à compter du 15 octobre 2008 afin de permettre au requérant et sa sœur d'y débuter l'exploitation d'un élevage d'environ 400 moutons (certains provenant d'une autre ferme possédée par le requérant). [ 5 ] La vente ne se concrétisera pas en raison du défaut d'obtenir le financement hypothécaire requis par le requérant et sa sœur, ce que les parties intimées ne découvriront qu'en janvier 2009 et qui leur sera confirmé par une lettre de la caisse du 2 février 2009. Ces dernières demandent alors au requérant et sa sœur de quitter les lieux avec leurs moutons.

Il faudra mise en demeure, procédures en Cour supérieure et une ordonnance d'injonction ordonnant de quitter au plus tard le 25 mars 2009. [ 6 ] Par la suite, les parties intimées intentent une action en Cour du Québec où elles réclament compensation pour occupation des lieux et des dommages divers, notamment pour troubles et inconvénients subis. Le procès dure deux jours. [ 7 ] La décision du juge Massol, d'une dizaine de pages, est datée du 29 novembre 2011. Le greffe en a avisé les parties par avis conformément à l’art. 473 du Code de procédure civile , le 7 novembre 2011.

La requête pour permission d’appeler a été déposée au greffe le 19 janvier 2012 LE JUGEMENT ATTAQUÉ [ 8 ] Le jugement condamne le requérant et sa sœur in solidum à verser 13 000 $ aux parties intimées, soit 8 000 $ en compensation pour occupation des lieux et 5 000 $ pour troubles et inconvénients. [ 9 ] Le juge, maître de la preuve, écrit aux paragraphes 59 et suivants de son jugement : 2. La compensation pour l'occupation […] [59] Les demandeurs invoquent la notion d'enrichissement injustifié comme base à leur réclamation.

Selon eux, il est anormal que les défendeurs aient pu profiter des lieux, voire les endommager, sans qu'ils aient à payer quelque compensation que ce soit, d'autant plus que la preuve révèle qu'ils savaient, dès la fin octobre, qu'il existait un problème majeur avec leur financement. [60] À cela, il faut ajouter les principes fondamentaux sur lesquels notre droit est érigé et énoncé aux articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. : « 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. » « 7.

Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. » « 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. » [61] Le soussigné est d'avis que la preuve prépondérante, appuyée surtout par le témoignage de monsieur Simard, directeur adjoint de l'institution financière avec lequel les défendeurs faisaient affaire, démontre que c'est dès le 16 octobre que les défendeurs ont été mis au courant du refus de garantir le prêt par les assureurs hypothécaires, annihilant par le fait même l'acceptation du prêt décrit dans la lettre du 7 octobre 2008 (pièce P-4). [62] Dès lors, les défendeurs avaient l'obligation de dénoncer cette situation à leurs cocontractants.

Au lieu de cela, ils ont gardé cette information fondamentale pour eux et ont pu ainsi profiter de la situation. [63] Le Tribunal est convaincu que ce n'est qu'à la suite du quiproquo chez le notaire instrumentant à la fin janvier 2009 que les défendeurs ont requis, de l'institution financière, que ce refus soit constaté par écrit. [64] Il ne fait aucun doute que leur connaissance de ce refus précédait de plusieurs mois.

Les défendeurs devaient divulguer cette information, qui avait des conséquences importantes. [65] S'ils avaient été mis au courant dès le 16 octobre 2008 de cette situation, les demandeurs auraient pu requérir des défendeurs qu'ils quittent et ainsi minimiser leur perte. [66] La base de la gratuité des mois d'occupation consentie par les demandeurs était fondée sur l'acceptation du financement hypothécaire. [67] Les défendeurs ont profité de la situation et n'ont pas agi avec la bonne foi requise par la loi. [68] Dans un tel cas, ils doivent compensation à la

partie dont ils ont brimé les droits. [69] À cet égard, le Tribunal retiendra la base de 1 500 $ par mois au lieu de l'autre, subsidiaire, développée lors de l'audition par la

demande. En effet, la somme de 1 500 $ semblait constituer la contrepartie acceptable par les parties dans une éventualité qui, bien que n'étant pas applicable en l'espèce, peut être facilement importable. [70] Le Tribunal allouera donc, à ce stade, un montant de 8 000 $ aux demandeurs. 3. Troubles et inconvénients [71] Les demandeurs réclament, à ce chapitre, la somme de 5 000 $. [72] Compte tenu de la mauvaise foi manifeste des défendeurs et de tous les recours qu'ont dû entreprendre les demandeurs, cette somme leur sera accordée intégralement.

LES MOYENS D'APPEL PROPOSÉS [ 10 ] Le requérant plaide que le premier juge a erré en se basant sur l'enrichissement sans cause pour rendre sa décision, alors que la requête introductive d'instance n'y fait pas référence. Il ajoute que les critères pour un enrichissement sans cause ne sont pas satisfaits, le juge n'ayant pas pris en considération l'absence d'enrichissement pour lui et sa sœur. Il s'en prend aussi à l'évaluation des contrats intervenus et de la preuve. L'ANALYSE I.

Le délai de 30 jours ne semble pas respecté [ 11 ] La requête pour permission d’appeler a été déposée au greffe le 19 janvier 2012, manifestement plus de 30 jours de la date du jugement (29 octobre 2011) et de l’avis donné sous l’art. 473 C.p.c . (7 novembre 2011). L'avocat des parties intimées m'indique avoir reçu sa copie de l'avis le 9 novembre 2011 et conteste la recevabilité de la requête pour permission d'appeler. [ 12 ] Or, la requête ne contient aucune explication, si ce n'est l'allégation : « La

partie requérante a pris connaissance de ce jugement en date du 23 décembre 2011 ». Au soutien de cette allégation, le requérant me remet un courriel de l’avocate des défendeurs en Cour du Québec daté du 20 décembre 2011 et expédié au requérant : « Bonsoir Riad tel que discuté tu trouveras ci-joint le jugement. à demain ». [ 13 ] Tenant pour acquis que cela peut constituer une explication suffisante, ce dont je doute, je passe néanmoins aux moyens d'appel proposés. II.

Le caractère dilatoire de la requête [ 14 ] Il est manifeste à la lecture de la requête introductive réamendée des parties intimées qu'elles recherchaient une compensation pour l'occupation des lieux par le requérant et sa sœur du 15 octobre 2008 au 15 mars 2009 : 5 mois x 1500 $. Elles demandaient aussi compensation pour des dommages aux lieux et nettoyage (7 778,89 $) et pour troubles et inconvénients (5 000 $).

Le jugement rendu n'est donc aucunement ultra petita . [ 15 ] Le juge de la Cour du Québec conclut en l'occupation des lieux alors que le requérant et sa sœur savaient depuis le 16 octobre 2008 qu'ils n’avaient pas le financement requis, bref sous de fausses représentations. [ 16 ] Dans ces circonstances, les intimés avaient-ils droit à une compensation pour l’occupation de leur ferme qui a servi à l’exploitation de l’entreprise des requérants pendant plusieurs mois?

La réponse est évidemment oui. [ 17 ] En droit, on en trouve confirmation à l’ art. 1853 du Code civil du Québec qui traite du bail par tolérance d'un immeuble : 1853. Le bail portant sur un bien meuble ne se présume pas; la personne qui utilise le bien, avec la tolérance du propriétaire, est présumée l'avoir emprunté en vertu d'un prêt à usage. Le bail portant sur un bien immeuble est, pour sa part, présumé lorsqu'une personne occupe les lieux avec la tolérance du propriétaire.

Ce bail est à durée indéterminée; il prend effet dès l'occupation et comporte un loyer correspondant à la valeur locative. [ 18 ] Il revient alors au juge de calculer le loyer correspondant à la valeur locative. [ 19 ] Le juge a estimé dans son jugement qu’il y avait lieu de retenir un montant de 1 500 $ par mois. Cela correspond d’ailleurs à la convention d’occupation qu’avaient signée les requérants advenant report de la vente pour un motif attribuable à eux. Cette convention ne s’appliquait cependant pas en raison de circonstances particulières de l'affaire comme le souligne le premier juge.

Elle fournit par ailleurs une bonne preuve de la valeur locative comme il le souligne à bon droit. [ 20 ] Subsidiairement, si on ne retient pas le concept du bail par tolérance, il y a eu jouissance des lieux en raison des fausses représentations du requérant et de sa sœur, ce qui donne lieu à une compensation pour pertes de revenus et à d'autres dommages, s'il en

est. À défaut, il y aurait un enrichissement injustifié du requérant et de sa sœur.

Analysés sous cet angle, les montants accordés sont aussi très raisonnables. [ 21 ] En résumé, rien ne justifie d’accorder ici la permission d’appeler au sens de l’art. 26 du Code de procédure civile qui, je le rappelle, en matière de jugements de moins de 50 000 $ énonce que l’appel n’est permis que sur permission d’un juge de la Cour d’appel lorsque celui-ci constate que la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour, ce qui est notamment le cas lorsqu’il s’agit d’une question de principe, une question nouvelle ou une question de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire.

Aucun de ces critères n’est manifestement satisfait en l’espèce. III. Un cas d'application des art. 54.1 et suivants C.p.c. [ 22 ] La requête qui m'est soumise, à supposer qu'elle l'ait été dans le délai de 30 jours applicable, tient du dilatoire et de la frivolité. Si elle est hors délai, cela est encore plus vrai. [ 23 ] Pendant l’audience, j’ai demandé au requérant, un avocat, de m’expliquer pourquoi je ne devrais pas me prévaloir des dispositions qui permettent de sanctionner les abus de procédures.

Il m'a répondu qu'il peut sérieusement prétendre que les critères pour un enrichissement injustifié n'étaient pas satisfaits et que les intimées n'ont droit à rien. [ 24 ] L’avocat de la

partie adverse m’indique qu’il n’a pas fait le calcul précis des honoraires que la requête occasionne pour son client. Il estime que ceux-ci ne devraient pas excéder 500 $. [ 25 ] Je cite les art. 54.1 et 54.4 du Code de procédure civile : 54.1. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d'office après avoir entendu les parties sur le point, déclarer qu'une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif et prononcer une sanction contre la

partie qui agit de manière abusive. L'abus peut résulter d'une demande en justice ou d'un acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire , ou d'un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de la mauvaise foi, de l'utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, notamment si cela a pour effet de limiter la liberté d'expression d'autrui dans le contexte de débats publics. […] 54.4 Le tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif d'une demande en justice ou d'un acte de procédure, ordonner, le cas échéant, le remboursement de la provision versée pour les frais de l'instance, condamner une

partie à payer, outre les dépens, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et débours extrajudiciaires que celle-ci a engagés ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs. Si le montant des dommages-intérêts n'est pas admis ou ne peut être établi aisément au moment de la déclaration d'abus, il peut en décider

sommairement dans le délai et sous les conditions qu'il détermine. (je souligne) [ 26 ] Je suis d’avis que la requête qui m'est soumise justifie l'application de l'art. 54.1 C.p.c. Elle était non seulement insuffisamment motivée quant au délai, mais frivole et dilatoire sur le fond. Il s’agit d’un bel exemple de cas où je peux accorder des dommages compensatoires. J’estime qu’un montant de 250 $ est approprié à la suite des représentations qui m’ont été faites.

LE DISPOSITIF [ 27 ] POUR CES MOTIFS , la requête est REJETÉE avec dépens et ordonnance est faite à Riad Brahimi de payer aux avocats des parties intimées la somme de 250 $ à tire de compensation pour les honoraires encourus inutilement (à déduire de tout montant autrement payable par leurs clients en relation avec les procédures devant la Cour d'appel). PIERRE J. DALPHOND, J.C.A.