2010 QCCQ 12347, 2010 QCCQ 12347

Re/Max Imagine inc. c. Maison Chaboillez inc. 2010 QCCQ 12347 JD 1234 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-015878-087 DATE : 20 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JACQUES DÉSORMEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX IMAGINE INC. Demanderesse c. MAISON CHABOILLEZ INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame de la défenderesse Maison Chaboillez inc. (ci-après « Chaboillez ») la somme de 35 692,05 $ et réclame de la défenderesse Caisse de dépôt et placement du Québec (ci-après « CDPQ ») la somme de 8 650,79 $, en remboursement de sommes qu'elle allègue avoir payées en trop aux défenderesses. [ 2 ] La requête introductive d'instance dirigée contre la défenderesse CDPQ a été réglée hors cour et le Tribunal doit disposer de la poursuite de la demanderesse à l'encontre de la défenderesse Chaboillez.

LA PREUVE [ 3 ] Du 1 er février 1987 au 31 mars 2008, la demanderesse a occupé, à

titre de locataire, un local commercial situé au rez-de- chaussée d'un édifice à bureaux situé au 50 rue Sant-Charles Ouest à Longueuil et ce, aux termes des documents suivants : 1) Bail intervenu entre la demanderesse et Ofla Immobilier inc. et Promanac Ltée, le 9 juillet 1987 (P-3). La superficie locative nette indiquée au bail est de 4,765 p.c.. Les parties y stipulent : « Bien connaître le local présentement loué et n'en demandent pas plus ample description. »

Le bail est d'un terme de 60 mois, commençant le 1 er février 1988 et se terminant le 31 janvier 1993; le loyer est de 531 960 $, payable par versements mensuels égaux et consécutifs de 8 866 $ dus et payables d'avance le premier jour de chaque mois. Il comporte une option de renouvellement d'une période additionnelle de cinq ans. 2) Le 30 décembre 1987, Ofla Immobilier inc. vend l'édifice à Les Placements Conefroy inc. ainsi qu'à messieurs Gilles Morin et Roger Morin (P-4).

L'Acte de vente stipule, entre autres, que les acheteurs s'engagent à : « 6) respecter, à l'entière exonération du vendeur, les baux […], avec droit d'en percevoir les loyers à compter du premier janvier mil neuf cent quatre-vingt-huit (1988), le vendeur le subrogeant dans tout droit résultant de ces baux. » Les acheteurs, Placements Conefroy inc. ainsi que messieurs Gilles Morin et Roger Morin, font alors affaires en société sous la raison sociale de G.R.S. & ASSOCIÉS ENR. 3) Le 13 mai 1992, G.R.S. & ASSOCIÉS ENR. signe avec la présente demanderesse un addenda au bail signé le 9 juillet 1987 (P- 5).

L'addenda stipule que la superficie locative nette du local est de 4 765 p.c. et les parties y déclarent : « Bien connaître le local visé et n'en demandent pas plus ample description. » L'addenda est d'un terme de 60 mois, commençant le 1 er février 1993 et se terminant le 31 janvier 1998.

4) Le 4 juin 1997, à la suite du délaissement de l'immeuble par G.R.S., CDPQ, créancière hypothécaire, signe avec la demanderesse une convention de renouvellement du bail original du 9 juillet 1987 et de l'addenda au bail signé par la demanderesse et G.R.S. le 13 mai 1992; la convention de renouvellement et de modification de bail (P-7) stipule que le bail sera de cinq ans, débutant le 1 er avril 1997 et se terminant le 31 mars 2002.

Le document ne fait pas état de la superficie locative nette de 4 765 p.c., mais mentionne que la superficie locative totale du local est de 5 456 p.c., tout comme le mentionnait le bail du 9 juillet 1987. 5) Le 31 août 1999, dans le cadre d'une vente en justice, la défenderesse Chaboillez a acheté l'immeuble (P-8). Aux termes de l'acte d'acquisition, la défenderesse s'engage à : « 4.

Respecter les baux en vigueur avec droit d'en percevoir les loyers […]. » 6) Le 22 mai 2002, la défenderesse signe avec la demanderesse une convention de renouvellement de bail (P-9), incluant l'addenda et les conventions de renouvellement ci-haut mentionnés. Le renouvellement du bail stipule un terme de 72 mois, commençant le 1 er avril 2002 et se terminant le 31 mars 2008. [ 4 ] En décembre 2007, la défenderesse retient les services de M.

Éric Denicourt, arpenteur géomètre, pour qu'il mesure les superficies locatives nettes des différents locaux de l'immeuble. [ 5 ] Au début janvier 2008, la demanderesse prend connaissance du rapport de M. Denicourt. [ 6 ] Le 16 octobre 2008, la demanderesse introduit la présente requête. [ 7 ] Le Tribunal a entendu trois témoins, soit M. Éric Denicourt, M. Serge Lacaille, président de la demanderesse, ainsi que M. Alain Coulombe, président de la défenderesse. [ 8 ] M.

Denicourt a expliqué le processus qu'il a observé lorsqu'il a mesuré le local occupé par la demanderesse et il a conclu que la superficie locative nette du local occupé par la demanderesse est de 4 523,02 p.c., soit un déficit de contenance nette de 241,98 p.c.. [ 9 ] M. Serge Lacaille a déclaré au Tribunal n'avoir jamais mesuré la superficie locative nette du local qu'il a loué en 1987 et que c'est lors de son examen du rapport de M.

Denicourt, en janvier 2008, qu'il a appris le déficit de contenance en pieds carrés du local qu'il occupait par rapport à la superficie locative nette mentionnée au bail de 1987. [ 10 ] Tant lors de la signature du bail de juillet 1987 qu'au cours de l'addenda et des renouvellements survenus subséquemment, il était seul lors des négociations avec les propriétaires et n'était pas accompagné d'avocats ou d'autres personnes qui intervenaient lors des signatures. [ 11 ] Il a ajouté que la superficie locative nette a été établie par le premier locateur, Ofla Immobilier inc. et Promanac Ltée. [ 12 ] M.

Alain Coulombe a déclaré au Tribunal ne pas avoir mesuré la superficie locative nette du local occupé par la demanderesse lors de la convention de renouvellement de bail intervenue le 31 août 1999, pour une durée de 72 mois, commençant le 1 er avril 2002 et se terminant le 31 mars 2008. [ 13 ] Tout comme M. Lacaille il ignorait, et ce jusqu'au rapport de M. Denicourt, qu'un déficit de contenance existait.

DISCUSSION ET DÉCISION [ 14 ] La défenderesse plaide que l'action est prescrite, que la demanderesse s'est déclarée satisfaite et qu'elle n'a pas commis d'erreur en raison de la mention apparaissant à tous les baux à l'effet que les parties déclarent « bien connaître le local visé et n'en demandent pas plus ample description ».

LA PRESCRIPTION [ 15 ] La superficie locative nette a été établie par le locateur original Ofla Immobilier inc. et Promanac Ltée. et elle n'a jamais été modifiée jusqu'au rapport de l'arpenteur géomètre en décembre 2007. [ 16 ] La demanderesse n'a pas jugé utile de mesurer la superficie locative nette l'estimant, en toute bonne foi, exacte et conforme à la réalité. Aucun indice ne lui permettait de croire que la superficie était inexacte et qu'un mesurage s'imposait. Elle était dans le même état d'esprit lorsque la défenderesse a renouvelé le bail du 9 juillet 1987 le 22 mai 2002.

La défenderesse n'a pas jugé non plus nécessaire de mesurer la valeur locative nette jusqu'au rapport de l'arpenteur géomètre. [ 17 ] L'

article 2904 du Code civil du Québec énonce : « 2904. La prescription ne court pas contre les personnes qui sont dans l'impossibilité en fait d'agir soit par elles-mêmes, soit en se faisant représenter par d'autres. » [ 18 ] La demanderesse ignorait jusqu'en janvier 2008 le déficit de contenance et elle était dans l'impossibilité d'agir. La prescription des montants payés en trop à compter du 1 er avril 2002 au 21 mars 2008 n'a pas couru jusqu'en janvier 2008, alors que

l'impossibilité d'agir a cessé par la connaissance du déficit de contenance par la demanderesse. [ 19 ] Quant à la période des paiements en trop couvrant la période de janvier à mars 2008, l'action intentée le 16 octobre 2008 l'a été en temps utile. [ 20 ] Quant à la mention à l'effet que les parties déclaraient bien connaître le local et s'en déclarer satisfaites, il n'y a pas lieu d'en déduire que la demanderesse acceptait une superficie locative nette erronée. [ 21 ] La demanderesse a fait la preuve de sa réclamation. [ 22 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 33 121,12 $, avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la date de signification du 20 octobre 2008; CONDAMNE la défenderesse aux dépens. __________________________________ JACQUES DÉSORMEAU, J.C.Q. Me Daniel Lévesque Lampron Lévesque Procureur de la demanderesse Me Alexandre Béchard Gascon & Associés s.e.n.c.r.l. Procureur de la défenderesse Date d’audience : 25 novembre 2010