2023 QCCQ 9301, 2023 QCCQ 9301

Hostellerie Baie Bleue inc. c. Larocque 2023 QCCQ 9301 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BONAVENTURE LOCALITÉ DE NEW CARLISLE « Chambre civile » N° : 105 -22-001695-239 DATE : Rectifié 9 juin 2023 28 juin 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HOSTELLERIE BAIE BLEUE INC. Demanderesse c.

ALAIN LAROCQUE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT CORRIGÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] Hostellerie Baie Bleue inc. (Demanderesse) œuvre dans le commerce de l’hôtellerie et a son siège social à Carleton-sur-Mer dans la Baie des Chaleurs. [1] [ 2 ] La Demanderesse détient un permis d’établissement d’hébergement touristique du gouvernement du Québec. [2] [ 3 ] Le 1 er décembre 2022, la Demanderesse a signé un bail avec Alain Larocque (Défendeur) pour la période du 1 er décembre 2022 au 31 mai 2023 au loyer de 1 195 $ par mois. [3] [ 4 ] La preuve non contredite révèle que même si le bail a été constaté sur le formulaire standard de bail résidentiel du Tribunal administratif du logement, le bail intervenu en est un de villégiature au sens de l’

article 1892 du Code civil du Québec , ce qui donne juridiction à la Cour du Québec. [4] Il est utile de reproduire les paragraphes suivants de l’arrêt de la Cour d’appel dans l’affaire Camping Koa : [30] Le fait qu’un bail soit conclu pour une année entière n’est pas un obstacle à ce qu’il soit considéré comme un bail à des fins de villégiature.

C’est l’usage auquel l’immeuble est destiné qui compte . [31] Afin de déterminer si un bail a été conclu à des fins résidentielles ou à des fins de villégiature, il importe d’examiner quelle était l’intention des parties quant à l’usage des lieux lors de la conclusion du bail. [32] Le libellé du bail est un facteur important et souvent déterminant afin de déceler l’intention commune des parties.

Ainsi, l’usage auquel l’immeuble sous bail est destiné s’infère principalement du contrat convenu entre les parties. [33] Cependant, ce libellé ne peut faire obstacle à une preuve d’une intention contraire jumelée à un usage contraire . De plus, compte tenu du caractère impératif des dispositions du C.c.Q. portant sur les règles particulières au bail d’un logement , les règles de preuve sont assouplies lorsqu’il s’agit d’établir que la destination véritable des lieux loués est celle d’un logement.

Comme le signale le professeur Pierre-Gabriel Jobin : Or, c’est le tribunal, et non les parties, qui a le dernier mot sur la qualification juridique d’une convention. Sera donc retenue la véritable destination envisagée par les parties, malgré une stipulation contraire. D’ailleurs, par dérogation à la règle de l’

article 2863 du Code civil , le locataire pourra dans un tel cas apporter une preuve testimoniale contredisant les termes d’un écrit, car on est en matière de fraude à la loi et il s’agit de rétablir, par tous les moyens de preuve, la vérité. [ 5 ] L’intention des parties et l’usage fait du chalet confirment le caractère de villégiature du bail. [ 6 ] Si besoin est, le registre des réservations [5] et la grille tarifaire de la Demanderesse [6] attestent du caractère de villégiature des locations de la Demanderesse. [ 7 ] La Demanderesse ne possédait pas alors d’autres formulaires pour constater le bail par écrit. [ 8 ] La Demanderesse a loué le chalet numéro 4 apparemment parce que le Défendeur était en procédure de séparation ou de divorce.

Son adresse indiquée au bail est à Pasbébiac. [ 9 ] La Demanderesse demande la résiliation du bail, l’expulsion du Défendeur, le paiement du loyer en retard, soit 3 585 $ pour les mois de mars, avril et mai 2023 et 3 000 $ à

titre de dommages causés au chalet.

[ 10 ] Le Défendeur n’a pas répondu à la demande et la Demanderesse a procédé par défaut. [ 11 ] Au jour de l’audience, soit le 1 er juin 2023, la Demanderesse a informé le Tribunal que le Défendeur avait quitté le chalet numéro 4 la veille, le 31 mai 2023, date d’expiration du bail. [ 12 ] La Demanderesse demande la résiliation du bail à compter du 6 avril 2023, date à laquelle un avis de résiliation a été envoyé au Défendeur.

À l’audience la Demanderesse a modifié cette demande pour que la résiliation soit déclarée au 31 mai 2023. [ 13 ] La Demanderesse allègue que le Défendeur a eu un comportement agressif et violent envers certains de ses employés et même envers le locataire du chalet numéro 3, obligeant la Demanderesse à faire appel aux services policiers. Le témoignage de Stéphane Boudreau, sa déclaration assermentée du 5 mars 2023 et celles des employés Katherine Gravel, Sylvain Landry et Éric Bourget le confirment. [7] [ 14 ]

Malgré une mise en demeure adressée au Défendeur par avocat le 6 avril 2023, celui-ci n’a pas modifié son comportement et il a refusé ou négligé de payer le loyer mensuel. [ 15 ] Le chalet numéro 4 était en bon état au moment de la location. Il a été laissé dans un état dégradé important comme l’illustrent les nombreuses photographies produites. [8] Le Défendeur a ainsi manqué à ses obligations prévues aux articles 1855 , 1860 et 1863 du Code civil du Québec qui sont ainsi rédigés : 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence. 1860.

Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. 1863. ’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. [9] [ 16 ] Ceci a causé un préjudice sérieux à la Demanderesse qui alourdi la gestion de son établissement et notamment la protection de la sécurité de ses employés. [ 17 ] L’article 51 de la

Loi sur la santé et la sécurité au travail oblige un employeur à prendre les mesures nécessaires pour protéger la santé et assurer la sécurité et l’intégrité physique du travailleur, et notamment le paragraphe 16 de cette disposition. [ 18 ] La preuve non contredite conduit le Tribunal à la conclusion que la demande introductive d’instance de la Demanderesse est bien fondée. À l’audience la Demanderesse a demandé au Tribunal de ne pas statuer sur le montant des dommages réclamés, car depuis que les procédures ont été entreprises le 5 mai 2023, d’autres dommages ont été causés au chalet par le Défendeur.

Elle a donc demandé une réserve de ses recours pour cet aspect du dossier.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 19 ] DÉCLARE et CONFIRME que le bail intervenu entre Hostellerie Baie Bleue inc . et Alain Larocque le 1 er décembre 2022 est un bail de villégiature; [ 20 ] CONSTATE les défauts d’Alain Larocque de payer le loyer et de troubler la jouissance normale des clients; [ 21 ] DÉCLARE que le bail de villégiature intervenu entre Hostellerie Baie Bleue inc. et Alain Larocque est résilié à compter du 31 mai 2023; [ 22 ] CONSTATE qu’Alain Larocque a quitté le chalet loué le 31 mai 2023; [ 23 ] CONDAMNE Alain Larocque à payer Hostellerie Baie Bleue inc. la somme de 3 585 $ pour les loyers des mois de mars, avril et mai 2023 avec intérêt au taux légal, majorée de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec et ce depuis le 8 mars 2022, date de la mise en demeure; [ 24 ] RÉSERVE à Hostellerie Baie Bleue inc. ses recours en dommages causés au chalet numéro 4; [ 25 ] ORDONNE l’exécution du présent jugement nonobstant appel;

[ 26 ] LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Madame Marianne Duboy Lavery de Billy SEN Avocats de la Demanderesse Date d’audience : 1 er juin 2023