2016 QCCQ 6240, 2016 QCCQ 6240

Provencher c. Traversy 2016 QCCQ 6240 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE DRUMMOND LOCALITÉ DE DRUMMONDVILLE «Chambre civile» N° : 405-32-007205-150 DATE : 28 JUIN 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE BACHAND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICK PROVENCHER -et- MAGALI PROVENCHER Demandeurs c.

PIERRE TRAVERSY -et- LUCIE MAYRAND -et- PIERRE GRONDIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Suite à un problème rencontré lorsque les demandeurs ont voulu vendre leur maison, ils poursuivent leurs vendeurs et l’arpenteur-géomètre qui a préparé le certificat de localisation. [ 2 ] Les demandeurs achètent la maison des vendeurs Traversy et Mayrand le 9 novembre 2007.

En décembre 2014, ils font une offre d’achat sur une autre maison et veulent par conséquent vendre celle qu’ils possèdent. Ils demandent alors la confection d’un certificat de localisation par un arpenteur-géomètre autre que celui qui avait préparé le certificat de localisation en 2007. [ 3 ] Lorsque l’arpenteur-géomètre le leur remet, les demandeurs sont fort étonnés d’apprendre que leur terrain bordé par un cours d’eau est soumis à une bande de protection riveraine de dix mètres de largeur et que la majeure

partie de la piscine creusée empiète dans cette bande de protection riveraine. [ 4 ] Le 29 janvier 2015, ils reçoivent de la ville de Drummondville un avis de démolition de leur piscine, laquelle doit être retirée au plus tard le 30 mai 2015. [ 5 ] La piscine a été installée sans permis en 2005. Les demandeurs tentent de négocier avec la ville, sans succès. Ils se font répondre qu’il y a un règlement et qu’il doit être appliqué. [ 6 ] Ils décident donc de recourir aux services d’une avocate. L’affaire n’est pas simple puisqu’aucune dérogation mineure n’est alors possible, le règlement ne le permettant pas.

Il faut d’abord procéder à une modification du règlement de zonage. [ 7 ] L’avocate fait parvenir un avis de dénonciation aux vendeurs. Elle réussit à décider la ville de procéder à un changement du règlement de zonage, de sorte qu’une dérogation mineure soit possible. [ 8 ] Cette dérogation mineure sera finalement obtenue. Les demandeurs poursuivent leurs vendeurs, car ceux-ci ont installé la piscine sans obtenir de permis et que l’immeuble était affecté d’une limitation de droit public non divulguée.

Quant à l’arpenteur-géomètre, celui-ci a produit un certificat de localisation ne localisant ni le cours d’eau, ni la piscine. De plus, il indique spécifiquement que la propriété n’est pas située à l’intérieur d’une bande de protection riveraine alors que la situation est exactement le contraire. Cette situation est de nature à diminuer la valeur de l’immeuble.

En effet, en plus du risque de démolition de la piscine qui a finalement pu être évité, il est impossible de procéder à quelque construction permanente que ce soit dans cette bande de protection. [ 9 ] Les vendeurs font valoir qu’ils ignoraient l’obligation d’obtenir un permis pour installer une piscine. Par ailleurs, ils contestent surtout le montant de l’indemnité réclamée. [ 10 ] L’arpenteur-géomètre Pierre Grondin estime ne pas être responsable. Le règlement édictant la bande de protection riveraine était récent, datant de 2005 et le certificat a été fait en 2006.

Comme les relevés sur le terrain ont été faits durant la période hivernale et qu’il y avait beaucoup de neige, il n’a pas constaté l’existence du ruisseau ni de la piscine. S’il avait vu le cours d’eau, il aurait vérifié auprès de la ville, mais cela n’a pas été le cas. ANALYSE ET DÉCISION [ 11 ] La responsabilité de l’arpenteur-géomètre ne fait pas de doute. Il ne peut faire une affirmation aussi sérieuse et porteuse de conséquences sans avoir fait les vérifications nécessaires.

Ce ne fut pas le cas. [ 12 ] Même si le défendeur Traversy témoigne qu’il est possible que l’arpenteur-géomètre n’ait pas vu la piscine et le cours d’eau à cause de l’enneigement, cela ne justifiait pas l’arpenteur- géomètre de faire une affirmation gratuite, sans avoir fait les vérifications nécessaires auprès de la municipalité. [ 13 ] Par ailleurs, les défendeurs ont vendu un immeuble sur lequel ils avaient installé illégalement et sans permis une piscine.

Ils ont de plus omis de s’assurer que le plan accompagnant le certificat de localisation reflétait adéquatement l’état des lieux. [ 14 ] Par conséquent, tous les défendeurs sont responsables des dommages causés aux demandeurs. Les frais d’avocat ne sont habituellement pas accordés [1] . Il en va tout autrement ici. En effet, ces frais ont été engagés pour régler le problème généré par les défendeurs. S’il avait fallu démolir la piscine, il en aurait coûté considérablement plus à ceux-ci pour indemniser les demandeurs.

Le fait de mandater une avocate dans les circonstances était pleinement justifié et a donné de plus les résultats escomptés. Le Tribunal accorde les frais payés à ce titre, soit 2 169,16$. [ 15 ] Il en va de même pour les frais de dérogation mineure, soit le 700,00$ payé à la municipalité pour pouvoir obtenir cette dérogation. Ces frais sont accordés. [ 16 ] Concernant la restriction sur l’aménagement de la cour arrière, vu l’existence de la bande de protection riveraine de dix mètres, les demandeurs réclament 5 100,00$.

Une preuve factuelle est administrée, mais aucune preuve d’expert concernant la perte de valeur de l’immeuble. Le Tribunal arbitre à 1 500,00$ l’indemnité à payer sur ce point. [ 17 ] Enfin, les demandeurs réclament 5 030,84$ pour stress, troubles et autres inconvénients. Ils ont dû se déplacer à maintes reprises pour rencontrer des représentants de la ville ainsi que leur avocate, durant toute la période antérieure à l’octroi de la dérogation mineure et ils ont vécu avec la crainte de perdre la piscine. Durant la période où ils tentaient d’obtenir la dérogation mineure, ils ne pouvaient vendre leur maison.

Certains acheteurs potentiels ont refusé de s’engager lorsqu’ils ont appris la problématique concernant la bande de protection riveraine et l’avis de démolition concernant la piscine. Cela a fait en sorte qu’ils ont perdu la possibilité d’acheter la maison sur laquelle ils avaient fait une offre conditionnelle lorsque l’avis de 48 heures leur a été signifié, un autre acheteur s’étant manifesté. Ne pouvant vendre leur propre maison, ils n’avaient pas la possibilité d’acheter l’autre.

[ 18 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal accorde 2 000,00$ à ce titre. Le tout forme donc un total de 6 369,16$ que les défendeurs doivent payer à tire d’indemnité aux demandeurs. [ 19 ] Conformément aux règles édictées par l’article 328 du NCpc, le Tribunal détermine pour valoir entre eux seulement, la part de chacun dans la condamnation. L’ensemble de la preuve justifie une condamnation des vendeurs d’une part et de l’arpenteur-géomètre d’autre part à 50% chacun. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 20 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 6 369,16$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 18 août 2015. [ 21 ] LE TOUT avec frais judiciaires au montant de 200,00$ [ 22 ] ÉTABLIT, pour valoir entre elles seulement, la part des deux parties condamnées à 50%, soit d’une part pour Pierre Traversy et Lucie Mayrand et d’autre part pour Pierre Grondin. __________________________________ Pierre Bachand, J.C.Q. Date d’audience : 20 juin 2016