2011 QCCQ 6831, 2011 QCCQ 6831

Daunais c. Bélanger 2011 QCCQ 6831 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE « Chambre civile » N° : 700-22-018544-089 DATE : 9 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RICHARD DAUNAIS, -et- LINDA CICCIARELLO, Demandeurs c. MARTIN BÉLANGER, -et- ABITATIONS SERVICES IMMOBILIERS INC., Défendeurs -et- MARTIN BÉLANGER, Demandeur en garantie c.

LUIS OCAMPO, -et- DANY FOURNIER, Défendeurs en garantie solidaires ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Richard Daunais et Linda Cicciarello, demandent l'annulation du contrat de vente d'un terrain vacant acquis du défendeur Martin Bélanger. [ 2 ] Ils demandent le remboursement du prix de vente de même que des dommages-intérêts pour un total de 46 051,90 $. [ 3 ] Les demandeurs réclament aussi la même somme à Abitations services immobiliers inc. qui a agi à

titre d'agent immobilier dans la transaction de cet immeuble. [ 4 ] Se portant demandeur en garantie, Martin Bélanger poursuit à son tour son vendeur, Luis Ocampo, et Dany Fournier ayant agi à

titre d'intermédiaire dans cette première vente.

Le demandeur en garantie allègue que les défendeurs en garantie, Ocampo et Fournier, devraient assumer toute condamnation monétaire que le Tribunal pourrait accorder au demandeur dans l'action principale. [ 5 ] Afin de faciliter la lecture de la présente décision, les demandeurs, Richard Daunais et Linda Cicciarello, seront ci-après désignés «Daunais»; le défendeur Martin Bélanger sera désigné «Bélanger»; Abitations services immobiliers inc., représentée lors de l'audience par le courtier Richard Autotte, sera désignée «Autotte»; Luis Ocampo, le défendeur en garantie, sera ci-après désigné «Ocampo»; l'autre défendeur en garantie, Dany Fournier, sera désigné «Fournier».

QUESTIONS EN LITIGE: [ 6 ] Daunais est-il justifié de demander l'annulation de la vente et des dommages-intérêts consécutivement au terrain vacant que lui a vendu Bélanger? [ 7 ] Autotte, à

titre d'agent immobilier agréé, doit-il être tenu coresponsable des dommages-intérêts réclamés par Daunais contre Bélanger? [ 8 ] Bélanger a-t-il droit, à son tour, à l'annulation de la vente et aux dommages-intérêts qu'il réclame de son vendeur Ocampo? [ 9 ] Bélanger a-t-il droit à des dommages-intérêts du représentant d'Ocampo, Fournier, lors de l'acquisition de ce terrain?

LES FAITS: [ 10 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants. [ 11 ] À l'origine de cette affaire, Daunais et son épouse résident dans la couronne nord de l'île de Montréal.

Ils travaillent depuis plusieurs années à Montréal et sont désireux de s'installer dans les Laurentides puisqu'ils projettent que Daunais travaille comme charpentier-menuisier dans les Laurentides et que son épouse, pour des raisons de santé, cesse de travailler à l'extérieur de la maison. [ 12 ] Au début de l'année 2007, Daunais trouve un terrain vacant qui l'intéresse sur la rue Lakeshore à Morin-Heights. [ 13 ] Sur les lieux, l'affiche de Richard Autotte, courtier pour Abitations services immobiliers inc., est installée sur un des arbres du terrain. [ 14 ] Daunais note les coordonnées téléphoniques d'Autotte et dans les heures qui suivirent prend des informations relativement à ce terrain qu'il convient à compter de maintenant de désigner comme le «terrain numéro 1». [ 15 ] Les particularités de ce «terrain numéro 1»pour Daunais sont une vue sur le lac en deuxième ligne, un terrain suffisamment déboisé pour y construire une résidence à court terme, une pente vers la route de deux ou trois degrés et une localisation idéale.

En fait, il s'agit là du «terrain de leurs rêves». [ 16 ] Une rencontre a lieu entre Daunais et Autotte à la fin juin 2007. [ 17 ] Daunais obtient certains documents et informations relativement à ce terrain de Autotte et notamment un plan des lieux. [ 18 ] Désireux de se construire rapidement, Daunais rencontre, le 13 juillet 2007, Éric L'Heureux, responsable à la municipalité de Morin-Heights. [ 19 ] Selon les données de la municipalité, il appert que ce «terrain numéro 1», après la réforme cadastrale, a une superficie de 3 975 mètres carrés. [ 20 ] La réglementation municipale exige qu'un terrain ait un minimum de 4 000 mètres carrés afin de pouvoir y construire un immeuble. [ 21 ] Autotte est alors informé de la situation et demande à Bélanger d'effectuer une demande de modification des données cadastrales afin de modifier auprès du gouvernement et de la municipalité la fiche technique de cet immeuble.

En effet, une description technique antérieure démontre que la superficie réelle du terrain est de 4 057,1 mètres carrés. [ 22 ] Tel que convenu, le 19 juillet 2007, Bélanger adresse d'ailleurs sa demande de modification des données cadastrales au ministère des Ressources naturelles du Québec. [ 23 ] Il y indique le nouveau numéro de la réforme (3 811 961) l'ancien se composant des parties des lots 51 et 52 du Rang 2 du Canton de Morin-Heignts. [ 24 ] Fort de ces démarches, Daunais, signe une promesse d'achat le 1 er août 2007 relativement au «terrain numéro 1». [ 25 ] Les clauses 6.4, 6.5, 7.1 et 8.1 de la promesse d'achat (pièce P-2) stipulent: «6.4 DOCUMENTS DE PROPRIÉTÉ Le VENDEUR fournira à l'ACQUÉREUR un bon

titre de propriété, libre de toute redevance, priorité, hypothèque, droit réel, charge ou autre limitation de droit privé sauf les servitudes usuelles et apparentes d'utilité publique, toute créance affectant l'immeuble dont le remboursement est, le cas échéant, assumé par l'ACQUÉREUR aux termes des présentes et ce qui suit: ————————— Le VENDEUR se portera également garant envers l'ACHETEUR de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété sauf ————————— Le VENDEUR fournira à l'ACHETEUR, dans un délai de 10 jours une copie authentique de son

titre d'acquisition, une copie authentique des actes translatifs de propriété et constitutifs de servitude couvrant une période de EN SA POSSESSION ans, de même qu'un certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre indiquant l'état actuel de la propriété; tout nouveau certificat étant à la charge de l'ACHETEUR s'il ne révèle aucune modification au certificat précédent. Dans le cas d'un immeuble qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété, le VENDEUR fournira également à l'ACHETEUR la déclaration de copropriété, incluant le règlement de l'immeuble. Dans le cas d'un immeuble qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété un certificat de localisation décrivant la

partie divise vendue sera suffisant. 6.5 VICE OU IRRÉGULARITÉ Advenant la dénonciation aux parties, avant la signature de l'acte de vente, d'un quelconque vice ou d'une quelconque irrégularité affectant les titres, ou au cas de non conformité à quelque garantie du VENDEUR contenue aux présentes, ce dernier disposera d'un délai de 21 jours à compter de la réception d'un avis écrit à cet effet, pour aviser l'ACHETEUR, par écrit, qu'il a remédié, à ses frais, au vice ou irrégularité soulevé, ou qu'il ne peut y remédier. Dans cette dernière éventualité, l'ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d'un tel avis, aviser le

VENDEUR, par écrit;

a) qu'il achète avec les vices ou irrégularité allégués, auquel cas la garantie du VENDEUR sera diminuée d'autant, ou

b) qu'il rend la présente promesse d'achat nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l'une ou l'autre des parties seront à la seule charge du VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par chacune des parties seront à leur charge respective. […] 7.1 ACTE DE VENTE Les parties s'engagent à signer un acte de vente devant le notaire DE L'ACHETEUR le ou avant le 1 ER MARS 2008.

L'ACHETEUR sera propriétaire à compter de la signature de l'acte de vente. […] 8.1 CETTE PROMESSE D'ACHAT EST CONDITIONNEL À L'OBTENTION DU NOUVEAU NUMÉRO CADESTRALE ET CONFORME POUR LA CONSTRUCTION DANS LES 180 JOURS SUIVANT L'ACCEPTATION DES PRÉSENTES .» (sic) [ 26 ] Le prix de vente est de 30 000 $. [ 27 ] Compte tenu que la réforme cadastrale tardait, les parties ont signé, à la demande d'Autotte, une modification à la promesse d'achat le 28 février 2008, prévoyant que l'acte de vente est prolongé jusqu'au 31 mars 2008. [ 28 ] Dans les faits, le 4 mars 2008, l'arpenteur Peter Rado écrivait ceci: « Tel que demandé, voici le mandat que vous devrez signer afin que l'on procède à l'arpentage de votre propriété.

Tel que discuté les travaux seront effectués à la fonte des neiges. » [ 29 ] Les parties ont, par la suite, obtenu la confirmation et l'acceptation des modifications exigées des données cadastrales auprès du ministère des Ressources naturelles du gouvernement du Québec. [ 30 ] Le nouveau numéro de lot porte bien le 3 811 961 et la superficie est suffisante pour s'y construire. [ 31 ] Fort de cette acceptation de la modification aux données cadastrales, les parties ont procédé à l'acte de vente le 27 mars 2008 devant le notaire Diane Sperano. [ 32 ] La désignation de l'immeuble de même que certains autres énoncés de cet acte de vente se lisent ainsi: « DÉSIGNATION: Un emplacement vacant ayant front sur la rue Lakeshore, Morin Heights, connu et désigné comme étant le lot numéro TROIS MILLIONS HUIT CENT ONZE MILLE NEUF CENT SOIXANTE ET UN (3 811 961) du cadastre du Québec, circonscription foncière d'Argenteuil.

Tel que le tout se trouve présentement avec tous les droits, titres et intérêts y rattachés et toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes attachées audit immeuble, sans exception ni réserve de la part du vendeur. […] GARANTIE Cette vente est faite avec la garantie légale . DOSSIER DE TITRES Le vendeur s'engage à remettre à l'acquéreur tous les titres en sa possession. POSSESSION: L'acquéreur devient propriétaire de l'immeuble à compter de ce jour, avec possession immédiate et occupation à compter des présentes.

[…] DÉCLARATION RELATIVE À L'AVANT-CONTRAT: Cette vente est faite en exécution d'une offre d'achat dûment acceptée par le vendeur. Sauf incompatibilité, les parties confirment la survie des ententes de l'avant-contrat non reproduite aux présentes.

PRIX: Cette vente est faite pour le prix de TRENTE MILLE DOLLARS (30 000,00 $) payé par l'acquéreur, DONT QUITTANCE FINALE de la part du vendeur. » [ 33 ] Le 14 mai 2008, l'arpenteur Peter Rado expédiait à Bélanger le rapport et plan de piquetage effectués quant à l'immeuble du lot 3 811 961 du Cadastre du Québec, de la circonscription foncière d'Argenteuil. [ 34 ] Après avoir reçu copie du rapport de piquetage, Daunais tente de localiser, sur le terrain dont il a fait l'acquisition quelques semaines plus tôt, les bornes ou les repères installés par l'arpenteur Rado. [ 35 ]

Malgré plusieurs recherches infructueuses, il se résigna à contacter Autotte qui, à son tour, fut incapable de localiser le piquetage de l'arpenteur précité. [ 36 ] Après vérification auprès de ce dernier, il appert que le terrain réellement vendu en vertu de l'acte de vente notarié du 27 mars 2008 de Bélanger à Daunais n'est pas celui visé par les parties. [ 37 ] En fait, selon le rapport de l'arpenteur Rado, il s'agit plutôt d'un autre terrain («terrain numéro 2») situé à plus d'un demi- kilomètre du «terrain numéro 1» que Daunais croyait avoir acquis de Bélanger. [ 38 ] Daunais n'accepte pas le «terrain numéro 2» puisqu'il s'agit en fait d'un marécage impropre à toute construction, sans aucun déboisement et ne procurant aucune vue acceptable sur le lac. [ 39 ] Il prétend qu'il n'aurait jamais acheté un tel terrain s'il avait été informé de sa localisation véritable.

Sa condition le rend impropre à l'usage initialement envisagé des lieux. [ 40 ] Daunais estime que Bélanger et Autotte ont commis une faute en ce qu'ils ont fait de fausses représentations à son endroit et l'ont trompé relativement au positionnement réel de l'immeuble vendu. [ 41 ] Le 30 mai 2008, par mise en demeure (pièce P-4), Daunais réclame 46 051,90 $ des défendeurs Bélanger et Autotte, conjointement et solidairement, contre remise du terrain désigné à l'acte de vente P-1, soit:

a) Coût d'acquisition 30 145.34 $

b) Intérêts au 1 er juin 2008 123.06 $

c) Frais de notaire 825.00 $

d) Coût d'acquisition d'un plan de construction Drummond rendu inutile par l'impossibilité de construire 716.67 $

e) Photocopies 6.17 $

f) Dommages généraux 5 000.00 $

g) Dommages exemplaires 10 000.00 $

h) Mise en demeure 75.00 $

i) Frais de signification 84.66 $ Total: 46 051.90 $

j) MOINS déboursés relatifs aux infrastructures -(924.00 $) Total: 46 051.90 $ [ 42 ] Daunais estime que l'agent immobilier Autotte, qui représente Abitations services immobiliers inc., doit être tenu responsable de tous ses dommages-intérêts au même

titre que Bélanger, le vendeur. [ 43 ] Pour Daunais il était de la responsabilité des défendeurs Bélanger et Autotte de vendre le bon terrain en pareilles circonstances. [ 44 ] Bélanger, le vendeur, se porte demandeur en garantie contre son propre vendeur, Luis Ocampo et son représentant de l'époque, Dany Fournier ce n'est pas, cependant, agent d'immeuble. [ 45 ] Le 2 mars 2006, Bélanger se portait acquéreur du même terrain vacant (terrain numéro 1) de Ocampo, le tout tel qu'il appert à

l'acte de vente qui stipule: « DÉSIGNATION Un immeuble connu et désigné comme étant composé comme suit:

a) une

partie du lot originaire numéro CINQUANTE ET UN (51), Rang 2, du cadastre du Canton de Morin, circonscription foncière d'Argenteuil; Bornée vers le Nord-Ouest par le lot 51-7 (chemin Lakeshore); vers le Nord-Est et le Sud-Est par des parties du lot 51; vers le Sud-Ouest par une

partie du lot 52; Mesurant 26,19 mètres dans une ligne Nord-Ouest; 67,00 mètres dans une ligne Nord-Est; 45,95 mètres dans une ligne Sud-Est; 69,75 mètres dans une ligne Sud-Ouest; Contenant en superficie 2 362,6 mètres carrés.

b) une

partie du lot originaire numéro CINQUANTE-DEUX (52), Rang 2, du cadastre du Canton de Morin, circonscription foncière d'Argenteuil; Bornée vers le Nord-Ouest par le lot 52-16 (chemin Lakeshore); vers le Nord-Est par une

partie du lot 51; vers le Sud-Est et le Sud-Ouest par une

partie du lot 52; Mesurant 41,81 mètres dans une ligne Nord-Ouest; 69,75 mètres dans une ligne Nord-Est; 12,35 mètres dans une ligne Sud-Est; 59,41 mètres dans une ligne Sud-Ouest; Contenant en superficie 1 694,5 mètres carrés. Ces lots sont identifiés comme étant le terrain #7 sur un plan préparé par Peter Rado, arpenteur-géomètre, le premier octobre deux mille quatre (1 er octobre 2004) sous le numéro 10239 de ses minutes dont copie d'une

partie du susdit plan demeure annexée aux présentes après avoir été reconnue véritable et signée par les parties, avec et en présence du notaire soussigné. Le tout sans bâtisse; ci-après nommé: " l'immeuble ". » POSSESSION L'acheteur sera propriétaire de l'immeuble à compter de ce jour, avec possession et occupation immédiates.

ÉTABLISSEMENT DE PROPRIÉTÉ Le vendeur est propriétaire de l'immeuble pour l'avoir acquis aux termes d'un acte de vente publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Argenteuil sous le numéro 12 114 698. […] PRIX La présente vente est faite pour le prix de VINGT-TROIS MILLE DOLLARS (23 000 $), que le vendeur reconnaît avoir reçu de l'acheteur, dont quittance finale. » [ 46 ] Bélanger prétend qu'Ocampo lui avait remis le rapport de la description technique de cet immeuble préparé par le même arpenteur, Peter Rado, le 17 octobre 2005 qui stipule.

« DESCRIPTION TECHNIQUE RAPPORT 1) MANDAT QU'À la demande de Monsieur Luis Ocampo , j'ai procédé à la rédaction de la présente description technique pour accompagner un acte de vente. 2)

TITRE DE PROPRIÉTÉ Monsieur Luis Ocampo a acquis la propriété suivant l'acte publié sous le numéro 12 114 698.

3) DÉSIGNATION DE L'EMPLACEMENT D'un certain emplacement situé en la municipalité de Morin-Heights et étant composé d'une

partie des lots 51 et 52 du rang 2, cadastre officiel du canton de Morin de la circonscription foncière d'Argenteuil et est plus explicitement décrits comme suit:

A) UNE

PARTIE DU LOT 51 Bornée comme suit: - Vers le NORD-OUEST par le lot 51-7 (chemin Lakeshore); - Vers le NORD-EST et le SUD-EST par des parties du lot 51; - Vers le SUD-OUEST par une

partie du lot 52; Mesurant: 26,19 mètres dans une ligne NORD-OUEST; 67,00 mètres dans une ligne NORD-EST; 46,96 mètres dans une ligne SUD-EST; 69,75 mètres dans une ligne SUD-OUEST; Contenant en superficie: 2 362, mètres carrés

B) UNE

PARTIE DU LOT 52 Bornée comme suit: - Vers le NORD-OUEST par le lot 52-16 (chemin Lakeshore); - Vers le NORD-EST par une

partie du lot 51; - Vers le SUD-EST et le SUD-OUEST par des parties du lot 52; Mesurant: 41,81 mètres dans une ligne NORD-OUEST; 69,75 mètres dans une ligne NORD-EST; 12,35 mètres dans une ligne SUD-EST; 59,41 mètres dans une ligne SUD-OUEST; Contenant en superficie: 1 694,5 mètres carrés Le tout tel que montré sur un plan accompagnant la présente description technique.

Les distances mentionnées dans la présente description technique sont en mètres (SI). 4) REMARQUES Cette description technique a été préparée pour accompagner un acte de vente et elle ne devra pas être utilisée pour d'autres buts sans l'autorisation écrite du soussigné. FAIT et PRÉPARÉ à Sainte-Agathe-des-Monts, ce dix-huitième jour du mois d'octobre de l'an deux mille cinq, sous le numéro 10 799 de mes minutes. Le 18 octobre 2005 (

s) Peter Rado Peter Rado, Arpenteur-géomètre » [ 47 ] Lors de l'audience, Bélanger a témoigné qu'il avait été, en quelque sorte, victime de la même erreur quant à l'emplacement des «terrains numéro 1 et numéro 2» que Daunais. [ 48 ] En effet, Bélanger a décrit et identifié le «terrain numéro 1» comme étant véritablement celui qu'il croyait avoir vendu à Daunais.

[ 49 ] Il est persuadé que le «terrain numéro 1» est véritablement celui qui aurait dû faire l'objet de l'acte de vente du 27 mars 2008. [ 50 ] Se portant demandeur en garantie contre Ocampo, Bélanger reproche à son représentant de l'époque, Fournier, les mêmes allégués que ceux contenus à son endroit par Daunais. [ 51 ] Le défendeur Autotte témoigne à l'effet qu'il en était à ses premiers mandats à

titre d'agent immobilier. [ 52 ] Il a rencontré le défendeur Bélanger et le père de ce dernier sur le «terrain numéro 1» lors de la prise du mandat écrit dans cette affaire. [ 53 ] Ce terrain n'était pas borné ni piqueté par arpenteur, mais il a «marché» ce terrain avec le défendeur Bélanger et constaté qu'il y avait des tiges de métal qui semblaient délimiter l'emplacement alors mis en vente. [ 54 ] Il y a apposé son affiche commerciale avec ses coordonnées téléphoniques. [ 55 ] Il n'a jamais été question de vendre le terrain situé à l'emplacement numéro 2. [ 56 ] Après la réception de la modification cadastrale, il a suggéré aux parties de passer l'acte de vente puisque l'arpenteur ne pouvait, à ce moment-là, piqueter le terrain compte tenu qu'il y avait 8 pieds de neige selon lui et qu'il y aurait des frais de plus du double pour le faire à ce moment-là.

Les parties ont signé l'acte de vente malgré le fait qu'il n'y ait pas de piquetage effectué et tous étaient d'accord avec cette façon de faire. [ 57 ] Lorsque le courtier a reçu le piquetage en mai 2008, il en a été également très surpris et a constaté qu'il y avait erreur sur l'emplacement véritable du terrain. [ 58 ] Enfin, Autotte mentionne qu'il était l'intermédiaire entre les deux parties et responsable de chacune d'elles.

En aucun temps il n'y a eu mauvaise foi de quiconque dans cette affaire. [ 59 ] Ocampo, quant à lui, est persuadé que le terrain qu'il a lui-même vendu à Bélanger est bien le «terrain numéro 1». [ 60 ] Il ne comprend pas pourquoi il a été impliqué dans les présentes procédures puisque pour lui, jamais il n'a été question de vendre le «terrain numéro 2».

Il n'en connaît même pas l'existence et la localisation. [ 61 ] Lorsque questionné à l'aide notamment des photographies et de la description du «terrain numéro 1» qu'ont effectuée Daunais, Bélanger et Autotte, Ocampo leur donne entièrement raison et jamais il n'a été question de leur vendre le «terrain numéro 2» qui, véritablement, est un marécage. [ 62 ] Le défendeur en garantie, Ocampo, mentionne qu'il a été approché par Fournier puisque ce dernier disait pouvoir l'aider à vendre ce terrain.

Ocampo a acheté ce «terrain numéro 1» de Gilles Cleary avec un plan préparé par l'arpenteur Rado en 2004. [ 63 ] C'est Fournier qui l'a mis en contact avec Bélanger et il n'y a jamais eu de rétribution financière pour Fournier dans cette affaire. [ 64 ] Ocampo soutient toujours que le «terrain numéro 1» est bien celui qui a fait l'objet de la vente et que le «terrain numéro 2» n'a jamais existé ni pour lui, ni pour Bélanger et/ou Daunais par la suite. [ 65 ] Ocampo soutien que si depuis cette vente en 2008 personne n'a réclamé le «terrain numéro 1», c'est donc qu'il devrait s'agir de l'emplacement réellement vendu à Bélanger et à Daunais par la suite. [ 66 ] Il avait fait l'acquisition du «terrain numéro 1» puisque pour lui tout comme pour les acheteurs éventuels, il avait été question de se construire avec la vue sur le lac et la nature, ce que ne procurait pas le «terrain numéro 2».

PRÉTENTIONS DES PARTIES: [ 67 ] En fait, le procureur de Daunais soutient que Bélanger a commis une faute en ne vendant pas le bon terrain et en ne procurant pas le véritable emplacement à l'acheteur Daunais. [ 68 ] Il ajoute que si Daunais avait connu la véritable situation du terrain et qu'il s'agissait du «terrain numéro 2», il ne l'aurait jamais acheté.

Il demande donc d'être remboursé du prix d'acquisition du terrain de même que de tous les frais et déboursés assumés depuis. [ 69 ] Le procureur de Daunais soutient quant au courtier Autotte qu'il a commis plusieurs fautes, soit: − Qu'il n'avait pas l'expérience nécessaire dans le domaine; − Qu'il ne connaissait pas assez le milieu; − Qu'il ne s'est pas suffisamment informé sur la localisation du terrain en vente; − Qu'il a suggéré aux parties de procéder à l'acte de vente sans préalablement avoir obtenu le piquetage pour déterminer vraiment la localisation du terrain.

[ 70 ] Le procureur de Bélanger soutient que son client a toujours été pris entre l'arbre et l'écorce et que s'il s'agit d'un cas possible d'annulation de vente entre Daunais et Bélanger, le Tribunal doit automatiquement accorder l'annulation de la vente entre Bélanger et Ocampo. [ 71 ] En effet, selon l'

article 1400 du Code civil du Québec s'il y a erreur sur l'objet, cette erreur s'est perpétuée à deux reprises malencontreusement pour Daunais et Bélanger. [ 72 ] Bélanger soutient qu'en vertu de l'

article 1613 C.c.Q. , il y a limitation quant aux frais connexes réclamés par Daunais; seul le remboursement du terrain devrait être, le cas échéant, octroyé. [ 73 ] La procureure d'Autotte, pour Abitations services immobiliers inc., considère qu'un courtier immobilier est un professionnel qui doit favoriser la rencontre entre l'acheteur et le vendeur.

Quant à la vérification des titres, c'est de la responsabilité du notaire et quant à la superficie et la localisation du terrain, celle de l'arpenteur. [ 74 ] Quant au type d'obligation d'Autotte, son avocate considère qu'il s'agit là d'une obligation de moyens et que s'il n'a pas agi de mauvaise foi, il ne peut donc être tenu responsable en l'instance. Autotte était justifié de se fier sur les dires du vendeur Bélanger et il n'était pas de sa responsabilité de mandater l'arpenteur. [ 75 ] Autotte n'avait pas à expertiser davantage la question de la localisation véritable du terrain, ayant en main le

titre de propriété et la description technique préparée par l'arpenteur Rado du 1 er octobre 2004. [ 76 ] Ocampo mentionne qu'il a été, le cas échéant, lui aussi victime de la même erreur. Lorsque monsieur Cleary lui a vendu ce terrain, il a toujours été question uniquement du «terrain numéro 1».

Il ne connaît même pas l'existence du «terrain numéro 2». [ 77 ] C'est donc dire que pour lui, Cleary est toujours véritablement propriétaire du «terrain numéro 1» et il pourrait demander également l'annulation de sa vente. [ 78 ] Rappelons que le défendeur en garantie, Dany Fournier, n'a jamais comparu et qu'une inscription pour jugement par défaut de comparaître a été déposée par Bélanger le 4 novembre 2009. Le greffier spécial a déféré ladite inscription sur la requête introductive d'instance en garantie au juge du fond.

LE DROIT APPLICABLE: [ 79 ] Le Tribunal souligne les articles pertinents du Code civil du Québec . 1708. La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d'un bien à une autre personne, l'acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s'oblige à payer. Le transfert peut aussi porter sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit dont on est titulaire. 1713. La vente d'un bien par une personne qui n'en est pas propriétaire ou qui n'est pas chargée ni autorisée à le vendre, peut être frappée de nullité.

Elle ne peut plus l'être si le vendeur devient propriétaire du bien. 1715. L'acheteur peut aussi demander la nullité de la vente. Il n'est pas, toutefois, admis à le faire lorsque le propriétaire n'est pas lui-même admis à revendiquer le bien. 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d'en garantir le droit de propriété et la qualité.

Ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. [ 80 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [1] précise en page 24 quant au droit de propriété ou de la vente du bien d'autrui: « D. Le droit de propriété du vendeur sanction de la vente du bien d'autrui

1) Notions générales et circonstances de la vente du bien d'autrui La vente ayant pour objet le transfert par le vendeur du droit de propriété dans un bien, le vendeur doit lui-même détenir, au moment de la vente, le droit de propriété dans le bien vendu. S'il n'est pas le propriétaire, il doit au moins détenir le mandat de le vendre. Les recours résultant de la vente du bien d'autrui reposent sur le principe que nul ne peut transférer à un autre plus de droits qu'il n'en a lui-même.

La sanction de la vente du bien d'autrui participe non seulement aux conditions de validité de la vente, mais elle est aussi reliée à l'obligation imposée au vendeur de garantir le droit de propriété du bien vendu ( art. 1723 C.c.Q. ). Nous étudierons la garantie du droit de propriété en abordant les obligations du vendeur au

chapitre III. Pour qu'il y ait vente du bien d'autrui, quatre conditions doivent être réunies:

(1) Le vendeur doit avoir manifesté sa volonté de céder la propriété du bien vendu à l'acheteur. Il n'y a pas de vente du bien d'autrui si le vendeur ne cède à l'acheteur que les droits éventuels qu'il peut avoir dans le bien.

(2) La vente doit concerner un bien déterminé ( art. 1374 , 1453 C.c.Q. ).

(3) Le bien vendu doit appartenir à une tierce personne.

(4) Le vendeur ne doit pas avoir eu le mandat de vendre le bien concerné. La vente du bien d'autrui peut résulter d'une erreur, d'une négligence ou d'un acte entaché de mauvaise foi. Ce sera le cas de l'acheteur de terrains dont les titres de propriété sont erronés: le véritable propriétaire invoque la nullité de la transaction et accuse les parties impliquées de négligence. » [ 81 ] Ensuite, cet auteur poursuit en page 98 de son ouvrage quant à la garantie du droit de propriété: « I.

LES FONDEMENTS DE LA GARANTIE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ Puisque, par contrat de vente, le vendeur a transféré à l'acheteur son droit de propriété dans le bien moyennant le paiement du prix, il doit garantir l'intégralité de la jouissance de ce droit de propriété en s'abstenant de troubler lui-même l'acheteur, que ce soit en fait ou en droit ( art. 1732 C.c.Q. ). Il doit également lui garantir l'absence de troubles de droit émanant des tiers. (…) […] La garantie du droit de propriété oblige non seulement le vendeur à permettre une possession utile et paisible du bien vendu, mais aussi à fournir un

titre clair au moment de la vente, libre de tous droits, à l'exception de ceux qu'il a déclarés. (…) […] II. LES ATTEINTES AU DROIT DE PROPRIÉTÉ L'acheteur peut se prévaloir de la garantie du droit de propriété dès qu'il y a menace d'une atteinte à son droit de propriété, actuelle ou appréhendée. L'atteinte au droit de propriété est totale ou partielle. L'atteinte totale peut résulter de la revendication par un tiers du droit de propriété transféré si, par exemple, le vendeur a vendu le bien d'autrui.

L'atteinte au droit de propriété peut aussi résulter d'un droit non déclaré, d'une hypothèque que l'acheteur n'a pas assumée et que le vendeur n'a pas radiée, ou encore d'une servitude non déclarée, non apparente qui entrave la jouissance du bien acquis ( art. 1723 C.c.Q. ). [ 82 ] En page 229, quant à l'obligation de restitution du vendeur, il poursuit: « I. OBLIGATION DE RESTITUTION DU VENDEUR A.

Le prix L'acheteur qui a obtenu la résolution de la vente en raison du préjudice sérieux qui lui causait l'atteinte à son droit de propriété ou une délivrance incomplète, ou parce que la gravité du défaut affectant son bien est telle que l'avoir su, il n'aurait pas acheté, peut exiger la restitution du prix ( art. 1699 C.c.Q. ) et réclamer les dommages-intérêts ( art. 1458 , 1611 C.c.Q.). […] Le vendeur doit restituer à l'acheteur la totalité du prix, même si la chose a été détériorée à la suite d'un usage normal, sans la faute de l'acheteur restituant ( art. 1702 C.c.Q. ).

En fait, le bien restitué est remis dans l'état où il est quand la restitution devient due.(…) […] B. Les dommages-intérêts Les dommages-intérêts peuvent comporter les éléments suivants: perte du bénéfice de plus-value ( art. 1611 , 1613 C.c.Q. ), remboursement des impenses ( art. 1703 C.c.Q.) et des frais du contrat. Le fondement juridique de la réclamation de dommages-intérêts repose sur l'inexécution par le vendeur du contrat par

lequel il s'était engagé à transférer à l'acheteur la propriété du bien vendu ( art. 1458 C.c.Q. ). C'est la responsabilité contractuelle.

L'article 1458 C.c.Q. s'applique indépendamment de la bonne ou de la mauvaise foi du vendeur. Ce qui est ici reproché au vendeur, ce n'est pas sa fraude, mais plutôt l'inexécution de son obligation. Cette bonne foi de l'acheteur pourra toutefois être considérée dans l'application de l'

article 1703 C.c.Q., qui traite du remboursement des impenses, et de l'

article 1704 C.c.Q. énonçant l'obligation de rembourser les fruits. On pourra aussi considérer les avantages qu'a retirés l'acheteur pendant la période où il a détenu un immeuble. Le montant des dommages-intérêts à réclamer s'établit en considérant les éléments suivants. 1) Les frais du contrat ( art. 1734 , 1705 C.c.Q. ) Normalement, les frais du contrat sont à la charge de l'acheteur ( art. 1734 , al. 2 C.c.Q. ). Ces frais ont été encourus pour obtenir la propriété, mais la résolution ou l'annulation de la vente les a rendus inutiles.

Les frais du contrat comprennent aussi ceux de leur publication. 2) Les frais de restitution et les dépens (art. 1705 C.c.Q. ) Les frais de restitution peuvent comprendre les frais de l'action en garantie principale, les frais de l'appel en garantie incidente. Si les deux parties sont responsables de l'annulation ou de la résolution de la vente, les frais de restitution sont répartis entre les parties en proportion de la valeur des prestations qu'elles se restituent mutuellement.

Toutefois, lorsque l'une d'elles est de mauvaise foi ou que l'obligation de restituer résulte de sa faute, elle seule supporte les frais de la restitution. C'est le cas du vendeur responsable de l'annulation d'un contrat en raison de son dol et de ses fausses représentations.

Ainsi, le commerçant qui a fait de fausses représentations, contrairement aux articles 219 et 228 L.p.c., et passé sous silence un fait important doit supporter les frais de restitution ( art. 1705 C.c.Q. ). » [ 83 ] Dans leur ouvrage sur le courtage immobilier [2] , les auteurs Audrey Létourneau et Mario Naccarato indiquent: «(…) Le client vendeur recherche certains services et avantages que lui procure le courtier immobilier (…): […] 2. Le courtier possède la formation, l'expérience et la connaissance du marché pour que la transaction se fasse dans les règles de l'art et ne réserve aucune surprise. […] 6.

Le courtier prévient et règle les problèmes. 7. Le courtier conseille le vendeur et l'acheteur pour conclure leur transaction immobilière de façon satisfaisante. […] 11. Le courtier vous procure la tranquillité d'esprit en vous assurant une transaction sans tracas ni soucis. […] 15. Le courtier a une connaissance des phénomènes régionaux: pyrite, vermiculite, radon, etc. […] 24. Le courtier a accès à l'information juste et complète pour l'acheteur. […] 30. Le courtier a l'obligation de vérifier les informations qu'il transmet. […] 34. Le courtier diminue les risques de recours contre le vendeur. […] 40.

Le courtier effectue le suivi concernant la réalisation des diverses conditions consignées à la promesse d'achat. » [ 84 ] Quant à l'obligation de conseil et de vérification du courtier immobilier, l'honorable Henri Richard, j.c.Q., dans son ouvrage intitulé Le courtage immobilier au Québec , 3 e édition [3] , précise ce qui suit (page 125) : « Nous croyons que des promettants-acheteurs ne peuvent se voir imposer le fardeau de vérifier ce qu'un expert dans le domaine du courtage immobilier, en l'occurrence un agent immobilier, leur soumet.

Dans l'état actuel du droit, il y a lieu de préférer l'opinion unanime de la Cour d'appel dans Hamel c. Compagnie Trust Royal qui établit que «le courtier ou vendeur prudent, diligent et compétent ne peut permettre que de telles informations qui serviront éventuellement – et qui ont ici sévi – à la préparation d'une offre d'achat soient disponibles sans une vérification de base. »

[ 85 ] Plus loin, en page 129, il écrit : « En d'autres termes, l'agence ou le courtier immobilier engage sa responsabilité s'il transmet aux parties à une transaction immobilière des renseignements qui s'avèrent faux et qui n'ont fait l'objet d'aucune vérification ou d'une vérification superficielle.

De la même manière, une agence engage sa responsabilité si son courtier confirme à tort l'octroi d'une subvention sans même en être certain. » [ 86 ] Toujours dans le même ouvrage, en page 275, il indique quant à l'obligation de l'agence et du courtier envers les tiers: « Lorsqu'une agence ou un courtier immobilier, prestataire de services, agit dans le cadre d'un contrat de courtage immobilier, il est soumis au régime de responsabilité civile générale envers les tiers prévu à l'

article 1457 C.c.Q. […] (…) La jurisprudence établit qu'une agence ou un courtier immobilier qui accomplit correctement ses obligations découlant du contrat de courtage ne peut être poursuivi dans une action en vices cachés ou dans toute autre action qui aurait pour objet l'exécution d'une obligation contractuelle à laquelle il n'est pas partie. » [ 87 ] Poursuivant en page 279: « À cet égard, le juge Michel A. Pinsonnault résume éloquemment l'état du droit dans Tessier c.

Le Bouthillier : […] [32] Le Courtier est tenu d'identifier les vices apparents et, en particulier, de vérifier le contenu de la fiche descriptive en s'assurant que celle-ci reflète la situation de l'immeuble tel qu'il existe, étant entendu que l'une des raisons qui incitent un acheteur profane en matière de construction à retenir leurs services, est d'être bien informé et protégé. » [ 88 ] En page 284: « Par ailleurs, comme toute personne, la responsabilité extracontractuelle d'un courtier immobilier peut être engagée envers un tiers, même lorsqu'il n'agit pas dans le cadre d'un contrat de courtage immobilier. […] En résumé, l'agence et le courtier immobiliers demeurent soumis au régime général de la responsabilité civile.

Une agence et un courtier doivent répondre des actes fautifs qu'ils commettent envers un tiers, que ces actes soient intentionnels ou non. Ils ne peuvent se réfugier derrière leur contrat de courtage pour échapper à leur responsabilité civile. C'est ce qui nous amène à présenter des illustrations de l'exécution fautive du contrat de courtage et de ses conséquences auprès des tiers. […] Par ailleurs, une agence ou un courtier immobilier qui fournit des renseignements et documents à une

partie à une opération immobilière doit les avoir vérifiés. Il s'agit d'une obligation importante qui découle d'une disposition d'ordre public et qui peut être qualifiée de «normes de conduite impérativement fixées par le législateur», selon les propos précités des auteurs Baudouin et Deslauriers. Y contrevenir implique, en principe, l'accomplissement d'une faute civile.

La jurisprudence enseigne qu'une agence ou un courtier immobilier devient responsable extracontractuellement envers les tiers s'il fournit des renseignements faux puisqu'il doit toujours être en mesure d'en démontrer l'exactitude. » [ 89 ] Plus loin, en page 299, il poursuit: « D'autre part, il apparaît qu'un tiers-acheteur peut poursuivre contractuellement son vendeur ou extracontractuellement l'agence ou le courtier qui est un tiers à la relation contractuelle entre les parties à la vente.

Contrairement à ce qui a déjà été décidé, nous croyons qu'un tel tiers-acheteur peut poursuivre à la fois contractuellement son vendeur et extracontractuellement l'agence ou le courtier de ce dernier dans le cadre d'une même action. À défaut, il serait trop aisé pour le vendeur de se disculper en plaidant, à

titre d'exemple, qu'il n'aurait jamais consenti à ce que son courtier représente faussement certains faits et viendrait ainsi contrecarrer toute possibilité de poursuite contre le courtier. Le deuxième alinéa de l'

article 1458 C.c.Q. , qui empêche dorénavant d'opter entre le régime de responsabilité contractuelle et extracontractuelle, ne s'applique qu'entre les parties à un contrat, ce qui n'est pas le cas entre un tiers- acheteur et une agence ou un courtier immobilier. » [ 90 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 91 ] En effet, le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui stipulent:

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 92 ] Selon ces articles, les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit.

Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 93 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [4] , nous précisait sous la plume de l'honorable juge Taschereau: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 94 ] Dans leur traité de La preuve civile (4 e Édition) [5] , les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée précisent: « Il n'est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue, scientifique ou mathématique.

Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux. » [ 95 ] Les auteurs rappellent la décision de notre Cour d'appel du Québec dans l'arrêt Dubois c. Génois [6] où le Juge Rinfret s'exprime comme suit: « Il aurait pu également s'appuyer sur les décisions citées par M. le juge Taschereau dans Rousseau c. Bennett, pour appuyer la théorie que "les tribunaux doivent souvent agir en pesant les probabilités.

Pratiquement rien ne peut être mathématiquement prouvé." » [ 96 ] Ces mêmes auteurs écrivant quant à l'appréciation de la prépondérance mentionnent: « Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais bien qualitatif. La preuve produite n'est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties, mais en fonction de leur capacité de convaincre.

Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. Dans l'appréciation globale d'une preuve, il n'est pas toujours facile de tracer la ligne de démarcation entre la possibilité et la probabilité. » [ 97 ] Pour les Tribunaux, plusieurs règles peuvent aider un juge à décider de la suffisance ou non de la preuve entendue lors d'un procès. [ 98 ] Par exemple, une preuve directe est préférée à une preuve indirecte, la preuve d'un fait positif est préférée à celle d'un fait négatif.

La corroboration est une preuve qui renforce un témoignage de façon à inciter le juge à le croire, et l'attitude lors d'un procès d'un témoin peut même influencer le Tribunal. [ 99 ] Le Tribunal doit donc, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve testimoniale reçue lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon les règles des probabilités. 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal.

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 100 ] Le Tribunal estime qu'il y a lieu de traiter d'une part des obligations des vendeurs Bélanger et Ocampo distinctement de la responsabilité d'Autotte et Fournier. [ 101 ] Quant aux vendeurs Bélanger et Ocampo, il est indéniable aux yeux du Tribunal qu'ils ont agi de bonne foi. [ 102 ] Cependant, il était de la responsabilité de ces vendeurs de transférer la propriété du «terrain numéro 1» aux acheteurs éventuels, notamment au demandeur Daunais. [ 103 ] La preuve prépondérante démontre ici qu'il y a eu erreur de bonne foi sur la localisation de ce terrain.

Ce n'est pas le bon terrain qui a été vendu successivement à Bélanger et à Daunais. [ 104 ] Sans reprendre chacun des éléments précités, rappelons qu'il était important pour chacun des acheteurs de bénéficier des avantages du «terrain numéro 1».

Il était déboisé, en pente surélevée avec une vue sur le lac et situé sur un sol prêt à recevoir la construction d'un immeuble. [ 105 ] Le «terrain numéro 2» qui a erronément fait l'objet des ventes est situé au bas d'une pente dans un endroit marécageux avec un ponceau imposant au centre et n'a aucun accès visuel sur le lac. [ 106 ] Compte tenu des règles habituellement applicables du Code civil du Québec il y a eu erreur évidente quant à l'objet vendu, d'où vice de consentement menant inévitablement à l'annulation des contrats de vente. [ 107 ] L'action principale de Daunais en annulation de vente et l'action en garantie de Bélanger en annulation de vente sont accueillies.

QUANTUM: [ 108 ] Quant au quantum, le Tribunal estime qu'il y a effectivement lieu de replacer chacune des parties dans son état d'origine. [ 109 ] À ce titre, le Tribunal accueille en

partie la réclamation pour les montants suivants: a) 30 145,34 $ pour le coût d'acquisition; b) 825,00 $ pour les frais de notaire; c) 716,67 $ pour le coût d'acquisition d'un plan de construction; d) 2 500,00 $ pour dommages généraux, troubles, ennuis, inconvénients et préjudices divers. Total: 34 187,01 $ [ 110 ] Bien sûr, le Tribunal prend acte de l'offre de remise du terrain par les demandeurs Daunais et Bélanger à leurs vendeurs respectifs. [ 111 ] Quant à la responsabilité de l'agent d'immeuble Autotte et à celle de Fournier, le Tribunal estime qu'il n'y a pas de preuve prépondérante à l'effet qu'ils ont commis une faute engageant leur responsabilité, tant en vertu de l'

article 1457 que de l'

article 1458 du Code civil du Québec . [ 112 ] Certes, les auteurs et la jurisprudence ont établi qu'un courtier qui émet des renseignements doit avoir vérifié ces derniers. Cependant, en l'instance, Autotte a effectivement vérifié les données, tant par les titres de propriété que la description technique obtenue de l'arpenteur. Aussi, il a effectué les démarches suffisantes auprès de la municipalité. [ 113 ] Bien sûr, les représentations effectuées par Autotte et Fournier étaient erronées, mais le Tribunal estime qu'ils n'ont pas commis de faute engageant leur responsabilité à cet effet.

Ils ont toujours été de bonne foi. [ 114 ] Le recours contre Abitations services immobiliers inc., dont son représentant Autotte, et celui contre Fournier sont rejetés, mais compte tenu des circonstances, sans frais. [ 115 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 116 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d'instance de Richard Daunais et Linda Cicciarello. [ 117 ] CONDAMNE le défendeur Martin Bélanger à payer à Richard Daunais et Linda Cicciarello la somme de 34 187,01 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec et ce, depuis la mise en demeure du 30 mai 2008, plus les dépens. [ 118 ] ORDONNE l'annulation de la vente intervenue le 27 mars 2008. [ 119 ] ORDONNE à l'officier du bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière concernée d'effectuer les corrections

sur les registres fonciers. [ 120 ] ORDONNE que l'immeuble vendu le 27 mars 2008 soit transféré en pleine propriété à Martin Bélanger, sous paiement de la somme ci-avant décrite de 34 187,01 $. [ 121 ] REJETTE l'action principale contre Abitations services immobiliers inc. sans frais, compte tenu des circonstances. [ 122 ] Quant à la réclamation en garantie: [ 123 ] ACCUEILLE en

partie l'action en garantie. [ 124 ] CONDAMNE Luis Ocampo à payer à Martin Bélanger la somme de 34 187,01 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation plus les dépens. [ 125 ] ORDONNE l'annulation de la vente intervenue le 2 mars 2006. [ 126 ] ORDONNE à l'officier du bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière concernée d'effectuer les corrections sur les registres fonciers. [ 127 ] ORDONNE que l'immeuble vendu le 2 mars 2006 soit transféré en pleine propriété à Luis Ocampo sous paiement de la somme de 34 187,01 $. [ 128 ] LE TOUT avec dépens. [ 129 ] REJETTE l'action en garantie contre Dany Fournier sans frais, compte tenu des circonstances. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q.

Me Jean-Robert Turcotte TURCOTTE AVOCATS INC. Procureurs des demandeurs Me Sébastien Claude CROCHETIÈRE, PÉTRIN Procureurs du défendeur et demandeur en garantie Martin Bélanger Me Dominique Giguère GILBERT, SIMARD, TREMBLAY Procureurs de la défenderesse Abitations services immobiliers inc. Monsieur Luis Ocampo Défendeur en garantie Date d’audience : 12 mai 2011