2017 QCCA 939, 2017 QCCA 939

Station Mont-Tremblant c. Banville-Joncas 2017 QCCA 939 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-025940-164 (700-17-009440-123) DATE : 13 juin 2017 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. BERNARD GODBOUT, J.C.A. (AD HOC) STATION MONT-TREMBLANT, SOCIÉTÉ EN COMMANDITE APPELANTE – Défenderesse c.

HÉLÈNE BANVILLE-JONCAS CLAUDE JONCAS GILLES GINGRAS LYNN DI GAETANO ROGER CHAREST MARIE-HÉLÈNE HOULE LE COMITÉ DES PROPRIÉTAIRES D’UNITÉS DE CONDOMINIUM ERMITAGE DU LAC INTIMÉS – Demandeurs et LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ERMITAGE DU LAC MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 3 février 2016 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Michel Déziel), qui accueille en

partie la requête introductive d’instance en jugement déclaratoire des intimés [1] ; [ 2 ] Pour les motifs du juge Godbout, auxquels souscrivent les juges Morissette et Bouchard, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] REJETTE la requête introductive d’instance en jugement déclaratoire; [ 6 ] DÉCLARE que le contrat P-6 intervenu entre les parties n’est pas un contrat de service au sens de l’

article 2098 C.c.Q. ; [ 7 ] DÉCLARE que les intimés n’ont pas le droit de résilier unilatéralement le contrat P-6 en vertu de l’

article 2125 C.c.Q. ; [ 8 ] LE TOUT avec les frais de justice. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. BERNARD GODBOUT, J.C.A. (AD HOC)

M e Francis Rouleau M e Ilia Kravtsov Blake, Cassels & Graydon Pour l’appelante M e Paul Langevin LPL avocats inc. Pour les intimés Date d’audience : 6 février 2017 MOTIFS DU JUGE GODBOUT [ 9 ] L’appelante, Station Mont-Tremblant, S.E.C. (« SMT »), se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district judiciaire de Terrebonne (l’honorable Michel Déziel), prononcé le 3 février 2016, qui dans le cadre d’une requête introductive d’instance en jugement déclaratoire, conclut que le contrat (pièce P-6) intervenu entre elle-même et chacun des intimés, copropriétaires d’une unité de condominium du projet « Ermitage du Lac », à Mont-Tremblant, est un contrat de service au sens de l’

article 2098 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui peut être résilié unilatéralement par le client selon l’

article 2125 C.c.Q. [ 10 ] À l’audience, l’appelante souligne qu’elle ne retient qu’une seule des deux questions en litige annoncées dans son mémoire, à savoir : « Le juge de première instance a-t-il erré en qualifiant le Contrat P-6 de contrat de service ?». [ 11 ] Le contrat (pièce P-6) intitulé « BAIL », auquel est joint en

annexe la « Convention régissant le syndicat de location » (« la Convention »), est-il réellement un bail au sens de l’

article 1851 C.c.Q. ou un contrat de service tel que le définit l’

article 2098 C.c.Q .? [ 12 ] La réponse à cette question n’est pas sans importance pour les parties. S’il s’agit d’un bail, il y est expressément prévu qu’il sera en vigueur pour une durée fixe de 20 ans, avec une option de renouvellement de 10 ans. S’il s’agit d’un contrat de service, il peut être résilié unilatéralement par le client, en l’occurrence les intimés, selon ce que prévoit l’

article 2125 C.c.Q . [ 13 ] Le litige réside donc dans la seule question de la qualification du contrat (pièce P-6) qui intervient dans un contexte que reconnaissent les parties, soit celui de l’exploitation d’un hôtel de villégiature par l’appelante qui offre en location au public les unités de condominium, propriété des intimés, regroupées dans un syndicat de location.

Le jugement de première instance [ 14 ] Dans la mise en contexte qu’il propose, le juge retient que des agents immobiliers, au nom de l’appelante, ont fait la promotion du projet « Ermitage du Lac » à Mont-Tremblant, comme étant un investissement dans un hôtel de villégiature.

Ils remettaient d’ailleurs aux éventuels acheteurs un Prospectus (pièce P-10) qui essentiellement explique que 67 unités de condominium sont offertes en placement pour une valeur totale de 23 195,000 $, chacune se composant d’un appartement de l’immeuble en copropriété et de la participation à un programme de location. [ 15 ] À la signature de l’acte de vente, chaque acheteur-investisseur signe de façon concomitante un bail d’une durée de 20 ans, avec une option de renouvellement de 10 ans, auquel est annexée la Convention (pièce P-6). [ 16 ] L’acte de vente comporte une servitude réelle et perpétuelle appelée « Servitude de syndicat de location», selon laquelle la propriété ne peut être utilisée qu’à

titre d’unité d’hôtel de villégiature participant au Syndicat de location opéré par SMT. [ 17 ] Procédant à la qualification du contrat, le juge considère que le Bail et la Convention annexée à celui-ci sont des contrats d’adhésion au sens de l’

article 1379 C.c.Q . qui s’interprètent en faveur de l’adhérent, comme le prévoit l’

article 1432 C.c.Q . [ 18 ] Les interrogatoires avant défense de trois des intimés visant, entre autres, à vérifier leur compréhension des différents documents qu’ils ont signés, convainquent le juge que ces derniers « comprennent qu’ils remettaient leurs unités entre les mains d’un gestionnaire qui s’occupe de tout » [2] et que les textes démontrent que « Le Syndicat de location est donc une "entreprise" consistant à louer des fractions », dont l’objet est la location des unités de condominium [3] . [ 19 ] Après une revue de la définition législative du bail (1851 C.c.Q. ) et du contrat de service (2098 C.c.Q. ), ainsi que des enseignements de la Cour d’appel dans l’arrêt Montréal, Main & Atlantique Canada inc . (« M.M.A. ») [4] , le juge retient que, malgré « l’intention de SMT […] d’avoir à long terme le plein contrôle sur l’exploitation hôtelière des unités du Projet Ermitage » [5] , pour les intimés, le Bail qu’ils ont signé équivaut à un contrat de gestion : « ils mettaient leur unité dans un "pool de location" et SMT gérait le tout » [6] . [ 20 ] Étant d’avis que ni le

titre du contrat ni le fait qu’il soit publié ne sauraient être déterminants, le juge considère que tous les éléments permettant de qualifier le contrat (pièce P-6) de contrat de service sont rencontrés. [ 21 ] En effet, il retient que le Bail, qui ne compte que 6 pages, est l’accessoire de la convention qui elle en compte 30 et aux termes

desquelles « il appert que SMT est une entreprise et un prestataire de service qui s’oblige envers les copropriétaires à opérer le Syndicat de location moyennant un prix selon les termes et conditions prévus » [7] . [ 22 ] Il conclut alors que « la prestation essentielle n’est pas le Bail en soi, mais bien le fait pour SMT d’être désignée comme étant le gestionnaire du Syndicat de location » [8] .

Et, en conséquence, qu’« il ne s’agit pas d’un bail de location au sens classique du terme » [9] . [ 23 ] Toutefois, il ajoute que « la résiliation de ce contrat de gestion ne libérera pas les copropriétaires de leurs obligations qu’ils ont contractées dans la déclaration de copropriété » [10] . Puisque la déclaration de copropriété est publiée, « Les unités feront toujours

partie d’un projet hôtelier dit de villégiature. Les copropriétaires seront toujours contraints de participer au Syndicat de location, […] sans être tenus de consentir à un bail de 20 ans » [11] .

Prétentions des parties [ 24 ] Dans son mémoire, l’appelante soutient d’abord que le juge a commis une erreur de droit en considérant dans son analyse sur la qualification du contrat (pièce P-6) la règle d’interprétation selon laquelle le contrat d’adhésion s’interprète en faveur de l’adhérent, ce qui n’est aucunement pertinent à l’exercice de la qualification du contrat. [ 25 ] Ensuite, elle lui reproche de ne pas avoir effectué l’analyse du contenu du contrat, une erreur qu’elle qualifie de « fatale ».

Selon l’appelante, le contrat (pièce P-6) n’est certes pas un contrat de service puisqu’il ne prévoit ni prestation de service ni un prix. D’ailleurs, le titre, le préambule, la désignation des parties et les dispositions accessoires militent tous en faveur de la conclusion selon laquelle ce contrat est de la nature d’un bail. La publication du contrat constitue un indice supplémentaire, ignoré par le juge.

Enfin, tout en niant le droit du juge de première instance de recourir à une telle preuve, l’appelante considère qu’il a fait une analyse erronée et incomplète de la preuve extrinsèque, dont la preuve testimoniale. [ 26 ] Selon les intimés , c’était à bon droit que le juge a interprété le contrat (pièce P-6) dans le contexte de l’ensemble des contrats intervenus entre les parties, soulignant d’ailleurs que c’était l’approche préconisée par l’appelante elle-même dans sa défense. [ 27 ] À leur avis, plusieurs éléments de ce contrat pointent vers la conclusion selon laquelle il s’agit d’un contrat de service.

Aussi, selon eux, le juge a correctement établi la prestation essentielle du contrat, c’est-à-dire la gestion hôtelière. D’ailleurs, l’appelante s’est présentée elle-même comme étant l’exploitante du syndicat de location et gestionnaire de l’hôtel, tant dans le Prospectus que dans la Déclaration de copropriété. [ 28 ] Les intimés précisent que la preuve a établi que l’appelante ne « loue » pas les unités pour sa propre utilisation. Elle en assume la gestion et verse une indemnité aux copropriétaires.

De plus, le droit de résiliation que se réserve l’appelante à la suite d’un avis de 30 jours serait incompatible, tant avec le bail classique qu’avec sa prétention selon laquelle son intention était de s’assurer d’une stabilité à long terme. [ 29 ] À l’audience, l’appelante et les intimés font ressortir les conséquences de l’issue du litige sur ce qu’ils prétendent être le « modèle d’affaires ».

La distinction n’est pas sans intérêt. [ 30 ] Pour l’appelante, le jugement de première instance a des conséquences « apocalyptiques » pour le modèle d’affaires, soit l’exploitation d’un hôtel de villégiature. [ 31 ] Quant aux intimés, le modèle d’affaires n’est aucunement modifié, car il consiste essentiellement à regrouper les unités de condominium, dont ils sont propriétaires, dans un syndicat de location pour l’exploitation, par un gestionnaire de leur choix, d’un hôtel de villégiature. [ 32 ] Cette distinction qui ressort des témoignages nous incite à l’examen des différents documents mis en preuve, dont certains sont préalables à la signature du contrat (pièce P-6).

Résumé de la preuve pertinente [ 33 ] Le juge de première instance conclut des témoignages de trois des intimées (M me Hélène Banville-Joncas, MM. Gilles Gingras et Roger Charest) qu’à la signature de leur acte de vente (pièces P-1, P-2 et P-3) et du contrat (pièce P-6) ils comprenaient qu’ils confiaient leur unité de condominium à un gestionnaire aux fins d’exploitation d’un hôtel de villégiature. [ 34 ] L’appelante reproche au juge de première instance de ne pas avoir considéré le témoignage de M. Patrice Malo, président de SMT, qui également témoigne du but poursuivi par la signature du contrat (pièce P-6). M.

Malo déclare que : R- O.K. Le concept à la base du projet Ermitage du Lac était que ce soit un hôtel de villégiature avec un certain niveau de standard qui avait été établi. Pour que ce soit exploité comme un hôtel de villégiature et qu’on puisse l’exploiter sur une base de long terme, il fallait avoir cette structure-là, où est-ce qu’il y a un bail et un syndicat de location, vraiment pour que ça puisse devenir un investissement de long terme, non seulement pour les propriétaires, mais également pour Station Mont-Tremblant comme exploitant du Syndicat de location.

On pouvait pas se permettre que, après trois (3) ans, il y a quelqu’un qui décide que ça fonctionne pas, puis on peut … on peut retirer. Nous, de notre côté, il y avait un investissement quand même assez important qui doit être mis. C’est intégré à l’intérieur d’une division hébergement, qui est quand même assez large et qui requiert des investissements assez

significatifs en termes de branding, en termes de marketing, en termes de tous les outils pour en faire la commercialisation. Donc on avait besoin d’avoir l’assurance qu’on était là pour le long terme [12] . [ 35 ] On peut donc retenir de l’ensemble de ces témoignages que tous reconnaissent que les unités de condominium mises en vente sont acquises pour les fins d’un investissement dans un hôtel de villégiature, soit l’Ermitage du Lac à Mont-Tremblant.

Les intimés comprennent toutefois que les documents qu’ils signent, notamment le contrat (pièce P-6), visent à confier à un gestionnaire, en l’occurrence SMT, leur unité de condominium pour les fins d’exploitation de cet hôtel de villégiature. Les documents mis en preuve [ 36 ] Outre le Bail (pièce P-6) qui comporte à son

Annexe B la « Convention régissant le Syndicat de location », on doit aussi considérer l’ensemble des documents suivants: 1. Le Prospectus daté du 20 juin 2003 (pièces P-10 et D-4, version anglaise); 2. La Déclaration de copropriété de l’Ermitage du Lac (pièce D-3); 3. Le contrat préliminaire (pièce D-5); 4. Les titres de propriété (pièces P-1, P-2 et P-3); 5. Le Bail auquel est annexée la Convention régissant le syndicat de location (pièce P-6). 1.

Le Prospectus daté du 20 juin 2003 (pièce P-10) [ 37 ] Le Prospectus dont l’intitulé comprend la mention : « 67 unités, chacune se composant d’un appartement en copropriété et de la participation à un programme de location » précise « le placement » en question : « Le présent placement vise 67 unités, chacune se composant d’un appartement en copropriété climatisé et de l’obligation de participer à un programme de location pour les périodes pendant lesquelles le propriétaire d’unité n’occupe pas son appartement en copropriété. […] Chaque propriétaire d’unité sera propriétaire de la

partie privative qui comprend son appartement en copropriété et d’une participation indivise proportionnelle dans les parties communes du bâtiment et du terrain qui se rattachent aux 67 appartements en copropriété que comprend l’hôtel et qui sont régis par une déclaration de copropriété. » […] L’acte de vente de chaque appartement en copropriété prévoira que toute revente ou autre cession de l’appartement en copropriété, sauf à

titre de sûreté ou à un membre de la famille immédiate du propriétaire d’unité (p. ex., le conjoint, la mère, le père, le fils, la fille, la sœur ou le frère du propriétaire d’unité), sera sous réserve d’un droit de premier refus en faveur de Station Mont Tremblant. » [ 38 ] À la mention « programme de location », on prévoit ce qui suit : « À la clôture, chaque acheteur d’une unité sera tenu de conclure un bail du syndicat de location complété par une convention régissant le syndicat de location à l’égard de leur unité avec Station Mont Tremblant, en qualité d’exploitant du syndicat de location. […] » [ 39 ] Le terme « propriétaire » est défini ainsi : « Ermitage du Lac société en commandite est le propriétaire et vendeur des unités.

À l’achèvement de la construction du Projet, Ermitage du Lac société en commandite transférera à Station Mont Tremblant la propriété de l’aire de la réception, le local de réunion, l’aire d’entreposage du local de réunion, les toilettes publiques, la buanderie, les aires d’entreposage, l’aire de remisage des skis, les corridors de service et les stationnements. » [ 40 ] À la mention « gestionnaire de l’hôtel et exploitant du syndicat de location », il est écrit : « Station Mont Tremblant sera nommée en qualité d’exploitant du syndicat de location et de gestionnaire de l’hôtel, selon le cas. (Se reporter à la rubrique «Gestionnaire et exploitant du syndicat de location») Station Mont Tremblant sera le propriétaire des stationnements et des installations de gestion.

La convention régissant le syndicat de location prévoit que Station Mont Tremblant peut, en qualité d’exploitant du syndicat de location, conclure une entente avec une chaîne hôtelière pour la commercialisation du projet. Le cas échéant, des frais supplémentaires seront déduits des revenus du syndicat de location. » [ 41 ] Enfin, à la rubrique « Gestionnaire de l’hôtel et exploitant du syndicat de location » à laquelle réfère la définition ci-dessus, on lit: « Station Mont Tremblant sera nommée à

titre d’exploitant du syndicat de location et de gestionnaire de l’hôtel aux termes de la convention régissant le syndicat de location (se reporter à l’«annexe D»). Station Mont Tremblant sera également propriétaire et gestionnaire du stationnement souterrain, du stationnement extérieur et des installations de gestion.» [ 42 ] C’est, entre autres, ce que les éventuels acheteurs connaissent du projet « Ermitage du Lac » lorsqu’ils envisagent la possibilité d’acquérir une unité de condominium.

2. La Déclaration de copropriété (pièce D-3) [ 43 ] La Déclaration de copropriété, « Ermitage du Lac », prévoit sous le

titre « destination du projet et l’utilisation des fractions » ce qui suit : Le déclarant (Ermitage du Lac Société en commandite) établit par la présente la destination du projet, des parties privatives et des parties communes comme suit : 3.1.1 le projet est et doit demeurer un hôtel de villégiature; et 3.1.2 chaque fraction mentionnée aux articles 8.5.1 à 8.5.67 est et doit demeurer une unité d’hébergement d’hôtel de villégiature participant au syndicat de location. 3. Le contrat préliminaire (pièce D-5) [ 44 ] Le contrat préliminaire que signe un éventuel acheteur prévoit des « conditions spéciales » dont l’article 6.1 intitulé « syndicat de location ». [ 45 ] Cet

article prévoit notamment que : L’acheteur reconnaît que : (

i) l’acheteur doit signer, de façon concomitante avec l’acte de vente, un bail du syndicat de location et une convention supplémentaire régissant le syndicat de location (collectivement le « bail du syndicat de location »), essentiellement sous la forme de l’annexe D du prospectus, lequel bail du syndicat de location sera publié sur l’immeuble de façon concomitante avec l’acte de vente, bail aux termes duquel l’acheteur, en qualité de locateur, louera l’immeuble pour une durée de 20 ans avec une option de renouvellement de 10 ans additionnels à SMT, en qualité de locataire, à des fins d’inclusion dans le syndicat de location du projet devant être exploité par SMT (le « syndicat de location ») (ii) l’immeuble sera strictement utilisé aux fins d’un hébergement d’hôtel de villégiature, conformément aux dispositions de la déclaration de copropriété et du bail du syndicat de location […]; (iii) l’immeuble sera assujetti à une servitude, laquelle servitude sera publiée sur le

titre de l’immeuble avant ou lors de la clôture, restreignant l’utilisation de l’immeuble, en tout ou en partie, à celle d’un hébergement d’hôtel de villégiature participant au syndicat de location, conformément aux dispositions de la déclaration de copropriétaire et du bail du syndicat de location […]; 4. Les titres de propriété (pièces P-1, P-2 et P-3) [ 46 ] Les titres de propriété prévoient que l’immeuble est assujetti, entre autres, aux charges suivantes : « 1.

La déclaration de copropriété du projet signée devant Pierre Dupré, notaire, le vingt août deux mille quatre (20 août 2004) et publiée au bureau de la publicité sous le numéro 11 634 800 (la «déclaration de copropriété») […] 11. une servitude réelle restreignant l’usage de l’immeuble et de toute

partie de l’immeuble à celui d’un hôtel de villégiature participant au syndicat de location (au sens défini ci-aprè

s) conformément aux dispositions du bail du syndicat de location (au sens défini ci-après), dont les dispositions permettent l’occupation par le propriétaire (au sens défini dans le bail du syndicat de location); » [ 47 ] De plus, tous les titres de propriété prévoient une disposition intitulée « servitude de syndicat de location », une autre intitulée « Bail du syndicat de location » qui précisent : « L’acheteur établit par les présentes, en faveur d’immeubles appartenant au vendeur et à SMT et décrits ci-après, comme fonds dominants (collectivement "le fonds dominant") et contre l’immeuble, comme fonds servant, une servitude réelle et perpétuelle selon laquelle l’immeuble est utilisé strictement comme unité d’hébergement d’hôtel de villégiature participant au syndicat de location et à aucune autre fin, conformément aux dispositions de la déclaration de copropriété et du bail du syndicat de location applicable à l’immeuble, lesquelles dispositions permettent l’occupation par le propriétaire (au sens défini dans le bail du syndicat de location) […] »

« L’acheteur et le vendeur déclarent que, de façon concomitante avec les présentes, l’acheteur et SMT ont signé un bail de syndicat de location y compris une convention supplémentaire régissant le syndicat de location (collectivement appelés «le bail du syndicat de location »), lequel bail du syndicat de location sera publié contre l’immeuble de façon concomitante avec les présentes, bail aux termes duquel l’acheteur, en qualité de locateur, a loué l’immeuble à SMT, en qualité de locataire à des fins d’inclusions dans le syndicat de location du projet devant être exploité par SMT en qualité d’exploitant du syndicat de location (le « syndicat de location »). » [ 48 ] Enfin, ces titres précisent également que SMT dispose d’un « droit de premier refus » au cas de revente de l’unité de condominium : « Pour contrepartie bonne et valable reçue, l’acheteur s’engage en faveur de SMT à ne pas vendre ni autrement céder ses droits dans l’immeuble à quiconque (l’«acheteur proposé»), sauf comme sûreté accessoire ou à un membre de la famille immédiate de l’acheteur (soit le conjoint, le père, la mère, le fils, la fille, le frère ou la sœur de l’acheteur), sans d’abord offrir de céder ses droits à SMT, au prix (excluant toute considération non monétaire) et aux conditions qui s’appliquent à l’acheteur proposé. » 5.

Le Bail auquel est annexée la Convention régissant le syndicat de location (pièce P-6) [ 49 ] Le Bail (pièce P-6) est au cœur du présent litige.

[ 50 ] Le locateur est le propriétaire de l’unité de condominium et le locataire, Station Mont-Tremblant société en commandite (« SMT »). [ 51 ] Ce bail publié fixe le loyer à un dollar (1,00 $), « majoré de la quote-part du locateur du revenu net du syndicat de location tiré de la location de l’unité à des clients chaque jour où l’unité du locateur est inconditionnellement disponible à des fins de location dans le cadre du syndicat de location […] ».

En contrepartie de ce loyer, l’appelante bénéficie, entre autres, pour une durée de 20 ans (avec une option de renouvellement de 10 ans), des droits de : ▪ [sous location] sous-louer l’unité aux fins prévues dans la Convention; ▪ [cession] céder tous ses droits sans le consentement du locateur, à condition que le cessionnaire assume tous les engagements du locataire; ▪ [dispositions générales] suspendre la participation de l’unité au syndicat de location, suite à un manquement du locateur; et ▪ [annulation] résilier le Bail par avis écrit de 30 jours au locateur; [ 52 ] Le locateur bénéficie pour sa part d’un « droit de réservation » sur avis écrit pour une occupation personnelle qui détermine en pratique la disponibilité de l’unité pour fins de location. [ 53 ] Le texte prévoit que « Le présent bail peut être modifié par les parties pendant la durée des présentes.

Toute modification doit être faite par écrit et signée par les deux parties [...] ». [ 54 ] Enfin, le texte précise que l’expression « le présent bail » et autres expressions analogues sont réputées inclure la Convention jointe en

annexe B et qui fait

partie intégrante du bail. [ 55 ] L’annexe A du bail décrit l’unité en question aux fins de publicité. [ 56 ] L’annexe B « Convention régissant le syndicat de location » contient les dispositions relatives à la gestion hôtelière. [ 57 ] Dans la

section « Définitions », la Convention précise les termes et expressions suivantes : 10.4 « BAIL DU SYNDICAT DE LOCATION » désigne le bail du syndicat de location intervenu entre le propriétaire et le locataire relativement à la location d’une unité au locataire par le propriétaire dans le but d’inclure l’unité dans le syndicat de location et dont la présente convention fait

partie intégrante. 10.9 « CONVENTION » désigne la présente convention et, à moins que le contexte ne s’y oppose, est réputée inclure le bail du syndicat de location. 10.23 « LOCATAIRE » désigne Station Mont Tremblant société en commandite et ses successeurs et ayants droit. 10.29 « PROPRIÉTAIRE » désigne le propriétaire inscrit de l’unité. 10.34 « SYNDICAT DE LOCATION » désigne l’entreprise de location du projet gérée par le locataire et formée de toutes les unités partageant le revenu net du syndicat de location conformément aux conditions des présentes. [ 58 ] Les sections 2 et 4 prévoient les modalités de réservation aux fins d’occupation par le propriétaire [13] , ainsi que le calcul de la répartition des distributions mensuelles du syndicat de location [14] . [ 59 ] La

section 5 prévoit les obligations du locataire, dont les suivantes : ▪ La prise à son compte du coût de toute promotion [15] ; ▪ La perception de tous les loyers, frais et autres sommes payables relativement à la location des unités [16] ; ▪ Les fournitures d’aubergiste, ainsi que les services de femme de chambre et de lessive [17] ; ▪ Le maintien des assurances, permis et licences nécessaires [18] ; ▪ La tenue des livres et registres financiers relativement au syndicat de location [19] ; ▪ Le personnel d’administration général y compris un service de réception 24 heures, de supervision, de gestion et de secrétariat relativement à l’exploitation du syndicat de location [20] ; et ▪ en contrepartie pour le paiement mensuel des frais d’entretien, l’exécution de l’entretien, des réparations, et des remplacements à l’unité [21] . [ 60 ] La

section 6 prévoit les obligations du propriétaire, entre autres les suivantes: ▪ Le maintien de son unité en bon état [22] ;

▪ Le remplacement du mobilier, installations fixes et équipement exigé par l’usure normale [23] ; ▪ La remise des clés de l’unité au locataire [24] ; et ▪ le paiement des frais de literie et des frais mensuels d’entretien préventif et annuel [25] . [ 61 ] Les dispositions générales précisent spécifiquement que « La présente convention peut être modifiée par le locataire et la majorité des propriétaires ».

Cette modification doit être faite par écrit et signée par la majorité des propriétaires. [ 62 ] La dernière disposition de la Convention prévoit la constitution d’un comité des propriétaires d’unités composé de trois représentants qui rencontrera l’exploitant du syndicat de location pour discuter des inquiétudes des propriétaires relativement à l’exploitation du syndicat de location et pour faciliter les négociations des modifications apportées à la convention. Ces représentants sont élus par la majorité des propriétaires.

Sauf en ce qui concerne la hausse des normes en vertu du programme de rénovation, le comité des propriétaires n’a qu’un rôle consultatif et n’a pas l’autorité de lier les propriétaires. Analyse [ 63 ] Dans l’arrêt M.M.A . de la Cour d’appel, la juge Dutil énonce de façon claire et concise la démarche qui doit présider à l’analyse de la qualification d’un contrat mettant en cause le louage et le contrat de service. Elle écrit : [20] Le juge (de première instance) est d’avis que la qualification d’un contrat est une question de droit. Dans certains cas, il a raison.

Mais il peut également s’agir d’une question mixte de fait et de droit lorsqu’il faut apprécier une preuve testimoniale pour déterminer le but du contrat . Généralement, cette qualification présente peu de difficulté. L’analyse est toutefois plus complexe lorsque plusieurs obligations coexistent dans le contrat, comme en l’espèce. […] [29] Pour qualifier le contrat, il est utile de se référer d’abord aux articles du Code civil du Québec qui définissent les contrats de louage et service. L’

article 1851 C.c.Q. indique en quoi consiste le contrat de louage : 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. 1851. Lease is a contract by which a person, the lessor, undertakes to provide another person, the lessee, in return for a rent, with the enjoyment of movable or immovable property for a certain time. The term of a lease is fixed or indeterminate. [30] Quant au contrat de service, l’

article 2098 C.c.Q . énonce ceci : 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. 2098.

A contract of enterprise or for services is a contract by which a person, the contractor or the provider of services, as the case may be, undertakes to another person, the client, to carry out physical or intellectual work or to supply a service, for a price which the client binds himself to pay to him. [31] Le contrat de louage procure la jouissance d’un bien au locataire moyennant une contrepartie. Il ne vise plus, comme c’était le cas sous le Code civil du Bas-Canada , le contrat de « louage d’ouvrage ». Ce dernier est devenu le contrat de travail, d’entreprise ou de service.

La jouissance du bien loué peut être plus ou moins longue. [32] Quant au contrat de service, il peut être d’ordre matériel ou intellectuel. En exécutant leur travail, les prestataires de services sont responsables de la qualité de ceux-ci puisque, en vertu de l’

article 2099 C.c.Q. , ils ont le libre choix des moyens d’exécution. Il n’existe pas, non plus, de lien de subordination entre le client et le prestataire de service. [33] Les auteurs Lluelles et Moore écrivent que, contrairement aux subtilités de l’interprétation, la qualification des contrats relève d’une méthodologie assez simple.

Ils s’expriment ainsi : 1047. […] Le juge essaie de déterminer, tantôt le but qui a présidé à la convention, tantôt - en fait, le plus souvent - la prestation essentielle au cœur de l’entente. […] [34] Lorsque plusieurs obligations se retrouvent dans le même contrat, il est donc fort important, pour sa qualification, de déterminer laquelle est la prestation essentielle et lesquelles sont accessoires.

Pour ce faire, on peut examiner le contrat, mais également en rechercher le but qui peut ressortir de l’intention des parties lors de la négociation. [Références omises] [ 64 ] Lorsque la qualification d’un contrat se limite à la seule analyse d’une question de droit, on applique au jugement sous étude la norme de la décision correcte. Mais, lorsque la qualification d’un contrat fait appel à l’analyse d’une question de fait et de droit «une

norme de contrôle plus rigoureuse» [26] s’impose. [ 65 ] En effet, « si la question litigieuse en appel soulève l’interprétation de l’ensemble de la preuve par le juge de première instance, cette interprétation ne doit pas être infirmée en l’absence d’erreur manifeste et dominante » [27] . [ 66 ] La preuve testimoniale démontre sans équivoque que « le but qui a présidé à la signature du contrat » (pièce P-6) est clair de part et d’autre, soit l’exploitation d’un hôtel de villégiature.

Cette preuve est toutefois contradictoire quant à la nature des engagements respectifs, d’où le présent litige qui commande l’examen de l’ensemble de la preuve, dont la preuve écrite. [ 67 ] La détermination de la prestation essentielle du contrat (pièce P-6) s’avère donc plus complexe. On ne doit pas se limiter au seul examen du Bail et de la Convention (pièce P-6). On doit aussi regarder d’autres éléments, soit les documents mis en preuve que l’on peut regrouper en trois catégories : 1. Le Prospectus (pièce P-10), un document d’information remis aux intimés qui décrit le placement; 2.

Le contrat préliminaire (pièce D-5) qui démontre l’intérêt des intimés pour le placement proposé; 3.

La déclaration de copropriété (pièce D-3), les titres de propriété (pièces P-1, P-2 et P-3) et le Bail auquel est annexée la Convention (le contrat, pièce P-6) qui prévoient les droits et obligations des parties en rapport avec l’exploitation de l’hôtel de villégiature. [ 68 ] Le Prospectus (pièce P-10), il est vrai, est seulement un document d’information que l’appelante, par ses représentants, remet aux éventuels acheteurs-investisseurs. [ 69 ] Ce document précise, entre autres : ▪ Le placement, soit 67 unités, chacune se composant d’un appartement en copropriété et de l’obligation de participer à un programme de location (page 17). ▪ L’acte de vente de chaque appartement en copropriété prévoira que toute revente ou autre cession de l’appartement en copropriété sera sous réserve d’un droit de premier refus en faveur de Station Mont Tremblant (page 18). ▪ À la clôture, chaque acheteur d’une unité sera tenu de conclure un bail du syndicat de location complété par une convention régissant le syndicat de location à l’égard de l’unité avec Station Mont Tremblant, en qualité d’exploitant du Syndicat de location (pages 10 et 23). ▪ Station Mont Tremblant sera nommé à

titre d’exploitant du Syndicat de location et de gestionnaire de l’hôtel aux termes de la Convention régissant le syndicat de location (page 23). [ 70 ] Dès lors, on remarque que l’on établit clairement un lien, d’une part, entre le Bail auquel est annexée la Convention (pièce P-6) et, d’autre part, Station Mont-Tremblant en qualité d’exploitant du Syndicat de location. [ 71 ] Le contrat préliminaire (pièce D-5) est un document que signe l’éventuel acheteur-investisseur. Ce document, contrairement au Prospectus, engage son signataire. Il y est écrit ce qui suit : « L’acheteur reconnaît que (

i) l’acheteur doit signer, de façon concomitante avec l’acte de vente, un bail du syndicat de location et une convention supplémentaire régissant le Syndicat de location […] lequel Bail du syndicat de location sera publié sur l’immeuble de façon concomitante avec l’acte de vente, bail aux termes duquel l’acheteur, en qualité de locateur, louera l’immeuble pour une durée de 20 ans avec une option de renouvellement de 10 ans additionnels à STM, en qualité de locataire, à des fins d’inclusion dans le Syndicat de location du projet devant être exploité par STM […] » (ii) l’immeuble sera assujetti à une servitude […] restreignant l’utilisation de l’immeuble en tout ou en partie, à celle d’un hébergement d’hôtel de villégiature participant au syndicat de location, conformément aux dispositions de la déclaration de copropriété et du bail du Syndicat de location […] » [Je souligne] [ 72 ] Enfin, les titres de propriété (pièces P-1, P-2 et P-3) précisent que l’immeuble est assujetti, entre autres, à la charge suivante : une servitude réelle restreignant l’usage de l’immeuble et de toute

partie de l’immeuble à celui d’un hôtel de villégiature participant au Syndicat de location (au sens ci-après défini) conformément aux dispositions du bail du Syndicat de location (au sens ci-après défini) […] » [Je souligne] [ 73 ] Les titres de propriété (pièces, P-1, P-2 et P-3) établissent ainsi cette servitude : « L’acheteur établit par les présentes , en faveur d’immeuble appartenant au vendeur et à SMT et décrits ci-après, comme fonds dominants (collectivement «le fonds dominant») et contre l’immeuble, comme fonds servant, une servitude réelle et perpétuelle selon laquelle l’immeuble est utilisé strictement comme unité d’hébergement d’hôtel de villégiature participant au syndicat de location et à aucune autre fin, conformément aux dispositions de la déclaration de copropriété et du bail du syndicat de location applicable à l’immeuble, lesquelles dispositions permettent l’occupation par le propriétaire (au sens défini dans le bail du syndicat de location) […] »

[Je souligne] [ 74 ] Enfin, l’acheteur et le vendeur déclarent que, de façon concomitante avec l’acte de vente: […] l’acheteur et SMT ont signé un bail de syndicat de location y compris une convention supplémentaire régissant le syndicat de location (collectivement appelés «le bail du syndicat de location »), lequel bail du syndicat de location sera publié contre l’immeuble de façon concomitante avec les présentes, bail aux termes duquel l’acheteur, en qualité de locateur, a loué l’immeuble à SMT, en qualité de locataire à des fins d’inclusion dans le syndicat de location du projet devant être exploité par SMT en qualité d’exploitant du syndicat de location (le « syndicat de location»). [Je souligne] [ 75 ] Il est vrai que l’on doit avant tout vérifier si l’entente, en l’occurrence le contrat (pièce P-6), comporte les critères qui permettent de le rattacher à l’un ou l’autre des contrats nommés, tels le bail ( art. 1851 C.c.Q. ) ou le contrat de service ( art. 2098 C.c.Q. ) [28] . [ 76 ] En effet, indépendamment de la finalité recherchée par l’une et l’autre des parties – mettre ou non un terme au contrat – on doit analyser le contrat lui-même pour identifier sa nature exacte. [ 77 ] C’est ce que semble avoir fait le juge de première instance.

Mais, sa conclusion peut être contestée parce qu’au final, il retient essentiellement que « la prestation essentielle n’est pas le Bail en soi, mais bien le fait pour SMT d’être désignée comme étant le gestionnaire du Syndicat de location », sans prendre en considération certains éléments essentiels de la preuve, dont un élément fondamental qui ressort de la preuve testimoniale et les inférences qui découlent de la preuve écrite, commettant ainsi une erreur manifeste et dominante. [ 78 ] Les auteurs Lluelles et Moore [29] écrivent, il est vrai, que « le juge essaie de déterminer, tantôt le but qui a présidé à la signature de la convention, tantôt – en fait, le plus souvent – la prestation essentielle au cœur de l’entente ». [ 79 ] Toutefois, il n’est pas inutile de relire les dispositions pertinentes du Code civil du Québec qui précisent certaines règles de base. [ 80 ] En effet, l’

article 1371 C.c.Q. énonce : 1371. Il est de l’essence de l’obligation qu’il y ait des personnes entre qui elle existe, une prestation qui en soit l’objet et, s’agissant d’une obligation découlant d’un acte juridique, une cause qui en justifie l’existence. [ 81 ] Quant à la cause et l’objet, le Code civil du Québec précise aux articles suivants : 1410. La cause du contrat est la raison qui détermine chacune des parties à le conclure. Il n’est pas nécessaire qu’elle soit exprimée. 1412.

L’objet du contrat est l’opération juridique envisagée par les parties au moment de sa conclusion, telle qu’elle ressort de l’ensemble des droits et obligations que le contrat fait naître. [ 82 ] Ici, la raison qui semble avoir présidé à la signature du contrat (pièce P-6) est, en apparence, contradictoire. [ 83 ] Selon l’appelante, c’était d’assurer une certaine stabilité pour l’exploitation d’un hôtel de villégiature par une entente à long terme.

Selon les intimés, c’était de confier leur unité de condominium à un gestionnaire, sans plus. [ 84 ] Toutefois, pour qualifier le contrat (pièce P-6), on doit non seulement s’arrêter à la motivation ou au but poursuivi par l’une et l’autre des parties, mais on doit identifier quelle est la ou quelles sont les véritables causes du contrat. [ 85 ] La raison, soit « la cause » pour laquelle les parties ont signé le contrat (pièce P-6), se retrouve à la fois dans la preuve testimoniale et dans la preuve écrite, plus particulièrement dans le Prospectus (pièce P- 10), le contrat préliminaire (pièce P-D-5) et les actes de vente (pièces P-1, P-2 et P-3). [ 86 ] En effet, il ressort clairement de la preuve testimoniale que l’appelante et les intimés étaient motivés par la même raison et poursuivaient le même but, soit investir dans l’exploitation d’un hôtel de villégiature.

C’est la cause, soit la raison qui a incité autant les intimés que l’appelante à conclure les actes de vente (pièces P-1, P-2 et P-3) et le contrat (pièce P-6). [ 87 ] La cause identifiée, on peut maintenant regarder si la preuve démontre quelle est l’opération juridique envisagée par les parties au moment de la conclusion du contrat, soit l’objet du contrat. [ 88 ] Le Prospectus (pièce P-10), un document d’information, distingue les notions « d’exploitant du syndicat de location » et de « gestionnaire de l’hôtel ».

Il précise par ailleurs que chaque acheteur sera tenu de conclure un bail du syndicat de location « complété » par une convention « régissant » le syndicat de location avec SMT « en qualité d’exploitant du syndicat de location ». [ 89 ] Le Prospectus (pièce P-10) précise de plus que SMT, l’exploitant du syndicat de location, est aussi propriétaire des parties communes de l’immeuble.

Ainsi, peu importe la qualification du contrat (pièce P-6), SMT demeure propriétaire des parties communes ! [ 90 ] Enfin, SMT, l’exploitant du Syndicat de location, se réserve la possibilité de changer le gestionnaire de l’hôtel, possibilité que n’ont pas les intimés.

[ 91 ] La notion de « Syndicat de location » est donc présente dès le début.

D’ailleurs, les intimés eux-mêmes reconnaissent qu’ils auront toujours l’obligation de mettre leur unité de condominium dans un syndicat de location. [ 92 ] Par ailleurs, le contrat préliminaire (pièce D-5) et les titres de propriété (pièces P-1, P-2 et P-3) prévoient explicitement que l’acheteur a l’obligation, en qualité de locateur, de signer avec SMT, en qualité de locataire, un bail « à des fins d’inclusion dans le syndicat de location du projet devant être exploité par SMT en qualité d’exploitant du syndicat de location ». [ 93 ] Cette obligation à laquelle ont souscrit les intimés à deux reprises, soit dans le contrat préliminaire (pièce D-5) et dans les titres de propriété (pièces P-1, P-2 et P-3), n’a absolument rien à voir avec « la désignation du gestionnaire du syndicat de location » et encore moins avec la désignation du gestionnaire de l’hôtel. [ 94 ] L’obligation qui incombe aux intimés aux termes de leurs engagements, c’est de mettre leur unité de condominium « dans le syndicat de location du projet devant être exploité par SMT » et le moyen utilisé est un bail qui, dans le présent cas, a été signé pour une durée de 20 ans, avec une option de renouvellement d’une durée de 10 ans, auquel est jointe en

annexe la Convention régissant le syndicat de location. [ 95 ] Le placement ou l’investissement dans l’exploitation d’un hôtel de villégiature est donc la cause de la signature des actes de vente et du contrat (pièce P-6).

Et l’objet, ou l’opération juridique envisagée par les parties au moment de la signature du contrat (pièce P-6), était d’inclure leur unité de condominium dans un syndicat de location. [ 96 ] « La prestation essentielle au cœur de l’entente », soit le contrat (pièce P-6), est donc la location par les intimés de leur unité de condominium à l’appelante SMT, pour fins d’inclusion dans un syndicat de location, soit le bail. Ce bail, pour une durée de 20 ans, pourrait toutefois être modifié par les parties signataires, selon le droit qu’elles se sont réservées.

Ce qui ne requiert pas la signature de la majorité des propriétaires, comme cela est le cas pour modifier la convention. [ 97 ] La Convention régissant le syndicat de location résulte donc de ce bail et en est l’accessoire. [ 98 ] Si le but poursuivi par les intimés était uniquement de confier leur unité de condominium à un gestionnaire pour en assurer la location, ils pouvaient dès lors acheter une unité de condominium dans quelque immeuble que ce soit et le confier à un gestionnaire de leur choix. Mais ici, c’est différent.

Les intimés ont investi dans un hôtel de villégiature avec un partenaire, en l’occurrence l’appelante SMT. [ 99 ] Je propose donc d’accueillir l’appel et d’infirmer le jugement de première instance. BERNARD GODBOUT, J.C.A. (AD HOC)