2013 QCCQ 8084, 2013 QCCQ 8084

128724 Canada inc. c. Nicholson 2013 QCCQ 8084 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-80-006158-122 DATE : 17 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 128724 Canada inc. Locatrice - Demanderesse c.

Stella Nicholson John Nicholson Locataires - Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT EN APPEL D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La locatrice en appelle d'une décision datée du 19 juin 2012, rendue par la Régie du logement sous la plume de maître Lyne Foucault, rejetant une demande de remboursement relative à une deuxième place de stationnement occupée par les locataires. [ 2 ] Par jugement du 7 septembre 2012, le soussigné autorisait la permission d'appeler aux fins de répondre aux questions suivantes : 1.

En rejetant la demande, la juge administrative a-t-elle erré en droit et en faits en accordant, de façon arbitraire, une plus grande importance au témoignage de la locataire qu'au bail écrit, qu'aux règlements de l'immeuble ainsi qu'aux témoins du propriétaire contrairement à la règle de la force probante ? 2. En rejetant la demande, la juge administrative a-t-elle erré en droit et en faits en distinguant ce litige du litige similaire, voire identique, portant les numéros 28-100505-002-G ? 3.

En rejetant la demande, la juge administrative a-t-elle erré en droit et en faits quant à la règle de droit portant sur la tolérance de la locatrice, laquelle tolérance ne peut d'aucune façon être interprétée comme un usage ayant remplacé un droit clair signé en début de bail par les parties ? 4.

En rejetant la demande, la juge administrative a-t-elle erré en droit et en faits lorsqu'elle mentionne qu'il y avait entente initiale entre les parties quant au stationnement rapproché pour personne handicapée ? [ 3 ] Il fut de plus convenu que l'appel se déroulerait en fonction de la preuve recueillie lors de l'audience tenue le 15 mai 2012 devant la Régie du logement.

Le contexte [ 4 ] Les locataires occupent, depuis plusieurs années, un logement situé dans un immeuble abritant plus de 24 logements. [ 5 ] Les parties étaient liées par un bail conclu à une époque qui ne fut pas mise en preuve, mais qui devait se situer au début des

années 2000. [ 6 ] À cette période, un des locataires signe un document contenant des clauses additionnelles spécifiant, entre autres, qu'un seul espace de stationnement est attribué par logement et qu'en cas de besoin d'un deuxième emplacement, des frais seront exigibles. Ce document, rédigé en français, est signé par le locataire John Nicholson. [ 7 ] Un deuxième bail est signé le 20 janvier 2003, concernant un autre appartement du même immeuble.

C'est le bail qui est en vigueur au moment de la demande. [ 8 ] En 2006, la locatrice distribue, avec l'avis de renouvellement de bail, un document contenant les clauses additionnelles applicables, cette fois-ci traduites dans la langue maternelle des locataires ; le paragraphe 6 reprend les mêmes termes que le document antérieur concernant les places de stationnement et il mentionne que des frais additionnels de 30 $ par mois seront requis dans l'éventualité où un locataire désire un deuxième espace de stationnement. [ 9 ] La preuve révèle qu'initialement, chacun des 24 logements se voyait attribuer une place de stationnement avec une borne de branchement électrique clairement identifiée en fonction du logement correspondant. [ 10 ] Au cours du début des années 2000, la locatrice décide d'aménager quelques places de stationnement (6) plus près de l'entrée principale, étant donné que quelques occupants de l'immeuble possédaient plus d'une automobile et parce que la venue de certains visiteurs pouvait parfois poser problème. [ 11 ] À la même époque, la locataire Stella Nicholson obtient un permis de stationnement pour personne handicapée, compte tenu de certains problèmes de motricité qu'elle éprouve. [ 12 ] Elle demande alors à la locatrice de pouvoir occuper une des nouvelles places sises à l'avant de l'immeuble, ce qui faciliterait ses déplacements. [ 13 ] La locatrice accède à la demande de la locataire, sans cependant qu'aucun document ne formalise cette occupation. [ 14 ] Il n'a pas été mis en preuve que l'occupation de cette nouvelle place, entraînait la possibilité pour les locataires d'utiliser la première place de stationnement qui leur était attribuée. [ 15 ] Après presque dix ans d'occupation de cette deuxième place de stationnement par les locataires, la locatrice leur transmet une mise en demeure, en décembre 2011, leur réclamant la somme de 30 $ par mois pour ce deuxième stationnement. [ 16 ] Suite au refus de ceux-ci de payer, la locatrice décide de réclamer les mois impayés à la Régie du logement, demande ayant fait l'objet de la décision attaquée.

La décision attaquée [ 17 ] Le régisseur Foucault rejette la demande de la locatrice, estimant que la preuve n'a pas convaincu le Tribunal qu'elle est en droit de réclamer aux locataires, pour ce deuxième stationnement, après dix ans d'utilisation gratuite sans opposition de la locatrice. [ 18 ] Puis, elle distingue le cas d'une autre affaire où elle a rendu une décision à l'effet contraire [1] et ce, moins de deux ans avant et concernant une des six places de stationnement en litige. [ 19 ] Le régisseur Foucault distingue cette affaire en mentionnant que l'utilisation du stationnement était alors récente.

Elle complète son analyse en considérant qu'il est plus vraisemblable que la locatrice a accepté de faire bénéficier les locataires de stationnement rapproché pour personne handicapée, considérant leur état de santé et leur grand âge, sans autres frais, plutôt que l'autre possibilité consistant à leur réclamer des frais après coup. [ 20 ] Elle ajoute qu'une tolérance aussi longue a remplacé la clause initiale signée par les défendeurs en 2000 (paragraphe 14 de la décision) et que ladite tolérance implique nécessairement une renonciation, implicite ou explicite, à l'application du règlement portant sur les frais d'un deuxième stationnement (paragraphe 16).

Analyse et décision

1. La norme applicable [ 21 ] S'agissant en l'espèce d'un appel portant sur des questions précises et n'impliquant aucune nouvelle preuve, il va de soi que les normes de contrôle sont applicables [2] . [ 22 ] Concernant le type de norme applicable, soulignons que l'on ne s'attaque pas à la compétence de la Régie et que le pourvoi ne porte pas non plus sur une règle de justice naturelle. [ 23 ] L'appel soulève plutôt des erreurs de droit ou d'appréciation de la preuve de la part du régisseur, faisant en sorte qu'il s'agit de questions mixtes de faits et de droit. [ 24 ] Compte tenu de la fréquence avec laquelle les régisseurs de la Régie appliquent les dispositions de la

Loi sur la Régie du logement ou du Code civil du Québec dans une telle matière, on doit conclure que l'appel porte sur une question qui s'inscrit dans la vocation spécialisée et qui commande une certaine déférence de la part de la cour siégeant en appel et, partant, l'application de la norme de la décision déraisonnable [3] . [ 25 ] La raisonnabilité de la décision attaquée sera analysée dans le prisme des issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit [4] . 2.

Analyse de la décision rendue par la Régie du logement [ 26 ] Le Tribunal ne répondra pas à chacune des questions autorisées, étant donné que la question centrale consiste à déterminer si la tolérance de la locatrice pendant toutes ces années est génératrice d'un droit pour les locataires. [ 27 ] La détermination des droits de la locatrice revêt une certaine importance, d'autant plus que le même régisseur a décidé, comme mentionné plus haut, à l'effet contraire dans une décision impliquant un autre locataire occupant une place voisine de stationnement, qui prétendait ne pas avoir signé les clauses additionnelles du bail. [ 28 ] Bien que le locateur affirmait avoir toléré le deuxième stationnement par le passé, étant donné que le locataire était en instance de se séparer, il ajoutait ne pas avoir néanmoins renoncé à l'application du bail.

Dans cette affaire, le régisseur Foucault donne raison au locateur et condamne le locataire à payer le surplus attribuable au deuxième stationnement. [ 29 ] Dans la présente cause, le régisseur Foucault semble confondre la tolérance de la locatrice avec d'autres notions juridiques telle la novation. [ 30 ] La loi précise que lorsqu'une personne occupe des lieux avec la tolérance du propriétaire, il y a alors création d'un lien juridique appelé « bail par tolérance » (

article 1853 C.c.Q. ). Ce bail peut viser toutes sortes de situations, y compris une place de stationnement [5] . [ 31 ] Le bail sera donc par tolérance, tant et aussi longtemps que le locateur ne s'oppose pas à l'occupation du locataire. Il devient cependant inapplicable dès que le propriétaire manifeste son opposition à l'occupation de son immeuble [6] . Appliqué à la présente affaire, il faut en conclure que la locatrice ne pourrait réclamer des locataires un loyer additionnel pour la période antérieure à la tolérance à

titre gratuite de cet espace de stationnement. [ 32 ] Dès la mise en demeure transmise en décembre 2011, le règlement concernant la deuxième place de stationnement devenait applicable et donnait aux locataires le choix de quitter cet emplacement ou de payer les frais afférents. [ 33 ] La décision attaquée comporte un vice fondamental en ce que les notes sténographiques produites ne montrent en rien que la locatrice a acquiescé à remplacer les clauses additionnelles du bail par une occupation gratuite pour le passé, le présent et le futur par les locataires.

Elle contient également une erreur fatale en décidant que les clauses additionnelles applicables au bail ne recevaient plus application et devaient plutôt être remplacées par une entente implicite par la locatrice, permettant aux locataires d'utiliser cet endroit de stationnement. [ 34 ] Dans une affaire récente provenant de la Régie du logement [7] , le régisseur Suzie Ducheine effectue une analyse de cas semblables déjà soumis à l'attention de la Régie concernant non seulement des places de stationnement, mais également la possibilité d'installer un cabanon, d'utiliser des salles communes ou encore de pouvoir faire un jardin dans la cour arrière.

Ces affaires ont unanimement décidé qu'une faveur accordée, même pendant huit ans, ne peut se transformer en droit et qu'une gracieuseté ou un privilège peut cesser, dès la manifestation à cet effet du locateur.

Il n'y a, non plus, naissance à aucun droit acquis en la matière. [ 35 ] Bref, la locatrice n'aurait pu demander un loyer additionnel pour les mois précédant celui où elle réclamait des frais conformément à la clause additionnelle. [ 36 ] Dès la mise en demeure de décembre 2011, cependant, la situation était toute autre et la tolérance de la locatrice devait céder le pas, dorénavant, aux clauses conclues entre les parties.

[ 37 ] Dans ces circonstances, la preuve administrée par la Régie ne supporte aucunement la conclusion. [ 38 ] Les principes de droit à la base de la décision ne constituent aucunement une issue possible et doivent être considérés comme déraisonnables. Le raisonnement juridique à la base de la décision ne justifie en rien la voie empruntée par le régisseur. Il y a, de plus, risque de traitement distinct entre locataires du même immeuble pour la même problématique, ce qui peut être source de confusion.

Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille l'appel ; Infirme le jugement rendu par le régisseur Lyne Foucault en date du 19 juin 2012 ; Condamne les locataires à payer à la locatrice un loyer additionnel de 30 $ par mois à compter du mois de janvier 2012 ; Le tout avec intérêts ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 1 er janvier 2012 ; Condamne les défendeurs au paiement des frais judiciaires. __________________________________ Georges Massol , j.c.q. Maître Isabelle Bourcier Pour la locatrice - demanderesse Madame Stella Nicholson et Monsieur John Nicholson Pour eux-mêmes (se représentent seuls) Date d’audience : 20 juin 2013