2015 QCCQ 9471, 2015 QCCQ 9471

Dionne c. Fortier 2015 QCCQ 9471 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BAIE-COMEAU LOCALITÉ DE BAIE-COMEAU « Chambre civile » N° : 655-32-000982-144 DATE : 8 octobre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AUDREY DIONNE et JASON MORISETTE […] Pointe-Lebel, Québec […] Demandeurs c.

SUZELLE FORTIER […] Pointe-Lebel, Québec […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs (M.

Morisette) réclament de la défenderesse (Mme Fortier) la somme de 7 000 $ et leurs frais d’expert à la suite de la découverte de vices cachés à la résidence dont il ont fait l’achat en juin 2013. [ 2 ] Mme Fortier conteste, À son avis, l’infiltration d’eau au sous-sol ne constitue pas un vice caché car les fissures de la fondation étaient apparentes tant à l’extérieur que par l’intérieur. Elle réclame également ses frais d’expertise au montant de 1 802 $ (D-2). LES FAITS [ 3 ] En décembre 2013, lors de fortes pluies, M.

Morisette constate de l’eau en bonne quantité sur le plancher de béton au sous-sol de sa propriété. Cette infiltration se produit près de la descente d’escalier au coin arrière gauche de la propriété. La fissure est derrière un mur fini. Il y a présence d’efflorescence et de moisissures [ 4 ] D’autres fissures sont découvertes ensuite après l’enlèvement des panneaux de gypse qui recouvrent les murs (fissures 2, 4, 5 et 6) selon le rapport de M. Luc Berthelot (D-1). [ 5 ] Les fissures sont longues et des traces d’infiltration sont dans certains cas visibles.

Les murs de la salle de bain dans le coin gauche arrière comportent aussi des fissures importantes au niveau des fondations. [ 6 ] Le mauvais état du système de gouttière n’a pas eu selon la preuve un impact aggravant. Le sol environnant est sablonneux et s’égoutte généralement très rapidement. Une seule fissure était visible de l’extérieur à la base de la cheminée mais elle n’a pas été localisée comme justifiant une infiltration. [ 7 ] M. Morisette, avant d’acheter, a fait procéder à une inspection par une entreprise reconnue (P-2).

L’examen visuel et la thermographie en mai 2013 n’ont pas permis de déceler des traces d’humidité au sous-sol. [ 8 ] Les murs de fondation étaient visibles dans la salle mécanique mais la réclamation ne vise pas cette

partie de l’immeuble. L’état des fondations dans ce secteur peut s’expliquer par la présence et l’installation des équipements qui s’y retrouvent. [ 9 ] Le sous-sol a été aménagé en 1994-1995 par Mme Fortier. Les fondations n’apparaissent pas avoir été imperméabilisées par l’intérieur. Mme Fortier n’a jamais constaté d’apport d’eau au sous-sol depuis son acquisition en 1992. QUESTIONS EN LITIGE 1ère question : Y a-t-il présence d’un vice caché ? 2e question : Le cas échéant, quelle indemnité est due ? 3e question : Comment traite-t-on les frais d’expertise encourus ?

ANALYSE ET DÉCISION 1ère question : Y a-t-il présence d’un vice caché ? [ 10 ] Le recours de M. Morisette est fondé sur l’

article 1726 du Code civil qui se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 11 ] Les demandeurs devaient donc faire la preuve que le vice affectant les fondations de leur résidence était grave, inconnu au moment de la vente, était caché et qu’il existait dès ce moment. [ 12 ] La preuve révèle que le vice est grave car il affecte la salubrité et la conservation à long terme des aménagements du sous-sol.

Les fissures sont longues et larges mais ne comportent pas toutes une détérioration telle que l’eau les traverse en grande quantité. N’eût été des fortes pluies et de l’infiltration sur le plancher de béton au pied de l’escalier où cela est plus visible, la situation réelle aurait pu être découverte beaucoup plus tard. [ 13 ] Il est vrai que le ciment, matière première de la fondation, peut craquer avec le temps ou se détériorer. Le nombre et l’importance des fissures dans le présent cas compromettent l’usage normal du sous-sol.

Peu de précautions ont été prises lors de la finition de cet espace pour imperméabiliser ou corriger les vices visibles près des armatures. [ 14 ] Plusieurs fissures étaient invisibles au moment de l’achat car des panneaux de gypse les recouvraient. [ 15 ] Mme Fortier, n’ayant jamais vécu d’infiltration au sous-sol, n’a pas pu dénoncer aux acheteurs l’existence d’une humidité importante au sous-sol. Les planchers de bois flottant étaient en bon état.

Un examen avant achat par une firme expérimentée comporte un élément rassurant pour les acheteurs. [ 16 ] La rapidité de la manifestation d’infiltration dès décembre 2013 confirme que les fissures étaient présentes lors de la vente intervenue en juin. [ 17 ] Ainsi, la garantie de qualité doit s’appliquer afin de rétablir l’équilibre entre les parties au

chapitre du prix payé. 2 ième question : Le cas échéant, quelle indemnité est due ? [ 18 ] Le colmatage des fissures a coûté 2 299,50 $ à M. Morisette (P-12). L’expert Berthelot reconnaît que cette dépense est raisonnable et justifiée (page 6 de D-1) pour assurer un milieu salubre à long terme. [ 19 ] M. Morisette a procédé à l’ouverture des murs tout le tour du sous-sol pour découvrir toutes les fissures qui pouvaient exister. Certaines selon M. Berthelot ne comportaient pas de problématique actuelle.

Le travail de correction aurait pu être synchronisé avec la rénovation du sous-sol dont l’aménagement datait déjà d’une vingtaine d’années. Une allocation de 1 500 $ est accordée pour colmater dès maintenant toutes les fissures, même celles qui relèvent d’une opération d’entretien. [ 20 ] M. Morisette n’a pas procédé aux travaux de reconstruction du sous-sol mais a déposé un estimé totalisant 25 125,32 $ pour ce faire (P-6). Il réduit sa réclamation sur cet aspect à plus ou moins 4 000 $ pour respecter la juridiction spécifique de la division des petites créances.

La remise en état du sous-sol près de l’escalier et dans la salle de bain coûtera, de l’avis du tribunal, ce montant à partir d’un examen de l’estimé déposé. M. Éric Berthelot, expert retenu par Mme Fortier apprécie le déboursé à faire à 6 600 $ pour l’ensemble du sous-sol et déprécie ensuite. Une dépréciation de 40% (20 sur 50 ans de vie utile, rapport D-1, p. 6) doit être appliquée.

On doit aussi considérer que l’ensemble du sous-sol n’est pas affecté de fissures comportant le même degré de gravité, d’autant plus que la vente remonte à 2013. [ 21 ] Si la situation avait été découverte au moment de la transaction, le prix de 205 000 $ aurait vraisemblablement été réduit.

Afin de rétablir l’équilibre entre les parties, le Tribunal croit approprié de réduire ce prix de 4 000 $ [1] en y ajoutant 500 $ pour la gestion des travaux et les imprévus. [ 22 ] Le Tribunal est donc d’avis que cette somme est appropriée pour compenser la perte d’usage normal du sous-sol qui est affecté d’un vice caché au moment de la vente. 3 ième question : Comment traite-t-on les frais d’expertise encourus ? [ 23 ] M. Morisette ayant gain de cause, aurait droit à un remboursement de ses frais d’expertise pour s’assurer de la présence de M. Jean-François Gagnon. M. Gagnon a agi à

titre d’expert au moment de la vente. Devant le Tribunal son témoignage a porté sur les constats qu’il a fait et non sur ses opinions. Devant la division des petites créances, chaque

partie supporte généralement les frais relatifs à la présence de ses témoins. Le Tribunal n’entend pas déroger à cette règle pour M. Morisette dans le présent dossier. M. Morisette assumera les frais de M. Jean-François Gagnon. [ 24 ] Quant aux frais importants et justifiés associés à l’expertise de M. Éric Berthelot, ils sont actuellement supportés entièrement par Mme Fortier et cela doit le rester vu la conclusion du litige. Cependant, le témoignage mesuré de M. Berthelot et son estimation des travaux correctifs ont été utiles au Tribunal.

Il s’agit d’une raison additionnelle pour ne pas accorder le montant total réclamé de 7 000 $. Le Tribunal a modulé l’indemnité totale accordée pour rétablir en

partie l’équilibre entre les parties. Cette expertise aurait été requise au moment de la vente pour départager le point de vue des deux parties.

[ 25 ] Les intérêts et l’indemnité additionnelle de l’

article 1619 du Code civil du Québec sont calculés à compter du 30 janvier 2014, date de la mise en demeure (P-7). Les frais judiciaires de 169 $ sont accordés aux demandeurs. POUR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE partiellement la réclamation des demandeurs Audrey Dionne et Jason Morisette; CONDAMNE Madame Suzelle Fortier à payer à Audrey Dionne et Jason Morisette la somme de 4 500 $ portant intérêts au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 13 janvier 2014; CONDAMNE Madame Suzelle Fortier à payer les frais judiciaires de Audrey Dionne et Jason Morisette au montant de 169 $. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 22 septembre 2015