2012 QCCA 157, 2012 QCCA 157

Foley c. Côté 2012 QCCA 157 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-020942-108 550-22-009834-076 PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 27 janvier 2012 CORAM: LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. APPELANT AVOCAT(

S) PATRICK FOLEY Me Richard M. Leblanc LeBLANC, DONALSON INTIMÉS AVOCAT(

S) GUYLAINE CÔTÉ DENIS BOUCHARD Me Sophie-Anne Décarie DÉCARIE, FORTIN En appel d'un jugement rendu le 19 juillet 2010 par l'honorable Raoul P. Barbe de la Cour du Québec, district de Hull.

NATURE DE L'APPEL : Action en dommages – vices cachés Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Suite de l'audition du 24 janvier 2012. Arrêt déposé, séance tenante.

Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les intimés poursuivent l'appelant en justice, lui reprochant de leur avoir vendu, au printemps 2006, une maison qu'il a bâtie et qui se trouvait affectée d'un vice caché : en effet, selon les intimés, le système de drainage de l'immeuble ne permettait pas, en raison de la géographie et de l'hydrographie particulières des lieux, l'évacuation efficace des eaux lors de fortes pluies, ce qui a engendré un certain nombre d'infiltrations au cours des mois de juin, juillet et août 2006. [ 2 ] Le juge de première instance donne gain de cause aux intimés et condamne l'appelant à leur verser les sommes suivantes : 1° 10 560,54 $ (avec intérêt et indemnité additionnelle), « à

titre de diminution de valeur de l'immeuble » [1] (ce montant correspond au coût des réparations et aménagements faits par les intimés en vue de remédier au vice [2] ); 2° 20 000 $ (avec intérêt et indemnité additionnelle), à

titre de dommages-intérêts : selon le paragr. 100 du jugement, cette somme inclut la perte de valeur de revente de l'immeuble, la perte de jouissance du sous-sol, les troubles et inconvénients, la perte de jouissance de vacances, l'anxiété et le stress des intimés, l'ensemble des démarches faites pour résoudre le problème et les honoraires de leurs avocats (qui totalisent 15 156,77 $). On comprend du jugement que cette condamnation est fondée sur l'

article 1728 C.c.Q. (qui rend le vendeur responsable des dommages-intérêts causés par le vice dont il connaissait, aurait dû ou était présumé connaître l'existence, ce qui était le cas en l'espèce);

3° 2 591,94 $, correspondant aux frais d'expert encourus par les intimés. [3] Le 5 octobre 2010, l'appelant a obtenu la permission d'appeler de ce jugement.

Sa requête pour permission d'appel contestel'ensemble des déterminations factuelles et juridiques du juge de première instance. [4] Il n'y a pas lieu d'accueillir l'appel en ce qui concerne la condamnation de 10 560,54 $. [5] D'une part, on doit bien constater que le juge a correctement identifié les règles de droit applicables à la garantie de qualitédu vendeur (surtout quand ce vendeur est aussi le fabricant, en l'occurrence le bâtisseur, du bien vendu), règles qui étaient en l'espècedéterminantes.

Il n'était peut-être pas utile que le juge se prononce sur le sens et la portée des articles 1794 et 2120 C.c.Q., mais cela estici sans conséquence. [6] D'autre part, que ce soit au

chapitre de la détermination des faits ou de l'application du droit à ces faits, l'appelant n'établitaucune erreur manifeste et dominante qui seule permettrait l'intervention de la Cour[3].

Sans doute la preuve (dont l'intégralité n'a pasété reproduite au dossier d'appel) est-elle contradictoire, mais le juge, dans l'exercice du pouvoir d'appréciation qui est le sien, en a tirédiverses inférences et conclusions que la Cour ne peut réviser. [7] Essentiellement, le juge n'a pas cru la thèse de l'expert de l'appelant au sujet des pannes qui auraient affecté la pompe devidange de la maison, thèse qui relevait davantage de la spéculation que de la démonstration.

Il aurait en effet fallu une fâcheusecoïncidence pour que la pompe ait fait défaut à chaque fois que des pluies abondantes s'abattaient sur la maison, provoquant uneinfiltration. L'appelant prétend avoir observé, au mois de juin 2006, lorsqu'il s'est rendu sur les lieux après avoir été informé du problèmepar les intimés, que la pompe était débranchée, mais les intimés affirment le contraire et affirment en outre s'être assurés en tout temps dubon fonctionnement de la pompe, surtout après la première infiltration.

Clairement, c'est cette version qu'a crue le juge, ce que la preuvereproduite au dossier d'appel étaye suffisamment. La Cour n'a pas, sur ce point, à substituer son opinion à la sienne. [8] Pour le reste, il est certain que le juge n'a pas été favorablement impressionné par le fait que l'appelant, ayant lui-même étévictime d'une infiltration d'eau en janvier 2006, n'en a rien dévoilé aux intimés, mais a plutôt installé une pompe de vidange dans le sous-sol ainsi qu'un drain intérieur.

Il croyait apparemment avoir réglé le problème, ce qui se révélera ne pas être le cas. [9] Finalement, dans les circonstances, le juge n'a erré ni en fait ni en droit en appliquant l'article 1728 C.c.Q. à l'appelant,bâtisseur de la maison, ce qui est conforme à l'enseignement de la Cour suprême dans l'arrêt ABB inc. c.

Domtar inc., 2007 CSC 50, [2007] 3 R.C.S. 461, paragr. 56 à 72, considérant par ailleurs la présomption de l'article 1729 C.c.Q. [10] Bref, l'appelant ne s'étant pas déchargé de son fardeau d'établir une erreur de droit de nature à affecter l'issue du litige ou uneerreur de fait manifeste et dominante, son pourvoi doit échouer sur ce point. [11] Le pourvoi doit également échouer en ce qui concerne la condamnation de l'appelant aux frais d'expert des intimés(2 591,94 $).

Ces derniers ne pouvaient faire autrement que de retenir les services d'un expert en vue d'établir l'existence et la nature duvice affectant leur maison. Même si le rapport de cet expert pouvait pécher sur certains points, il n'en a pas moins été utile de même quele témoignage de son auteur. Cette conclusion du juge et la condamnation qui s'en est ensuivie sont conformes à l'arrêt de la Cour dansMichaud c.

Équipements ESF inc., 2010 QCCA 2350, [2011] R.J.Q. 31, paragr. 98 et s. [12] Il faut cependant donner raison à l'appelant sur la question du quantum des dommages-intérêts au paiement desquels il a étécondamné (20 000 $). Là-dessus, voici ce qu'écrit le juge de première instance : [99] Outre la réduction du prix de vente, les demandeurs réclament des dommages-intérêts de 20 000 $. [100] Les demandeurs détaillent ce montant comme suit : - perte de valeur de revente de l'immeuble. Aucun expert n'a été entendu pour établir une dépréciation en raison de lasituation de la maison.

Cependant, on peut comprendre les réticences d'un acheteur en regard de risques d'infiltration; - perte de jouissance de leur sous-sol dont ils ont été privés de la fin du mois de juin 2006; - ensemble des troubles, tracas, et inconvénients liés à l'ensemble des circonstances; ils ont supporté un taux d'humiditéélevé et ils ont subi les inconvénients des travaux correctifs; - perte de journée de vacances; - anxiété et stress des demandeurs; - ensemble des démarches faites pour résoudre cette situation; - frais juridiques 15 156,77 $. [101] Compte tenu de toutes les circonstances, la somme de 20 000 $ est raisonnable et justifiée. [13] La condamnation n'est pas ventilée et n'est pas autrement expliquée.

Elle correspond simplement à la réclamation figurant auparagraphe 31 de la requête introductive d'instance amendée des intimés, réclamation qui n'est elle-même pas ventilée : 31. Ainsi, les demandeurs sont bien fondés en fait et en droit de demander à cette Honorable cour que le défendeur soit condamné àpayer la somme de 20 000 $ à

titre de dommages et intérêts pour la perte de valeur de revente de l'immeuble, la perte de jouissance deleur sous-sol dont ils sont privés depuis la fin du mois de juin 2006, pour l'ensemble des troubles, tracas et inconvénients liés àl'ensemble des circonstances ci-dessus mentionnées, en plus des frais juridiques et différentes démarches qu'ils ont dû entreprendre,pertes des journées de vacances, anxiété subie par les demandeurs considérant notamment que le défendeur connaissait fort bien les vices

et les malfaçons mais a grossièrement négligé d'en informer les demandeurs ayant plutôt tenté de les camoufler, le tout évidemment sousréserve d'en faire une preuve plus élaborée devant le Tribunal, le tout tel qu'il appert notamment de copie d'un état de compte en date dece jour au montant de 10 528,89 $, à parfaire, communiquée comme pièce P-19 par la remise d'une copie lors de la signification de laprésente requête amendée; [Soulignement original.] [14] La requête introductive initiale réclamait pour sa

part la somme de 5 000 $, en ces termes : 31. Ainsi, les demandeurs sont bien fondés en fait et en droit de demander à cette Honorable cour que le défendeur soit condamné àpayer la somme de 5 000 $ à

titre de dommages et intérêts pour la perte de jouissance de leur sous-sol dont ils sont privés depuis la findu mois de juin 2006, pour l'ensemble des troubles, tracas et inconvénients liés à l'ensemble des circonstances ci-dessus mentionnées, enplus des frais juridiques et différentes démarches qu'ils ont dû entreprendre, pertes des journées de vacances, anxiété subie par lesdemandeurs considérant notamment que le défendeur connaissait fort bien les vices et les malfaçons mais a grossièrement négligé d'eninformer les demandeurs ayant plutôt tenté de les camoufler, le tout évidemment sous réserve d'en faire une preuve plus élaborée devantle Tribunal. [15] La différence dans les deux versions de la réclamation des intimés s'explique manifestement par leur prétention à une perte devaleur de l'immeuble ainsi qu'à la considération accordée aux honoraires extrajudiciaires qu'ils ont dû débourser pour faire valoir leurdroit (honoraires portés à 15 156,77 $ au moment du procès, sans augmentation de la réclamation totale de 20 000 $).

Pour le reste, ondoit comprendre qu'une somme de 5 000 $ leur paraissait initialement suffisante. [16] Selon l'appelant, il y aurait lieu de déduire les honoraires extrajudiciaires de la condamnation prononcée par le juge depremière instance, en l'absence d'abus de procédure ou, plus généralement, d'abus de droit. [17] Les intimés, dans leur mémoire, rétorquent que : 42. Quant aux frais juridiques, nous vous soumettons respectueusement que l'Honorable Juge Barbe J.C.Q. n'a nullement condamnél'APPELANT-défendeur à rembourser aux INTIMÉS-demandeurs leurs « honoraires extra-judiciaires ».

En effet, il n'y a rien dans laphraséologie utilisée par l'Honorable Juge Barbe J.C.Q. qui permette de conclure en ce sens.

L'Honorable Juge Barbe J.C.Q. affirmeplutôt de manière expresse qu'il a tenu compte du montant des frais juridiques dans son appréciation globale du montant des dommages etintérêts accordés, sans plus. [18] Même si les intimés avaient raison d'affirmer que le juge de première instance n'a pas ordonné, comme tel, le remboursementde leurs honoraires extrajudiciaires, mais qu'il a plutôt considéré ceux-ci afin d'apprécier globalement le préjudice aux fins del'application de l'article 1728 C.c.Q., il demeure que, dans les circonstances, rien ne justifiait — et le juge, malheureusement, ne fournitaucune explication à ce propos — que l'on tienne compte ici de ces honoraires, la situation du dossier ne répondant ni aux conditions del'arrêt Viel c.

Entreprises immobilières du terroir ltée, (QC CA), [2002] R.J.Q. 1262 (C.A.), ni à celle des articles54.1 et s. C.p.c. Qui plus est, considérant les arrêts Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte lté

e) c.

Développements industriels etcommerciaux de Montréal inc., 2010 QCCA 1970, J.E. 2010-2010, paragr. 124 et s., et Hébert (Succession de), 2011 QCCA 1170, J.E.2011-1124[4], paragr. 128 et s., la preuve de ces honoraires se révélait insuffisante. [19] Or, si l'on exclut les honoraires extrajudiciaires du processus d'évaluation des dommages subis par les appelants, lacondamnation de 20 000 $ prononcée par le juge de première instance ne peut tenir, ce qui nous oblige, vu l'absence de motifs sur lesujet, à refaire l'exercice. [20] Les honoraires extrajudiciaires étant écartés, les autres éléments de la réclamation en dommages peuvent être regroupés endeux grandes catégories : la perte de la valeur de revente de l'immeuble, d'une part, et les troubles et inconvénients, d'autre part. [21] Sur le premier chef, la preuve est fort superficielle.

Bien sûr, il n'est pas impossible qu'un acheteur potentiel, du moins à courtterme, soit rebuté par la perspective d'un immeuble dans lequel se seraient produites des infiltrations d'eau, ce qui semble engendrer parailleurs un coût d'assurance additionnel. D'un autre côté, le vice a fait l'objet de correctifs et aucune infiltration ne s'est produite depuis lemois d'août 2006.

La durée de vie de ces correctifs pourrait cependant n'être que de 20 ou 30 ans, selon les intimés et leur expert, mais ilest difficile, voire impossible de savoir quel pourrait être l'impact de tout cela sur la valeur de revente de l'immeuble dans 20 ou dans 30ans.

Il faut aussi considérer le montant de la réduction du prix de vente accordée par le juge de première instance, qui donne une idée del'ampleur réelle du problème. [22] Cela dit, certains inconvénients pourraient, à moyen terme, nuire à la revente de la propriété (par exemple, l'abattage decertains arbres, remplacés par de plus petits à l'occasion des correctifs nécessités par la correction du vice, ou encore la proximité de lanappe phréatique). Mais, là encore, la quantification précise du préjudice est impossible. On ne peut que l'arbitrer.

Compte tenu desallégations du paragraphe 31 de la requête introductive d'instance, dans ses versions initiales et amendées, et de la preuve, notammentquant aux éléments mentionnés au présent paragraphe ainsi qu'au paragraphe précédent, une somme de 5 000 $ sera accordée. [23] Considérant, enfin, les troubles et inconvénients subis par les intimés, qu'il faut également arbitrer, on peut ajouter une sommede 3 000 $. [24] Les dommages totalisent donc 8 000 $ et la condamnation prononcée par le juge de première instance sera réduite enconséquence. * * [25] Vu l'issue mitigée du pourvoi, il y aura lieu d'accueillir celui-ci sans frais. * *

[ 26 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 27 ] ACCUEILLE l'appel, sans frais, à la seule fin de RÉDUIRE à 8 000 $ le montant de 20 000 $ figurant dans la troisième conclusion du dispositif du jugement de première instance. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.