2021 QCCA 843, 2021 QCCA 843

Courtiers immobiliers indépendants de l'Outaouais (C210) inc. c. 974166 Ontario inc. 2021 QCCA 843 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028158-194 ( 550-17-007756-149 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 14 mai 2021 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT Les courtiers immobiliers indépendants de l'outaouais (c210) inc. Me YANNICK DOMPIERRE ( RPGL avocats ) Par visioconférence PARTIES INTIMÉES AVOCATS 974166 Ontario inc. 120756 Canada inc. 862952 ontario limited L. winfield sifton Me NORMAND CARRIÈRE ( Carrière Berthiaume ) Par visioconférence 2869-4289 québec inc. Philippe b charrette Line charette Louis charette Me PIERRE M C MARTIN ( Beaudry, Bertrand ) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 22 janvier 2019 par l’honorable Dominique Goulet de la Cour supérieure , district de Gatineau .

NATURE DE L’APPEL : Contrat de services - Courtage immobilier - Paiement de la commission. Greffier-audiencier : René Gutknecht Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 30 Début de l’audience. Identification du dossier et des avocats.

Remarques préliminaires de la Cour. 9 h 33 Argumentation de Me Dompierre. 9 h 38 Questions de la Cour et réponses de Me Dompierre. 9 h 42 Reprise des représentations de Me Dompierre. 9 h 48 Commentaire de la Cour et poursuite des représentations de Me Dompierre. 9 h 53 Échange entre la Cour et Me Dompierre. 10 h 05 Reprise des représentations de Me Dompierre. 10 h 23 Commentaire de la Cour et poursuite des représentations de Me Dompierre. 10 h 27 Suspension de l’audience. 10 h 37 Reprise de l’audience. La Cour avise Me Carrière et Me McMartin qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre leurs représentations.

PAR LA COUR : Arrêt unanime rendu séance tenante – voir page 4. Fin de l’audience.

René Gutknecht, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 22 janvier 2019 par la Cour supérieure, district de Gatineau (l’honorable Dominique Goulet), lequel rejette sa demande introductive d’instance ainsi que les demandes des parties visant à faire déclarer abusives les procédures [1] . [ 2 ] L’ensemble du litige s’articule autour de la question de la formation ou non d’un contrat verbal de courtage immobilier entre RE/MAX Direct inc. (« RE/MAX ») et les intimées 974166 Ontario inc.,120756 Canada inc. et 862952 Ontario Limited. [ 3 ] Le juge de première instance a conclu qu’aucun contrat de courtage verbal n’est intervenu entre RE/MAX et les intimées.

Il retient le témoignage de M. Sifton, lequel est clair. Il n’a jamais manifesté son intention de conclure un tel contrat avec M. Charron, représentant de RE/MAX. Il a au contraire refusé à plusieurs reprises la proposition de ce dernier de signer un contrat de courtage. Même en retenant la prétention de M. Charron selon laquelle M. Sifton lui aurait dit « Bring me your offer from Chabitat », le juge est d’avis qu’aucun contrat n’a été conclu.

Il s’exprime ainsi : [165] Rappelons que suivant l’article 1386 du Code civil, l’échange de consentement se révèle par la manifestation expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contrat que lui fait une autre personne. [166] Au risque de se répéter, M. Sifton a non seulement jamais manifesté accepter l’offre de M. Charron, mais il l’a rejetée à plus

d’une reprise. [167] Si l’on se replace dans le contexte, M. Charron confirme s’être fait refuser un contrat de courtage, mais il est d’avis que tout à coup lorsque M. Sifton déclare « Bring me your offer from Chabitat » un contrat verbal est créé, que M. Sifton le désire ou non. [168] Il semble que nous sommes bien loin de l’accord de volonté nécessaire à l’existence d’un contrat. [169] M. Charron est avocat de formation, il devait savoir ou comprendre que M.

Sifton ne désire pas consentir un contrat de courtage et l’on ne peut par ses propres agissements tenter de créer une situation en vue de démontrer un consentement implicite ou tacite. Le consentement, qu’il soit tacite ou implicite, doit être libre ou éclairé. [170] Par ailleurs, il doit porter sur les éléments essentiels du contrat. Il n’y a aucune discussion sur le montant de la rétribution ni même sur le prix de vente de l’immeuble au moment de la déclaration de M. Sifton. Pour le Tribunal, il ne s’agit pas d’éléments secondaires. [171] M. Charron tente bien d’indiquer que M.

Sifton lui aurait parlé d’un prix de vente à 8 500 000 $ de façon concomitante à la naissance du contrat verbal. Cette affirmation est contestée par M. Sifton et le Tribunal le croit. [172] En effet, si tel avait été le cas, pourquoi lorsque M. Charron transmet le contrat de courtage pour signature à M. Sifton, il laisse en blanc la

partie visant le prix de vente. Il ne connaît pas le prix demandé à ce moment, voilà la seule explication et celle-ci corrobore les dires de M. Sifton. Le Tribunal est d’avis que la version de M. Sifton est plus probante. [173] En conclusion, le Tribunal est d’avis que la preuve prépondérante réfute l’existence d’un contrat de courtage verbal. [ 4 ] L’appelante allègue que le juge de première instance a erré en droit en omettant de procéder aux distinctions essentielles qui s’imposent entre les notions de contrat de courtage verbal, écrit, exclusif et non exclusif.

N’eût été cette erreur, il serait forcément parvenu à la conclusion qu’un contrat verbal et non exclusif de courtage entre RE/MAX et les intimées a dûment été conclu quant au terrain Vanier. Pour l’appelante, le juge a erronément déduit du refus de Sifton de signer un contrat écrit et exclusif qu’il ne peut y avoir eu tout autre type de contrat. [ 5 ] Selon l’appelante, le juge aurait omis de considérer d’autres éléments de preuve étayant ses prétentions.

En effet, elle souligne que les intimées lui ont transmis, par l’entremise de l’intimé Sifton, un nombre suffisant et important de détails utiles et nécessaires relativement à la vente du terrain Vanier. Tout cela, alors que Sifton savait pertinemment que Charron agissait en tant que courtier immobilier. Par conséquent, le juge n’avait d’autre choix que de reconnaître la présence d’un mandat implicite. [ 6 ] En outre, l’appelante plaide que le juge commet une erreur en concluant qu’il n’y aurait eu aucune discussion sur le prix de vente du terrain ni même sur la rétribution.

Elle mentionne d’ailleurs qu’il importe peu que le prix ait été discuté ou non de façon précise, car il est suffisant qu’il soit déterminable en fonction des propriétés comparables sur le marché. [ 7 ] La Cour est d’avis que ces moyens d’appel ne peuvent être retenus. [ 8 ] L’appelante avait le fardeau d’établir la conclusion d’un contrat verbal de courtage. Le juge a fait une analyse soignée de la preuve et il était le mieux placé pour l’apprécier. Il conclut à l’absence d’éléments fondamentaux empêchant la naissance d’un contrat verbal.

Il retient qu’il n’y aurait eu aucune discussion sur le prix de vente ni sur le montant de la rétribution du courtier au moment où l’intimé Sifton aurait dit « Bring me your offer from Chabitat ». Or, il s’agit d’éléments essentiels dans un contrat de courtage immobilier. [ 9 ] L’appelante a raison sur le fait que le juge commet une erreur au paragraphe 170 lorsqu’il écrit qu’il n’y aurait eu « aucune discussion sur le montant de la rétribution ni même sur le prix de vente de l’immeuble au moment de la déclaration de M. Sifton ». En effet, lors de son contre-interrogatoire, M.

Sifton a reconnu qu’il est possible qu’il ait discuté avec M. Charron de sa rétribution à l’occasion de cette conversation téléphonique. Toutefois, cette erreur n’est pas déterminante sur la conclusion du juge selon laquelle il n’y a pas eu accord de volonté puisqu’il n’y a pas eu d’échange de consentement sur le montant d’une éventuelle rétribution. [ 10 ] En outre, la preuve était contradictoire quant à savoir s’il a été question du prix de vente de 8.5 millions de dollars lors de cette même conversation téléphonique entre M. Charron et M. Sifton. Le juge n’a pas cru M. Charron sur cette question.

Il a plutôt retenu le témoignage de M. Sifton qui contredisait celui de M. Charron. Il s’agit ici d’une question de fait qui mérite déférence en l’absence d’erreur manifeste et déterminante. [ 11 ] La Cour rejette également l’argument de l’appelante sur l’erreur qu’aurait commise le juge en ne fondant son analyse que sur l’existence d’un contrat de courtage exclusif. Il est mal fondé. L’exclusivité ou non d’un contrat est une modalité et cela ne change rien à son existence.

En l’espèce, le juge a conclu qu’aucun contrat verbal n’avait été conclu. [ 12 ] Le jugement de première instance repose sur l’analyse d’une preuve essentiellement testimoniale. Le juge retient le témoignage de l’intimé Sifton plutôt que celui de M. Charron. Il s’agit d’une question de fait et l’appelante n’a pas démontré que le juge avait commis une erreur révisable dans son appréciation de la preuve. [ 13 ] La Cour est d’avis que le rejet de ces moyens d’appel emporte celui de l’appel et qu’il n’y a pas lieu d’examiner les autres questions soumises par l’appelante.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 14 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.