2014 QCCQ 960, 2014 QCCQ 960

Prévost c. Lajeunesse 2014 QCCQ 960 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32- 025911-114 DATE : 13 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Michel Prévost Martine Lapointe Demandeurs c.

Monique Lajeunesse Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament de la défenderesse une diminution du prix de vente, suite à l'achat de la résidence appartenant à cette dernière, le tout basé sur la garantie contre les vices cachés. Les faits [ 2 ] Le 17 janvier 2009, madame Lapointe et monsieur Prévost offrent d'acheter la résidence de madame Lajeunesse.

Il s'agit d'une maison construite en 1977. [ 3 ] La même journée, la défenderesse soumet une contre-proposition, indiquant que la piscine creusée installée en 1977 est « donnée sans garantie » et que celle-ci fonctionne très bien. On réfère à une photographie de la piscine en question (pièce D-1). [ 4 ] Cette contre-proposition est refusée par les demandeurs et ils décident d'en faire une eux-mêmes dès le lendemain (pièce P-1, contre-proposition CP 18907). Celle-ci sera éventuellement acceptée par la défenderesse.

On peut y lire, entre autres : « Les acheteurs ont vu la photo de la piscine et s'en déclarent satisfaits. » [ 5 ] Madame Lapointe et monsieur Prévost dépêchent alors un inspecteur, qui se rend sur les lieux le 22 janvier 2009. [ 6 ] À la suite de son rapport, le prix est réduit de 1 000 $ (pièce P-1, modifications MO 35516). [ 7 ] Le rapport d'inspection préachat (pièce P-2) ne traite pas de la piscine puisque l'inspection a été réalisée en janvier. Cependant, concernant le toit, autre objet du litige, il est mentionné : « Il y a présence de glace sur le toit.

Ceci peut entre autre laisser présager une faible ventilation ou isolation, cela demande une investigation supplémentaire.

Vérifier auprès d'un spécialiste qualifié en toiture, trouver la cause et réparer afin d'éviter la détérioration des matériaux, les risques d'infiltration d'eau et les conséquences subséquentes. » (pièce P-2, page 12) [ 8 ] Le dossier est complété par une déclaration de la défenderesse vendeuse (pièces P-1 en liasse), qui traite de la question relative à la toiture mais qui, étrangement, porte la date du 7 octobre 2001 (formulaire DV 60695). [ 9 ] Les demandeurs affirment qu'en juin 2009, ils ont constaté que de l'eau coulait du plafond et s'infiltrait même jusqu'à la porte d'entrée.

[ 10 ] Ils invoquent, dans leur requête introductive, qu'ils ont dû procéder à effectuer des travaux d'urgence de réparation de la toiture, lesquels se sont soldés à la somme de 1 551,38 $. La facture à ce sujet n'a pu être identifiée avec exactitude puisque le dossier contient deux factures au même effet : une datée du 13 novembre 2009 et l'autre du 17 octobre 2010. [ 11 ] Concernant l'autre vice invoqué, les acheteurs prétendent que le trottoir de béton au pourtour de la piscine s'est affaissé à certains endroits, rendant les lieux dangereux.

À cet effet, ils produisent un rapport d'expertise daté du 13 décembre 2010 (pièce P-3). [ 12 ] À l'audition, il a été fait grand état de la clause finale liant les parties, stipulant que les acheteurs ont vu la photographie de la piscine et s'en déclarent satisfaits ainsi que de ladite photographie ; les demandeurs témoignent avoir vu une photographie, mais ne peuvent reconnaître celle déposée par la défenderesse. [ 13 ] Madame Lajeunesse, quant à elle, témoigne à l'effet inverse et ajoute qu'en plus de cette photographie, au moins une dizaine d'autres ont été exhibées aux acheteurs, montrant que le pourtour de la piscine creusée accusait une forte dénivellation au niveau du trottoir la ceinturant. [ 14 ] La preuve à cet égard a été contradictoire. [ 15 ] Ajoutons que la facture concernant la restauration de la toiture (pièce P-6) indique que deux sorties de ventilation ont été ajoutées à la toiture à cette occasion. [ 16 ] De même, le dossier fait voir que la seule mise en demeure transmise à la défenderesse l'a été en date du 10 juin 2010 (pièce P- 4).

Analyse et décision

a) Principes applicables [ 17 ] Le principe général de notre droit civil favorise la stabilité des contrats. [ 18 ] Une transaction peut être révisée par le Tribunal, entre autres, si le consentement d’un des contractants a été vicié. [ 19 ] De même, il peut aussi intervenir pour diminuer le prix d’un bien ou rescinder la vente si celui-ci est affecté d’un vice caché. [ 20 ] C’est alors au vendeur que revient l’obligation de fournir un bien exempt de vices cachés. [ 21 ] Les principes applicables se retrouvent à l’

article 1726 du Code civil du Québec [1] : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 22 ] Dans tous les cas, il revient à l’acheteur de prouver, par prépondérance de preuve, ses prétentions : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 23 ] La loi facilitera la preuve de l’acheteur lorsqu’il a acquis le bien d’un vendeur professionnel ( articles 1728 , 1729 C.c.Q. & 37, 38 et 53 de la

Loi sur la protection du consommateur [2] ). [ 24 ] Ce choix du législateur est basé sur le principe que les parties sont alors placées dans des positions inégales, une

partie étant présumée inexpérimentée alors qu’il est dans les habitudes du second de distribuer le bien. [ 25 ] Dans un cas comme celui sous étude, toutes les parties sont présumées être sur le même pied d’égalité et c’est la raison pour laquelle ce sont les règles de preuve traditionnelles qui reçoivent application. [ 26 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, on reconnaît que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ;

5. qu’il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 27 ] En ce qui concerne la dénonciation du vice, l’

article 1739 C.c.Q. stipule : « 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [ 28 ] Une telle dénonciation préalable doit être donnée dans un délai raisonnable afin de permettre au vendeur de vérifier le bien- fondé des prétentions de l’acheteur et, le cas échéant, de procéder aux réparations. L’absence d’une telle mise en demeure dans le délai raisonnable est fatale aux recours de l’acheteur [3] .

b) Le problème au niveau du toit [ 29 ] Aucune preuve ne tend à démontrer que madame Lajeunesse savait ou aurait dû savoir que des infiltrations provenant du toit se sont produites à l'époque où elle a occupé la maison faisant l'objet du litige. [ 30 ] Même à cela, les acheteurs peuvent avoir gain de cause s'ils prouvent qu'il s'agit d'un vice caché répondant aux principes ci-haut énoncés. [ 31 ] Or, à cet égard, la démonstration des acheteurs souffre de deux écueils importants. [ 32 ] D'abord, le rapport préachat (pièce P-2) montre qu'ils ont été alertés que la conception du toit laissait présager certains problèmes de ventilation ou d'isolation à cause de la présence de la glace. [ 33 ] Il leur était également recommandé de faire appel à un spécialiste en toiture, ce qu'ils ont omis de faire. [ 34 ] Même si cette condition avait été respectée, le Tribunal estime qu'il n'y avait aucune urgence (contrairement à ce qui a été allégué dans la requête introductive d'instance) les exonérant d'aviser au préalable la défenderesse, conformément aux principes énoncés plus haut, en vertu de l'

article 1739 C.c.Q. [ 35 ] Il appert clairement que les problèmes vécus à cet égard ont eu lieu en juin 2009 et que la réparation a été effectuée au plus tôt le 13 novembre 2009, laissant suffisamment de temps aux acheteurs d'aviser au préalable le vendeur du problème. [ 36 ] Comme indiqué plus haut, le défaut d'aviser le vendeur est fatal à la réclamation.

c) Le pourtour de la piscine [ 37 ] Bien que les acheteurs ne pouvaient voir avec précision les détails du pourtour de la piscine, la preuve fait conclure qu'il y avait suffisamment de détails qui leur ont été fournis pour qu'ils puissent déterminer l'état du bien. [ 38 ] D'abord, il était clair qu'ils achetaient une piscine datant de 1977. [ 39 ] D'autre part, les documents préliminaires à l'achat indiquent qu'une photographie leur a été exhibée et qu'ils s'en déclarent satisfaits. [ 40 ] À cet égard, une preuve contradictoire a été présentée. [ 41 ] Le Tribunal considère, comme prépondérante, la version de la défenderesse, corroborée par le courtier immobilier Serge Rivet, à l'effet que la condition de la piscine a été suffisamment divulguée aux acheteurs, le tout appuyé de photographies, dont une en particulier montrant une importante dénivellation entre le niveau du trottoir et celui de la piscine. [ 42 ] Conséquemment, le soussigné doit conclure que les acheteurs savaient ou devaient connaître l'état du bien et que la condition relative au caractère occulte du vice n'a pas été rencontrée en l'espèce. [ 43 ] Ajoutons qu'au jour de l'audition, le trottoir ceinturant la piscine était toujours dans le même état qu'en janvier 2009 et que cette période de cinq ans s'étant écoulée ne fait pas conclure au caractère dangereux des lieux. [ 44 ] Enfin, la clause contenue à la contre-proposition CP 18908 (pièce D-1), stipulant l'absence de garantie, ne peut être utilisée puisque cette condition a été refusée par les acheteurs.

Pour tous ces motifs, le Tribunal : Rejette la réclamation ; Condamne les demandeurs au paiement des frais judiciaires. __________________________________ Georges Massol , j.c.q. Date d’audience : 10 février 2014