2014 QCCQ 8901, 2014 QCCQ 8901

Tremblay c. Paquette 2014 QCCQ 8901 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-013381-139 DATE : 29 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RÉGINE TREMBLAY

Partie demanderesse c. MARC-ANDRÉ PAQUETTE et AUDREY DUNN

Partie défenderesse et HABITATIONS NOTRE IMAGE INC .

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Tremblay réclame la somme de 6 974,37 $ de ses vendeurs Marc-André Paquette et Audrey Dunn suite à une infiltration d'eau importante survenue dans le sous-sol de la propriété achetée de ces derniers. [ 2 ] Les défendeurs Paquette et Dunn plaident qu'ils ont donné l'heure juste à madame Tremblay lors des discussions pré-achat et qu'elle n'a qu'à s'en prendre à elle-même si elle n'a pas pris de plus amples précautions.

Ils contestent également le montant de la réclamation qu'ils considèrent injustifié et exagéré. [ 3 ] Subsidiairement, ils appellent en garantie leur vendeur et constructeur de la maison, Habitations Notre Image inc. Celle-ci n'a pas comparu au dossier.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Les questions en litige sont les suivantes: 1) Le problème d'infiltration d'eau au sous-sol constitue-t-il un vice caché au sens des articles 1726 et suivants du Code civil du Québec dans les circonstances particulières du présent dossier? 2) Dans l'affirmative, quels sont les dommages auxquels la demanderesse a droit (non-application de l'article 1728 C.c.Q.)?

LES FAITS [ 5 ] Le 28 mai 2012, madame Tremblay achète des défendeurs Paquette et Dunn une maison pour le prix de 307 500 $, avec la garantie légale. [ 6 ] Cette maison avait été construite en 2009 par Habitations Notre Image inc. [ 7 ] Le 30 mai, deux jours plus tard, une infiltration d'eau importante survient au sous-sol de la résidence. [ 8 ] Lors des négociations pré-achat, les défendeurs avaient divulgué à madame Tremblay, par l'entremise des courtiers immobiliers respectifs, qu'il y avait eu une infiltration d'eau importante au sous-sol en avril 2011. [ 9 ] Cependant, il a été représenté que le problème ayant causé ces infiltrations avait été réglé par la suite par l'assureur des défendeurs (installation d'une pompe à plus grand débit) et que la situation était donc sous contrôle.

Des mentions écrites à cet effet apparaissent à la contre-proposition du 8 mars 2012 [1] et dans la « Déclaration des vendeurs » [2] . De plus, des documents attestant des travaux réalisés par l'assureur des défendeurs sont remis à madame Tremblay [3] . [ 10 ] Rassurée par ces propos, la demanderesse procède à l'achat, sans avoir recours aux services d'un inspecteur pré-achat. Ce sont

son mari et son fils, qui ont de l'expérience en construction, qui ont inspecté le reste de la maison. [ 11 ] Suite à l'inondation, les travaux urgents sont réalisés par le mari de madame Tremblay. L'assureur de madame Tremblay avait exclu la protection « infiltrations d'eau » vu celle survenue l'année précédente, et ce, pour une période de 5 ans. Madame Tremblay n'a pas tenté de s'assurer ailleurs. [ 12 ] Madame Tremblay communique rapidement avec les défendeurs pour les informer de la situation et les inviter à venir constater par eux-mêmes l'état des lieux; monsieur Paquette s'est effectivement présenté.

Elle leur transmet également une dénonciation par écrit le 2 juin 2012 [4] . [ 13 ] Après en avoir discuté avec monsieur Paquette, madame Tremblay a recours aux services de Groupe Bâtimex inc. pour procéder à une expertise technique préliminaire afin d'identifier la cause de l'infiltration d'eau. [ 14 ] Dans les faits, le 5 juin 2012, monsieur André Parent, inspecteur agréé à l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (« AIBQ ») et propriétaire du Groupe Bâtimex inc., vient constater l'état des lieux. [ 15 ] Dans son rapport écrit du 10 juillet 2012, il mentionne que son expertise par caméra a permis de déterminer que le drain ceinturant les fondations est obstrué à deux endroits (à 38 pieds à l'avant et 85 pieds à l'arrière).

Il conclut: « ces observations nous ont confirmé que la cause probable du sinistre est à l'effet que le drain n'est pas fonctionnel. » [5] [ 16 ] Lors d'une seconde visite effectuée le 19 juin 2012, en présence d'un expert désigné par l'assureur des vendeurs, monsieur Parent fait procéder à une excavation sur le côté gauche du bâtiment pour confirmer son diagnostic et constater que le drain français n'a pas été construit conformément aux règles de l'art.

Il procède également à l'installation d'un piézomètre sur le côté droit du bâtiment pour mesurer le niveau de la nappe phréatique sous la fondation et analyser la concentration de la bactérie du fer dans cette eau. [ 17 ] Dans un autre rapport du 22 février 2013 [6] , il confirme ses constatations préliminaires. [ 18 ] Entre-temps, le 28 juin 2012, madame Tremblay s'adresse [7] au Programme de la garantie des maisons neuves de l'APCHQ (« APCHQ ») afin de se prévaloir de la garantie émise lors de la construction de l'immeuble en 2009 par les Habitations Notre Image inc. [ 19 ] En octobre 2012, l'APCHQ fait procéder à une expertise géothermique de la résidence par Fondasol inc. et en particulier, par l'ingénieur Mohamed Hosseini, son président. [ 20 ] Suite à la visite de l'ingénieur Hosseini le 19 octobre 2012, celui-ci produit un rapport à l'APCHQ le 10 décembre 2012 [8] dans lequel il conclut ce qui suit: 9.

« Basés sur les données obtenues et le critère de 300 mm de nappe d'eau sous la surface du plancher du sous-sol, nous sommes d'avis que le système de drainage actuel n'est pas adéquat pour rabattre la nappe phréatique en tout temps jusqu'à 300 mm sous la surface de plancher de sous-sol.

Dans le cas des résidences avec un sous-sol où le plancher de sous-sol se trouve dans la zone de variation de la nappe phréatique, le système de drainage recommandé est composé d'un drain de fondation (drain français le long des semelles de fondation à l'extérieur de la résidence) et d'un tapis drainant (couche de pierre nette sous la dalle de plancher) relié à un bassin de drainage, tel qu'illustré par la figure 7-18 de McCarthy (2002). 10.

Basés sur l'ensemble des données obtenues lors du présent mandat, nous sommes d'avis que la résidence à l'étude n'est pas munie d'un système de drainage performant , et ce malgré la présence d'un tapis de drainage en gravier sous la dalle de plancher de sous-sol, pour rabattre la nappe phréatique pouvant s'approcher de la surface du plancher de sous-sol.

Compte tenu de la présence d'un tapis de pierre nette présent sous la dalle de plancher de sous-sol, la solution recommandée pour le rabattement de la nappe phréatique consiste, à mettre en place un nouveau drain de fondation avec un niveau acceptable ayant une pente d'au moins 0,5 % pour évacuer les eaux de drainage vers le puisard existant (bassin de captation ou fosse de retenu). Il est également recommandé de lier hydrauliquement le puisard existant au coussin de pierre nette présent ou au dépôt de sable fin pour permettre un rabattement efficace de la nappe libre au sein du sable fin.

Compte tenu de la nature érosive des sols en place (sable fin), la mis en place du système de drainage sur un tel sol exige un filtre compatible ; » (nos soulignés) [ 21 ] Le 14 janvier 2013, forte de ce rapport, l'APCHQ déclare que la garantie s'applique et que les travaux correctifs seront effectués aux frais de l'entrepreneur Habitations Notre Image inc. qui ne semble plus être en affaires à cette période. [ 22 ] De fait, les travaux correctifs, dont l'aménagement d'un nouveau drain conformément aux instructions de l'ingénieur de Fondasol inc., sont effectués pendant l'année 2013 et se terminent par le réaménagement extérieur du terrain en octobre 2013.

Les coûts des travaux correctifs sont assumés par l'APCHQ. [ 23 ] Dans l'intervalle, les deux parties ont recours aux services de leurs avocats respectifs. Le 14 août 2012, madame Tremblay tient les défendeurs Paquette et Dunn responsables des dommages non couverts pas le Programme de la garantie.

Ces derniers nient toute responsabilité en invoquant que, suite aux dénonciations des infiltrations d'eau et la présence d'ocre ferreux dans le sol, elle aurait dû pousser son investigation plus loin avant d'acquérir l'immeuble [9] . [ 24 ] Il est à souligner que, dans le cadre des échanges entre les parties, les défendeurs mettent la main sur une

partie d'un rapport technique réalisé en avril 2011 par Veillette et Dupuis expertise inc. à la demande de leur assureur [10] . [ 25 ] C'est en vertu de ce rapport qu'il avait été décidé en 2011 d'augmenter la capacité de la pompe du sous-sol parce que la conclusion de ce rapport était la suivante:

« Le débordement des eaux pluviales par la fosse de retenu est la cause du dégât d'eau sur le plancher du sous-sol. » [ 26 ] Ce rapport ne contient aucune mention de l'état du drain de la propriété. [ 27 ] Les défendeurs sont formels qu'ils n'avaient pas eu connaissance de ce rapport avant d'en faire la demande à leur assureur, après la survenance des dégâts dans la propriété de madame Tremblay en mai 2012.

Ils en font parvenir copie à madame Tremblay. [ 28 ] Compte tenu que l'APCHQ a défrayé les coûts des travaux correctifs et les frais d'expertise de Fondasol inc., la réclamation de madame Tremblay se compose des éléments suivants: - honoraires extrajudiciaires d'avocat [11] : 1 913,36 $ - achat de matériel [12] : 399,28 - frais d'expertise du Groupe Bâtimex inc. [13] : 2 874,37 - TOTAL: 5 187,01 $ [ 29 ] L'écart entre la poursuite de 6 974,37 $ et 5 187,01 $ [14] constitue une demande de compensation pour les troubles, inconvénients, pertes de temps et stress engendrés par toute la problématique de ce dossier.

LES PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES [ 30 ] La « garantie légale » que l'on retrouve dans la plupart des contrats de vente dont celui à l'étude comprend la « garantie légale de qualité » d'un bien, mieux connue sous l'expression de « garantie contre les vices cachés » . [ 31 ] Pour déterminer si cette garantie s'applique et comment elle peut s'appliquer dans la présente affaire, il y a lieu d'examiner les principes qui la caractérisent.

A) Les conditions d'application de la garantie [ 32 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec établit le contenu de la garantie de qualité d'un bien en ces termes: 1726. « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 33 ] Ainsi, pour que la garantie légale concernant les vices cachés s'applique, certaines conditions doivent être présentes [15] : 1 o le vice doit posséder une certaine gravité L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien « impropre à l'usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où il « ne l'aurait pas acheté » ou « n'aurait pas donné si haut prix » .

Pour être considéré comme un « vice » , celui-ci doit engendrer un « déficit d'usage », c'est-à-dire qu'il doit, en tout ou en partie, nuire à l'usage auquel il est normalement destiné (ex: infiltrations d'eau, système de disposition des eaux usées inadéquat, etc.). Cela exclut de la garantie les dégradations, imperfections ou anomalies peu importantes qui ne privent pas l'acheteur raisonnable de l'utilisation de ce bien [16] .

Est également écartée de la garantie la perte d'usage « normale » du bien causée par l'usure, le vieillissement ou la vétusté prévisible [17] (ex: toiture ayant atteint sa durée de vie utile). Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal tient compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer. 2 o le vice doit être antérieur à la vente L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien.

Cela comprend le vice qui existait à l'état latent (« en germe » ) au moment de la vente mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente. Cela exclut donc le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque ou le vice causé par un mauvais usage de l'acheteur lui-même. La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice. 3 o le vice doit être inconnu de l'acheteur Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché » .

C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, un tiers, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection préachat dénoncent l'existence d'un vice quelconque. La connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur. 4 o le vice doit être caché (« occulte »)

Par « caché » , on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable de l'objet de la vente. L'intensité de cet examen peut varier selon la nature du bien acheté: on n'achète pas une maison comme on achète un parapluie. Ainsi, un vice n'est pas « caché » du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent [18] . Bien que l'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert ou un inspecteur préachat, il demeure que, dans certaines circonstances, l'acheteur « prudent et diligent » doit obtenir de l'aide. C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissances en matière de construction et qui perçoit l' indice d'un problème (ex: cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations). En l'absence d'indices révélateurs, on n'exigera pas de l'acheteur, par exemple, qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état.

La détermination de ce qui est « caché » ou « apparent » sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas . Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice, le comportement des parties [19] et tout autre élément qui particularise le litige. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison.

À l'inverse, si l'acheteur est un professionnel de la construction, on n'exigera un examen plus poussé de sa part que s'il s'agit d'un profane. De même, l'examen d'une maison âgée de 50 ans devra être plus poussé que celui d'une maison neuve ou presque neuve. En matière de vice caché, il n'est pas requis de prouver que le vendeur connaissait l'existence du vice reproché; le plus souvent, il l'ignore, ce qui en confirme souvent l'aspect « occulte » .

Par contre, si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, sa responsabilité sera plus grande car il est tenu à des dommages plus étendus (article 1728 c.c.Q.): 1728. « Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. » 5 o la dénonciation du vice

L'article 1739 exige que l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparations à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur). La règle du délai raisonnable ne s'applique cependant pas s'il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (

article 1739 C.c.Q. ). 1739. « L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »

B) Les indices [ 34 ] Lorsqu'un promettant-acheteur a connaissance d'indices suggérant qu'il existe des problèmes dans l'immeuble convoité, il ne peut rester passif devant cette situation.

Il doit se renseigner sur la cause des problèmes avant d'acheter au risque de voir son recours rejeté [20] . [ 35 ] Ainsi, des indices tels un mur déformé, la présence d'une pompe au sous-sol, des morceaux de tuyaux sur le sol, des traces d'efflorescence, des fissures, un taux d'humidité très élevé ou des signes de colmatage suggèrent des problèmes aux fondations et peuvent requérir des inspections plus poussées, sous peine que le vice soit considéré comme apparent [21] . [ 36 ] Dans certains cas, ce sont les manquements de l'inspecteur préachat à constater des problèmes révélés par des indices qui ont rendu « apparents » des vices qui auraient pu être considérés autrement comme « cachés » [22] .

L'acheteur peut cependant exercer un recours contre l'inspecteur fautif. [ 37 ] En décembre 2006, dans St-Louis c. Morin [23] , la Cour d'appel annule la vente d'une maison parce qu'il n'était pas possible de déceler les désordres dans l'entretoit vu que la trappe d'accès avait été camouflée.

Cependant, la Cour fait cette mise au point sur la question des indices (paragraphe 39): « En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie.

S'il ne le fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera. »

C) Les représentations du vendeur [ 38 ] D'autre part, la jurisprudence a aussi établi qu'un vice révélé par des indices ou des informations reçues pouvait quand même être considéré comme vice « caché » si le vendeur a fourni, même de bonne foi , des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité [24] . [ 39 ] Ainsi, dans l'arrêt de la Cour d'appel rendu dans Proulx-Robertson c. Collins [25] , Monsieur le juge Lebel écrivait (à la page

157): « Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache . Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d' honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité . Le dol présent dans ce dossier contribue à rendre caché un vice qui, dans d'autres circonstances, pourrait être apparent. » [ 40 ] La Cour d'appel s'était prononcée dans le même sens dans Placements Jacpar inc. c. Benzakour [26] : « Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice.

Ainsi, les fausses représentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vices apparents dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste .

On ne peut reprocher à l'acquéreur de soupçonner la mauvaise foi de son vendeur. » [ 41 ] Ce raisonnement s'applique non seulement dans les situations où le vendeur camoufle le problème existant mais aussi dans celles où il amoindrit son importance réelle de manière à rassurer indûment l'acheteur ou l'induire en erreur [27] . [ 42 ] En résumé, le vendeur a l'obligation de donner « l'heure juste » . [ 43 ] Par exemple, les tribunaux ont qualifié de vices « cachés » des problèmes ayant fait l'objet, de manière dolosive ou fausse [28] , de déclarations équivoques, incomplètes ou biaisées: dénonciation de légères infiltrations d'eau au printemps alors qu'il s'agit d'infiltrations importantes et généralisées [29] , explications biaisées sur la cause du bombement d'un mur et sur des infiltrations d'eau [30] , explications inexactes et rassurantes minimisant le problème d'infiltrations d'eau [31] , omission de fournir l'ensemble des informations utiles sur le problème d'infiltrations [32] , omission de parler d'un problème de fissures qui réapparaissent annuellement [33] , indices cachés par des vignes, du crépi et un balcon [34] , informations inadéquates sur la quantité d'eau [35] , etc.

D) Les compensations payables à l'acheteur [ 44 ] Concernant la détermination des compensations exigibles par l'acheteur lésé, il existe certaines règles qui doivent être prises en considération. [ 45 ] Dans leur traité sur La Responsabilité Civile [36] , les auteurs Baudouin et Deslauriers approchent la question de l'indemnisation en ces termes (à la page 313): « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs. Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime.

Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. » (nos soulignés) [ 46 ] Ils précisent (à la page 315): « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances." ( et, à la page 317) " Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique.

Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. » [ 47 ] Par exemple, les tribunaux tiennent compte du fait que les réparations réalisées pour corriger un vice caché vont prolonger la durée de vie utile d'un bien ou en accroître l'utilité [37] . [ 48 ] Ce sont là les notions générales de droit applicables en matière de recours basés sur des vices « cachés » .

ANALYSE ET DÉCISION 1) Le problème d'infiltration d'eau au sous-sol constitue-t-il un vice caché au sens des articles 1726 et suivants du Code civil du Québec dans les circonstances particulières du présent dossier? [ 49 ] De l'ensemble de la preuve, le Tribunal conclut que le problème ayant causé les infiltrations d'eau du 30 mai 2012 constitue un vice caché au sens des articles 1726 et suivants du Code civil du Québec . [ 50 ] En effet, les propos rassurants émanant des défendeurs suite aux réparations des infiltrations d'eau d'avril 2011 dispensaient la demanderesse Tremblay d'expertiser davantage la propriété avant de l'acheter.

C'est le principe exposé au paragraphe

C) de la

section précédente (paragraphes 38 et suivants) portant sur « Les représentations du vendeur ». [ 51 ] Pour elle, les problèmes d'infiltrations avaient été réglés par l'assureur des défendeurs en 2011 et elle n'avait pas à s'inquiéter que la situation se répète à nouveau. [ 52 ] Quant à la présence de bactérie du fer dans l'eau, il s'agit d'une situation connue et répandue depuis longtemps à Mascouche et

les entrepreneurs responsables prennent toutes les précautions nécessaires à cet effet.

Ce n'était donc pas une problématique inquiétante par madame Tremblay. [ 53 ] Même si les défendeurs croyaient sincèrement que la situation avait véritablement été réglée par les modifications au système de pompage décidées et réalisées par leur assureur en 2011, la preuve révèle que ces travaux étaient nettement insuffisants pour remédier aux « vrais » problèmes, à savoir un drain non fonctionnel et une nappe phréatique élevée. [ 54 ] Cela explique pourquoi, suite à la pluie importante de la fin mai 2012, de nouveaux dégâts majeurs sont survenus malgré les correctifs apportés l'année précédente. 2) Dans l'affirmative, quels sont les dommages auxquels la demanderesse a droit (non-application de l'article 1728 C.c.Q.)? [ 55 ] Cela dit, la responsabilité des défendeurs pour les dommages réclamés n'est pas entière. [ 56 ] En effet, l'

article 1728 du Code civil du Québec prévoit que le vendeur n'est responsable des dommages autres que la diminution du prix de vente pour compenser les coûts de correction du vice caché que s'il connaît ou aurait dû connaître l'existence du vice: 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. (nos soulignés) [ 57 ] Or, sur ce point, la preuve établit clairement que les défendeurs croyaient honnêtement que la cause de l'infiltration d'eau avait été supprimée par les correctifs apportés par leur assureur.

Par conséquent, on ne peut conclure qu'ils savaient ou devaient savoir qu'il subsistait un vice beaucoup plus grave (obstructions et mauvais état du drain français) susceptible de recréer les dégâts d'avril 2011. [ 58 ] Partant de là, il convient de déterminer si les dommages réclamés par la demanderesse Tremblay constituent des dommages dont les défendeurs sont responsables en vertu de la Loi. [ 59 ] La compensation versée lorsqu'il y a vice caché correspond généralement aux coûts de réparation du vice.

On assume que l'acheteur, s'il avait connu le vice avant d'acheter, aurait agi autrement: - soit qu'il n'aurait pas acheté (dans les cas les plus graves, le vice peut même entraîner l'annulation de la vente); - soit qu'il aurait réduit le montant de son offre d'achat pour tenir compte du coût estimé des réparations à effectuer. [ 60 ] Lorsque la preuve établit que le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait pas l'ignorer, l'étendue de la compensation qui peut être octroyée à l'acheteur est donc beaucoup plus grande car, en plus de la réduction du prix de vente, il a droit à la « réparation du préjudice » qu'il a pu encourir.

Cela s'explique par le fait que le fait de ne pas divulguer un vice connu constitue un dol. [ 61 ] Par « réparation du préjudice subi par l'acheteur », on entend toutes les pertes subies et le manque à gagner, dans la mesure où ils étaient prévisibles et constituent une suite immédiate et directe de l'inexécution: 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611.

Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu'il est certain et qu'il est susceptible d'être évalué. 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu'elle n'est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. [ 62 ] L'auteur Jeffrey Edwards [38] , dans son traité sur « La Garantie de qualité du vendeur en droit québécois » [39] , en fournit la description suivante: 587- « Dans son interprétation de l'expression tous les « dommages-inté rêts soufferts », la jurisprudence s'est montrée virulente.

Les tribunaux ont d'abord jugé que l'expression comprenait tout préjudice d'ordre matériel, tel que le dommage aux autres biens de l'acheteur , dont des pertes financières, tels des revenus , des profits, des frais d'installation temporaire et des travaux d'urgence. Ils l'ont ensuite étendue aux préjudices d'ordre corporel et moral . Il est donc acquis que tous les types de préjudices sont admis à réparation. Dans les circonstances exceptionnelles de conduite répréhensible du vendeur, les dommages-intérêts exemplaires ont été accordés .

Les tribunaux ont également permis le partage de responsabilité lorsqu'il y a aussi faute de la part de la victime . 588 - En matière contractuelle, la règle générale limite la réparation au dommage objectivement prévisible . Cette règle s'oppose à celle du régime extracontractuel selon laquelle tout dommage subi, même imprévisible, s'indemnise. Or, la garantie relève manifestement du domaine contractuel. En revanche, la non-dénonciation du vice caché connu constitue un dol. Et celui-ci fait l'objet de règles précises pré voyant un sort exceptionnel au domaine contractuel.

Selon l'ancien Code, le contractant coupable de dol était responsable des dommages même imprévisibles. » [ 63 ] Dans les circonstances, la compensation à laquelle madame Tremblay a droit, en sus de ce qu'elle a reçu de l'APCHQ, est très limitée vu la non-application de l'

article 1728 du Code civil du Québec dans le dossier à l'étude. [ 64 ] Ainsi, le Tribunal ne peut lui accorder la compensation demandée pour les troubles, inconvénients, stress et perte de jouissance de la vie qui lui ont été causés qui constitue un préjudice mentionné à l'

article 1728 C.c.Q.

[ 65 ] De même, la réclamation pour les honoraires extrajudiciaires de son avocat aurait pu faire

partie de sa compensation si l'

article 1728 C.c.Q. s'était appliqué. Ils doivent donc être exclus, d'autant plus que des compensations de cette nature sont accordées lorsqu'il y a abus de procédures [40] de la

partie adverse, ce qui n'est pas le cas ici. [ 66 ] Toutefois, elle a droit au remboursement des frais judiciaires, soit les frais de mise en demeure et de signification fixés à 199,96 $ [41] . [ 67 ] Il reste les travaux d'urgence qu'ils ont dû réaliser et les frais d'expertise. [ 68 ] Le conjoint de madame Tremblay a effectué les travaux d'urgence et des travaux pour être en mesure d'occuper une

partie du sous-sol pour héberger leur fille et leur petit-fils comme prévu en attendant que l'APCHQ réalise les travaux acquis. Pour cela, le Tribunal lui alloue le montant des factures produites (392,14 $), plus une allocation de 600 $ pour l'exécution des travaux, pour un total de 992,14 $. Ces montants font

partie des coûts de réparation couverts par la garantie légale pour vices cachés. [ 69 ] Quant aux frais d'expertise du Groupe Bâtimex (2 874,37 $), ils ont été encourus par madame Tremblay pour identifier la cause véritable de l'infiltration d'eau du 30 mai parce qu'il était devenu évident que l'augmentation de la puissance de la pompe n'avait aucunement réglé le problème. [ 70 ] Les défendeurs soumettent que ces frais d'expertise auraient pu être évités si madame Tremblay s'en était remise à l'APCHQ; celle-ci a d'ailleurs entièrement assumé les frais d'expertise de Fondasol inc.

Il y a aurait donc une double expertise et les défendeurs ne voient pas pourquoi ils auraient à payer pour les frais de Groupe Bâtimex inc. [ 71 ] Sur ce point, les défendeurs étaient au courant de la décision de retenir les services du Groupe Bâtimex inc. au début juin 2012 suite aux infiltrations d'eau afin de connaître la source du problème; madame Tremblay dit même que cette décision a été prise d'un « commun accord ». [ 72 ] De plus, elle a hésité à faire appel à la garantie de l'APCHQ en raison des mauvais commentaires obtenus au sujet de cette garantie. [ 73 ] Elle a néanmoins décidé de le faire le 28 juin 2012 vu l'ampleur du problème.

Malgré cela, elle a dû attendre jusqu'en janvier 2012 (7 ½ mois) pour apprendre que la garantie s'appliquait à sn dossier et obtenir la confirmation de la cause de ses problèmes. [ 74 ] On peut difficilement la blâmer d'avoir voulu se renseigner rapidement sur la source de ses problèmes en prévision de son occupation de la maison durant les semaines et mois à venir, compte tenu que les représentations des défendeurs à l'effet que tout était réglé se sont révélées fausses. [ 75 ] L'expertise rapide du Groupe Bâtimex inc. était essentielle avant d'entreprendre les travaux d'urgence et pour orienter les recours judiciaires. [ 76 ] Les frais d'expertise du Groupe Bâtimex inc. sont élevés mais cela est inévitable lorsqu'on doit réaliser des examens par caméra et installer un piézomètre. [ 77 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal alloue la totalité des frais d'expertise du Groupe Bâtimex. [ 78 ] Les montants ci-dessus totalisent 4 066,47 $. [ 79 ] Quant à l'appel en garantie contre Habitations Notre Image inc., il doit être accueilli étant donné que celle-ci est entièrement responsable des vices de construction décrits ci-dessus. [ 80 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 81 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 82 ] CONDAMNE solidairement Marc-André Paquette et Audrey Dunn à payer à madame Régine Tremblay la somme de 4 066,74 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 17 décembre 2013, plus les frais judiciaires au montant de 167 $; [ 83 ] ACCUEILLE l'appel en garantie; [ 84 ] CONDAMNE les Habitations Notre Image inc. à indemniser conjointement les défendeurs Marc-André Paquette et Audrey Dunn de toutes sommes que ceux-ci sont appelés à payer à la demanderesse Régine Tremblay en capital, intérêts et frais. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 22 août 2014