2024 QCCA 152, 2024 QCCA 152

Leduc c. Elad Canada inc. 2024 QCCA 152 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-030248-223 (500-06-001158-217) DATE : 30 janvier 2024 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. JACQUES LEDUC APPELANT – demandeur c. ELAD CANADA INC. ALMADEV INC. (faisant autrefois affaire sous ELAD CANADA REALTY INC.) LES DÉVELOPPEMENTS CITÉ-NATURE (PHASE IV) INC.

INTIMÉES – défenderesses ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit à l’égard de deux jugements rendus par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Donald Bisson) : le premier, rendu en cours d’instance le 23 septembre 2022, refuse la modification du paragraphe 67

a) de sa demande en autorisation d’exercer une action collective [1] ; le second, rendu le 4 octobre 2022, rejette sa demande en autorisation d’exercer une action collective contre les sociétés intimées à

titre de promoteurs et/ou développeurs immobiliers du projet d’habitation résidentielle Harmonia Cité-Nature (phase IV), au nom de toutes les personnes ayant versé un dépôt pour l’achat d’unités dans ce projet [2] . Sur le refus de la demande de modification [ 2 ] La demande de modification du paragraphe 67

a) concernait l’ajout d’une référence au gain manqué résultant de l’annulation illégale des contrats de vente d’unités. Ce paragraphe prévoyait à l’origine [3] : 67. À la lumière de ce qui précède, les dommages-intérêts suivants peuvent être réclamés solidairement contre les défenderesses :

a) les dommages-intérêts pour compenser les membres correspondant aux coûts additionnels pour acheter un condo dans le même quartier, avec des caractéristiques similaires; [ 3 ] La modification proposée est ainsi rédigée [4] : 67. À la lumière de ce qui précède, les dommages-intérêts suivants peuvent être réclamés solidairement contre les défenderesses :

a) les dommages-intérêts pour compenser les membres pour la perte de gain sur la valeur de l’immeuble (le gain manqué est la différence entre le prix convenu et la valeur réelle de l’immeuble durant la période contemporaine à la résiliation par les défenderesses); [ 4 ] Le juge motive son refus d’autoriser cette modification comme suit [5] : Cette modification se trouve, même si c’est une qualification juridique et qu’on dit que, du côté de la demande, qu’il s’agit d’une modification… d’une variation sur le même thème pour être en ligne avec la jurisprudence, le Tribunal est d’avis ici qu’on réclamait initialement des dommages-intérêts pour compenser les membres pour les coûts additionnels pour acheter un condo dans le même quartier .

Ce qui n’est pas tout à fait la même chose qu’une perte de gains sur la valeur de l’immeuble , c’est-à-dire gains manqués… gains manqués-là, qui est la différence entre le prix convenu et la valeur réelle de l’immeuble, ce n’est pas tout à fait la même chose . Peut -être que dans les faits, un jour, si l’action était autorisée, ça reviendrait au même, mais aujourd’hui, ce n’est pas la même chose . Et le Tribunal est d’avis que la tardivité-là, elle a plus ou moins d’importance.

Ici, c’est vraiment le fait qu’il s’agit d’une cause d’action, d’un dommage qui, même s’il découle des mêmes faits, se trouve à être un élément entièrement nouveau et qui n’a pas été couvert par la défense dans son plan d’argumentation et elle n’a pas eu la possibilité d’y

répondre, que ce soit en fait ou en plaidoirie écrite et pas orale , bien sûr, le jour-même. [Soulignements ajoutés] [ 5 ] Il est bien établi que le droit à la modification prévu à l’article 206 C.p.c. « doit recevoir une interprétation large et libérale » [6] et que ce n’est qu’exceptionnellement qu’une modification sera refusée [7] : [20] C’est par exception qu’une modification sera refusée, lorsqu’elle soulèvera de la part de la

partie adverse une contestation fondée sur le fait qu’elle est de nature à retarder – indûment, cela va sans dire – le déroulement de l’instance, qu’elle heurte les intérêts de la justice, intérêts mesurés notamment à l'aune des articles 9 et 18 à 20 C.p.c. , ou encore qu’elle résulte en une demande entièrement nouvelle (c’est-à-dire qu’elle est porteuse d’une cause d’action nouvelle, sans rapport avec la demande originelle). [ 6 ] Or, en l’espèce, aucun des trois critères d’exception de l’article 206 C.p.c. n’est satisfait de manière à justifier le refus de la modification. [ 7 ] D’abord, bien que les deux versions du paragraphe 67

a) ne soient pas identiques, le seul fait que la modification proposée amène un élément nouveau ne suffit pas à la refuser aux termes de l’article 206 C.p.c. Il faut qu’il en résulte une demande entièrement nouvelle sans rapport avec la demande initiale, comme le soulignait la Cour dans Raymond Chabot Administrateur provisoire inc. c.

Ventilation RS Air inc. [8] : [25] Par ailleurs, comme l’admettent les intimés, il ne suffit pas de conclure que les modifications visent une demande entièrement nouvelle pour refuser de les autoriser, puisque l’article 206 C.p.c . n’interdit la modification que si elle n’a aucun rapport avec la demande initiale. Or, ceci ne vise que la demande additionnelle qui est « porteuse d’une cause d’action nouvelle, sans rapport avec la demande originelle ». [Renvois omis] [ 8 ] La reformulation de la réclamation en dommages en fonction du gain manqué a ici un rapport indéniable avec la demande initiale.

Par ailleurs, le préjudice réclamé découle des mêmes faits, comme l’a reconnu le juge. [ 9 ] Par ailleurs, quant à la tardiveté à demander la modification que soulève le juge de première instance, elle ne saurait faire obstacle à la modification proposée, d’autant que les intimées n’ont jamais soutenu qu’elle entraînerait le report de l’audience ou quelque retard dans le déroulement de l’instance qui puisse mener à conclure qu’une telle modification serait contraire aux intérêts de la justice ou à sa saine administration.

Il convient de souligner que l’appelant avait évoqué le préjudice découlant du gain manqué dans son plan d’argumentation du 29 août 2022 trois semaines avant le procès [9] , de sorte que c’est à tort que le juge conclut que la tardivité de la modification de l’appelant a empêché les intimées « d’y répondre, que ce soit en fait ou en plaidoirie écrite ». [ 10 ] En somme, le juge a erré en l’espèce dans l’application des critères de l’article 206 C.p.c. , justifiant la Cour d’intervenir afin de permettre la modification proposée du paragraphe 67

a) de la demande en autorisation d’exercer une action collective. Sur le rejet de la demande en autorisation d’exercer une action collective [ 11 ] Dans le cadre de son analyse, le juge s’attarde d’abord au critère de l’article 575 (2) C.p.c . et reconnaît qu’il est satisfait pour tous les membres du groupe.

Il conclut à cet égard qu’une faute commune a été établie prima facie en ce que « les allégations factuelles du demandeur et ses pièces, tenues pour avérées, démontrent des faits qui permettent d’inférer que le motif d’annulation du contrat de vente invoqué par les défenderesses, la perte du financement par le promoteur, est faux et est empreint de mauvaise foi » et que « cet élément de faux prétexte a été démontré par le demandeur comme étant présent pour tous les membres du groupe » [10] .

Il ajoute que « [p]our l’instant, ce qu’allègue le demandeur et ce que le Tribunal en infère est suffisant pour démontrer une cause défendable » [11] . Il passe ensuite en revue l’ensemble des arguments juridiques soulevés et reconnaît la démonstration d’une cause défendable à l’égard de l’ensemble des causes d’action soulevées en vertu du Code civil du Québec , hormis l’application de la

Loi sur la protection du consommateur [12] qu’il écarte. Il reconnaît en outre le droit de rechercher des dommages-intérêts sur une base solidaire à l’endroit de deux des trois intimées visées par la procédure, soit Les Développements Cité-Nature (Phase IV) inc. et Elad Canada Realty inc., et écarte la responsabilité de l’intimée Elad Canada inc. en raison de l’absence de quelque pièce faisant référence de près ou de loin à celle- ci [13] . [ 12 ] Les intimées ne démontrent pas que ces conclusions sont entachées de quelque erreur révisable.

C’est à bon droit que le juge infère que les intimées auraient agi avec mauvaise foi [14] . L’allégation d’une annulation de la vente des unités en juin 2021, neuf mois avant la date d’échéance pour le financement du projet prévu à la clause 5.10 du contrat de vente, permet de soutenir l’existence d’une faute au stade de l’autorisation. Ceci s’ajoute aux nombreux autres éléments de fait soulevés par le juge et aux admissions faites à l’audience quant aux travaux complétés et au projet de logements locatifs mis en place [15] . Le juge conclut ainsi à juste

titre : « L a trame factuelle de l’obtention du financement ou de la non-obtention ou de sa perte sera mise en preuve en détail.

Pour l’instant, ce qu’allègue le demandeur et ce que le Tribunal en infère est suffisant pour démontrer une cause défendable. » [16] . [ 13 ] En effet, le fardeau de l’appelant au stade de l’autorisation « consiste à établir une cause défendable » et le juge autorisateur « se trouve investi du rôle d’écarter les causes frivoles » [17] , suivant un « seuil de preuve peu élevé » [18] . [ 14 ] Procédant par la suite à l’examen du critère de l’article 575 (1) C.p.c. , le juge conclut cette fois que ce critère n’est pas satisfait en l’espère, en l’absence d’une démonstration d’un dommage commun réclamé pour l’ensemble des membres du groupe, alors qu’un tel dommage ne peut être inféré. [ 15 ] Ceci l’amènera à refuser d’autoriser l’action collective, même s’il estime que les autres critères de l’article 575 C.p.c. sont par ailleurs satisfaits.

Vu cette conclusion, il détermine qu’il n’est pas nécessaire de se prononcer sur la composition du groupe [19] . Toutefois, il précise que s’il avait autorisé l’exercice de l’action collective, il aurait jugé le district de Montréal comme étant approprié en l’espèce [20] .

[16] De l’avis de la Cour, en exigeant de l’appelant qu’il démontre que chacun des membres du groupe a subi le même préjudice pourconclure à la présence de questions identiques, similaires ou connexes, le juge confond les critères des articles 575 (1) et (2) C.p.c. [17] Lorsqu’il examine l’article 575(1) C.p.c., le juge écrit[21] : [55] Le Tribunal a déjà indiqué précédemment qu’il est d’avis que la question de la clause 5.10 et l’élément de faux prétexte ont étédémontrés par le demandeur comme étant présents pour tous les membres du groupe. Ceci vise donc la question

a) et la question b), quisont donc identiques, similaires ou connexes. La question e) [concernant la solidarité de la responsabilité des intimées] est égalementcommune, puisque les allégations du demandeur à cet égard s’appliquent à tous les membres du groupe. [Soulignements ajoutés] [18] Or, le fait de reconnaître l’existence de ces questions communes (questions a),

b) et e)) suffit à franchir le seuil peu élevépermettant de satisfaire le critère de l’article 575 (1) C.p.c., tel que le soulignait la Cour suprême, sous la plume du juge Kasirer, dansl’arrêt Desjardins Cabinet de services financiers inc. c. Asselin[22] : [84] Rappelons qu’à l’étape de l’autorisation, la jurisprudence québécoise et de la Cour commande « une conception souple de l’intérêtcommun qui doit lier les membres du groupe » (Vivendi, par. 54).

Ainsi, « même si les circonstances varient d’un membre du groupe àl’autre, le recours collectif pourra être autorisé si certaines questions sont communes » (Vivendi, par. 58). Il ressort clairement de lajurisprudence que « [l]e fait que tous les membres du groupe ne sont pas dans des situations parfaitement identiques, ne prive pas celui-cide son existence ou de sa cohérence » (Infineon, par. 73, citant Guilbert c.

Vacances sans Frontières Ltée, (QC CA),[1991] R.D.J. 513, p. 517) et que « [l]e seuil nécessaire pour établir l’existence des questions communes à l’étape de l’autorisation estpeu élevé » (par. 72). [19] Précédemment, dans Vivendi Canada Inc. c.

Dell’Aniello, cette même Cour précisait, sous la plume des juges LeBel et Wagner(tel qu’il était), que « la seule présence d’une question de droit ou de fait identique, connexe ou similaire suffit pour satisfaire au critèreénoncé à l’al. 1003a) C.p.c., sauf si cette question ne joue qu’un rôle négligeable quant au sort du recours »[23]. [20] Or, en l’espèce, contrairement à ce que plaide les intimées, la question de la faute contractuelle permettra de faire progresser lelitige.

Il importe peu que les membres du groupe aient subi le même préjudice puisqu’une fois la question de la faute des intiméesdécidée, les parties auront réglé une

partie non négligeable du litige. Le fait qu’une évaluation individuelle est requise pour déterminerl’étendue des dommages auxquels chacun des membres aura éventuellement droit ne doit pas faire obstacle à la demande d’autorisation àce stade. [21] De toute manière, dans la mesure où l’appelant est autorisé à réclamer le gain manqué découlant de l’augmentation de la valeurde l’immeuble entre la signature de la promesse d’achat et l’annulation de la vente par le biais de la modification au paragraphe 67

a) dela demande en autorisation, la réclamation d’un préjudice économique calculé en fonction de la valeur marchande du condo constitue unecause défendable pour toutes les personnes qui ont vu leur contrat annulé par les intimées. [22] Ainsi, en reprochant ici à l’appelant d’avoir négligé de mentionner entre autres si les autres membres du groupe « désiraienttoujours aller de l’avant avec l’achat du condo » ou s’ils « sont ou non satisfaits de l’annulation du Projet et du remboursementreçu »[24], alors qu’il s’agit de moyens de défense que les intimées pourront choisir de faire valoir en temps opportun, le juge impose àl’appelant un fardeau qui dépasse celui de la cause défendable. [23] Toutefois, en ce qui concerne le constat de l’absence d’une apparence de droit à l’encontre de l’intimée Elad Canada inc., le jugene commet pas d’erreur.

Force est de constater que la demande amendée en autorisation d’exercer une action collective allègue demanière générale et imprécise que « les défenderesses ont participé à la promotion et aux ventes préliminaires des condominiums"Harmonia condos Cité-Nature" (phase IV) et ont par la suite annulé lesdites ventes sous le faux prétexte que le financement n’a pas étéobtenu […] »[25]. Or, une telle allégation ne peut être tenue pour avérée[26]. Comme le souligne le juge, aucune des pièces alléguées netémoigne de la participation d’Elad Canada inc. au projet.

Les pièces P-2, P-3 et P-4 sur lesquelles se fonde l’appelant pour prétendre à laparticipation d’Elad Canada inc. sont en fait des extraits des sites www.eladcanada.com.

Or, sur le premier site, on ne retrouve pas lenom d’Elad Canada inc., mais plutôt celui d’Elad Canada Realty inc.[27], tandis que le second site réfère à Elad Canada Realty inc. et àses sociétés liées (« any related companies and agents listed »)[28], dont Elad Canada inc. ne fait pas partie[29]. [24] Finalement, en ce qui concerne l’application de la LPC, l’appelant a raison de soutenir que le juge a tort de conclure qu’aucunedes dispositions soulevées ne figure parmi les exceptions mentionnées à l’article 6.1 LPC à l’égard de la règle de l’article 6 LPC quiexclut l’application de cette loi au contrat ayant pour objet la vente, la location ou la construction d’un immeuble.

Les articles 219 et 228de la LPC qu’invoque l’appelant figurent bel et bien au

titre II auquel réfère expressément l’article 6.1 LPC. L’appelant invoqued’ailleurs ces dispositions à

titre supplétif et notamment pour soutenir l’existence d’une question commune applicable à tous lesmembres du groupe dans le but de démontrer que le critère de l’article 575 (1) C.p.c. est satisfait. [25] Or, dans la mesure où la Cour est d’avis que ce critère est satisfait, sans avoir recours à ce stade à la LPC, il n’est pas utile ninécessaire pour décider du sort de la demande en autorisation de déterminer dans quelles mesures ces dispositions trouvent application.

Ils’avère en fait prématuré de le faire puisque la détermination d’une violation possible ou non des articles de la LPC sera tributaire del’appréciation de la preuve au fond. [26] Ainsi, au-delà de l’erreur que comporte l’affirmation générale du juge au sujet de l’exclusion de l’application de la LPC, il n’y apas lieu ici pour la Cour d’examiner davantage l’applicabilité des articles 219 et 228 à ce stade. [27] En ce qui concerne l’opportunité de revoir la composition du groupe afin d’exclure les personnes ayant annulé leur contratd’achat entre les mois d’octobre 2020 et mars 2021, une question que les parties n’ont pas jugé nécessaire d’aborder dans leur mémoirerespectif, il convient de laisser sa détermination au juge chargé de la gestion de l’action collective dans l’éventualité où une telledemande lui serait formulée.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : Quant au jugement rendu sur la demande de modification [ 28 ] ACCUEILLE l’appel; [ 29 ] INFIRME le jugement rendu oralement le 23 septembre 2022 et, procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu par la Cour supérieure : [ 30 ] ACCUEILLE l’« Application for permission to amend applicant’s application to authorize the bringing of a class action and to appoint the status of representative plaintiff », datée du 20 septembre 2022; [ 31 ] AUTORISE les modifications recherchées aux termes de la « Demande amendée en autorisation d’exercer une action collective et pour être désigné représentant », datée du 20 septembre 2022; [ 32 ] AVEC les frais de justice dans les deux instances.

Quant au jugement rendu sur la demande d’autorisation d’action collective [ 33 ] ACCUEILLE l’appel en partie; [ 34 ] INFIRME le jugement de la Cour supérieure du 4 octobre 2022; [ 35 ] ACCUEILLE en

partie la « Demande amendée en autorisation d’exercer une action collective et pour être désigné représentant », datée du 20 septembre 2022; [ 36 ] AUTORISE l’action collective contre Almadev inc. (faisant autrefois affaire sous Elad Canada Realty inc.) et Les Développements Cité-Nature (Phase IV) inc.; [ 37 ] ATTRIBUE à M.

Jacques Leduc le statut de représentant aux fins d’exercer cette action collective au nom de : Toutes les personnes qui ont versé un dépôt pour l’achat d’un condo dans le projet Harmonia Cité-Nature (phase IV). [ 38 ] IDENTIFIE les principales questions de fait et de droit qui devront être traitées collectivement, telles qu’énoncées dans la demande d’autorisation amendée : 1. Les défenderesses ont-elles agi de mauvaise foi? 2. La clause 5.10 est-elle opposable aux membres du groupe? 3. Les membres du groupe ont-ils droit à des dommages compensatoires et/ou moraux, et, si oui, de quel montant? 4.

Les défenderesses sont-elles solidairement responsables des dommages réclamés? [ 39 ] IDENTIFIE l es principales conclusions recherchées sur le fond par l’action collective, telles qu’énoncées dans la demande d’autorisation amendée : ACCUEILLIR l’action collective pour tous les membres; CONDAMNER les défenderesses, solidairement, à payer au Demandeur ainsi qu’à chacun des membres la somme de 155 741,45 $, sauf à parfaire, en dommages-intérêts; CONDAMNER les défenderesses, solidairement, à payer au Demandeur ainsi qu’à chacun des membres la somme de 50 000,00 $ en dommages moraux; CONDAMNER les défenderesses, solidairement, à payer au Demandeur ainsi qu’à chacun des membres la somme de 25 000,00 $, sauf à parfaire, pour troubles et inconvénients; CONDAMNER les défenderesses, solidairement, à payer les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue par la

loi sur les sommes précitées à compter de la date de signification de la demande en autorisation d’exercer une action collective; ORDONNER que toutes les condamnations mentionnées ci-haut fassent l’objet d’un recouvrement collectif; ORDONNER aux défenderesses, solidairement, de déposer au greffe de cette Cour la totalité des sommes qui font

partie du recouvrement collectif, avec intérêts et dépens; ORDONNER que la réclamation de chacun des membres du groupe fasse l’objet d’un recouvrement collectif si la preuve permet et alternativement, par recouvrement individuel; CONDAMNER les défenderesses, solidairement, à payer les coûts encourus dans la présente instance, incluant les coûts des pièces, les coûts des avis, les coûts de gestion des réclamations et les frais d’expertise, le cas échéant, incluant les frais d’expertise nécessaires pour établir le montant de l’ordonnance du recouvrement collectif; [ 40 ] RETOURNE le dossier à la juge en chef de la Cour supérieure p our la désignation de la juge ou du juge qui sera chargé(

e) de la gestion de l’instance dans le district de Montréal;

[ 41 ] DÉFÈRE à la juge ou au juge gestionnaire ainsi désigné(

e) les questions de publication de l’avis aux membres, ses modalités et la fixation du délai d’exclusion; [ 42 ] AVEC les frais de justice, incluant les frais de publication de l’avis, dans les deux instances. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. Me Joey Zukran Me Léa Bruyère LPC AVOCATS Pour l’appelant Me Karine Chênevert Me Jacques S. Darche Me Maude Lamoureux-Bisson BORDEN LADNER GERVAIS Pour les intimées Date d’audience : 15 janvier 2024