2012 QCCQ 987, 2012 QCCQ 987

Plante c. Houle 2012 QCCQ 987 COUR DU QUÉBEC (Chambre civile) « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE Localité de Joliette N° : 705-32-011186-100 DATE : 14 février 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE BOURDUAS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRÉDÉRIC PLANTE et SABINE ROBLAIN, demandeurs c.

MARIE-HÉLÈNE HOULE , défenderesse principale et LUC SAVARD et JOHANNE GAGNON, défendeurs appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Frédéric Plante et Sabine Roblain, réclament de la défenderesse, Marie-Hélène Houle, 4 991,19 $, soit ce qu’ils ont dû débourser pour se faire creuser une nouvelle pointe d’eau pour alimenter la résidence achetée de la défenderesse. [ 2 ] Ils allèguent que la défenderesse Marie-Hélène Houle doit observer son obligation de garantie parce qu’elle leur a vendu une résidence représentée comme ayant un puits à l’extérieur de la résidence et à une distance réglementaire des installations septiques alors que ce n’est pas le cas.. [ 3 ] Marie-Hélène Houle appelle en garantie ses propres vendeurs, soient Luc Savard et Johanne Gagnon de qui elle a appris l’emplacement des installations sanitaires de la résidence. [ 4 ] Ces derniers allèguent qu’ils ont indiqué à Marie-Hélène Houle l’endroit précis où se trouvait la pointe d’eau. [ 5 ] Les défendeurs en garantie plaident encore que les demandeurs n’ont subi aucun préjudice et que s’ils ont effectué une nouvelle pointe d’eau, c’est qu’ils voulaient dégager leur sous-sol pour pouvoir l’aménager.

Les faits [ 6 ] Les demandeurs, les Roblain-Plante, achètent une résidence située au […] à Lanoraie pour le prix de 142 000 $ alors qu’on en demandait 149 000 $. [ 7 ] C’est un schéma d’implantation fourni par leur agent d’immeuble qui leur situe la fosse septique et son champ d’épuration à l’arrière de la maison et à quelque cent pieds d’un puits (P-1). [ 8 ] Ils témoignent de ce que Marie-Hélène Houle leur a indiqué d’un geste l’endroit à l’extérieur de la maison où devait se situer le puits. [ 9 ] Après avoir aménagé, les Roblain-Plante découvrent un tuyau émergeant de six pouces du plancher dans la seule pièce finie

du sous-sol. Lors de leur visite, un futon le recouvrait.

Ils apprennent que ce tuyau qu’ils avaient pris pour une entrée d’eau est de fait une pointe filtrante qui alimente en eau leur résidence. [ 10 ] C’est l’entrepreneur, invité pour l’aménagement de leur sous-sol, qui leur apprend que le tuyau visible n’est pas une simple entrée d’eau, mais la pointe filtrante d’alimentation en eau potable de la maison. [ 11 ] Marie-Hélène Houle a non seulement indiqué que le puits se trouvait au nord de la bâtisse, mais aussi, un schéma d’implantation (P-1) fourni par son agent d’immeuble en attestait. [ 12 ] Marie-Hélène Houle allègue que ce renseignement lui avait été fourni par les vendeurs Luc Savard et Johanne Gagnon, lors de l’achat de la résidence, le 17 mai 2006.

Elle appelle ces derniers en garantie. [ 13 ] Luc Savard témoignera de ce qu’il a toujours su que le puits était une pointe d’eau et qu’il l’a dénoncé à Marie-Hélène Houle lors de la vente. Il lui aurait indiqué l’endroit où se trouvait cette pointe d’eau : « C’est là où émerge un tuyau de six pouces du plancher du sous-sol. » [ 14 ] Les demandeurs plaident l’obligation de garantie de qualité et la défenderesse Marie-Hélène Houle fait de même en appelant en garantie Luc Savard et Johanne Gagnon. Le droit [ 15 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec se lit ainsi : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] La question qu’il faut dorénavant se poser : Est-ce que le vice était caché?

Si tel était le cas, est-ce qu’il rendait impropre à l’usage auquel le bien convoité était destiné ou encore ce vice diminue-t-il tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acquis s’il l’avait connu. [ 17 ] Les caractéristiques du vice caché se résument ainsi : le vice doit être antérieur à la vente, il doit être grave et diminuer de façon importante l’utilisation du bien; il doit être caché, inconnu de l’acheteur et on doit le dénoncer diligemment. [ 18 ] La preuve démontre que le vice allégué était inconnu de l’acheteur et était antérieur à la vente.

La question que l’on doit se poser : « Est-ce que le vice diminue l’utilisation du bien d’une façon telle que si on l’avait su, on ne l’aurait pas acheté ou on n’en aurait pas donné un prix aussi élevé. » [ 19 ] Les demandeurs allèguent qu’ils désiraient faire un plancher pour aménager au sous-sol une salle de séjour. Le tuyau de six pouces de haut est un obstacle majeur à l’aménagement du plancher.

De plus, la distance entre la pointe et le système septique n’est pas réglementaire et pourrait éventuellement affecter la valeur de la propriété. [ 20 ] Les tests d’eau effectués indiquent que l’eau est bonne et propre à la consommation. [ 21 ] Les demandeurs ont déboursé 2 991,19 $ pour forer une nouvelle pointe d’eau à une distance réglementaire, soit à plus de cent pieds de la fosse septique. Antérieurement, la distance entre la fosse septique et la pointe d’eau était de plus ou moins 80 pieds. [ 22 ] Cependant, ce système jouissait de droits acquis.

La municipalité de qui relève la juridiction et l’application de la réglementation environnementale n’a pas dénoncé cette non-conformité et l’accepte même. [ 23 ] La qualité de l’eau n’est pas en cause. [ 24 ] Que reste-t-il? Est-ce que la simple possibilité qu’un acheteur éventuel accorde à cette absence de distance réglementaire l’importance subjective que lui ont accordée les demandeurs constitue un vice qui diminue de façon importante la valeur de la propriété? [ 25 ] Cet élément en lui-même n’a pas l’importance ou la gravité nécessaire.

En fait, les demandeurs n’auraient pas creusé un nouveau puits que la résidence n’en aurait pas souffert. La résidence aurait continué à être bien alimentée et pourvue en eau potable comme elle l’a été pour les différents propriétaires antérieurs. [ 26 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] REJETTE la réclamation avec dépens. __________________________________ JEAN-PIERRE BOURDUAS, J.C.Q. Date d’audience : 5 décembre 2011