2018 QCCA 157, 2018 QCCA 157

Ville de Montréal c. Diaco 2018 QCCA 157 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026032-169 C.M.M. : (613-000-918) DATE : 1 er février 2018 CORAM : LES HONORABLES JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. VILLE DE MONTRÉAL APPELANTE — Demanderesse c. FRANCO DIACO CONGRÉGATION AMOUR POUR ISRAËL INTIMÉS — Défendeurs ARRÊT RECTIFICATIF [ 1 ] Par inadvertance une erreur s’est glissée au paragraphe [36] des motifs du juge Dufresne accompagnant l’arrêt du 25 janvier 2018 dans le présent dossier. En effet, la citation comprise à cet arrêt incorpore par mégarde, outre la citation appropriée de l’

article 15 L.j.a. , un paragraphe distinct des motifs et la citation correspondante. [ 2 ] Ainsi, le paragraphe [36] des motifs de l’arrêt du 25 janvier 2018 est scindé en deux paragraphes dans l’arrêt rectifié ci-joint : [36] Le TAQ est un tribunal administratif expressément habilité à trancher des questions de droit ( art. 15 L.j.a. ). Cette disposition ne souffre pas d’équivoque : 15.

Le Tribunal a le pouvoir de décider toute question de droit ou de fait nécessaire à l’exercice de sa compétence. […] [37] Ce pouvoir du TAQ a d’ailleurs été confirmé par la Cour suprême dans un pourvoi portant sur sa compétence à statuer sur des questions constitutionnelles incidentes à l’exercice de sa compétence : 32 Dans les pourvois que nous étudions, l’ art. 15 de la

Loi sur la justice administrative habilite explicitement le TAQ à trancher des questions de droit. Cette délégation du pouvoir de trancher des questions de droit est claire, non équivoque et expresse. Si, comme en l’espèce, le pouvoir de trancher des questions de droit est explicite, la cour n’a pas à poursuivre son examen pour savoir s’il y a lieu d’inférer ce pouvoir de l’ensemble du régime législatif (Martin, par. 51).

Par conséquent, il faut dès lors présumer que le TAQ peut examiner et trancher des questions constitutionnelles. [Note de bas de page omise] [ 3 ] La numérotation de l’arrêt rectifié est donc décalée d’un paragraphe à compter du paragraphe [37]. EN CONSÉQUENCE, LA COUR : [ 4 ] RECTIFIE l’arrêt du 25 janvier 2018 en extrayant de la citation se trouvant au paragraphe [36] des motifs du juge Dufresne la

partie qui aurait dû constituer un paragraphe distinct de telle façon que l’arrêt rectifié ci-joint est décalé d’un paragraphe à compter du paragraphe [37]. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. Me Caroline Proulx GAGNIER GUAY BIRON Pour l’appelante Me Franco B. Iezzoni PATERAS & IEZZONI INC. Pour Franco Diaco Me Sébastien Dorion DUNTON RAINVILLE Pour Congrégation Amour pour Israël Date d’audience : 6 décembre 2017 Ville de Montréal c. Diaco 2018 QCCA 157 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026032-169 C.M.M. : (613-000-918) DATE : 1 er février 2018 CORAM : LES HONORABLES JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. VILLE DE MONTRÉAL APPELANTE — Demanderesse c.

FRANCO DIACO CONGRÉGATION AMOUR POUR ISRAËL INTIMÉS — Défendeurs ARRÊT RECTIFIÉ [1] L’appelante, la Ville de Montréal, se pourvoit contre un jugement rendu le 23 mars 2016 par la Cour municipale de la Ville de Montréal, district de Montréal (l’honorable Antonio Discepola), qui rejette sa réclamation contre les intimés, Franco Diaco et la Congrégation Amour pour Israël (« la Congrégation »), en recouvrement des taxes foncières pour le rôle d’évaluation 2010-2011- 2012 [1] . [2] Pour les motifs du juge Dufresne, auxquels souscrivent le juge Levesque et le juge Healy, LA COUR : [3] ACCUEILLE l’appel; [4] INFIRME le jugement entrepris; et [ 5 ] CONDAMNE solidairement les intimés Franco Diaco et la Congrégation Amour pour Israël à payer à l’appelante, la Ville de Montréal, cent trente-neuf mille quatre cent cinquante-cinq dollars et quatre-vingt-seize cents (139 455,96 $), avec frais, intérêts et pénalités aux taux prescrits par les règlements municipaux applicables, et ce, depuis la date d’échéance; [ 6 ] LE TOUT , avec les frais de justice tant en appel qu’en première instance en faveur de l’appelante.

JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. Me Caroline Proulx GAGNIER GUAY BIRON Pour l’appelante Me Franco B. Iezzoni PATERAS & IEZZONI INC. Pour Franco Diaco Me Sébastien Dorion DUNTON RAINVILLE Pour Congrégation Amour pour Israël Date d’audience : 6 décembre 2017 MOTIFS DU JUGE DUFRESNE [ 7 ] La Congrégation est une corporation religieuse. Elle était propriétaire d’un immeuble ayant front sur l’Avenue Van Horne, dont une

partie servait de lieu de culte. Cette

partie de l’immeuble bénéficiait d’une exemption de taxes foncières depuis le 1 er janvier 2008, en vertu du paragraphe 204(8) de la

Loi sur la fiscalité municipale [2] (« L.f.m. »). [ 8 ] À la suite d’un jugement rendu par défaut contre la Congrégation, un bref de saisie-exécution immobilière est délivré le 21 novembre 2008 et l’immeuble est vendu en justice par décret le 10 mars 2009 à l’intimé Franco Diaco. [ 9 ] Le 16 novembre 2009, l’appelante délivre un certificat de l’évaluateur pour inscrire au rôle d’évaluation foncière 2007-2010 le changement de propriétaire de l’immeuble et retirer l’exemption partielle de taxes, l’intimé Diaco n’y ayant pas droit, le tout rétroactivement à la date du décret de vente.

Le rôle de perception de l’appelante reflète également ce changement de propriétaire. [ 10 ] Au rôle d’évaluation foncière triennal subséquent, pour les années 2011-2013, l’intimé Diaco est toujours inscrit à

titre de propriétaire de l’immeuble. La Congrégation est toutefois demeurée, en tout temps, l’occupante de l’immeuble. [ 11 ] L’immeuble ne bénéficie dans les circonstances d’aucune exemption de taxes puisque, depuis un amendement apporté le 1 er novembre 2004 au paragraphe 204(8) L.f.m. , l’immeuble doit dorénavant être inscrit au nom de l’institution religieuse pour pouvoir bénéficier de l’exemption [3] : 204.

Sont exempts de toute taxe foncière, municipale ou scolaire: […] 8° un immeuble compris dans une unité d’évaluation inscrite au nom d’une corporation épiscopale, d’une fabrique, d’une institution religieuse ou d’une Église constituée en personne morale, et qui sert principalement soit à l’exercice du culte public, soit comme palais épiscopal, soit comme presbytère, à raison d’un seul par église, de même que ses dépendances immédiates utilisées aux mêmes fins; […] [ 12 ] Un retour en arrière est nécessaire pour bien cerner le débat. [ 13 ] Peu après la vente en justice de l’immeuble, soit le 10 mars 2009, la Congrégation réagit.

Elle entame des procédures en Cour du Québec dans le but d’annuler le jugement rendu et son exécution. Elle s’y prend par diverses voies procédurales, mais elle connaît sa part d’insuccès. Finalement, près de quatre ans plus tard, le 21 janvier 2013, un jugement de la Cour du Québec donne acte aux intimés de leur acquiescement à la requête de la Congrégation en annulation du décret et annule le décret d’adjudication du 10 mars 2009. [ 14 ] À la suite de ce jugement, l’appelante modifie, le 26 juillet 2013, le rôle foncier 2011-2013 pour y réinscrire la Congrégation à

titre de propriétaire de l’immeuble, avec l’exemption partielle de taxes pour la

partie occupée par le lieu de culte. Ces modifications apportées au rôle d’évaluation foncière ne prennent toutefois effet qu’à compter de la date du jugement, soit le 21 janvier 2013, d’où le présent litige. [ 15 ] Bref, l’intimé Diaco est inscrit au rôle de perception de l’appelante comme étant le propriétaire de l’immeuble du 10 mars 2009 au 20 janvier 2013, tandis que la Congrégation y est indiquée comme propriétaire à compter du 21 janvier 2013. [ 16 ] La Congrégation conteste devant le Tribunal administratif du Québec (ci-après le « TAQ ») la date de prise d’effet de l’avis de modification.

Elle demande que soit pris en compte l’effet rétroactif en droit civil du jugement du 21 janvier 2013, à la date de la vente en justice, le 10 mars 2009. [ 17 ] Le 10 avril 2015, le TAQ conclut que : [l]e législateur n’ayant rien prévu qui autorise l’évaluateur municipal à tenir compte du caractère rétroactif de l’annulation du décret d’adjudication de l’immeuble de la […] [Congrégation], le Tribunal doit rejeter la demande de cette dernière. [ 18 ] Les taxes foncières pour les années 2010, 2011 et 2012 demeurant impayées, l’appelante intente en Cour municipale, le 22 février 2013, un recours en perception des taxes foncières, en recherchant la condamnation solidaire des intimés. [ 19 ] Le juge de première instance rejette sa réclamation contre les intimés en recouvrement des taxes foncières pour le rôle d’évaluation 2010-2011-2012, d’où le pourvoi.

LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 20 ] L’intimé Diaco fait valoir en première instance qu’en raison de l’effet rétroactif du jugement du 21 janvier 2013, il n’a jamais été propriétaire de l’immeuble, d’autant plus que, suivant entente entre les intimés, la Congrégation est responsable de tous les montants dus à l’égard de l’immeuble.

De son côté, la Congrégation soutient qu’elle ne saurait être tenue au paiement des taxes, alors qu’elle n’était pas propriétaire de l’immeuble et que, si elle en était demeurée propriétaire, elle aurait été partiellement exemptée de taxes. [ 21 ] Le juge de première instance rejette la réclamation pour taxes de l’appelante.

Tout en étant conscient du principe de l’immuabilité du rôle d’évaluation et des moyens de contestation des inscriptions au rôle foncier, il se fonde sur l’arrêt Abel Skiver Farm Corporation [4] pour conclure que les moyens de contestation du rôle foncier ne sont pas limités à ceux de la L.f.m. Conséquemment, il estime que, dans le cas d’une réclamation civile pour le recouvrement des taxes, celle-ci est assujettie au Code de procédure civile et à la compétence du tribunal saisi du recours.

Il est aussi d’avis que l’effet de l’annulation rétroactive d’un jugement s’apparente à la notion de nullité absolue. [ 22 ] D’emblée, le juge voit dans la présente réclamation un cas exceptionnel et inusité, alors que « [l]a solution suggérée par [l’appelante] […] donne un résultat absurde et crée non seulement une injustice grave envers les [intimés] […], mais suggère implicitement de n’accorder aucun poids à un jugement accordant une requête en rétractation de jugement » [5] . [ 23 ] Puis, il poursuit son analyse en ces termes et conclut au rejet de la réclamation de l’appelante : [58] Le droit de propriété de Monsieur Diaco, obtenu par le jugement ordonnant la vente et le décret de vente, a été annulé, anéanti, par le jugement annulant les effets du décret rétroactivement. [59] La congrégation est redevenue propriétaire, non pas par un

titre de transfert de propriété, mais bien par le jugement en annulation du décret. [60] Il faut reconnaître que le principe de la primauté d’un jugement est tout aussi important que le principe de l’immuabilité d’un rôle d’évaluation. [61] Par le jugement accordant la rétractation du jugement, le jugement sur lequel la vente en justice à Monsieur Diaco a eu lieu est« anéanti », comme s’il n’avait jamais existé.

Les parties doivent donc se retrouver dans la même situation qu’avant le prononcé du jugement, tant entre les parties que vis-à-vis des tiers. […] [63] D ’ ailleurs, si la d é fense est accueillie dans le pr é sent dossier, la demanderesse ne percevra pas moins de revenus que ceux qu ’ elle aurait per ç u n ’ e û t é t é de la vente en justice.

Ce n ’ est pas un cas o ù il y a un risque que la demanderesse soit priv é e de son d û . […] [68] Il est à noter , que le TAQ a pour fonction, essentiellement, de statuer sur des faits et généralement pas sur les questions de droit. [69] De plus, l’essentiel de la décision du TAQ a statué que : Le législateur n’ayant rien prévu qui autorise l’évaluateur municipal à tenir compte du caractère rétroactif de l’annulation de décret d’adjudication de l’immeuble … le tribunal doit rejeter la demande de cette dernière . [70] Devant cette conclusion très technique, il ne peut pas s’agir d’une « chose jugée » qui pourrait lier le présent Tribunal.

LES MOYENS D’APPEL

[ 24 ] La question en appel est ainsi formulée par l’appelante : La Cour municipale a-t-elle outrepassé sa compétence en refusant de reconnaître le caractère obligatoire des inscriptions au rôle d’évaluation foncière? [ 25 ] Puis dans son exposé, elle aborde la question sous l’angle additionnel suivant : Le juge de première instance a-t-il erré en accordant le plein effet rétroactif au jugement du 21 janvier 2013, contrairement à la décision du Tribunal administratif du Québec? L’ANALYSE [ 26 ] La Congrégation ne se méprend pas dans son exposé sur les moyens plaidés par l’appelante.

Quant à l’intimée Diaco, il n’a pas produit d’exposé. [ 27 ] L’affaire est singulière en ce sens qu’avant la vente en justice de l’immeuble à la demande d’un créancier de la Congrégation qui avait obtenu jugement contre elle, celle-ci bénéficiait d’une exemption de taxes sur une

partie de l’immeuble, soit celle servant au culte religieux. L’autre

partie de l’immeuble était composée de logements locatifs. [ 28 ] L’intimé Diaco, qui a acquis cet immeuble par la vente en justice et a ainsi vu sa qualité de propriétaire de l’immeuble inscrite au rôle pour les trois années en cause, ne pouvait se qualifier pour une quelconque exemption, et ce, même si la Congrégation a continué d’utiliser une

partie de l’immeuble à des fins de culte. [ 29 ] Ce n’est qu’à la suite de la vente en justice que la Congrégation conclura, après maintes procédures, une entente avec le nouveau propriétaire dans le but de recouvrer la propriété de l’immeuble.

Malgré ses tentatives et contrairement à ce que semble penser le juge de première instance, le jugement à l’origine de la vente en justice ou, dit autrement, le jugement obtenu par le créancier de la Congrégation, ne sera jamais rétracté. Tout au plus, cette dernière s’est désistée de son appel du jugement qui avait rejeté sa requête en rétractation de jugement et en annulation de décret.

Seul le décret de l’adjudication de l’immeuble du 10 mars 2009 a été annulé par un jugement rendu par la greffière adjointe de la Cour du Québec, le 21 janvier 2013, qui donne acte aux intimés de leur acquiescement à ce que la requête de la Congrégation en annulation du décret soit accordée. [ 30 ] L’appelante soutient que la Cour municipale n’a pas le pouvoir de modifier ou d’ignorer une inscription au rôle d’évaluation. À l’inverse, la Congrégation soumet que le juge n’a pas excédé sa compétence, puisqu’il lui revenait de donner effet au jugement de la Cour du Québec annulant le décret de la vente en justice.

L’appelante ne peut, selon elle, lui réclamer le paiement des taxes pour lesquelles elle aurait bénéficié d’une exemption. À cet égard, elle soutient qu’une interprétation contextuelle des articles 6 (définition du mot « occupant ») et 498 de la Loi des cités et villes [6] (« L.c.v. ») s’impose. [ 31 ] Le rejet de la réclamation pour taxes foncières impayées sur ledit immeuble comporte à sa face même une erreur évidente dans la mesure où l’exemption de taxes ne valait, au temps où la Congrégation en était la propriétaire, que sur une

partie de l’immeuble. Pourtant, le juge rejette l’entièreté de la réclamation de l’appelante, même si elle n’a pas reçu paiement des taxes échues pour les années 2010-2011-2012. La question demeure donc entière : Qui des intimés doit répondre envers l’appelante des taxes foncières impayées? [ 32 ] Le juge écarte le rôle foncier au motif qu’il n’est pas lié par la décision du TAQ qui a refusé la requête de la Congrégation en modification de l’inscription au rôle foncier pour y être réinscrite à

titre de propriétaire de l’immeuble à compter du 10 mars 2009. [ 33 ] Cette décision du TAQ était appelable sur permission à la Cour du Québec (art. 159 de la

Loi sur la justice administrative [7] (« L.j.a. »). La Congrégation ne s’est pas prévalue de cette option. Cette décision est donc finale et l’inscription au rôle foncier pour la période du 10 mars 2009 jusqu’à la date de la modification, le 20 janvier 2013, demeure inchangée au nom de l’intimé Diaco. [ 34 ] Avec égards pour le juge de première instance, il fait erreur lorsqu’il affirme qu’il n’est pas lié par la décision du TAQ, puisqu’il s’agit d’un tribunal qui décide de questions de faits, mais généralement pas de questions de droit.

Cela dit, l’erreur dans le jugement entrepris réside ailleurs : le juge ne pouvait ignorer le caractère immuable du rôle d’évaluation foncière. Voyons davantage. [ 35 ] Le TAQ est habilité à décider de questions de droit lorsqu’il agit à l’intérieur de sa compétence. C’est le cas en l’espèce. [ 36 ] Le TAQ est un tribunal administratif expressément habilité à trancher des questions de droit ( art. 15 L.j.a. ) [8] . Cette disposition ne souffre pas d’équivoque : 15.

Le Tribunal a le pouvoir de décider toute question de droit ou de fait nécessaire à l’exercice de sa compétence. […] [ 37 ] Ce pouvoir du TAQ a d’ailleurs été confirmé par la Cour suprême dans un pourvoi portant sur sa compétence à statuer sur des questions constitutionnelles incidentes à l’exercice de sa compétence : 32 Dans les pourvois que nous étudions, l’ art. 15 de la

Loi sur la justice administrative habilite explicitement le TAQ à trancher des questions de droit. Cette délégation du pouvoir de trancher des questions de droit est claire, non équivoque et expresse. Si, comme en l’espèce, le pouvoir de trancher des questions de droit est explicite, la cour n’a pas à poursuivre son examen pour savoir s’il y a lieu d’inférer ce pouvoir de l’ensemble du régime législatif ( Martin , par. 51).

Par conséquent, il faut dès lors présumer que le TAQ peut examiner et trancher des questions constitutionnelles. [9] [ 38 ] En l’espèce, le TAQ a été régulièrement saisi de la requête de la Congrégation en modification de l’inscription au rôle foncier, sujet sur lequel elle possède, en vertu de sa loi constitutive, une compétence exclusive.

[ 39 ] L’

article 14 L.j.a. consacre l’existence du TAQ, de même qu’il décrit ses fonctions et circonscrit l’étendue de sa compétence : 14. Est institué le «Tribunal administratif du Québec». Il a pour fonction, dans les cas prévus par la loi, de statuer sur les recours formés contre une autorité administrative ou une autorité décentralisée. Sauf disposition contraire de la loi, il exerce sa compétence à l’exclusion de tout autre tribunal ou organisme juridictionnel. [ 40 ] La L.j.a. énonce que la

section des affaires immobilières du TAQ a pour compétence d’attribution les matières suivantes : 32. La

section des affaires immobilières est chargée de statuer sur des recours portant notamment sur l’exactitude, la présence ou l’absence d’une inscription au rôle d’évaluation foncière ou au rôle de la valeur locative, les exemptions ou remboursements de taxes foncières ou d’affaires, la fixation des indemnités découlant de l’imposition de réserves pour fins publiques ou de l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers ou de dommages causés par des travaux publics ou sur la valeur ou le prix d’acquisition de certains biens, lesquels sont énumérés à l’annexe II . [Je souligne] [ 41 ] L’annexe II de la L.j.a. renvoie aux recours du

chapitre X de la L.f.m. , dont l’

article 138.5 qui prévoit le droit d’appel devant le TAQ de la décision rendue par l’évaluateur en révision administrative, ce qui est survenu en l’espèce :

ANNEXE II [L a

Loi sur la justice administrative ] LA

SECTION DES AFFAIRES IMMOBILIÈRES La

section des affaires immobilières connaît des recours suivants: […] 5° les recours formés en vertu du

chapitre X de la

Loi sur la fiscalité municipale (

chapitre F-2.1 ); […] [ 42 ] En définitive, le TAQ continue l’ancien Bureau de révision de l’évaluation foncière [10] . [ 43 ] Avec égards, l’arrêt Abel Skiver Farm Corp. c. Ville de Sainte-Foy [11] , auquel réfère le juge de première instance, ne permet pas d’ignorer les effets de la décision du TAQ dont la compétence est de connaître les appels des décisions de l’évaluateur relativement à « l’exactitude, la présence ou l’absence d’une inscription au rôle d’évaluation foncière » ( art. 32 L.j.a. ).

La Cour suprême indique dans cet arrêt que l’existence des recours prévus par la L.f.m. n’a pas pour effet d’empêcher l’intéressé de déposer une action en nullité devant la Cour supérieure, lorsque la décision de l’évaluateur municipal est ultra vires .

En l’espèce, l’action intentée par l’appelante devant la Cour municipale en est une en simple recouvrement des taxes impayées. [ 44 ] Par ailleurs, le rôle d’évaluation foncière fait notamment état de la désignation de l’immeuble, du nom de son propriétaire, de sa valeur au rôle d’évaluation et de la répartition fiscale, selon la valeur imposable ou non imposable de l’immeuble (art. 31 et suivants L.f.m. ). [ 45 ] Deux principes cardinaux sont à la base de la L.f.m. : d’une part, tous les immeubles d’une municipalité sont portés au rôle d’évaluation ( art. 31 L.f.m. , sous réserve des exceptions de la

Section IV, non applicable en l’espèce) et tous les immeubles portés au rôle d’évaluation foncière sont imposables ( art. 203 L.f.m. , à moins de bénéficier d’une exemption en vertu de l’ art. 204 L.f.m. ). [ 46 ] Le rôle d’évaluation foncière, une fois les délais de révision ou d’appel expirés, est considéré immuable, sauf les cas prévus par la loi qui donnent ouverture à une modification pour un immeuble donné. L’objectif de l’immuabilité du rôle est d’ordre public. Il assure un minimum de sécurité financière aux contribuables et à la municipalité [12] .

Le rôle de perception des taxes prend assise sur le rôle d’évaluation foncière. Il en est en quelque sorte le miroir, tel que l’indique par exemple l’

article 184 L.f.m. en matière de modification du rôle. [ 47 ] Par conséquent, « [l]a modification du rôle pour tenir compte des différents changements qui peuvent s'avérer nécessaires est assujettie à une procédure stricte. Il peut s'agir de modifications à la suite de plaintes des citoyens (

article 124 L.f.m. ) de certificats émis par l'évaluateur (

article 174 L.f.m.) ou encore à la suite de jugements prononçant la nullité ou la cassation du rôle (

article 183 L.f.m.) » [13] . [ 48 ] Le recours institué par la Congrégation devant la T.A.Q. prenait appui sur le paragraphe 174(3) L.f.m. , qui est ainsi libellé : 174. L’évaluateur modifie le rôle d’évaluation foncière pour: […] 3° donner suite au changement de propriétaire d’un immeuble; […] [ 49 ] Cette disposition est complétée par le paragraphe 177(5) L.f.m. : 177. Les modifications faites en vertu de l’article 174 ou 174.2 ont effet comme suit:

[…] 5°celles visées aux paragraphes 3°, 6° à 14°, 16° et 18° à 20° de l’article 174 et aux paragraphes 4° à 8° de l’article 174.2 ont effet à compter de la date fixée dans le certificat de l’évaluateur, laquelle ne peut être antérieure à la plus récente parmi les dates suivantes:

a) celle où survient l’événement qui justifie la modification, et

b) le premier jour de l’exercice financier qui précède celui au cours duquel la modification est faite; […] [ 50 ] Ainsi, la modification découlant d’un changement de propriétaire répond de paramètres précis [14] . Comme une modification apportée au rôle d’évaluation foncière déroge dans une certaine mesure au principe d’immuabilité du rôle d’évaluation foncière, l’interprétation des dispositions en cause est restrictive : […] le législateur a favorisé l'immuabilité du rôle pendant l'exercice pour lequel il est fait et que si une disposition autorisant une modification doit être interprétée, elle le sera dans le sens favorisant l'immuabilité et restreignant la modification. [15] [ 51 ] L’

article 35 L.f.m. prévoit que les unités d’évaluation sont inscrites au nom du propriétaire du terrain. C’est à cette personne que seront expédiés l’avis d’évaluation et le compte de taxes ( art. 81 L.f.m. ). L’article premier de cette loi définit ainsi le terme « propriétaire » : 1. Dans la présente loi, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par: […] « propriétaire » : 1°la personne qui détient le droit de propriété sur un immeuble, sauf dans le cas prévu par le paragraphe 2°, 3° ou 4°; 2°la personne qui possède un immeuble de la façon prévue par l’

article 922 du Code civil , sauf dans le cas prévu par le paragraphe 3° ou 4°; 3°la personne qui possède un immeuble à

titre de grevé de substitution ou d’emphytéote, ou, dans le cas où il s’agit d’une terre du domaine de l’État, la personne qui l’occupe en vertu d’une promesse de vente, d’un permis d’occupation ou d’un billet de location; 4°la personne qui possède un immeuble à

titre d’usufruitier autrement que comme membre d’un groupe d’usufruitiers ayant chacun un droit de jouissance, périodique et successif, de l’immeuble; […] [ 52 ] Traitant de la modification de propriétaire au rôle d’évaluation foncière, suivant les paragraphes 174(3) et 177(5) L.f.m. , la Cour, sous la plume de la juge Thibault, écrit : [37] […] Le régime actuel de la fiscalité municipale n'identifie pas le débiteur de la taxe en fonction de la date d'imposition de la taxe.

Au contraire, le processus de mise à jour du rôle d'évaluation foncière et du rôle de perception permet d'induire que le législateur n'a pas voulu figer dans le temps l'identification de son débiteur, mais qu'il a voulu, dans une certaine mesure, actualiser le mécanisme qui permet de l'identifier. [38] À cet égard, je signale que le législateur n'a pas conféré un caractère statique aux rôles d'évaluation foncière et de perception. Il a prévu une procédure de modification qui se retrouve au

chapitre XV de la LFM intitulé « Tenue à jour du rôle ». L'

article 174 3° prévoit la modification du rôle pour donner suite au changement de propriétaire d'un immeuble; l'article 177 LFM dispose que la modification prend effet à la date fixée dans le certificat de l'évaluation qui ne peut être antérieure à la date la plus récente parmi les dates suivantes :

a) celle où survient l'événement qui justifie la modification, et

b) le premier jour de l'exercice financier qui précède celui au cours duquel la modification est faite; l'article 184 LFM assure la modification parallèle du rôle de perception. [39] En l'espèce, l'appelante a modifié son rôle d'évaluation foncière pour tenir compte de la vente par l'intimée de ses immeubles à Mines Mc Watters inc. Cette dernière y figure, à

titre de propriétaire des immeubles, depuis le 3 avril 2003. [40]

L'article 498 LCV identifie le débiteur de la taxe. Il s'agit « […] du locataire, de l'occupant ou autre possesseur de cet immeuble […] du propriétaire, de même que tout acquéreur subséquent de cet immeuble […] ». Cette disposition doit cependant être comprise dans son contexte législatif c'est-à-dire en tenant compte des lois connexes telle la LFM.

Le débiteur de la taxe doit être propriétaire lorsque celle-ci est exigible . [16] [Je souligne] [ 53 ] En résumé, le juge de première instance ne pouvait ignorer l’effet de la décision du TAQ sur l’inscription du propriétaire au rôle d’évaluation de l’appelante pour l’immeuble concerné. Le propriétaire inscrit était l’intimé Diaco et ce dernier ne bénéficiait d’aucune exemption statutaire de taxes.

Il doit donc être tenu responsable de leur paiement pour les trois années de rôle en cause. [ 54 ] Cela étant établi, les intimés sont-ils des débiteurs solidaires des taxes foncières pour les années 2010, 2011 et 2012, l’un à

titre de propriétaire inscrit au rôle d’évaluation foncière, comme on vient de le déterminer, et l’autre, à

titre d’occupante ou, comme l’appelante le plaide plus spécifiquement en appel, à

titre d’acquéreur subséquent devant répondre des charges sur l’immeuble? Ils le sont. Voyons pourquoi.

[ 55 ] L’article 498 L.c.v. énumère les personnes qui peuvent être responsables du paiement des taxes foncières : 498.

Les taxes municipales imposées sur un immeuble peuvent être réclamées aussi bien du locataire, de l’occupant ou autre possesseur de cet immeuble que du propriétaire, de même que de tout acquéreur subséquent de cet immeuble, lors même que tel locataire, occupant, possesseur ou acquéreur n’est pas inscrit sur le rôle d’évaluation. […] [ 56 ] La Congrégation plaide, d’une part, que l’intimé Diaco, qui, faut-il le faire remarquer, n’a pas comparu en appel, ne peut être tenu du paiement des taxes étant donné qu’il n’a jamais été l’une des personnes énumérées à l’article 498 L.c.v.

Elle invoque à l’appui de sa position l’effet rétroactif de l’annulation du décret de la vente en justice. Elle soutient, d’autre part, que l’appelante ne peut lui réclamer le paiement des taxes foncières à

titre d’occupante, puisqu’en réalité, elle a toujours été, pendant la période pertinente, propriétaire de l’immeuble. Elle souligne que, pour pouvoir lui réclamer les taxes en vertu de l’article 498 L.c.v. , il aurait fallu que l’appelante lui envoie un compte de taxes, ce qu’elle n’a pas fait.

Puis, elle ajoute que l’appelante ne peut lui réclamer des taxes pour lesquelles elle aurait pu autrement bénéficier d’une exemption. [ 57 ] En deux mots, l’appelante se trouverait sans débiteur, à moins qu’elle ne transmette à nouveau des comptes de taxes pour les années 2010-2011-2012, cette fois au nom de la Congrégation et en tenant compte de l’exemption partielle à laquelle elle aurait pu avoir droit. [ 58 ] Évidemment, si l’immeuble n’avait pas été éligible à une exemption de taxes foncières, il n’y aurait sans doute pas eu de débat.

La situation dans laquelle se retrouvent les intimés n’est pas attribuable, faut-il le souligner, à l’appelante. Elle est strictement la conséquence du fait qu’un créancier de la Congrégation a d’abord obtenu un jugement contre celle-ci, puis, demeurant impayé, a entamé des procédures d’exécution de ce jugement en procédant à la vente en justice de l’immeuble à l’intimé Diaco. Il s’en est suivi un chassé- croisé de procédures, qui a duré près de quatre ans, pour revenir en arrière et faire en sorte que la Congrégation en redevienne propriétaire comme si rien n’était survenu.

La Congrégation a éventuellement réussi à obtenir un jugement donnant acte à une entente intervenue avec l’adjudicataire de l’immeuble et annulant le décret, mais elle n’a pu contrer, vu le passage du temps, les effets de la loi. [ 59 ] Ainsi, l’intimé Diaco, à

titre de propriétaire inscrit au rôle d’évaluation foncière pour les années 2010-2011-2012, ainsi que la Congrégation, ne serait-ce qu’à

titre d’occupante pendant la même période, sont solidairement responsables envers l’appelante de la totalité des taxes impayées pour les dites années. Il y a donc lieu d’infirmer le jugement entrepris et de prononcer la condamnation solidaire des intimés, le tout avec les frais de justice en faveur de l’appelante, et ce, tant en appel qu’en première instance. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.