2018 QCCQ 7405, 2018 QCCQ 7405

Fiducie Dix c. Teolis 2018 QCCQ 7405 JA 0833 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-700489-170 DATE : 2 octobre 2018 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ FIDUCIE DIX

Partie demanderesse c. TINA TEOLIS

Partie défenderesse JUGEMENT MISE EN SITUATION [ 1 ] La demanderesse Fiducie Dix, représentée par madame Caroline Gauthier, réclame une somme de 903 $ de la défenderesse Tina Téolis, notaire, alléguant que cette dernière avait surfacturé la Fiducie Dix au moment d’une transaction de vente pour laquelle une autre notaire a été mandatée pour rédiger la quittance/mainlevée hypothécaire reliée à cette transaction. [ 2 ] Elle allègue que la demanderesse a payé au total une somme de 1 241,27 $ en frais de notaire pour cette transaction. [ 3 ] Dans sa contestation, la défenderesse Tina Téolis indique que madame Gauthier, qui était la représentante de la demanderesse tout au long de la transaction visée, connaissait le montant des honoraires et des déboursés qu’elle aurait à débourser. [ 4 ] De plus, elle ajoute que les honoraires et déboursés facturés à la demanderesse relativement à cette transaction étaient justifiés. [ 5 ] Au total la défenderesse a transmis deux comptes d’honoraires.

Ces comptes totalisent 866,32 $. [ 6 ] Le premier compte, pièce D-11, est daté du 9 juin 2016, totalise 693,86 $ et il vise la transaction de vente d’un immeuble appartenant à la demanderesse et plus particulièrement les démarches effectuées par la défenderesse et menant à la vente de l’immeuble. [ 7 ] Le second compte, pièce D-12, en date du 14 février 2017, totalise 172,46 $, il vise la préparation d’un acte de mainlevée par la Banque Royale du Canada qui détenait une hypothèque sur ledit l’immeuble. [ 8 ] Pour sa part, madame Gauthier ajoute qu’en plus de ces deux comptes de Me Téolis, la demanderesse a dû payer un compte de Me Martine Bordua, notaire, en date du 12 décembre 2016 au montant de 374,95 $ pour la préparation d’une mainlevée par la Banque Royale du Canada et la publication de celle-ci au Registre foncier. [ 9 ] Elle déclare que dans les circonstances, elle a payé deux fois la mainlevée de l’hypothèque de la Banque Royale du Canada. [ 10 ] C’est en additionnant ces trois comptes que la demanderesse déclare avoir payé au total une somme de 1 241,27 $ pour effectuer la transaction visant la vente de l’immeuble visé.

QUESTIONS EN LITIGE [ 11 ] La demanderesse est-elle bien fondée en faits et en droit de réclamer le remboursement de la somme de 903 $ à la défenderesse ? [ 12 ] La défenderesse Téolis a-t-elle surfacturé la demanderesse en lui transmettant les comptes d’honoraires D-11 et D-12 ? RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 13 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles

pertinents du Code civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier. [ 14 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 15 ] Cet

article impose, sur les épaules de la demanderesse, le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, par prépondérance de preuve. [ 16 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute : 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 17 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. [ 18 ] Ces deux articles sont particulièrement utiles au Tribunal lorsqu'il est en présence de versions contradictoires, comme c'est le cas dans le présent dossier. [ 19 ] Comme le précise le professeur Léo Ducharme dans son Précis de la preuve [1] : « S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est pour pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve.

En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. »

ANALYSE ET DÉCISION [ 20 ] La situation qui amène les parties devant le Tribunal, résulte du fait qu’au moment de la signature de la transaction de vente de l’immeuble de la demanderesse chez la notaire Téolis, madame Gauthier, qui représentait alors la Fiducie demanderesse lors de cette transaction, s’est opposée à signer la pièce D-6, soit l’état des répartitions du vendeur, sur lequel apparaissait la mention - Honoraires et frais de notaire : 693,86 $. [ 21 ] Madame Gauthier déclare ne pas avoir été d’accord avec le montant des honoraires facturés par la défenderesse Téolis dans son compte d’honoraires en date du 9 juin 2016 pour les démarches qu’elle a faites pour procéder à la cueillette d’information nécessaire au remboursement de la créance, les taxes municipales et scolaires et le paiement de l’hypothèque. [ 22 ] Il s’en est suivi une discussion entre elle et la notaire Téolis en présence des acheteurs de la propriété Ann McMaster et Michel Cousineau; [ 23 ] Chacun d’eux a déposé une déclaration pour valoir témoignage dont ils ont confirmé le contenu lors de l’instruction.

Celles-ci sont identiques et on peut y lire ce qui suit : « La date qui était prévue pour le rdv chez le notaire était le 8 juin. À notre demande, elle a été déplacée au 9 juin. Mme Gauthier a demandé que nous sortions du bureau pendant la lecture des points qui concernaient les déboursés/répartitions et la facture, mais, Me Téolis a refusé sa demande et m’a demandé à moi et à mon conjoint de rester dans le bureau. Mon conjoint a demandé si nous pouvions sortir lorsque la conversation s’est corsée et Me Téolis a à nouveau demandé de rester dans le bureau.

Me Téolis explique à Mme Gauthier que si elle ne signait pas les documents « état des déboursés », elle ne procédait pas à la transaction de vente. Elle ne voulait pas que les documents soient annotés de quelques façons.

Mon conjoint et moi avons signé une note écrite par Mme Gauthier décrivant son désaccord avec les frais exigés. » [ 24 ] Les deux se déclarent victimes de cette mésentente entre les parties et précisent que la situation était très inconfortable, que la tension était au maximum et que la conversation ne semblait aller nulle part. [ 25 ] Dans les faits, le document que madame McMaster, monsieur Cousineau et madame Gauthier ont signé est l’endos de la pièce P-12, soit le compte de Me Téolis déjà produit comme pièce D-11.On peut y lire ceci : « 2016/06/09 Par la présente, Caroline Gauthier et Christian Plante, fiduciaires pour Fiducie Dix, accusons réception de la facture de me Tina Téolis, dossier 16TT0040 au montant de 693,86 $ montant auquel nous sommes en désaccord.

Cependant pour que la transaction de vente ait lieu, nous sommes dans l’obligation de signer l’état des déboursés/répartitions. Me Téolis s’objecte à signer la réception de notre désaccord signé par les vendeurs et les acheteurs. » [ 26 ] Suite à cela, la transaction a procédé. [ 27 ] La demanderesse a par la suite déposé un formulaire de demande d’enquête, pièce P-5, et une demande de conciliation de

compte auprès de la Chambre des notaires, pièce P-6, et dans lesquelles elle explique la situation. [ 28 ] Par la suite chacune des parties a transmis une lettre avec ses commentaires et expliquant leur position à la Chambre des notaires, pièces P-9 et D-2. [ 29 ] Finalement, la conciliatrice a écrit aux parties en date du 15 décembre 2016, pièces P-16 et D-4, pour leur indiquer qu’il lui avait été impossible de les amener à une entente. [ 30 ] Par la suite, la demanderesse n’a pas demandé de procéder à un arbitrage du compte de Me Téolis devant la Chambre des notaires.

Elle a choisi d’intenter la présente demande. [ 31 ] Lors de son témoignage, madame Gauthier a produit une série de courriels échangés entre elle et la notaire Téolis, pièces P-1, P- 2 et P-3, en date du 2 et du 6 juin 2016, pour expliquer au Tribunal qu’elle avait avisé cette dernière qu’elle avait décidée de demander à Me Bordua de préparer et de publier la mainlevée par la Banque Royale. [ 32 ] Tel qu’il appert de la pièce P-3 et du courriel de la notaire Téolis à madame Gauthier en date du 6 juin à 14h40, cette dernière lui répond : « Bonjour Mme Gauthier, J’accuse réception de votre courriel relativement à la quittance.

Je n’ai aucun problème à ce qu’un autre notaire procède à la radiation de l’acte d’hypothèque, cependant, au niveau de nos honoraires, ils seront sensiblement les mêmes puisque le temps de travail est le même pour nous. Nous devons rembourser le créancier et faire le suivi quant à la radiation de l’acte. J’ai tenté de vous rejoindre par téléphone pour vous donner plus d’explications, mais, malheureusement je n’ai pas pu vous rejoindre. Je vous invite toutefois à communiquer avec moi pour plus de détails.

De plus, je vous informe par la même occasion qu’il y a des frais supplémentaires lorsque toutes les parties ne signent pas en même temps.

Ces frais sont de 100,00 $ plus les taxes applicables. » (Nos soulignements) [ 33 ] Dans sa lettre à la Chambre des notaires en date du 11 novembre 2016, pièce P-9, madame Gauthier confirme que la signature n’avait pas pu se faire en date du 8 juin tel que prévu à la demande des acheteurs et qu’elle a plutôt eu lieu le 9 juin. [ 34 ] En conséquence, le troisième fiduciaire ne pouvant être présent le 9 juin, il est venu signer seul la transaction le 8 juin alors que tous les autres sont venus signer le 9 juin. [ 35 ] Madame Gauthier demande pour quelle raison la demanderesse devrait payer une somme de 100 $ pour accommoder les acheteurs. [ 36 ] Or, le Tribunal est d’opinion que rien apparaissant sur la facture D-11 n’indique qu’une somme de 100 $ additionnelle a été incluse dans le compte d’honoraires de Me Téolis. [ 37 ] Dans la même lettre P-9, madame Gauthier déclare que le ou vers le 31 mai, elle a eu une conversation avec l’assistante de Me Téolis pour lui demander quels seraient les frais relatifs à la transaction à

titre de vendeur la Fiducie Dix. [ 38 ] Elle déclare : « Cette dernière m’a informé que les frais allaient être =/- 850 $. J’ai alors demandé les détails et elle ne les savait pas. Je l’ai informé que j’allais probablement octroyer le mandat de préparer et publier la quittance à un autre notaire. » [ 39 ] Elle ajoute : « Le mercredi 1 er juin, Me Téolis m’a contacté par téléphone pour m’informer que ses honoraires pour une quittance étaient de 525 $ et que le reste du montant totalisant +/- 850 $ devaient provenir des déboursés mais n’avait pas non plus de détails, mais qu’elle allait me les transmettre.

Je l’ai alors informée verbalement qu’à ce prix, la quittance allait probablement être faite par un autre notaire. » [ 40 ] Elle déclare qu’en aucun temps, elle n’a été informée des honoraires et déboursés. [ 41 ] Pourtant, le Tribunal constate que dans le courriel du 6 juin produit comme pièce P-3, Me Téolis lui indique qu’elle n’a pas d’objection à ce qu’un autre notaire procède à rédiger et publier la mainlevée, mais que ses honoraires seront sensiblement les mêmes. [ 42 ] Tel qu’il appert de la réponse de madame Gauthier dans son courriel du 6 juin à 6 h 32, pièce P-3, madame Gauthier ne discute pas des honoraires et ne fait aucun commentaire concernant les honoraires de Me Téolis, ses seuls commentaires sont de dire : « Bonjour Me Téolis, tout le monde aurait été présent si la date n’avait changé, je ne vois pas pourquoi nous aurions des frais supplémentaires.

Nous pouvons tous être présents demain. » [ 43 ] En conséquence, le Tribunal est d’opinion que lors de la dernière conversation entre Me Téolis et madame Gauthier la question des honoraires avait bel et bien été discutée et que c’est notamment pour cette raison que Mme Gauthier a donné le mandat à Me Bordua de préparer la documentation pour la mainlevée avec la Banque Royale du Canada et de procéder à sa publication. [ 44 ] Les parties ont produit tant en demande qu’en défense une série d’articles, documentation, copie de comptes d’autres notaires provenant de diverses sources pour tenter d’expliquer et de prouver au Tribunal que la facture D-11 était excessive pour la demanderesse ou juste et conforme pour la défenderesse.

[ 45 ] Avec respect pour ces articles et la preuve qu’ont tenté de faire les parties avec ces documents, chaque cas est un cas d’espèce qui comprend des faits et des circonstances particulières propres à chaque dossier comme notamment le temps consacré à une recherche et à la rédaction de documents. [ 46 ] On ne peut établir la valeur des services professionnels d’un notaire en le comparant à d’autres notaires. [ 47 ] À ce sujet le Code de déontologie des notaires (c. N-3, r.2) précise : «

SECTION VIII FIXATION ET PAIEMENT DES HONORAIRES 49. Le notaire doit exiger des honoraires justes et raisonnables qui sont justifiés par les circonstances et proportionnels aux services rendus et doit s’interdire toute compétition déloyale envers ses confrères à cet égard.

Il doit notamment tenir compte des facteurs suivants pour la fixation de ses honoraires: 1° son expérience ou son expertise; 2° le temps consacré à l’exécution du service professionnel; 3° la difficulté et l’importance du service; 4° la prestation de services inhabituels ou exigeant une compétence particulière ou une célérité exceptionnelle; 5° l’importance de la responsabilité assumée; 6° le résultat obtenu dans une affaire qui présentait des difficultés spéciales ou dont l’issue était incertaine. D. 921-2002, a. 49 . 50.

Le notaire doit fournir à son client toutes les explications nécessaires à la compréhension de son relevé d’honoraires détaillé. D. 921-2002, a. 50 . 51. Le notaire doit prévenir le client du coût approximatif de ses services. Il doit éviter de fixer le montant de ses honoraires sans connaître tous les éléments nécessaires lui permettant de les établir. S’il prévoit dépasser le coût approximatif fixé, il doit en informer son client dans les meilleurs délais.

D. 921-2002, a. 51 . » [ 48 ] Ce sont là les critères que le Tribunal doit appliquer pour déterminer si les honoraires du notaire Téolis sont justes et raisonnables. [ 49 ] Considérant la preuve présentée de part et d’autre par les parties tel que ci-dessus énoncée et compte tenu des commentaires déjà faits par le Tribunal, dont notamment le fait que madame Gauthier avait été informée par l’assistante du notaire Téolis et par la notaire Téolis elle-même du montant approximatif de ses honoraires dont des honoraires d’environ 525 $ pour la mainlevée/quittance, le Tribunal est d’opinion que le compte D-11 en date du 9 juin 2016 au montant de 693,86 $ est juste dans les circonstances. [ 50 ] Par ailleurs, le Tribunal est d’une tout autre opinion en ce qui concerne le compte D-12 en date du 14 février 2017. [ 51 ] En effet, le Tribunal constate que dans le dossier de conciliation du compte du 9 juin de Me Téolis en date du 9 juin 2016 auprès de la Chambre des notaires, les parties ont transmis des lettres à la conciliatrice Me Bédard pour expliquer leur position respective. [ 52 ] Parmi ces lettres, le Tribunal constate à la pièce D-2, soit la lettre de la notaire Téolis en date du 26 septembre 2016 à Me Bédard, qu’à la fin de cette lettre Me Téolis : « De plus, sachez que la transaction a eu lieu il y a plus de 3 mois et je n’ai reçu aucune communication de la part de Me Martine Bordua depuis l’envoi de sa lettre d’engagement; en conséquence, je suis autorisée à procéder à la radiation de l’acte et au paiement de mes honoraires et déboursés, le tout tel qu’il appert de l’état des déboursés dont copie est jointe à la présente.

Vous trouverez également, jointe à la présente, une copie de l’index aux immeubles démontrant que l’hypothèque n’est toujours pas radiée. » [ 53 ] Tel qu’il appert de l’état des répartitions du vendeur on peut y lire à la fin : « * À l’expiration d’un délai de 3 mois de la date des présentes (soit le 9 juin 2016), si la mainlevée n’a pas été obtenue par Me Tina Téolis, notaire, nous autorisons Me Tina Téolis, notaire à effectuer ladite mainlevée et à prélever ses honoraires et déboursés à même cette retenue et ce, sans autre autorisation de notre part. » [ 54 ] Me Téolis allègue que c’est en se basant sur cette dernière disposition qu’elle a procédé à compléter la mainlevée par la Banque Royale et à la transmettre pour signature par les représentants de la Banque Royale, tel qu’il appert de la pièce D-9 en date du 28 septembre 2016, et que ceux-ci ont retournée dûment signée le 11 octobre 2016 à la notaire Téolis, tel qu’il appert de la pièce D-10. [ 55 ] Par la suite, elle a transmis le compte D-12 en date du 14 février 2017, au montant de 172,46 $ soit 150 $ pour la préparation de la mainlevée plus les taxes, en se payant à même la retenue de 400 $ à cette fin qui restait dans son compte en fidéicommis et en transmettant un chèque de 227,54 $ à madame Gauthier pour la balance du 400 $ qui restait dans son compte en fidéicommis tel qu’il

appert de la pièce P-8. [ 56 ] Le Tribunal prend bonne note que madame Gauthier n’a jamais déposé ce chèque qu’elle a produit comme pièce P-8. [ 57 ] Or, le Tribunal constate qu’à peu près simultanément, soit le 27 septembre 2016, la notaire Martine Bordua, qui avait été spécifiquement mandatée par madame Gauthier pour procéder à finaliser la mainlevée auprès de la Banque Royale a communiqué avec la Banque Royale pour obtenir la signature des représentants de la Banque et pour par la suite procéder à la publication de celle-ci au Bureau de la publicité des droits. [ 58 ] C’est ce qu’explique Manon Payette, directrice, Structures de crédit de la Banque Royale dans son courriel du 10 janvier, pièce P-18, adressée à madame Gauthier : « Pour faire suite à votre demande, vous trouverez ci-dessous les différentes étapes complétées sur l’hypothèque de Fiducie Dix tel que résumé par notre centre hypothécaire.

Nous avons reçu une demande de solde en date du 30 mai 2016. Celle-ci indiquait une date de remboursement prévue pour le 8 juin 2016. Nous lui avons fait (notaire Téolis) parvenir en date du 6 juin 2016 par télécopieur avec le solde demandé pour le 8 juin. En date du 21 juin nous avons fermé l’hypothèque rétroactivement en date du 13 suite à la réception du chèque (13 septembre 2016) par Me Téolis. Entre temps, le 6 juin nous avions reçu une demande de quittance par la poste de Me Martine Bordua qui ne pouvait être complétée car le prêt était toujours actif.

En date du 27 septembre un appel a été reçu au centre et suite à cela une nouvelle demande de quittance a été envoyée par email à 2 :54 pm au département de quittance (voir trombone) de la part de Me Martine Bordua par Yansie Leblanc, technicienne juridique. Finalement, en date du 28 septembre, une nouvelle demande de quittance reçue par la poste cette fois par Me Téolis en date du 3 octobre pour un acte de Mainlevée.

Celle-ci suite aux documents trouvés sur Image a été vérifiée en date du 17 octobre 2016 […] » [ 59 ] Dans les faits, la mainlevée préparée par la notaire Téolis n’a jamais été publiée au Bureau de la publicité des droits alors que celle préparée par la notaire Bordua l’a été le 7 octobre 2016 sous le numéro 22661556 tel qu’il appert de la pièce P-20. [ 60 ] Par la suite, Me Bordua a transmis son compte pour honoraires professionnels à la demanderesse, pièce P-17, le 12 décembre 2016 au montant de 374,95 $ comprenant une somme de 200 $ pour les honoraires reliés à la mainlevée plus les déboursés de publication de l’acte. [ 61 ] Pour sa part, tel que déjà mentionné ci-dessus, Me Téolis a transmis son compte pour services professionnels, pièce D-12, au montant de 172,46 $ pour la préparation de la même mainlevée en date du 14 février 2017 en facturant une somme de 150 $ pour les honoraires reliés à la mainlevée sans aucun déboursé. [ 62 ] Le Tribunal constate également que Me Téolis s’est payée directement à même la retenue de 400 $ mentionnée dans l’état des répartitions de vendeurs, pièce D-6. [ 63 ] Or, le Tribunal trouve qu’il s’est passé beaucoup de choses entre les dates du 26 septembre et du 28 septembre et ce, alors même que le premier compte pour services professionnels rendus de la notaire Téolis faisait l’objet d’une procédure de conciliation [ 64 ] Le Tribunal est d’opinion que dans les circonstances, la notaire Téolis aurait dû agir avec un peu plus de retenue et de prudence, car elle savait pertinemment que sa collègue Me Martine Bordua avait été mandatée pour rédiger la mainlevée. [ 65 ] Plutôt que de procéder unilatéralement à préparer une mainlevée à être signée par la Banque Royale tel que prévu à l’état de répartition, elle aurait dû d’abord communiquer avec sa collègue Me Bordua, pour savoir où en étaient rendues les choses en ce qui concerne la signature et la publication de la mainlevée. [ 66 ] Cette dernière l’aurait alors informé de la situation et cela aurait évité que la demanderesse se retrouve face à deux facturations pour la préparation de la même mainlevée. [ 67 ] Dans les circonstances, le Tribunal accueille la demande de la demanderesse de se faire rembourser la somme de 172,46 $, mais il rejette sa demande de se faire rembourser le compte de la notaire Bordua au montant de 374,95 $. [ 68 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 69 ] ACCUEILLE l’action en

partie la demande de la demanderesse pour la somme de 172,46 $. [ 70 ] REJETTE le reste de sa demande. [ 71 ] CONDAMNE la défenderesse, la notaire Tina Téolis, à payer à la demanderesse Fiducie Dix la somme de 172,46 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l’an à compter de la date de l’assignation, soit le 2 juin 2017, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. ainsi que les frais juridiques de 150 $. [ 72 ] ORDONNE à la défenderesse de remettre tout solde de la retenue de 400 $ se trouvant encore dans son compte en fidéicommis avec en plus des intérêts au taux légal de 5 % l’an à compter de la date d’assignation, soit le 2 juin 2017, et ce, dans un délai de cinq jours de la réception du présent jugement.

__________________________________ JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ Date de l'audience : 24 septembre 2018