2017 QCCQ 9107, 2017 QCCQ 9107

Gaudreault c. Petkov 2017 QCCQ 9107 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-139938-130 DATE : 10 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT ______________________________________________________________________ JACQUES GAUDREAULT […]Lévis (Québec) […] Demandeur et défendeur reconventionnel (le « Demandeur ») c.

DIMITAR PETKOV […]Montréal (Québec) […] Défendeur et demandeur reconventionnel (le « Défendeur ») ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Insatisfait de son voyage en Floride pour lequel il avait loué la copropriété divise du Défendeur Dimitar Petkov (« M. Petkov »), le Demandeur Jacques Gaudreault (« M. Gaudreault ») lui réclame des dommages-intérêts totalisant 5 018 $. [ 2 ] Essentiellement, M.

Gaudreault se plaint du bruit excessif qui a sévi pendant son séjour en raison de travaux majeurs qui étaient exécutés au complexe immobilier dans lequel se trouve l’unité appartenant au Défendeur. Incapables d’en supporter davantage, lui et sa conjointe ont quitté les lieux pour loger ailleurs et finalement écourter leur séjour en Floride. [ 3 ] M. Petkov conteste la réclamation. Dans sa contestation écrite, il alléguait que le Demandeur avait été « mis au courant des conditions et malgré ceci il a insisté pour aller dans le condo ». Pour lui, il s’agit d’une manœuvre pour se « payer des vacances gratuites ».

Pendant le procès, il a longuement plaidé que la preuve offerte par le Demandeur n’était pas autre chose qu’une arnaque ou une fabrication. [ 4 ] M. Petkov s’est aussi porté demandeur reconventionnel. Alléguant que le Demandeur lui a causé certains dommages lorsqu’il a fait des représentations auprès de l’administration du complexe immobilier, il lui réclame la somme de 7 000 $.

Pour lui, le Demandeur n’avait pas le statut de locataire, mais uniquement celui d’invité, de visiteur ou d’ami, de sorte qu’il ne pouvait pas agir comme il l’a fait. [ 5 ] Initialement, le Défendeur avait aussi appelé en garantie « Pro-Max Restoration-Paint », l’entreprise floridienne qui a effectué les travaux de rénovations. Il s’est par la suite désisté de sa procédure, la Cour du Québec n’ayant pas juridiction sur cette

partie du litige qui implique une entreprise de la Floride ayant exécuté ses travaux dans cet État américain. LE CONTEXTE [ 6 ] En 2012, M. Petkov achète une copropriété divise d’une superficie de 970 pieds carrés (« Condominium ») à Hollywood, en Floride, dans le complexe immobilier connu sous le nom de « Sian Ocean Residences ». Payée $ 140 000 US, le Défendeur investit $ 25 000 US environ pour la rénover et la meubler. [ 7 ] En janvier 2013, en naviguant sur le site Kijiji, le Demandeur tombe sur une annonce au sujet du Condominium. Dans la

section « Location de vacances », sous le

titre « Condo de luxe au bord de l’Océan à Hollywood, Floride », M. Petkov offre en location son Condominium. [ 8 ] L’annonce fait voir de nombreux avantages, dont la vue sur l’océan et la présence d’un balcon et d’une piscine. Elle mentionne

aussi que le Condominium est disponible à compter du 1 er avril 2013 et que les « Tarifs/Prix de location » sont les suivants : « (…) Tarifs/Prix de location : - Du 15 avril au 1 er décembre : 650$ USD/semaine ou 2200$ USD/mois ; min. 10 jours - Du 1 déc. au 15 avril : 750$ USD/semaine ou 2700$ USD/mois Disponible Du 1 au 30 avril 2013 - 2,300$US Du 1 au 30 mai 2013 - 2,000$US (…) » [ 9 ] Le Demandeur se montre aussitôt intéressé par cette annonce. Il communique avec M. Petkov.

Il témoigne s’être finalement entendu avec lui sur une location d’un mois, soit du 1 er avril au 1 er mai 2013, pour le prix total de $ 2 300 US. Puisqu’il habite alors à Baie-Comeau, il demande à une cousine résidant à Montréal d’aller verser l’acompte discuté directement au domicile du Défendeur [1] . [ 10 ] M. Gaudreault témoigne aussi qu’il a reçu de M. Petkov un document intitulé « Contrat de location » [2] confirmant la « Période de location » et le prix de $ 2 300 US. Il déclare l’avoir signé le ou vers le 22 janvier 2013 et l’avoir aussitôt retourné au Défendeur. [ 11 ] M.

Petkov nie qu’il s’est entendu avec le Demandeur pour convenir d’un contrat de location. Séance tenante, il affirme ne pas avoir été mis au courant de l’envoi et la réception du « Contrat de location », ajoutant que cela a été probablement fait par l’entremise de son fils, hors sa connaissance. [ 12 ] Le 1 er avril 2013, en après-midi, le Demandeur et son épouse arrivent au Condominium.

Pour eux, même s’ils ont beaucoup voyagé auparavant, il s’agit d’un premier séjour en Floride. [ 13 ] Ils déchantent rapidement. [ 14 ] Ils expliquent que des travaux importants sont effectués au complexe immobilier et sur la façade où se trouve le Condominium, en particulier sur plusieurs balcons des unités se trouvant de ce côté. Des travaux décrits comme étant un « Concrete restoration » sont en cours et des marteaux-piqueurs sont utilisés.

Un bruit incessant, devenu insupportable, se produisait tous les jours de la semaine, du matin jusqu’en fin d’après-midi et même en début de soirée. [ 15 ] Le Demandeur et son épouse constatent aussi qu’ils n’ont aucune vue sur la plage ou l’océan, les fenêtres étant recouvertes d’une pellicule plastique de couleur bleu pâle. Ils ne peuvent pas non plus avoir accès ni au balcon, la porte étant barrée (avec un bâton), ni à la piscine qui est fermée pendant une bonne

partie de leur séjour. [ 16 ] M. Gaudreault, par courrier électronique, communique avec le Défendeur pour dénoncer et se plaindre de la situation. Le 5 avril 2013 [3] , il lui écrit : « (…) Monsieur, voilà maintenant 5 jours que nous sommes arrivés et nous sommes très déçus de ce que nous vivons. d’abord, le balcon ne sera pas accessible pour un bon bout de temps encore. De plus, nous ne voyons pas dehors parce que les fenêtres on été recouvertes d’un plastic épais. Le bruit est présent de 7 heure le matin à 17h00 le soir.

Hier un feuillet a été distribué informant les locataires que la piscine serait fermée pour restauration du 8 avril pour plusieurs semaines et un échéancier des travaux. En fait c’est un gros chantier de travail et on demande aux locataires de ne pas louer les condos du aux nombreux désagréments qui dureront encore pour quelques mois. Nous avons loué votre condo en toute confiance et ce qui était mentionné dans le contrat n’est pas respecté. Peut-être que vous n’étiez pas au courant de tous ces désagréments mais nous avons fait la location avec toutes les informations stipulées au contrat.

C’est pourquoi nous pensons qu’à notre retour un remboursement de 50% du coût de location serait très raisonnable ans les circonstances. J’ai joint 2 vidéos et à la suite du visionnement, je suis persuadé que vous comprendrez notre déception. » (sic) [ 17 ] Le 10 avril 2013, cinq personnes qu’il ne connait pas veulent entrer dans le Condominium. Ne sachant pas qui elles sont et n’ayant reçu aucune information au sujet de leur visite, il leur refuse l’accès. Le soir même, il communique avec le Défendeur à ce sujet. [ 18 ] M.

Gaudreault et sa conjointe se retrouvent dès lors au milieu d’un imbroglio ou d’un différend impliquant M. Petkov, l’administration du complexe immobilier, représentée par madame Melinda Vega (« Mme Vega »), directrice administrative, et l’ingénieur supervisant la réalisation du « Concrete restoration ». [ 19 ] Au cœur de cet imbroglio ou différend, selon le courriel suivant envoyé par Mme Vega à M. Petkov [4] , se trouvent deux

éléments, soit la méconnaissance par le Demandeur des travaux qui devaient être effectués dans le complexe immobilier et la location par le Défendeur de son Condominium contrairement aux règles applicables aux copropriétaires : « Mr. Petkov, We went to your tenants today to begin work on the unit but, it turns out that they were unaware of the fact that we were going in. They only spoke French but, from what was understood, they had rented the unit from you – through a realtor – for 3 weeks. Please be reminded that our condo docs specifically state that units must only be rented for a minimum of 3 months. Mr.

Petkov, we are ready to begin work in your unit as of tomorrow (Thursday, April 11 th ). If we find that we are unable to enter the unit, we will proceed with passing on the cost of the delay to you as an owner due to the fact that you are preventing our project from moving forward. Thank you, Melinda Vega, L.C.A.M., Notary Public Property Manager » [ 20 ] Le 12 avril 2013, une mise en demeure [5] lui est même envoyée par l’avocat représentant l’administration du complexe immobilier.

Certains éléments méritent d’être repris ici : « (…) Please be advised that the undersigned counsel represents Sian Ocean Residences Condominium Association, Inc. (hereinafter referred to as the « Association »). On or about March 25, 2013, a courtesy notice was provided to you indicating that concrete restoration work was needed in your unit. Ail unit owners are aware of the 40 year certification process. As you are already aware, compliance with the City of Hollywood’s certification process by the Association is mandatory.

In order to achieve certification, the Association is responsible to affect work on the structural components of the common elements and limited common elements. As I understand it, you have received communication directly from the Association’s engineer, Mr Ronald Benson, P.E. of Hillman Engineering, Inc., regarding the need for concrete restoration work on the common elements adjacent to your unit, yel (sic) you continue to prevent the Association from accessing your unit. Please be advised that Florida law is clear, the Association does not need permission to access your unit.

Specifically, pursuant to §718.111(5): (…) Therefore, access must be allowed to your unit, regardless of whether or not you are present. If you continue to refuse access to your unit, the Association can unilaterally decide to enter your unit without your permission. This includes acquiring the services of a lock smith if necessary. Kindly instruct your tenants to cease and desist from preventing the Association and its contractors from entering your unit.

If you continue to attempt to deny the Association’s right of access to your unit through your current illegal tenants, the Association will determine whether or not it is necessary to file a lawsuit and/or arbitration action against you seeking an order from a judge or arbitrator that would grant injunctive relief and damages in favor of the Association. You should be aware that should the Association prevail against you, the Association would also be entitled to reimbursement of all of its costs and attorney’s fees. (…) ». [ 21 ] Le même jour, toujours par courriel [6] , M.

Petkov avise le Demandeur qu’il a reçu la mise en demeure. Il lui mentionne qu’il doit laisser entrer les ouvriers dans le Condominium et que les travaux peuvent (et doivent) être effectués. Il ajoute qu’il « ne faut pas essayer de les arrêter ». [ 22 ] Deux semaines après leur arrivée, M. Gaudreault et son épouse en ont assez. Le bruit et les autres désagréments sont devenus insupportables. Ils trouvent une autre unité de condominium au Motel Shell qu’ils louent pour une semaine.

Ils espèrent que les travaux auront cessé au complexe immobilier après cette période, de sorte qu’ils puissent profiter du Condominium pendant leur dernière semaine en Floride. [ 23 ] Le 21 avril 2013, les travaux ne sont toujours pas terminés au complexe immobilier. Ils décident de revenir au Québec. Ils en informent [7] le Défendeur en lui précisant qu’ils lui demanderont le « remboursement complet de la location du condo ». Ils quittent finalement le 23 avril suivant. [ 24 ] La réclamation totalise 5 018 $.

Elle est composée des éléments suivants : • Remboursement du prix de location du Condominium : 2 300 $ ; • Remboursement du prix de location pendant une semaine de l’autre unité de condominium au Motel Shell : 550 $ ; • Coût des billets d’avion achetés pour le retour avant la date prévue : 368 $ ; • Perte de jouissance des lieux et des vacances, stress et autres ennuis et inconvénients : 1 800 $. [ 25 ] Pour démontrer ou établir le bruit, les ennuis et inconvénients que sa conjointe et lui ont subis, le Demandeur a produit plusieurs photos (sur disquette) [8] et fait jouer séance tenante six vidéos [9] qui, selon eux, représentent fidèlement ce qu’ils ont dû

supporter à divers moments pendant leur séjour au complexe immobilier et dans le Condominium, y compris le matin de leur départ, le 23 avril 2013. [ 26 ] M. Petkov soutient que ces photos et vidéos sont tous des faux. Il affirme qu’ils sont le fruit d’une fabrication préparée par M. Gaudreault ou exécutée à sa demande.

En fait, au cours du procès, en utilisant lui-même des moyens technologiques (photos et vidéos) [10] et des rapports météorologiques [11] ou techniques sur la direction et force du vent [12] , il a longuement exposé de quelle façon, selon lui, le Demandeur (ou la personne ayant exécuté le travail à sa demande) s’y était pris pour fabriquer ces éléments de preuve. [ 27 ] Pour lui, M. Gaudreault cherche seulement à obtenir des vacances gratuites.

Le bruit et les autres éléments dont se plaint le Demandeur, dit-il, ne sont pas seulement exagérés, ils sont tous sinon presque tous carrément inventés. [ 28 ] Le reçu, pièce P-6, provenant du Motel Shell établissant le prix payé (550 $) pour la location pendant une semaine d’une autre unité de condominium ? [ 29 ] Il s’agit aussi d’une fabrication. M. Petkov témoigne s’être rendu sur place pour obtenir de cet établissement hôtelier « une soumission » qui expose les prix qui étaient demandés avant et après le 15 avril 2013 [13] .

Les montants donnés (475 $ et 425 $ par semaine, plus les taxes pertinentes (11%)) confirment, quant à lui, que la réclamation du Demandeur est frauduleuse. [ 30 ] L’affirmation du Demandeur et sa conjointe selon laquelle leur fils leur a causé une surprise en venant les rejoindre au Condominium pour passer quelques jours avec eux ? [ 31 ] C’est aussi un mensonge de leur part. Le Défendeur est convaincu que leur fils était présent dans le Condominium pendant toute ou presque toute la durée de leur séjour. [ 32 ] Par ailleurs, dans sa demande reconventionnelle, M.

Petkov réclame 7 000 $ au Demandeur. [ 33 ] Il soutient que M. Gaudreault lui a causé divers dommages en ne respectant pas son statut de visiteur ou d’invité. Il explique que, dans le document « Aide-mémoire » qui a été remis au Demandeur avant son départ pour la Floride, il était clairement mentionné qu’il avait le statut, non pas de locataire, mais bien de visiteur, d’invité ou d’ami.

Partant, plaide-t-il, il n’avait aucun droit de faire des représentations ou plaintes et même deux visites auprès de l’administration du complexe immobilier. [ 34 ] Pour détailler davantage les faits expliquant sa demande reconventionnelle, il écrivait ce qui suit dans la pièce produite dans cette perspective [14] : « Le 16 mars 2013 j’ai envoyé le document « Aide-mémoire » qui fait

partie intégrante de l’attente de location avec M. Jacques Gaudreault. Dans le document il a été clairement indiqué que selon le règlement du condominium les occupants du condo ont le statut de visiteurs, d’invités ou d’amis et non de locataires. Les visiteurs n’ont aucun droit de faire de représentations auprès de l’administration du condominium. Encore moins de faire de réclamations financières. M. Gaudreault a omis de se conformer à son statut de visiteur ou d’invité. Sans aucun raison valable il a refusé l’accès dans le condo à l’ingénieur chargé de surveillance des travaux de certification. Il s’agit d’une visite d’une dizaine de minutes. L’ingénieur doit vérifier lui-même si une

partie de la structure du plancher ou du plafond n’ont pas été affecté par la rouille. Et si la réponse est positive il doit recommander quel genre de réparation doit être faite. L’ingénieur est le seul à décider pour la suite des choses. Cette visite était indispensable. La majorité de mes appelles téléphoniques sont resté sans réponse. Personnellement je ne pouvais pas imaginer que l’ingénieur n’a pas eu l’accès dans le condo. Cette opposition à la visite dans le condo à donner des doutes sur l’existence de rouille qu’on voulait cacher et rapporter les travaux au plus tard (après le départ de M. Gaudreault).

L’administration parlait de faire de réparations dans le condo. Moi j’ai réclamé des preuves pour la nécessité de ces réparations. Ces preuves n’était disponible car personne a part de M. Gaudreault n’avait pas l’accès au condo. Pendant 12 jours plusieurs dizaines de courriels ont été échangés. Le climat est devenu désagréable pour tout le monde : l’administration du condominium, l’entrepreneur, l’ingénieur et moi-même.

L’administration menaçait de me faire payer le frais de retard de l’entrepreneur, de location des équipements, des frais d’avocat… Finalement l’administration a décidé d’agir en conformité avec la loi de la Floride qui lui permet l’accès au condo en cas de besoin. La visite a eu lieu le 15 avril 2013. Aucune réparation dans le condo n’avait pas été recommandée. Le 17 avril 2013 les petites cavités dans le plafond du balcon ont été remplies et l’affaire a été close. C’était un grande soulagement. (…) » (sic) [ 35 ] Aussi, M.

Petkov réclame-t-il en reconventionnel 7 000 $ pour les dommages qu’il allègue avoir subis, c’est-à-dire 3 000 $ pour des troubles, ennuis et inconvénients (« stress, manque de sommeil, maladies ») et 4 000 $ pour des pertes de loyer. ANALYSE ET MOTIFS [ 36 ] L’

article 2803 C.c.Q. énonce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 37 ] Les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée [15] expliquent ainsi la portée de cet

article :

156 - Fondement – Le principe énoncé à l'

article 2803 C.c.Q. a son fondement dans l'existence de deux grandes présomptions expérimentales, soit celle de la normalité des actes et des choses et celle de la conservation des droits. Il n'est pas conforme à l'état habituel des choses qu'une personne soit la débitrice d'une autre. Celui qui allègue ce fait doit le prouver. Il doit établir le contrat, la faute ou tout autre fait qui a créé son droit. D'autre part, si le demandeur a prouvé les faits générateurs de son droit, le fardeau de démontrer sa modification ou son extinction incombe au défendeur.

En effet, toute personne est présumée avoir conservé son droit. Ainsi, lorsqu'un prêteur a établi son contrat, il appartient alors à l'emprunteur de démontrer la nullité, la modification ou l'extinction de son obligation. […] 171 - Généralités – La seconde présomption qui a servi de fondement aux articles 2803 C.c.Q. et 1315 C.N. est que le créancier a conservé son droit. Dans une poursuite pour marchandises vendues et livrées, le demandeur a la charge de prouver l'acte de vente et la livraison, mais le défendeur a celle de convaincre le tribunal que son obligation de payer est éteinte.

Ainsi, le fardeau de persuasion incombe à celui qui invoque le paiement, la remise de la dette, l'annulation, la résolution ou la résiliation d'un contrat, l'extinction d'une servitude ou d'un droit acquis, l'impossibilité d'exécuter une obligation. […] 190 - Généralités – La

partie qui a le fardeau de persuasion perd son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. Ainsi, l'action du demandeur sera rejetée si celui-ci n'établit pas les actes ou les faits générateurs de son droit. D'autre part, le défendeur sera condamné à exécuter sa prestation s'il ne prouve pas son extinction. [ 38 ] Le Tribunal, après avoir entendu les parties et considéré leur version respective, conclut que M. Gaudreault a raison de se plaindre de la qualité des prestations fournies par le Défendeur et que, sur le tout, sa version doit être préférée à celle de M.

Petkov. [ 39 ] En fait, eu égard à la preuve faite de part et d’autre, le Tribunal constate que la thèse de M. Petkov repose sur des prémisses qui sont erronées en faits ou en droit. [ 40 ] La première erreur concerne la nature juridique de la relation qui existait entre lui et M. Gaudreault. [ 41 ] M. Petkov soutient que l’entente intervenue entre les parties n’était pas de la nature d’un contrat de location.

Le Demandeur, dit-il, n’était pas un locataire, il avait seulement le statut de visiteur, d’invité ou d’ami. [ 42 ] Le Tribunal rejette cette proposition. [ 43 ] Entre les parties, l’entente intervenue est véritablement un contrat de location au sens du C.c.Q. [ 44 ] La publicité du Défendeur parle d’elle-même. Il fait le commerce de la location de son Condominium pour les touristes qui désirent passer des vacances à Hollywood, en Floride. La contrepartie qu’il demande est un prix « de location », à la semaine ou au mois.

Le reçu qui porte sa signature [16] mentionne d’ailleurs clairement que le montant versé est perçu « comme dépôt pour la location du condo…». [ 45 ] Nous sommes donc bien loin d’une simple visite par un ami ou un invité. [ 46 ] Le Demandeur a du reste produit en l’instance un « Contrat de location ». Il contient tous les éléments essentiels que l’on trouve habituellement dans une entente de cette nature. En particulier, l’endroit où il a signé est précédé d’un identifiant : « Locataire (s) : ». [ 47 ] Le Tribunal ne croit pas M.

Petkov lorsqu’il déclare séance tenante qu’il ne savait pas qu’un « Contrat de location » avait été signé par M. Gaudreault. Prétendre que cela a été fait à son insu par son fils et tenter d’y trouver une excuse pour écarter sa responsabilité au

titre de locateur ne l’honore tout simplement pas. Dans le meilleur des scénarios en ce qui le concerne, son fils agissait en sa qualité de mandataire pour lui. [ 48 ] En réalité, l’argument ou la façon de faire de M. Petkov n’était et ne demeure qu’une manœuvre pour contourner les règlements de son complexe immobilier.

Il sait très bien qu’il ne pouvait et ne peut toujours pas louer son Condominium pour des périodes inférieures à trois mois. [ 49 ] En prétendant que ses locataires (et le Demandeur) sont des invités, visiteurs ou amis, il cherche uniquement à cacher à son administration qu’il fait un usage commercial de son Condominium en le louant pour de nombreuses périodes allant d’une semaine à un mois, contrairement à ce que permettent les règlements de son complexe immobilier. [ 50 ] Ces constats se répercutent nécessairement sur la crédibilité des parties et la force probante de leur thèse. [ 51 ] M.

Petkov est convaincu ou s’est convaincu que les éléments de preuve présentés par M. Gaudreault constituent une fabrication et que la réclamation de ce dernier est frauduleuse, en ce sens qu’il veut seulement obtenir des vacances sans payer quoi que ce soit. [ 52 ] Or, en droit civil québécois, le Demandeur est présumé de bonne foi ( Art. 2805 C.c.Q. ). [ 53 ] Dans cette perspective, deux questions élémentaires se posent dans le cours normal des choses et elles n’ont pas été répondues d’une manière satisfaisante par le Défendeur suivant le sens commun : • Est-il raisonnable de penser que, pour $ 2 300 US, M.

Gaudreault et sa conjointe ont décidé d’interrompre leur voyage déjà organisé d’un mois en Floride, après deux ou trois semaines seulement, eux qui venaient de Baie-Comeau, au nord du Québec, et qui, selon la preuve, voyagent depuis plusieurs années à l’étranger ? • Est-il raisonnable de penser que le Demandeur et sa conjointe se seraient donnés autant de troubles pour fabriquer des vidéos et

des photos (à partir de la Floride ou du Québec), interrompre leur séjour au Condominium après deux semaines, mettre fin finalement à leur voyage au bout de trois semaines et revenir au Québec après avoir acheté de nouveaux billets d’avion, tout cela pour obtenir des « vacances gratuites » et le remboursement d’un montant de $ 2 300 US ? [ 54 ] Le Tribunal n’adhère pas à la thèse de M. Petkov. [ 55 ] Le Tribunal ne croit pas que M. Gaudreault et sa conjointe ont fabriqué des éléments de preuve parce qu’ils voulaient obtenir des « vacances gratuites ».

En fait, le Tribunal les croit lorsqu’ils déclarent qu’ils ne connaissent rien à la technologie, qu’ils n’ont fait aucune manipulation en prenant leurs photos ou filmant leurs vidéos et qu’ils voulaient seulement exposer ce qu’ils avaient vécu ou subi. [ 56 ] D’ailleurs, comme mentionné séance tenante, le Tribunal a vérifié si le Demandeur et sa conjointe avaient déjà été impliqués dans une réclamation judiciaire à la suite d’un autre voyage effectué auparavant. Les recherches ne révèlent rien à cet égard.

Aucune décision judiciaire à leur sujet n’a été trouvée et leur bonne foi n’a donc jamais été remise en question. [ 57 ] Malheureusement, on ne peut pas dire la même chose du Défendeur. [ 58 ] En cours d’instance, M. Petkov a lui-même introduit en preuve un document [17] qui provient d’un autre litige dans lequel d’autres locataires l’avaient poursuivi pour des motifs similaires à ceux dont se plaint le Demandeur. En fait, les locataires avaient loué le Condominium pour le mois de mars 2013.

Eux aussi lui ont réclamé le remboursement du prix payé en raison des travaux majeurs effectués dans le complexe immobilier qui, disaient-ils, avaient ruiné leurs vacances. [ 59 ] Questionné à ce sujet, notamment sur la question de savoir si un jugement avait été rendu et quel en était le résultat, M. Petkov s’est montré évasif, préférant ne pas fournir de détails. [ 60 ] Les jugements sont publics au Québec.

La jurisprudence enseigne qu’ils peuvent constituer un fait juridique dans une autre instance. [ 61 ] Le jugement qui a été rendu dans cet autre dossier [18] révèle certains éléments qui en disent long sur la façon avec laquelle le Défendeur peut jouer avec la vérité : • Dans ce dossier, contrairement à ce que prétend maintenant M. Petkov en l’instance, il n’était aucunement contesté que les parties avaient convenu d’un contrat de location [19] . Il avait d’ailleurs été produit en preuve par les deux parties ; • Dans ce dossier, M. Petkov prétendait qu’il avait avisé M.

Lemire avant la signature du contrat de location « que des travaux de réfection majeurs étaient prévus à la façade nord du complexe au cours du mois de janvier 2013 et que ces travaux étaient susceptibles d’être retardés jusqu’au séjour des demandeurs » [20] ; • La juge Gibbens n’a pas retenu la version de M. Petkov. Elle a préféré celle de M.

Lemire qui niait en avoir été informé, notamment parce qu’il lui semblait hautement improbable que les locataires auraient accepté de louer le Condominium sachant que des travaux majeurs risquaient d’être exécutés pendant leur séjour [21] ; • Le Tribunal note que, dans le présent dossier, M. Petkov alléguait au départ dans sa contestation écrite que le Demandeur avait été « mis au courant des conditions et malgré ceci il a insisté pour aller dans le condo ».

Pendant le procès, il n’a pas vraiment traité de cette proposition, s’attardant plutôt à sa thèse relative à la fabrication de preuves. [ 62 ] En l’espèce, la véritable question en litige n’est pas de savoir si les travaux effectués étaient aussi fréquents que le mentionnent le Demandeur et sa conjointe ou si le bruit en provenant était aussi intense qu’ils le disent.

Il n’est pas nécessaire non plus de décider si ces travaux débutaient et se terminaient précisément aux heures mentionnées par le Demandeur ou s’ils étaient effectués tous les jours de la semaine. [ 63 ] La véritable question en litige consiste à déterminer si le Défendeur, en sa qualité de locateur de son Condominium, a procuré à M. Gaudreault la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée de ses vacances ( Art. 1854 C.c.Q. ). Le Tribunal est d’avis qu’il n’a pas respecté cette obligation. [ 64 ] Le Tribunal croit M.

Gaudreault et sa conjointe lorsqu’ils affirment que des travaux majeurs se poursuivaient dans le complexe immobilier, que ces travaux étaient toujours relatifs au « Concrete restoration » et que des marteaux-piqueurs étaient utilisés. [ 65 ] Le Tribunal est satisfait des explications qu’ils ont données. Il les croit lorsqu’ils mentionnent que la situation était insupportable et qu’ils n’ont pas pu profiter de leurs vacances au Condominium du Défendeur. [ 66 ] Le Tribunal estime que, dans les circonstances décrites, le Demandeur a droit au remboursement complet du prix de location du Condominium (2 300 $).

En s’adonnant à la location commerciale de son Condominium, le Défendeur devait s’assurer que le bien loué et les prestations offertes étaient conformes à sa publicité et à son obligation de procurer une jouissance paisible à son locataire. [ 67 ] M. Gaudreault a aussi droit au remboursement du prix payé pour la location d’une autre copropriété divise dans le Motel Shell pendant une semaine (550 $). Il s’agit d’un dommage direct et les explications données sont raisonnables et suffisantes.

Il en est de même pour le prix payé pour acheter de nouveaux billets d’avion (368 $) et devancer ainsi le retour vers Montréal. [ 68 ] En ce qui concerne la dernière réclamation, celle relative à la perte de jouissance des lieux et des vacances, au stress et autres ennuis et inconvénients (1 800 $), le Tribunal n’accordera pas le montant recherché. [ 69 ] Cette réclamation fait essentiellement double emploi avec le remboursement accordé pour le prix de location du Condominium et de l’unité au Motel Shell. De plus, le Demandeur présente cette réclamation en parlant à la fois pour lui et sa conjointe.

Or, cette dernière n’est pas

partie au litige et il ne peut pas plaider pour autrui.

[ 70 ] Le Tribunal limite ainsi l’indemnité à laquelle il a droit pour la perte de jouissance des lieux, ses ennuis et inconvénients au montant de 350 $. [ 71 ] Au final, la créance de M. Gaudreault s’élève à la somme de 3 568 $ (2 300 $ + 550 $ + 368 $ + 350 $).

Elle est établie au pair en dollars canadiens, car aucune demande ou preuve n’a été présentée au sujet du taux de change. [ 72 ] Enfin, s’il est nécessaire de le dire, vu les diverses conclusions auxquelles le Tribunal en arrive, la demande reconventionnelle du Défendeur sera rejetée. [ 73 ] Le Tribunal ajoute deux points à ce sujet. [ 74 ] D’une part, M.

Petkov n’a présenté aucune preuve précise ou détaillée pendant le procès pour établir ou étayer les dommages qu’il allègue avoir subis. [ 75 ] D’autre part, il est évident que, dans le contexte de toute l’affaire, le Demandeur n’a commis aucune faute en faisant certaines représentations auprès de l’administration du complexe immobilier. [ 76 ] Il a tout simplement tenté de démêler une histoire devenue rocambolesque qui ne se serait probablement pas produite si M.

Petkov l’avait informé au départ de la possibilité que des travaux majeurs pouvaient se poursuivre dans le complexe immobilier et, surtout, si ce même Défendeur n’avait pas illégalement joué sur deux tableaux en même temps pour louer à profit son Condominium et tromper les administrateurs de son complexe immobilier sur l’usage commercial qu’il en faisait. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la réclamation du demandeur et défendeur reconventionnel ; REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur et demandeur reconventionnel ; CONDAMNE le défendeur et demandeur reconventionnel à payer au demandeur et défendeur reconventionnel la somme de 3 568 $, avec les intérêts au taux de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter de la demeure, le 6 mai 2013 ; LE TOUT, avec les frais de justice en faveur du demandeur et défendeur reconventionnel. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : 1 er novembre 2016 et 11 avril 2017