2016 QCCQ 6378, 2016 QCCQ 6378

Djenandji c. Remax du Cartier inc. 2016 QCCQ 6378 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-215078-141 DATE : 16 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SONIA DJENANDJI Demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. REMAX DU CARTIER INC.

Défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Sonia Djenandji ( Courtier ) réclame à Re/Max du Cartier Inc. ( Agence ) 50 000 $ représentant la rétribution à laquelle elle estime avoir droit à la suite d'une transaction immobilière qui échoue par la faute de M.

Nazarian ( Acheteur ). [ 2 ] Le Courtier reproche à l'Agence de s'être désistée de son recours en recouvrement de sa rétribution contre l'Acheteur et les vendeurs ( Vendeurs ) intenté par M e Caisse, l’avocat qu’il mandate à cette fin au nom de l’Agence ( Recours ). [ 3 ] En défense, l'Agence soutient que le Courtier intente le Recours sans son autorisation préalable et qu’elle est bien fondée de se désister de ce recours. [ 4 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, l’Agence réclame au Courtier les honoraires payés à son avocate, M e Françoise Roy, qu’elle mandate pour produire un désistement du Recours, ainsi que les frais de justice déboursés par sa faute totalisant 4 221,24 $.

Questions en litige [ 5 ]

a) M e Caisse intente-t-il le Recours sans l’autorisation de l’Agence?

b) L’Agence agit-elle de mauvaise foi en se désistant du Recours?

c) Le Courtier commet-il une faute envers l’Agence en mandatant un avocat pour intenter les procédures au nom de l’Agence sans son autorisation?

d) L’Agence peut-elle réclamer au Courtier le remboursement des honoraires de M e Françoise Roy et les frais de justice, le cas échéant?

Contexte [ 6 ] Le 11 décembre 2007, le Courtier devient un courtier affilié de l’Agence et signe une convention d’agent affilié ( Convention d’agent affilié ). [ 7 ] Le 16 juin 2008, les Vendeurs confient au Courtier la vente de leur propriété au prix de 1 000 000 $ et conviennent d’une rétribution de 5 % du prix de vente. [ 8 ] Le 4 septembre 2008, l’Acheteur fait une promesse d'achat aux Vendeurs par l'entremise du Courtier qui est acceptée après quelques changements. [ 9 ] La rétribution du Courtier s'élève donc à 50 000 $ dont 10 000 $ sont remis en acompte à l’Agence le 21 septembre 2008. [ 10 ] Tel que le prévoit la promesse d'achat, les parties conviennent de signer l'acte de vente le 15 novembre 2008, mais elles en reportent la date au 15 décembre 2008, en raison du décès d’un des Vendeurs et ensuite, au 26 février 2009. [ 11 ] L’Acheteur refuse de signer l’acte de vente chez le notaire.

Les Vendeurs considèrent donc la promesse d’achat nulle et non avenue et ne veulent plus lui vendre la propriété. [ 12 ] Le Courtier mandate M e Caisse pour intenter le Recours et s’engage à payer ses honoraires et le mémoire de frais.

[ 13 ] Le 17 juin 2009, M e Caisse intente le Recours au nom de l’Agence contre l’Acheteur et les Vendeurs. [ 14 ] La preuve est contradictoire quant au fait que l’Agence autorise ou non le Courtier à mandater M e Caisse afin qu’il intente le Recours en son nom. Nous y reviendrons dans la

section intitulée « Analyse et discussion » du présent jugement. [ 15 ] L’Acheteur intente une action en passation de titres contre les Vendeurs ( Action en passation de titres ). [ 16 ] Le 8 juillet 2009, les parties s’entendent pour suspendre le Recours en attendant le jugement sur l’Action en passation de titres. [ 17 ] Le 16 août 2011, la juge Petras de la Cour supérieure rejette l’Action en passation de titres ( Jugement ) et conclut que l'Acheteur fait avorter la vente. [ 18 ] Le 16 mars 2010, l’avocat des Vendeurs offre à M e Caisse de mettre fin au Recours sans frais, étant donné que le Jugement conclut que l’échec de la vente résulte du comportement de l’Acheteur.

M e Caisse ne donne pas suite à cette offre. [ 19 ] Le 22 novembre 2010, l’avocat des Vendeurs écrit à nouveau à M e Caisse pour connaitre sa position quant au Recours contre les Vendeurs compte tenu du Jugement. [ 20 ] Le 27 septembre 2011, Me Caisse écrit à l’avocat des Vendeurs pour leur offrir de mettre fin au Recours en signant un désistement sans frais.

Le même jour, M e Caisse écrit à l’avocat de l’Acheteur et sollicite une offre de règlement. [ 21 ] Le Courtier nie l’avoir mandaté d’écrire ces lettres, car il veut continuer le recours contre les Acheteurs. [ 22 ] Aucune de ces correspondances n’est envoyée à l’Agence et en aucun temps, M e Caisse sollicite son approbation. [ 23 ] Le dossier demeure inactif jusqu’au 17 novembre 2011, date à laquelle les Vendeurs signifient une demande en rejet du Recours pour abus de procédures ( Requête en rejet ) présentable à la Cour le 23 novembre 2011, car ils considèrent avoir été exonérés de toutes fautes selon le Jugement. [ 24 ] L’audience de la Requête en rejet est reportée à deux reprises jusqu’au 14 décembre 2011 à la demande de M e Caisse. [ 25 ] Entre temps, les relations entre M e Caisse et le Courtier s’enveniment au point que lors d’une rencontre le 28 novembre 2011, il le somme de trouver un nouvel avocat au plus tard le lendemain, soit le 29 novembre 2011 à 17 h, à défaut de quoi il n’aura d’autre choix que de négocier un désistement du Recours. [ 26 ] Le 30 novembre 2011, le Courtier met fin au mandat de M e Caisse et confie le mandat à M e Worsoff et il lui écrit : « [ …] SVP.

Arrêtez de jouer entre moi et Re/Max du Cartier car c’est moi qui vous avait choisi et donné le dossier et c’est avec moi que vous devriez négocier (sic) entre Re/Max du Cartier et moi, nous avons un contrat qui spécifie que je serai responsable de tout dommage que mon agissement pourra leur causer. [ …] ». [1] [ 27 ] Mme Roy, la représentante de l’Agence reçoit un appel d’un représentant de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ( OACIQ ) au sujet d’une plainte des Vendeurs contre l’Agence. [ 28 ] Mme Roy apprend pour la première fois l’existence du Recours que l’Agence n’a jamais autorisé et confie le mandat à l’avocat de l’Agence, M e Françoise Roy, de la représenter afin d’y mettre fin. [ 29 ] Alors que depuis le début du Recours, M e Caisse ne contacte pas l’Agence pour obtenir ses instructions et ne lui transmet aucun document, à partir de la signification de la Requête en rejet, M e Caisse ressent soudainement le besoin de la contacter pour l’informer des développements dans le dossier. [ 30 ] M e Caisse parle alors à Mme Roy, vu le départ de M.

Roy et suggère de la rencontrer pour discuter de la stratégie à adopter dans le dossier. Mme Roy lui demande une copie des procédures. [ 31 ] Les 5 et 13 décembre 2011, des désistements du Recours sont signés par les parties et la Requête en rejet est rejetée vu les désistements. [ 32 ] L’Agence poursuit le Courtier devant la Division des petites créances de la Cour du Québec lui réclamant 4 221,24 $ représentant ses honoraires d’avocats et les frais de justice du Recours. Les parties suspendent le dossier puisque la demande reconventionnelle de l’Agence vise la même réclamation.

Analyse et discussion [ 33 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 34 ] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l'

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 35 ] Le Courtier a le fardeau de démontrer que l’Agence autorise M e Caisse à intenter en son nom le Recours et que l’Agence agit

de mauvaise foi lorsqu’elle s’en désiste, la privant ainsi de son droit à une rétribution. [ 36 ] La Convention d’agent affilié prévoit les clauses pertinentes suivantes : Commissions 12. Le RÉPRESENTANT AUTONOME a entière discrétion pour déterminer la commission qu'il entend obtenir pour un contrat de courtage. Toutes les commissions ou autres sommes devront être perçues par RE/MAX mais seront en totalité comptabilisées pour et à l'acquit du RÉPRESENTANT AUTONOME.

Les sommes ainsi payables à ce dernier ne seront dues que lorsque lesdites commissions auront été perçues par RE/MAX. [...] Défauts, pénalités et poursuites 26. RE/MAX a le pouvoir par les présentes d'intenter les poursuites relativement au recouvrement de commissions échues. Les frais encourus en ce sens seront assumés par le RÉPRESENTANT AUTONOME. Ainsi le calcul de la commission payable au RÉPRESENTANT AUTONOME, sera effectué à partir du moment obtenu par voie de justice ou par voie de règlement avec la

partie adverse, déduction faite des frais occasionnés pour ce recouvrement dans les deux cas. 27. Par ailleurs, advenant que RE/MAX fasse l'objet d'une poursuite intentée par un tiers ou encore, que RE/MAX fasse l'objet d'une simple réclamation d’un tiers, et ce, relativement aux faits et gestes posés par le RÉPRESENTANT AUTONOME, celui-ci devra alors rembourser à RE/MAX toute somme que celle-ci pourrait être appelée à payer par voie judiciaire ou autrement, à quelque

titre que ce soit, de même que les coûts nécessaires pour assurer sa défense. [ 37 ] Les parties s'entendent que seule Re/Max a le droit d'intenter les procédures judiciaires en recouvrement de la rétribution du Courtier. [ 38 ] La preuve révèle que la première rencontre entre le Courtier et M e Caisse en mai 2009 vise à établir la stratégie.

Le Courtier verse une avance sur honoraires à M e Caisse. [ 39 ] Le Courtier et M e Caisse s’entendent pour diriger le Recours à la fois contre les Vendeurs et les Acheteurs alors que d’habitude, seuls les Vendeurs sont poursuivis. [ 40 ] Le 6 juin 2009, M e Caisse intente le Recours au nom de l’Agence, tel que le prévoit la Convention d'agent affilié. [ 41 ] Lors de son témoignage, M e Caisse soutient avoir obtenu, en juillet 2008, l'autorisation verbale de M. Roy, le directeur du bureau de l'Agence située à ville Mont-Royal. Il témoigne qu'il connaît bien M.

Roy et qu’il est déjà au courant du dossier. [ 42 ] M e Caisse ajoute qu'il ne lui envoie pas néanmoins une copie des procédures et lui reparle du dossier uniquement lors de réunions informelles. [ 43 ] Ce n'est qu'après que le Jugement est rendu qu'il tente d'obtenir des instructions de l'Agence à l'égard d'une Requête en rejet. [ 44 ] Le témoignage de M e Caisse est vigoureusement contesté par l’Agence. En effet, M.

Roy nie catégoriquement avoir autorisé les procédures n'ayant d'ailleurs pas l'autorité nécessaire pour le faire. [ 45 ] L'autre représentante de l'Agence, Mme Roy témoigne également ne jamais avoir autorisé M e Caisse d'intenter des procédures au nom de l'Agence. [ 46 ] Mme Roy apprend l'existence du recours qu’en novembre 2011, lorsqu'elle reçoit un téléphone du représentant de l’OACIQ qui l'informe de la plainte contre l'Agence, en raison de sa conduite abusive à l'égard des parties ayant signé la promesse d'achat. [ 47 ] Mme Roy est au courant que l’Action en passation de titres avait été intentée par les Acheteurs puisque l'Agence détient un acompte sur la rétribution dans son compte en fidéicommis, mais elle n'est pas au courant qu'un Jugement rejetant l’Action en passation de titres est rendu. [ 48 ] Mme Roy parle à M e Caisse qui lui recommande de signer des désistements de son action en raison de la Requête en rejet. [ 49 ] Mme Roy est extrêmement préoccupée par le fait que les procédures soient intentées sans l'autorisation de l'Agence par M e Caisse à qui elle ne fait absolument pas confiance. [ 50 ] Mme Roy mandate donc son avocate M e Françoise Roy afin d'obtenir conseil et décide avec le directeur de l'Agence d'accepter la proposition de M e Caisse et de produire des désistements. [ 51 ] Quant au Courtier, il témoigne avoir rencontré M e Caisse pour lui donner le mandat d'intenter des procédures au nom de l'Agence, mais elle ajoute l'avoir mis en communication le représentant de l'Agence, M.

Roy. [ 52 ] Le Courtier soutient que M e Caisse lui dit spécifiquement avoir obtenu une autorisation écrite de l'Agence pour intenter le Recours, mais il ne lui demande pas une copie.

[ 53 ] La preuve révèle que le Courtier parle à M. Roy du report de la date de signature chez le notaire, mais il ne discute pas avec lui de son intention de mandater M e Caisse pour intenter le Recours, ni ne lui demande pas plus l’autorisation de le faire. Le Courtier ne consulte ni n’informe l’Agence des développements dans le recours ni du fait que le Jugement est rendu. [ 54 ] Le Tribunal conclut de cette preuve contradictoire que les témoignages de M.

Roy et de Mme Roy sont crédibles. [ 55 ] Plusieurs éléments amènent le Tribunal à ne pas retenir la version de M e Caisse selon laquelle il obtient l’autorisation de l’Agence d’intenter le Recours. [ 56 ] Tout d'abord, Me Caisse intente les procédures sans autorisation écrite de l'Agence, puisque la conversation qu’il dit avoir avec M.

Roy suit de plusieurs semaines la signification du Recours. [ 57 ] Par ailleurs, M e Caisse ne lui soumet aucune correspondance, ne l’informe pas de la suspension des procédures en attendant le Jugement, ni des discussions et échanges de correspondance au sujet du désistement alors que les droits de l’Agence sont directement affectés. [ 58 ] En réalité, ce n'est que lorsqu'il reçoit la Requête en rejet que M e Caisse contacte l'Agence pour lui en faire part et lui recommande alors de se désister du Recours. [ 59 ] Le Tribunal ne croit pas M e Caisse lorsqu’il dit que le Courtier accepte le désistement, pas plus qu'il ne le croit qu'il a obtenu un mandat de représenter l'Agence. [ 60 ] Le Tribunal croit la version de l’Agence selon laquelle elle n’autorise pas le Recours.

L'Agence ne connait pas M e Caisse et il ne l’a jamais représentée.

Pour elle, il est l’avocat du Courtier. [ 61 ] Par ailleurs, le Tribunal remet également en doute l’affirmation de M e Caisse à l’effet que le Courtier accepte de produire un désistement si elle ne retient pas les services d'un nouvel avocat. [ 62 ] Le Tribunal conclut plutôt de la preuve que le Courtier refuse le désistement proposé, veut continuer le Recours et tente de trouver un nouvel avocat. [ 63 ] La preuve révèle que le Courtier estime que M e Caisse ne représente pas bien ses intérêts et met fin à son mandat. [ 64 ] Le Tribunal conclut donc que M e Caisse intente le Recours sans droit et que l'Agence agit de façon raisonnable lorsque, mise devant cette situation et le risque à sa réputation lié à la Requête en rejet, elle suit la recommandation de M e Caisse et se désiste du Recours. [ 65 ] La preuve révèle en effet que cette décision n'est pas prise à la légère par l’Agence. [ 66 ] Bien au contraire, tous les documents de la transaction sont analysés par Mme Roy, elle en discute avec le directeur de l'Agence et elle donne le mandat à son avocate Françoise Roy de lui donner une opinion juridique qui confirme que le désistement est la meilleure approche dans les circonstances. [ 67 ] Selon la preuve, l'Agence a suivi le mode de fonctionnement habituel pour déterminer s'il y a lieu ou non de continuer avec le Recours en tenant en considération, non seulement le fait que M e Caisse l’intente sans autorisation, mais également après une analyse sérieuse du dossier qui amène Mme Roy à conclure qu'il existe un risque de perdre le Recours en raison du fait que la transaction n'est pas adéquatement documentée (le formulaire utilisé par le Courtier n'est pas le bon), ni solidement attachée (malgré la présence de délais de rigueur, le Courtier prolonge les délais et ne s'occupe plus de la Transaction n’étant plus Courtier au début de l’année 2009 pour quelques mois). [ 68 ] Le Courtier ne fait d’ailleurs pas la preuve des détails de la transaction et se contente de produire les promesses d’achat et de se fier au constat de faits contenus dans le Jugement dont l’objet vise la passation de titres et non une action en recouvrement d’une rétribution. [ 69 ] Le Courtier ne présente pas une preuve pour contredire que les écueils identifiés par Mme Roy n’aient pas été un obstacle au succès de son Recours. [ 70 ] Dans les circonstances, le Courtier ne rencontre pas son fardeau de prouver que le Recours aurait été accueilli. [ 71 ] Le Courtier reproche à l'Agence de ne pas l'avoir consulté au moment du désistement. [ 72 ] Le Tribunal note que le Courtier peut avoir l’impression que l'Agence avait autorisé à M e Caisse d’intenter le Recours, mais un fait demeure : le Courtier ne pose aucun geste ni ne contacte l’Agence pour s’expliquer et trouver une solution à la situation qu’il cause par ses propres agissements. [ 73 ] Le Courtier ne prend pas la peine de contacter l'Agence pour discuter de la façon de préserver le droit à la rétribution lorsque M e Caisse lui pose un ultimatum, à savoir qu’il négociera un désistement si elle ne trouve pas un nouvel avocat. [ 74 ] Le Tribunal conclut que l'Agence est bien fondée de procéder au désistement et qu'elle n'a pas à contacter le Courtier, puisque Mme Roy est en contact avec son mandataire M e Caisse. [ 75 ] La Convention d'agent affilié prévoit que c'est l'Agence et non le Courtier qui a le pouvoir d'intenter des poursuites en

recouvrement de rétribution impayée. [ 76 ] L’article 27 de la Convention d’agent affilié prévoit que seule l’Agence a le pouvoir d’intenter les procédures, mais elle n’en a pas l’obligation.

Elle peut exercer sa discrétion pour décider de le faire. [ 77 ] Le Tribunal conclut donc que les désistements sont produits de bonne foi par l'Agence et que le Courtier ne rencontre pas son fardeau de prouver le comportement fautif de l'Agence. [ 78 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal rejette la demande du Courtier. [ 79 ] Quant à la demande reconventionnelle, la Convention d'agent affilié prévoit à l’article 27, qu’en cas de poursuite ou de réclamation d'un tiers contre l'Agence relativement à des faits et gestes posés par le Courtier, celui-ci doit rembourser toutes sommes que l'Agence pourrait être appelée à payer pour assurer sa défense. [ 80 ] Le Tribunal conclut que l’Agence rencontre son fardeau de prouver que les frais qu’elle réclame pour le désistement et les honoraires d’avocats sont directement liés au fait que le Courtier ne fait pas les vérifications nécessaires pour s’assurer d’obtenir son consentement pour que M e Caisse intente des procédures en son nom. [ 81 ] La preuve prépondérante ne démontre pas que le Courtier en discute avec M.

Roy qui le nie. Le Tribunal croit M. Roy lorsqu’il le nie. [ 82 ] Le Tribunal accueille donc la demande reconventionnelle avec frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête introductive d’instance de Sonia Djenandji avec frais de justice; ACCUEILLE la demande reconventionnelle de Re/Max du Cartier Inc.; CONDAMNE Sonia Djenandji à payer à Re/Max du Cartier Inc. 4 221,24 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 2 février 2012 avec frais de justice. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Me Andreas Stegmann Pearl & Associates Procureurs de la demanderesse et défenderesse reconventionnelle Me Catherine Beauséjour Picotte Janson, Larente, Roy Procureurs de la défenderesse et demanderesse reconventionnelle Date d’audience : 27 avril 2016