2018 QCCQ 8072, 2018 QCCQ 8072

Boloni c. Doucet 2018 QCCQ 8072 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-700907-175 DATE : 25 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DJULIETA BOLONI -et- GEZA BOLONI Demandeurs c. MARCEL DOUCET -et- DENISE BOUTET Défendeurs et demandeurs en garantie c.

LISETTE SÉNÉCHAL Défenderesse en garantie en reprise d’instance et en sa qualité de liquidatrice de la succession de feu Réal Jean ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Djulieta Boloni et Geza Boloni ( Acheteurs ) réclament à Denise Boutet et à Marcel Doucet ( Vendeurs ) 15 000 $ représentant le coût de réparation des vices cachés qu’ils découvrent après l’achat de leur propriété. [ 2 ] Leurs dommages sont ainsi détaillés : - 11 497,50 $ de frais de changement de la dalle de béton ; - 3 502,50 $ de frais d’installation d’un drain à l’intérieur du sous-sol. [ 3 ] En défense, les Vendeurs nient leur devoir quoi que ce soit.

Ils ajoutent avoir mentionné la présence de fissures dans la fondation du côté du garage et que les Acheteurs achètent en toute connaissance de cause. [ 4 ] Les Vendeurs demandent l’intervention de leur propre vendeur, Réal Jean maintenant décédé ( Ancien propriétaire ) et demandent à ce qu’il assume toute condamnation à leur place en raison du fait que le problème dont se plaignent les Acheteurs résulte d’un problème de choix de remblai au moment de la construction de la propriété causant les fissures. [ 5 ] Lisette Sénéchal reprend l’instance à la suite du décès de l’Ancien propriétaire.

Questions en litige [ 6 ]

a) Les Vendeurs font-ils de fausses représentations aux Acheteurs ?

b) La propriété est-elle affectée de vices cachés ?

c) Si oui, quels sont les dommages découlant de la réparation des problèmes de vices cachés ?

d) L’Ancien propriétaire est-il responsable de ces dommages ? Analyse et discussion [ 7 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à

l’

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui établit que : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. » [ 8 ] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l’

article 2804 C.c.Q. et qui veut que : « La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 9 ] En principe, un vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu est, lors de la vente, exempt de vices cachés selon l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 10 ] La Cour suprême s’exprime ainsi dans l’arrêt ABB Inc. c. Domtar Inc . [1] , elle rappelle la démarche du tribunal dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie légale : 46 Dans la mise en œuvre de la garantie légale, le tribunal doit, en premier lieu, vérifier si le bien vendu était affecté d’un vice caché .

À cette étape, l’analyse porte essentiellement sur le bien et sur le comportement de l’acheteur. En deuxième lieu, le tribunal déterminera la responsabilité du vendeur ; cette

partie de l’analyse consiste à établir si le vendeur avait connaissance du vice allégué ou était légalement présumé le connaître . Cette détermination permettra de décider, s’il y a lieu, de l’opposabilité d’une clause limitant la responsabilité du vendeur.

Il importe donc de distinguer les conditions de la responsabilité du vendeur en présence d’un vice caché d’avec l’étendue de sa responsabilité. (Soulignés du Tribunal) [ 11 ] La Cour suprême précise que « quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l’acheteur » [2] . [ 12 ] Dans Richer c.

Labelle [3] , le juge Cliche résume ainsi le degré d’inspection de l’acheteur lors de l’achat : [45] Le caractère caché d’un vice s’apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d’inspection du bien faite par l’acheteur, suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent. [46] L’acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il propose d’acquérir, sans avoir besoin de recourir à l’aide d’un expert ( art. 1726 C.c.Q. ). [47] L’analyse du caractère caché d’un vice doit tenir compte du niveau de connaissance de l’acheteur. [48] Pour déterminer si le vice est caché, le Tribunal doit donc déterminer si l’acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut affectant le bien lors de son acquisition. [49] Les protections juridiques pour la garantie légale de qualité ne constituent pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent. [50] Le comportement d’un acheteur doit être examiné selon les circonstances de chaque cas et le Tribunal doit prendre en considération la nature, l’âge et le prix du bien ainsi que le type de vice dont il est affecté. [51] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie ne s’appliquera pas si l’acheteur fait défaut d’exécuter son devoir d’inspection convenablement. [52] L’acheteur prudent et diligent est celui qui déploie quelques efforts dans la découverte d’un vice et la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu’il ne soit pas considéré caché. [53] En effet, dans l’affaire Préseault c.

Pépin, la juge Marie-France Courville, C,s., a énoncé ce principe de la façon suivante : « L’acheteur doit procéder à un examen sérieux, car même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n’en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu’il ne soit pas caché.

La présence de signes révélateurs ou d’indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l’acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi. » [54] L’acheteur a donc un devoir de se renseigner sur la cause des problèmes révélés par des indices, sous peine de voir son recours rejeté. [55] Bien que la loi écarte l’obligation pour un acheteur de recourir à un expert, cela ne signifie pas qu’il ne doive jamais faire appel à ce dernier lorsque les circonstances s’y prêtent, et ce, en guise de précaution. [56] En effet, l’acheteur peut avoir besoin d’aide pour procéder à l’examen du bien, s’il n’a pas les compétences pour le faire ou si des indices laissent présager certains défauts du bien. [57] En effet, dans ce dernier cas, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l’expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie.

[58] L’acheteur a un devoir de renseignement sur la cause des problèmes révélés par des indices, sous peine de voir son recours rejeté. (Références omises) [ 13 ] Les Acheteurs se plaignent également des fausses déclarations des Vendeurs. [ 14 ] Une fausse déclaration, en vertu des articles 1399 à 1401 C.c.Q. , peut justifier une

partie à un contrat de demander une réduction de ses obligations si elle a vicié son consentement à conclure le contrat : 1399. Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 15 ] L’acheteur dont le consentement est vicié par le dol de l’autre

partie peut demander une réduction du prix de vente selon l’

article 1407 C.c.Q. qui prévoit : 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. [ 16 ] Les Acheteurs ont le fardeau de prouver, selon la prépondérance de preuve, que les Vendeurs leur font de fausses déclarations qui équivalent à un dol et que leur consentement à l’acte de vente est vicié par ce dol, le cas échéant. [ 17 ] Le dol est « le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes » [4] .

Le dol suppose une faute, une intention de tromper et doit être déterminant. [ 18 ] Le Tribunal retient les faits pertinents suivants pour décider du présent litige. [ 19 ] L’Ancien propriétaire achète l’immeuble construit en 1985 le 12 juin 1985 et le vend aux Vendeurs en 1988. [ 20 ] En 2010, les Vendeurs découvrent un problème de fissures dans la fondation du côté du garage dû à la présence de pyrite dans le remblai du garage et ils en informent l’Ancien propriétaire. [ 21 ] Les Vendeurs tentent de se prévaloir d’un programme permettant le remboursement de certaines dépenses des frais de réparation et dans le cadre de la vérification de leur admissibilité audit programme, un rapport récapitulatif d’une expertise technique est préparé par Pyritest Inc. pour déterminer si le remblai sous la dalle de béton du garage et du sous-sol est potentiellement gonflant dû à la présence de pyrite. [ 22 ] Pour évaluer le potentiel de gonflement, l’expert utilise un indice de gonflement appelé « IPPG ». [ 23 ] Tel qu’il appert de la pièce D-3, l’expert conclut que : - Pour le sous-sol : o L’échantillon du remblai prélevé au sous-sol a un potentiel de gonflement faible (IPPG de 11). o Le géologue du laboratoire est d’avis qu’aucun gonflement nuisible dû à la présence de pyrite dans le remblai n’est à prévoir dans le sous-sol de ce bâtiment. o À cette date il n’y a pas d’humidité excessive dans le sous-sol, ni aucun dénivelé perceptible, aucun dommage aux cloisons ni à l’étage. o La dalle de béton est visible à 5 % de sorte que le test ne se fait que dans la

partie qui sert d’atelier au sous-sol en raison du fait qu’elle est couverte par divers revêtements de sol. - Pour le garage : o L’échantillon du remblai à un potentiel de gonflement qualifié de faible à moyen (IPPG de 32). o Les fissures observées au garage sont en

partie reliées à la présence de pyrite mais il peut aussi y avoir d’autres causes que les tests ne permettent pas de préciser. o Le géologue est d’avis que les désordres pourraient évoluer avec le temps.

o Puisque le remblai est relativement profond, il est possible qu’il y ait des poussées latérales sur les murs de fondation du garage. o Il n’est pas présentement impératif de procéder à des travaux correctifs. [ 24 ] À la lumière de ces résultats, les Vendeurs ne procèdent pas aux travaux correctifs et décident de ne pas poursuivre l’Ancien propriétaire. [ 25 ] À la suite de ces tests, les Vendeurs procèdent à des travaux d’amélioration de leur sous-sol. Ils installent un plancher flottant dans une

partie du sous-sol, ils laissent le tapis dans la chambre fermée et installe des carreaux de linoléum dans la

partie de l’atelier. [ 26 ] Les Vendeurs ne remarquent pas de fissures particulières sur le plancher du sous-sol ce qui est conforme aux constats de l’expert de Pyritest Inc. en 2010. [ 27 ] Les Vendeurs reconnaissent avoir installé du revêtement plus épais à un endroit où il y avait une faible dénivellation. [ 28 ] Les Vendeurs ne remarquent pas de détérioration dans le sous-sol entre 2010 et 2015, année de la mise en vente de leur maison. [ 29 ] Au printemps 2015, les Acheteurs s’intéressent à la propriété des Vendeurs. [ 30 ] Les Acheteurs prennent connaissance de la déclaration du vendeur [5] dans laquelle les Vendeurs mentionnent la présence d’une fissure sur le côté du garage et le fait qu’ils ont effectué des travaux de finition du sous-sol. [ 31 ] Les Vendeurs leur remettent également une copie du test de Pyritest Inc. [6] , et les parties s’entendent pour partager le coût de remplacement de la dalle de béton dans le garage. [ 32 ] Les Acheteurs et leur inspecteur préachat ne remarquent rien de particulier au sujet de la dalle de béton dans le sous-sol qui n’est pas visible sauf dans la

partie de l’atelier. [ 33 ] L’inspecteur conclut à la page 8 de son rapport [7] : « une

partie seulement de la dalle était visible lors de notre visite, car un plancher recouvre la presque totalité de la dalle. L’inspection est partielle et nous ne pouvons nous prononcer avec certitude sur l’état de la dalle sous le recouvrement bien qu’aucun indice ne nous laisse croire en un problème important. » [ 34 ] L’inspecteur ajoute : « la finition des surfaces, planchers, murs et plafonds a limité l’inspection des composantes structurelles. Cependant aucun indice visible nous indique une déficience sur ces composantes. » [ 35 ] Le 10 juillet 2015, les Acheteurs achètent la propriété des Vendeurs et découvrent vers le 15 septembre 2015, en enlevant le revêtement de sol dans la

section de l’atelier du sous-sol, des fissures et dénivellements en raison du gonflement du remblai sous le béton et de fortes odeurs de pourriture. [ 36 ] Consternés, les Acheteurs retirent le reste des divers revêtements de sol et constatent la présence de fissures [8] . [ 37 ] La preuve révèle donc que la situation s’est grandement aggravée depuis le test de 2010. [ 38 ] Le Tribunal conclut que tant le rapport de Pyritest Inc. que celui de l’inspecteur préachat ont rassuré les Acheteurs et ne les ont pas amenés à faire des tests supplémentaires. [ 39 ] Les Vendeurs aussi étaient rassurés par le rapport de Pyritest Inc. au point de ne pas pousser davantage les recherches et effectuer plus de tests.

Le fait de rénover le sous-sol démontre d’ailleurs à quel point les Vendeurs ne s’attendaient pas à une dégradation de la dalle de ciment dans le sous-sol. [ 40 ] Le Tribunal conclut que les Vendeurs ne font pas de fausses représentations et ne cachent pas le problème de pyrite, mais il s’avère que le problème évolue sournoisement à leur insu. [ 41 ] Le Tribunal conclut que le problème de la dalle de béton du sous-sol constitue un vice caché préalable tant lors de la vente aux Acheteurs que celle aux Vendeurs et qui est grave. [ 42 ] Les Acheteurs rencontrent leur fardeau de prouver que les travaux de réparations réclamés sont nécessaires pour réparer les dommages en absence de preuve à l’effet contraire. [ 43 ] Le Tribunal conclut par contre qu’il y a lieu de tenir compte que ces travaux apportent une amélioration à la maison. [ 44 ] Dans les circonstances, le Tribunal arbitre le montant des dommages à 80 % des coûts, soit 12 000 $. [ 45 ] Le Tribunal condamne donc les Vendeurs à payer aux Acheteurs 12 000 $. [ 46 ] La preuve démontre que les Vendeurs n’ont posé aucun geste pouvant aggraver ou détériorer le problème de pyrite. [ 47 ] Le Tribunal accueille l’appel en garantie, puisque la preuve démontre que la présence d’un mauvais remblai installé lors de la construction de la maison cause les fissures. [ 48 ] Le Tribunal condamne donc l’Ancien propriétaire à indemniser les Vendeurs du montant en capital, intérêts et frais, plus l’indemnisation additionnelle qu’ils doivent payer aux Acheteurs.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE en

partie la demande ; CONDAMNE Marcel Doucet et Denise Boutet solidairement à payer à Djulieta Boloni et Geza Boloni 12 000 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 20 juillet 2017 ainsi que les frais de justice de 200 $ ; ACCUEILLE l’appel en garantie contre la succession de feu Réal Jean ; CONDAMNE la succession de feu Réal Jean à indemniser les défendeurs - demandeurs en garantie Marcel Doucet et Denise Boutet du montant en capital, intérêts et frais ci-dessus mentionnés. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Date d’audience : 2 octobre 2018