2018 QCCQ 9039, 2018 QCCQ 9039

Morin c. Lacombe 2018 QCCQ 9039 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY Localité Montmagny « Chambre civile » N° : 300-32-700051-177 DATE : 31 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Johannie morin [...], Cap-Saint-Ignace (Québec) [...]

Partie demanderesse c. Gilles lacombe [...], Cap-Saint-Ignace (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Johannie Morin (« Mme Morin ») réclame à Monsieur Gilles Lacombe (« M. Lacombe ») 11 487,08 $ pour des vices cachés à l’immeuble acheté en juillet 2016. [ 2 ] Mme Morin invoque un problème d’infiltrations d’eau dans les murs d’une chambre à l’étage et un problème structural du toit. [ 3 ] En défense, M. Lacombe nie les faits allégués par Mme Morin et plaide l’âge de l’immeuble.

Il déclare également que l’immeuble a été vendu « tel que vu ». Questions en litige [ 4 ] Est-ce que la vente intervenue entre Mme Morin et M. Lacombe comporte une clause d’exclusion de la garantie légale de qualité ? [ 5 ] Est-ce que l’immeuble est affecté au moment de la vente de vices cachés ? [ 6 ] Dans l’affirmative, quelle est la valeur du préjudice subi par Mme Morin ? Le contexte [ 7 ] Le 4 juillet 2016, Mme Morin acquiert par acte notarié, l’immeuble propriété de M. Lacombe pour un montant de 136 000 $. [ 8 ] Le contrat d’achat fait mention, en son

article 6, que la vente est faite avec la garantie légale. Il prévoit également qu’en cas d’incompatibilité entre les termes des ententes intervenues au moment des avant-contrats et ceux contenus à l’acte notarié, les termes de celui-ci auront préséance. [ 9 ] Préalablement à l’achat, Mme Morin a fait procéder à une inspection de l’immeuble. L’inspecteur note sept (7) éléments défectueux dans son récapitulatif.

Ne se trouve pas dans ce récapitulatif, un problème d’infiltrations d’eau ou de toiture. [ 10 ] Le 23 février 2017, alors qu’elle retire le revêtement de bois des murs dans une chambre à l’étage, Mme Morin découvre la présence d’infiltrations d’eau le long de la lucarne du côté sud de la maison. [ 11 ] Elle obtient une première évaluation des travaux de réparation au coût de 4 886,44 $. [ 12 ] Le 1 er mars 2017, elle dénonce par écrit le problème, invitant M. Lacombe à venir constater par lui-même l’étendue des dégâts.

[ 13 ] Le 10 mars 2017, lors d’une conversation téléphonique initiée par M. Lacombe, celui-ci dénonce à Mme Morin avoir procédé à des travaux de réfection du toit en 2015. Il offre à Mme Morin de colmater lui-même les fissures et d’effectuer les réparations à la toiture. [ 14 ] Le 12 mars 2017, lors de la visite des lieux, M. Lacombe confie à Mme Morin avoir effectué les travaux à la toiture en 2015 en raison de la présence d’infiltrations d’eau. Il apprend, du même souffle, à Mme Morin avoir construit une lucarne.

Pour ce faire, il a coupé deux (2) chevrons dans la toiture, sans effectuer le renforcement nécessaire à la structure pour soutenir la lucarne. Ce qui explique la faiblesse dans la structure du toit. [ 15 ] Mme Morin et M. Lacombe ne parviennent pas à s’entendre sur les modalités de réparation et le choix d’un entrepreneur. [ 16 ] Le 10 avril 2017, Mme Morin obtient une nouvelle soumission pour inclure les travaux reliés au renforcement de la toiture de 6 542,08$. [ 17 ] Le 25 mai 2017, elle met M.

Lacombe en demeure de lui payer la somme de 11 487,08$, dans un délai de dix (10) jours pour lui permettre d’effectuer les travaux de réfection et de compenser les dommages-intérêts qu’elle déclare avoir subis. [ 18 ] Mme Morin déclare avoir subi divers préjudices causés par la découverte des vices notamment, les frais reliés au conseiller juridique, les frais d’estimation des entrepreneurs, le retard des travaux, du stress et perte de jouissance des lieux. Analyse et décision [ 19 ] Le recours de Mme Morin est fondé sur l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] Le Tribunal doit donc décider s’il y a un vice caché suivant les quatre (4) critères cumulatifs suivants : le vice doit être grave, inconnu de l’acheteur, antérieur à la vente et caché.

Infiltrations d’eau Vice grave [ 21 ] La preuve établie par les photos, démontre la présence de moisissures sur la laine minérale et le bois sur des surfaces non négligeables à l’intérieur du mur de la chambre. Cette présence constitue un défaut important; le bois est attaqué et l’eau coule de façon importante. Antériorité à la vente [ 22 ] La couleur du bois, l’ampleur des moisissures permettent de conclure que les défauts existaient au moment de la vente survenue en juillet 2016, soit moins de six (6) mois avant la découverte des infiltrations.

Vice non apparent [ 23 ] L’inspection faite par Mme Morin avant l’achat n’a pas permis de déceler le vice découvert. Il n’a été découvert qu’au moment où Mme Morin a enlevé le revêtement des murs en février 2017. [ 24 ] Contrairement à ce que plaide M. Lacombe, le rapport d’inspection préachat ne fait aucune mention d’infiltrations d’eaux dans les chambres. La référence au rapport d’inspection à la présence de taches noires est en lien avec un problème de condensation et d’humidité au grenier. Au moment de l’inspection, ce problème est qualifié de problème résorbé par l’inspecteur.

Vice inconnu de l’acheteur [ 25 ] La preuve permet de conclure que le problème était inconnu de M. Lacombe, qu’il n’a pas été détecté par Mme Morin lors de son inspection et qu’il n’est pas apparent. [ 26 ] Le premier indice du vice apparait lorsque le revêtement du mur est retiré à l’hiver 2017. Défaut de structure à la toiture [ 27 ] La preuve de ce vice caché a été obtenue par l’admission [1] faite par M. Lacombe à Mme Morin le 12 mars 2017, lorsqu’il lui dénonce ne pas avoir renforcé la structure de la toiture après avoir coupé deux chevrons pour bâtir la lucarne.

[ 28 ] Cette admission n’est pas contredite par M. Lacombe lors du procès. [ 29 ] Le Tribunal note que cette admission contredit la déclaration du vendeur complété au moment de la mise en vente et qui est à l’effet de taire cette information. [ 30 ] Ce problème est un vice grave qui affecte la solidité de la toiture. Il remonte aux travaux effectués en 2015, soit avant la vente. Il est donc antérieur à la vente et inconnu de l’acheteur, le rapport d’inspection n’en faisant pas mention et aucun indice n’a permis de le constater.

Vice caché [ 31 ] En conclusion, il ressort de l’analyse qui précède que les défauts d’infiltrations d’eau et de structure à la toiture affectant la propriété de Mme Morin sont des vices cachés, lesquels sont de la responsabilité de M. Lacombe à

titre de vendeur. Vente faite « tel que vu » [ 32 ] Suivant l’

article 1732 C.c.Q. , il est loisible aux parties à une entente d’exclure entièrement l’application de la garantie légale. Pour ce faire, cette exclusion doit être clairement prévue au contrat. [ 33 ] En l’instance, ni le contrat de vente, ni la documentation précontractuelle ne font état d’une telle mention.

Le contrat notarié indique, au contraire, que la vente est faite avec garantie et qu’en cas de désaccord, les termes de l’acte notarié doivent avoir préséance sur toute autre mention. [ 34 ] Dans les circonstances, en l’absence d’une telle exclusion explicite de l’application de la garantie légale, le Tribunal rejette le moyen de défense de M. Lacombe et conclut à la présence de vices cachés par lesquels, à

titre de vendeur il est redevable. [2] La valeur du préjudice soulevé par Mme Morin [ 35 ] Mme Morin détaille sa réclamation de 11 487,08 $ comme suit : Selon l’estimation pour les travaux de réfection du problème de structure et d’infiltrations d’eau : 6 542,08 $ Coût d’augmentation des prix des matériaux depuis la première soumission : 220,00 $ Pour des travaux de remplacement du bois pourri : 2 000 00 $ Pour le redressement de la pente du toit : 1 725,00 $ Pour troubles et inconvénients, perte de jouissance, coût du conseiller juridique : 1 000 00 $ [ 36 ] Il appartient à Mme Morin à

titre de

partie demanderesse de présenter une preuve par prépondérance des coûts et dépenses qu’elle réclame à

titre de dommages. [3] [ 37 ] À cet égard, Mme Morin a produit à

titre de preuve des coûts de réparations, l’estimation des travaux qui comprend les coûts de réfection pour le problème de structure et d’infiltrations pour 6 542,08 $, ainsi que les travaux de remplacement des diverses pièces de bois pour 2 000 $, soit un total de 8 542,08 $. [ 38 ] Le Tribunal ne fait pas droit à la réclamation pour le redressement de la pente du toit de 1 725 $ puisque, aucune preuve documentaire au soutien de cette réclamation n’a été produite. [ 39 ] Le Tribunal ne fait pas droit à la réclamation de 2 000 $ pour perte de jouissance, troubles et inconvénients, et remboursement des honoraires des conseillers juridiques.

Aucune preuve n’a été administrée au soutien de cette réclamation. De plus, les honoraires juridiques constituent une dépense inhérente à toute procédure judiciaire et ne peuvent constituer à ce titre, un préjudice. POUR CES MOTIFS, le tribunal : ACCUEILLE en

partie la demande de la

partie demanderesse, Mme Johannie Morin; CONDAMNE la

partie défenderesse, M. Gilles Lacombe à payer à la

partie demanderesse, Mme Johannie Morin la somme de 8 542,08 $ avec intérêts calculés au taux annuel légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 25 mai 2017, date de la mise en demeure; CONDAMNE la

partie défenderesse, M. Gilles Lacombe à rembourser à la

partie demanderesse, Mme Johannie Morin les frais de justice de 185 $.

__________________________________ NATHALIE VAILLANT, J.C.Q . [JV 0B27] Date d’audience : 19 juin 2018