2022 QCCQ 8861, 2022 QCCQ 8861

Vaillancourt c. Croteau 2022 QCCQ 8861 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-704252-195 DATE : 13 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ THÉRÈSE VAILLANCOURT Demanderesse c. GABRIEL CROTEAU Défendeur / Demandeur en garantie c. CONSTRUCTION S.M.B. INC. Défenderesse en garantie / Demanderesse en arrière-garantie c. LES FONDATIONS J.

LECLERC INC.

Défenderesse en arrière-garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I L’APERÇU [ 1 ] Aux mois de mai 2014 et avril 2015, la demanderesse, madame Thérèse Vaillancourt, visite l’immeuble du défendeur, monsieur Gabriel Croteau, et se montre intéressée à l’acquérir. [ 2 ] Le 15 avril 2015, un inspecteur en bâtiment pour la firme AL Inspection S, procède à l’inspection préachat de l’immeuble bâti en 2007 [1] . [ 3 ] Le 16 avril 2015, Laboratoire de canalisations souterraines (LCS) inc. effectue des inspections par mini-caméra dans les conduites d’évacuation, dont le système de drainage périphérique de l’immeuble (ci-après : drain) [2] . [ 4 ] Le 1 er juin 2015, madame Vaillancourt et monsieur Croteau concluent l’acte de vente [3] . [ 5 ] Dès la prise de possession de l’immeuble, le 1 er juin 2015, madame Vaillancourt constate une humidité anormalement élevée.

Elle tente de corriger la situation en effectuant certains travaux, mais sans succès. [ 6 ] Au mois de juin 2019, lors de la pose de margelles, il appert qu’une

section du drain est cimentée avec la semelle de fondation.

[ 7 ] Madame Vaillancourt fait valoir que le drain est déficient, parce que mal installé à l’origine, ce qui occasionne une humidité excessive dans l’immeuble. [ 8 ] En raison de ce vice de construction, madame Vaillancourt procède au remplacement d’une

partie du drain au périmètre extérieur des fondations de l’immeuble. [ 9 ] Par sa demande en justice, elle réclame à monsieur Croteau la somme de 8 014,93 $, soit 7 070,12 $ en réduction du prix de vente et 944,81 $ à

titre de dommages-intérêts en remboursement des honoraires extrajudiciaires qu’elle a engagés eu égard au présent litige. [ 10 ] Monsieur Croteau conteste le bien-fondé de la réclamation et plaide : • que l’immeuble n’est affecté d’aucun vice caché; • que le drain a toujours été fonctionnel; • qu’il n’a connu aucun problème d’humidité au sous-sol et aux étages pendant les années où il a occupé l’immeuble; • qu’il n’y a jamais eu d’infiltrations d’eau, d’odeur désagréable s’apparentant à une odeur d’humidité; • qu’il n’a jamais observé de traces d’efflorescence ni aucun cerne sur les matériaux; • qu’il a été mis devant un fait accompli, puisque madame Vaillancourt a fait exécuter les travaux correctifs sans lui avoir dénoncé par écrit l’existence du supposé vice caché et de l’avoir ainsi empêché de procéder lui-même à une contre-expertise pour infirmer ou confirmer ces prétentions; • que le défaut de madame Vaillancourt d’avoir dénoncé par écrit le vice allégué et l’absence de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux destinés à y remédier sont fatals au recours fondé sur la garantie de qualité; • la prescription du recours. [ 11 ] Pour parer à l’éventualité d’une condamnation, monsieur Croteau poursuit en garantie Construction S.M.B. inc. (S.M.B. inc.) qui, en 2007, a construit l’immeuble faisant l’objet du présent litige.

Il requiert qu’elle soit condamnée à l’indemniser de tout jugement qui pourrait être prononcé contre lui, en capital, intérêts et frais dans le cadre de la demande principale. [ 12 ] S.M.B. inc. conteste le recours en garantie. Elle allègue l’absence de vice de construction. Elle plaide également avoir été mise devant le fait accompli, le remplacement d’une

partie du drain ayant été fait avant qu’elle puisse examiner l’état des lieux. [ 13 ] Elle se retourne contre Les Fondations J. Leclerc inc. (J. Leclerc inc.) qui a fourni et posé le drain lors de la construction de l’immeuble. [ 14 ] Cette dernière conteste ce recours en arrière-garantie. Elle allègue l’absence de vice de construction et l’absence de dénonciation à son égard. [ 15 ] Aucun représentant de J. Leclerc inc. n’est présent à l’audience, bien que dûment appelé. La cause procède donc par défaut contre elle. II LES QUESTIONS EN LITIGE [ 16 ]

A) Le défaut d’avoir dénoncé par écrit le vice allégué et l’absence de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux destinés à y remédier sont-ils fatals au recours de madame Vaillancourt fondé sur la garantie de qualité?

B) Les actes d’intervention forcée pour appels en garantie sont-ils bien fondés? III LE CONTEXTE [ 17 ] Le 29 janvier 2007, monsieur Croteau acquiert de S.M.B. inc. un terrain en vue d’y construire un immeuble (cottage-duplex) qu’il se propose d’habiter en

partie et de louer l’étage supérieur [4] . [ 18 ] Le même jour, intervient un Contrat d’entreprise et contrat de garantie entre monsieur Croteau et S.M.B. inc., en vertu duquel cette dernière s’engage à construire l’immeuble [5] . [ 19 ] Monsieur Croteau habite l’immeuble du mois de mai 2007 au 1 er juin 2015. [ 20 ] Le 7 avril 2015, il met en vente son immeuble via duProprio [6] . [ 21 ] Il remplit le formulaire Déclaration du vendeur (D.V.) qui consiste à répondre à une liste de questions adressées au vendeur. [ 22 ] La D.V. ne mentionne rien quant à des problèmes de drainage, de condensation, d’humidité ou d’infiltrations d’eau [7] . [ 23 ] Madame Vaillancourt qui habite dans le même secteur prend connaissance de l’annonce publiée par monsieur Croteau concernant la mise en vente de son immeuble. [ 24 ] Elle est à la recherche d’une résidence.

Ayant déjà visité, au mois de mars 2014, l’immeuble appartenant à monsieur Croteau, madame Vaillancourt y démontre un intérêt.

[ 25 ] Ainsi, au mois d’avril 2015, elle visite l’immeuble à nouveau. [ 26 ] Elle est séduite par cet immeuble qui répond à ses attentes. Le 11 avril 2015 [8] , elle signe une promesse d’achat pour la somme de 480 000 $ conditionnelle à une inspection préachat par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel. [ 27 ] Le 15 avril 2015, madame Vaillancourt fait inspecter l’immeuble par AL Inspection S. [ 28 ] L’inspecteur en bâtiment procède à une inspection visuelle de l’immeuble afin de déterminer l’état général de celui-ci. Il fait un examen complet de l’immeuble, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur.

Il a en main la D.V. [9] . Celui-ci ne détecte aucune déficience grave pouvant entraîner des dépenses importantes. Il note certaines réparations à effectuer, des travaux d’entretien et quelques améliorations à apporter. Il les indique dans son rapport écrit. [ 29 ] Concernant les défauts à corriger, l’inspecteur note, notamment, mais non limitativement : • Il y a des travaux de crépi de finition à réaliser à quelques endroits autour de la fondation; • Les revêtements extérieurs des murs sont situés trop près du sol.

Il recommande de corriger la situation afin d’avoir un dégagement d’au moins huit pouces entre le bas des revêtements muraux et le sol, le tout pour assurer un drainage adéquat des eaux et pour éviter les risques d’infiltration d’eau, la détérioration des matériaux et les risques de développement de moisissure; • Il y a des ouvertures dans les scellants et certains sont à compléter pour éviter les infiltrations d’eau et toute conséquence subséquente; • Les fenêtres sont situées près du sol sur le côté gauche de l’immeuble, ce qui augmente les risques d’infiltration d’eau par les fenêtres.

Il recommande d’avoir un dégagement suffisant entre le bas des fenêtres et le sol afin d’éviter les risques d’infiltration d’eau et de neige qui pourraient causer la détérioration des matériaux ainsi que d’autres conséquences subséquentes. Il suggère de creuser des margelles et de laisser un dégagement suffisant au bas des fenêtres; • À certains endroits, les pentes du terrain autour de l’immeuble doivent être corrigées, le tout afin que l’eau soit évacuée vers l’extérieur du bâtiment.

Particulièrement sur le côté gauche de l’immeuble, la pente de sol amène l’eau près de la fondation; • Les gouttières ne sont pas reliées entre elles. Pour éviter des risques d’infiltration d’eau, il recommande de les relier entre elles; • Présence de fissures situées sur le mur avant gauche de l’immeuble; • Deux prises à mise à la terre doivent être corrigées pour contrer les risques d’électrocution ou d’incendie [10] . [ 30 ] À la suite de l’inspection préachat, monsieur Croteau prend des engagements avec madame Vaillancourt.

Il répare les fissures, complète la mise en place de scellant et apporte les travaux correctifs concernant les prises à mise à la terre. [ 31 ] Le 16 avril 2015, à la demande de madame Vaillancourt, LCS inc. effectue une inspection des conduites d’évacuation par mini- caméra. Monsieur Bruno Roy, analyste de réseaux, complète un rapport et écrit : Commentaires et conformité : Nous inspectons les conduites d’évacuation en totalité. Nous n’observons aucune déficience pouvant causer problématique présentement.

L’inspection du drain de fondation n’a pu être effectuée en totalité (voir croquis) dû au nombre élevé de déviation. Toutefois, nous constatons un drain en bon état et ne semblant pas être sollicité puisque la présence d’eau est nulle. Aussi à noter que ce type d’inspection ne nous permet pas de connaître les conditions d’installation du drain tel que sa position par rapport à la semelle de fondation ainsi que la quantité de pierre concassée. [… ] [Reproduction conforme à l’original, pièce P-4] [ 32 ] Le 1 er juin 2015, la vente est conclue pour le prix convenu avec la garantie légale de qualité.

La prise de possession est immédiate [11] . [ 33 ] Dès la prise de possession, madame Vaillancourt constate une humidité excessive. Afin de réduire le taux d’humidité de l’immeuble, elle procède à l’achat d’un déshumidificateur. Monsieur Croteau n’est aucunement informé. [ 34 ]

Malgré la mise en place d’un déshumidificateur qui fonctionne 24/24 heures, 7/7 jours/semaine, madame Vaillancourt observe que le taux d’humidité au sol et autour de l’immeuble demeure élevé. La situation l’oblige à vider l’eau accumulée dans le réservoir du déshumidificateur plusieurs fois par semaine. [ 35 ] Afin d’enrayer cette problématique, elle entreprend divers travaux, dont notamment des correctifs soulignés par l’inspecteur préachat, savoir : • Le 24 septembre 2015, elle fait relever son terrain pour corriger les pentes du sol afin d’éloigner l’eau de son immeuble.

Elle pose des bordures en aluminium, ajoute des pierres de rivière et procède au dégagement du revêtement de l’immeuble, tel que suggéré par l’inspecteur en bâtiment; [12] • En 2016, elle corrige le crépi et procède à une excavation de 8 pouces pour assurer un drainage à proximité du solage [13] ; • Le 27 avril 2017, elle relie les gouttières et, pour améliorer l’évacuation des eaux, elle installe une rallonge là où est située la

descente de gouttière [14] ; • À l’été 2018, elle apporte de nouveaux correctifs au crépi. [ 36 ]

Malgré l’exécution de ces travaux, le problème d’humidité est, selon madame Vaillancourt, toujours présent. Toutefois, elle n’avise pas monsieur Croteau. [ 37 ] Au mois de mai 2019, madame Vaillancourt décide de faire installer un drain de margelle et deux margelles situées sur le côté gauche de l’immeuble.

Pour ce faire, elle contacte Plomberie Dubéxpert inc. (Dubéxpert), une entreprise spécialisée en plomberie, chauffage, électricité et drains. [ 38 ] Concernant le taux d’humidité anormalement élevé dont se plaint madame Vaillancourt, le représentant de Dubéxpert, monsieur Sylvain Côté, soupçonne un mauvais fonctionnement du drain. Il lui propose le nettoyage du drain au jet d’eau à pression ainsi qu’une inspection de celui-ci par caméra télévisée. [ 39 ] Selon monsieur Côté, il est impossible de procéder à une inspection du drain par caméra, puisque les bouchons d’accès sont cachés sous le plancher [15] .

Il suggère à madame Vaillancourt l’installation de cheminées d’accès, ce à quoi elle acquiesce. [ 40 ] Le 5 juin 2019, Dubéxpert procède à l’installation des margelles sur le côté gauche de l’immeuble.

Après avoir excavé au périmètre du mur de fondation, Dubéxpert fait un examen visuel du drain. [ 41 ] Elle découvre que cette portion du drain, située au coin gauche de l’immeuble, d’une superficie de 4 à 5 pieds, est mal positionnée, car le drain est collé (cimenté) et écrasé contre la semelle de la fondation, la pierre concassée au-dessus du drain est de quantité insuffisante et il n’y a aucune membrane qui sépare les sols. [ 42 ] En conséquence, Dubéxpert conclut que le drain ne respecte pas les normes du Code national du bâtiment. [ 43 ] Les photographies du drain d’origine une fois excavé déposées au dossier de la Cour révèlent qu’il s’agit d’un drain en plastique de type Big-O déformé et qui comporte des vallonnements importants [16] . [ 44 ] En raison de ce vice de construction, Dubéxpert recommande le remplacement du drain sur une longueur d’environ 10 pieds au périmètre extérieur gauche de la fondation de l’immeuble. [ 45 ] Puisque madame Vaillancourt doit subir une opération chirurgicale majeure dans les jours qui suivent, elle autorise Dubéxpert à procéder immédiatement aux travaux correctifs. [ 46 ] Le 10 juin 2019, vu ces constatations et les travaux exécutés, madame Vaillancourt retient les services d’un avocat. [ 47 ] Elle est hospitalisée du 13 au 16 juin 2019 [17] . [ 48 ] Pendant cette période, un avis de dénonciation suivant l’

article 1739 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) est adressé à monsieur Croteau par l’entremise de l’avocat de madame Vaillancourt. Celui-ci est alors informé de la présence de vices cachés importants, dont notamment : […] Or, depuis l’achat de la maison, notre cliente nous mentionne avoir constaté une présence anormale d’humidité. Elle nous mentionne également avoir entrepris différents travaux afin de faire corriger le problème. Notre cliente a notamment entrepris de faire relever son terrain le 24 septembre 2015 afin d’éloigner l’eau de sa maison.

Le 28 mai 2019, notre cliente a fait faire une évaluation des travaux afin de faire installer des margelles du côté gauche de la maison. Dans le cadre de ces travaux effectués le 5 juin 2019, l’entrepreneur responsable de ceux-ci a constaté que le béton de la semelle de la fondation était cimenté avec le drain de fondation ce qui nuisait à l’usage du drain. Constatant le problème alors que le trou était ouvert, notre cliente a dû procéder immédiatement à la réparation du drain pour éviter d’engager plus de frais en lien avec cette problématique.

Afin de régler définitivement le problème et de fermer le chantier qui affecte la propriété de notre cliente, un nettoyage du drain devra être effectué le 27 juin 2019 à 8h00. Ce nettoyage permettra également de vérifier si la problématique du drain a été complètement résolue ou si d’autres travaux devront être effectués. Vous êtes donc invité à vous présenter à ce nettoyage.

Considérant que le problème de fondation est un vice de construction et qu’il était impossible pour notre cliente de constater ce vice lors de l’achat de la maison ni lorsqu’elle a débuté les travaux pour faire construire les margelles, vous êtes par la présente, mis en demeure de lui rembourser les frais engagés afin de corriger la problématique, soit un montant total de trois mille sept cent vingt-neuf dollars et trois cent ( 3 729,03 $). […] Vous êtes également avisé, par la présente, que des investigations plus en profondeur de la problématique seront effectuées le 27 juin 2019 à 8h00 […]. [Reproduction conforme à l’original, pièce P-1] [ 49 ] Monsieur Croteau retient les services d’une avocate.

De plus, il engage Garco inc. (Garco), entreprise spécialisée en mini- excavation, installation et remplacement de drain, de conduits d’égout et d’aqueduc afin qu’elle procède à sa propre expertise. [ 50 ] Aussi, monsieur Croteau communique avec un représentant de S.M.B. inc. pour l’informer de la situation et l’inviter à venir prendre connaissance de la problématique afin qu’il puisse se faire une tête à

titre d’entrepreneur quant à l’ampleur de sa responsabilité et quant à l’attitude que S.M.B. inc. entend adopter pour la suite des choses.

[ 51 ] Le 4 juillet 2019, monsieur Croteau accompagné par monsieur Jean-François Sirois, de Garco, se présentent chez madame Vaillancourt pour examiner l’état des lieux.

Sont également présents deux dirigeants de S.M.B. inc., dont monsieur Jérémie Tremblay, madame Vaillancourt, ainsi que deux représentants de Dubéxpert, dont monsieur Côté. [ 52 ] Au moment où messieurs Croteau, Sirois et Tremblay se présentent sur les lieux, ils ne peuvent pas se prononcer sur la position du drain par rapport à la semelle de fondation ni quant à la quantité de pierre concassée au-dessus du drain, puisque les travaux exécutés par Dubéxpert sont terminés.

La portion du drain ayant été corrigée, remplacée et enterrée. [ 53 ] Ayant en main la commande d’achat d’un drain enrobé [18] , S.M.B. inc. met en doute la parole de Dubéxpert, eu égard à l’absence d’une épaisseur suffisante d’empierrement sur le dessus du drain. [ 54 ] Le nettoyage du drain à l’aide d’une machine à basse pression ainsi qu’une inspection télévisée du drain par les cheminées d’accès sont réalisés [19] . [ 55 ] Tous constatent que le drain est propre, qu’il est fonctionnel, qu’il n’est aucunement obstrué, que ce soit par de la terre, du sable ou des racines, et qu’il n’engendre aucun problème de drainage ni d’infiltration d’eau. [ 56 ] Selon messieurs Sirois [20] , Tremblay [21] et Côté [22] , le drain est en bon état et ne nécessite pas d’être remplacé. [ 57 ] Monsieur Sirois rédige un rapport dont les observations sont les suivantes : Voici notre rapport pour ma visite effectuée le 4 juillet 2019 à l’adresse ci-haut mentionnée.

J’étais présent avec M. Croteau, le défendeur ainsi que 2 représentants de S.M.B. Construction. Madame Vaillancourt, la propriétaire, était aussi présente avec ses experts, la firme Dubé-Expert. Nous avons tous constaté après que l’excavation fut effectuée, que le drain de fondation fut bien installé.

Son inspection par caméra a aussi démontré que le drain autour de la propriété est en très bon état. […] [Reproduction conforme à l’original, pièce D-5] [ 58 ] Vu les conclusions du rapport de Garco et puisque le drain n’est aucunement affecté d’un vice caché, monsieur Croteau refuse ainsi de payer quelque somme que ce soit à madame Vaillancourt. [ 59 ] Le 4 juillet 2019, monsieur Croteau, par l’intermédiaire de son avocate, décline toute responsabilité et écrit : […] Lors de cette visite, les différents intervenants ont pu observer l’intérieur du drain à l’aide d’une caméra spécialisée.

À la suite de cet examen, un représentant de Dubéxpert a indiqué que le drain était conforme. Dans ce contexte et suivant une discussion intervenue avec notre client, nous sommes d’avis qu’il n’y a pas de problématique à ce sujet et encore moins qu’il existerait un vice qui puisse engager la responsabilité de ce dernier. Au surplus, puisque des travaux, dont le coût est réclamé à notre client, ont déjà été réalisés par votre cliente avant d’avoir avisé M.

Croteau d’un soi-disant problème alors qu’il n’y avait pas urgence, ce dernier a été empêché de pouvoir autant constater que remédier, s’il y avait lieu, à un prétendu vice. […] Par conséquent, M.

Croteau ne remboursera pas à votre cliente les montants qu’elle réclame indûment ainsi que les frais qui pourraient s’en suivre. [Reproduction conforme à l’original, pièce P-2] [ 60 ] Le 23 octobre 2019, madame Vaillancourt réclame à monsieur Croteau la somme de 7 070,12 $ en diminution du prix de vente à la suite de la découverte de ce qu’elle allègue être des vices cachés, soit la présence d’humidité et la déficience du drain qui, selon elle, est mal installé et est à l’origine de la source de l’humidité excessive. [ 61 ] En effet, madame Vaillancourt demande notamment le remboursement des frais qu’elle a déboursés entre 2015 et 2019 pour remédier aux problèmes d’humidité.

IV L’ANALYSE 1. Le fardeau de la preuve [ 62 ] Le Tribunal estime important d’expliquer les règles applicables quant au fardeau de la preuve. [ 63 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. qui prévoient : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.

[ 64 ] Les règles du fardeau de la preuve signifient l’obligation de convaincre. Le niveau d’une preuve prépondérante n’équivaut pas à une preuve hors de tout doute, mais seulement une démonstration qu’un fait litigieux est non seulement possible, mais probable, ce que l’on appelle la preuve prépondérante . [ 65 ] En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est plus probable et vraisemblable, qu’improbable ou invraisemblable. [ 66 ] Quant à la force probante des témoignages entendus à l’audience, elle est laissée à l’appréciation du Tribunal [23] .

À ce sujet, le professeur Léo Ducharme [24] nous enseigne que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore que la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès se décide en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui repose l’obligation de convaincre et qui ne s’en acquitte pas doit perdre. 2.

La garantie contre les vices cachés [ 67 ] Le contrat qui lie madame Vaillancourt et monsieur Croteau prévoit expressément que « [cette] … vente est faite avec la garantie légale » [25] . [ 68 ] En sa qualité de vendeur, monsieur Croteau est ainsi tenu à la garantie contre les vices cachés prévus à l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 69 ] Un vice caché est un défaut, une déficience ou une défaillance du bien, causant un empêchement important à son usage normal. Au sens légal du terme, un vice caché n’est pas un vice qui a été caché, camouflé ou dissimulé par le vendeur. Le caractère occulte du vice implique que le vendeur lui-même en ignore généralement l’existence.

C’est l’état véritable du bien lors de la vente qu’il est tenu de garantir, sans égard à son degré de connaissance personnelle de l’existence matérielle d’un vice. [26] [ 70 ] Quatre conditions sont requises afin de conclure à l’existence d’un vice caché au sens de cette disposition : Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [27] [ 71 ] Il faut aussi distinguer la notion de vice caché du phénomène de la dégradation d’un bien en raison du passage du temps et de sa durée de vie utile, laquelle engendre son usure, son vieillissement, sa vétusté, qui n’est pas en soi un vice au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [ 72 ] La découverte d’un vice caché justifie l’acheteur de réclamer en fonction de la gravité du vice, soit l’annulation de la vente, soit une réduction du prix de vente. Cette réduction du prix de vente ne correspond pas nécessairement au remboursement intégral du coût des travaux correctifs requis. Plusieurs autres facteurs doivent être pris en considération pour établir la réparation appropriée, comme la plus-value apportée au bien à la suite des travaux ou l’âge de l’immeuble. L’indemnisation ne doit pas être source d’enrichissement pour l’acheteur [28] . [ 73 ] À

titre d’obligation corollaire de celle du vendeur, l’

article 1739 C.c.Q. exige que l’acheteur, qui constate un vice, doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparation à un prix moindre que celui exigé par l’acheteur) : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 74 ] Ainsi, pour avoir gain de cause, madame Vaillancourt doit prouver, par prépondérance de preuve, que toutes les conditions d’application de la garantie de qualité sont satisfaites.

A) Le défaut d’avoir dénoncé par écrit le vice allégué et l’absence de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux destinés à y remédier sont-ils fatals au recours de madame Vaillancourt fondé sur la garantie de qualité? [ 75 ] Monsieur Croteau insiste sur le fait que madame Vaillancourt a pris l’initiative de faire remplacer une portion du drain sans lui avoir préalablement dénoncé, par écrit, le vice de construction dont le drain pouvait être affecté. Selon lui, cette omission est fatale au recours de madame Vaillancourt. [ 76 ] En l’espèce, il est acquis que monsieur Croteau n’a pas bénéficié d’une dénonciation écrite comme le prescrit l’

article 1739 C.c.Q.

[ 77 ] Or, cette obligation de dénoncer par écrit les vices allégués avant de tenter de les corriger n’est pas purement formelle.

Particulièrement, cet avis permet au vendeur de vérifier le bien-fondé des prétentions de l’acheteur, d’inspecter le bien, de vérifier si le problème dénoncé semble couvert par la garantie de qualité, de constater l’étendue des dommages et la présence du vice au moment de la vente et, le cas échéant, d’y remédier à un coût moindre que celui payé par l’acheteur. [29] Ainsi, les objectifs poursuivis par l’envoi de cet avis ne peuvent être atteints sans que le vendeur soit informé d’un vice avant les travaux, de manière à ce qu’il ait l’occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci [30] . [ 78 ] Dans l’arrêt Claude Joyal inc. c.

CNH Canada Ltée [31] , la Cour d’appel mentionne que l’exigence d’un écrit est une « […] condition de forme [qui] ne semble cependant pas impérative, la jurisprudence ayant parfois validé une dénonciation uniquement verbale ». [32] [ 79 ] À cet égard, la dénonciation écrite n’est pas exigée lors de circonstances exceptionnelles qui donnent lieu notamment à la demeure de plein droit [33] , dont en cas d’urgence, de négation de responsabilité du vendeur eu égard au vice ou encore lors d’une renonciation expresse ou implicite à la dénonciation [34] . [ 80 ] Selon la jurisprudence, est assimilé à une situation d’urgence justifiant de passer outre à la dénonciation écrite « un risque de dépérissement immédiat de l’immeuble » [35] . [ 81 ] En fait, afin de réussir dans une telle démonstration de l’existence d’une situation d’urgence, madame Vaillancourt doit démontrer l’existence d’un élément de dangerosité, de risque réel de détérioration ou de perte du bien justifiant ainsi une réparation extrêmement rapide et immédiate [36] . [ 82 ] Les travaux effectués par madame Vaillancourt étaient-ils urgents en l’espèce?

Certes, ils pouvaient être utiles de les faire effectuer en temps opportun, mais ceux-ci se qualifient-ils, au sens de la jurisprudence pertinente, à

titre de travaux urgents? [ 83 ] La preuve présentée par madame Vaillancourt est succincte à cet égard.

Essentiellement, elle soutient qu’en raison d’une opération chirurgicale imminente, elle devait procéder immédiatement aux travaux car elle avait des craintes de laisser la tranchée excavée à ciel ouvert. [ 84 ] Outre la raison de sécurité, madame Vaillancourt ne prouve pas que l’immeuble pouvait subir un risque réel de détérioration, d’autant plus qu’il ne s’agissait pas d’une période éminente de gel. [ 85 ] La preuve ne démontre pas qu’il était nécessaire de procéder, avec une telle hâte, aux travaux en question. La preuve d’un tel péril fait ici défaut. L’excavation d’une tranchée n’emporte pas urgence d’agir.

Il existe plusieurs alternatives pour contrer la dangerosité, comme la mise en place de planches de bois pour fermer la tranchée. [ 86 ] De plus, il aurait été possible pour madame Vaillancourt de suspendre les travaux, de confier la situation à sa fille ou à son avocat, comme elle l’a d’ailleurs fait, et de communiquer par téléphone avec monsieur Croteau pour l’informer de l’état des lieux. [ 87 ] Ainsi, la situation ne présentait pas un niveau d’urgence qui justifiait madame Vaillancourt de procéder sur le champ à des travaux correctifs avant même de dénoncer la situation à monsieur Croteau. [ 88 ] Des travaux ne peuvent se qualifier d’urgents à moins d’une démonstration convaincante en ce sens.

Une telle démonstration, avec égards, fait ici défaut. [ 89 ] Concernant le second motif potentiel, rien ne permet d’inférer que par son comportement, monsieur Croteau entendait renoncer tacitement à recevoir l’avis prévu à l’

article 1739 C.c.Q. Il déplore, d’ailleurs, avoir été mis devant le fait accompli.

De surcroît, la preuve révèle que monsieur Croteau a collaboré, en temps utile, dès qu’il a été dûment informé du problème allégué par madame Vaillancourt, s’étant lui-même rendu sur les lieux le 4 juillet 2019, accompagné d’un expert. [ 90 ] Outre le défaut d’une dénonciation écrite, madame Vaillancourt n’a pas respecté les articles 1590 , 1595 et 1602 C.c.Q. qui imposent à celui qui souhaite procéder à des travaux correctifs et à ensuite en réclamer le coût à son vendeur, l’obligation de transmettre une mise en demeure écrite avant la réalisation des travaux correctifs. [ 91 ] La jurisprudence applique avec rigueur l’exigence de la mise en demeure préalable avant les réparations. [ 92 ] Comme le mentionne la Cour d’appel du Québec dans l’arrêt Claude Joyal inc. c.

CNH Canada Ltd précité : « [la] mise en demeure fait donc plus qu’informer le vendeur et l’inviter à donner suite à sa garantie, le cas échéant; elle l’enjoint de poser un geste ». [37] [ 93 ] La mise en demeure est nécessaire pour mettre en œuvre le recours de madame Vaillancourt contre monsieur Croteau. [ 94 ] Dans l’affaire Gareau c. Habitations Beaupré inc. [38] , le juge Nichols, j.c.s., écrit : 16.

Le but primordial de la mise en demeure, son principe directeur, c’est la protection du débiteur contre les abus possibles de créanciers qui, trouvant prétexte à contraventions dans toutes espèces de situations, forceraient leurs cocontractants à subir le préjudice de procès sans jamais avoir été prévenus de leurs prétendues contraventions et sans jamais avoir été appelés à les corriger. [ 95 ] Les auteurs Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin dans leur ouvrage Les obligations [39] soulignent la sévérité des tribunaux face à l’absence d’une mise en demeure : Il convient toutefois de relever un recours au sujet duquel les tribunaux se montrent particulièrement exigeants et pour lequel l’absence de mise en demeure préalable sera fatale, sauf si les circonstances justifient une demeure par l’effet de la loi ou du contrat.

Il s’agit de l’exécution en nature par remplacement, par laquelle le créancier exécute lui-même l’obligation ou, le plus souvent, la fait exécuter par

un tiers, aux frais du débiteur ( art. 1602 C.c.Q. ). Pour se prévaloir de cette sanction, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochés, l’inviter à s’exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s’il fait défaut de s’exécuter dans le délai imparti.

La sévérité démontrée par les tribunaux dans l’application de ce recours s’explique par la volonté de s’assurer que le débiteur soit conscient des frais - souvent considérables - qu’il risque d’encourir par cette sanction extrajudiciaire, s’il n’exécute pas son obligation.

Selon une jurisprudence très abondante et d’une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés, le créancier qui prive le débiteur de la faculté d’exécuter son obligation ou de constater son inexécution, en l’absence de mise en demeure préalable ou à la suite d’une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l’exécution de remplacement, à moins de profiter d’un cas de demeure par l’effet de la loi ou du contrat (art. 1602 al. 2 in fine C.c.Q. ) . [Le Tribunal souligne] [ 96 ] Comme déjà mentionné, madame Vaillancourt n’a jamais formellement mis monsieur Croteau en demeure, par écrit, avant de faire effectuer des travaux correctifs par Dubéxpert.

Du coup, monsieur Croteau a été placé devant un fait accompli sans possibilité de poser un geste. [ 97 ] Il importe de préciser que la mise en demeure P-1 ne saurait tenir lieu de préavis au sens de l’

article 1739 C.c.Q. De fait, au moment où monsieur Croteau la reçoit, le 18 juin 2019, les travaux sont clairement terminés. [ 98 ] C’est sans doute pourquoi cette mise en demeure P-1 ne lui offre pas la possibilité de faire lui-même les travaux ou de voir autrement à leur exécution. L’

article 1595 C.c.Q. prévoit expressément que la mise en demeure doit « accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant, eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances » . En somme, madame Vaillancourt ne se décharge pas de son fardeau de démontrer l’existence d’une situation d’urgence ni l’existence d’un cas de mise en demeure de plein droit. [ 99 ] Ainsi, le défaut de madame Vaillancourt d’avoir donné, en temps opportun, le préavis écrit visé par l’

article 1739 C.c.Q. lui est fatal. Conséquemment, la précipitation par madame Vaillancourt à procéder aux travaux correctifs sans que monsieur Croteau ait reçu l’avis écrit de dénonciation et qu’il soit mis en demeure en temps utile doit emporter le rejet de sa demande fondée sur la garantie légale. Ces manquements lui sont fatals en vertu des dispositions du Code civil du Québec . [ 100 ] Par ailleurs, et même si le Tribunal avait conclu différemment, la preuve ne permet pas de conclure à l’existence de vices cachés dans l’immeuble au sens de la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. [ 101 ] Premièrement, les travaux effectués par madame Vaillancourt entre les mois de septembre 2015 et mai 2018 représentent des travaux correctifs eu égard aux déficiences soulevées par l’inspecteur préachat. Celles-ci étant connues et visibles au moment de l’achat ne peuvent certes pas constituer des vices cachés. De plus, il importe de préciser que monsieur Croteau n’a jamais été préalablement informé des travaux effectués par madame Vaillancourt entre septembre 2015 et mai 2018, et ce, contrairement aux articles 1739 , 1595 et 1602 C.c.Q.

Madame Vaillancourt ne peut prétendre à obtenir réparation auprès de monsieur Croteau pour ces travaux exécutés. [ 102 ] Quant au drain, la preuve révèle le 4 juillet 2019 qu’il est fonctionnel. [ 103 ] Quant à la présence d’humidité excessive et à la portion du drain mal positionnée et remplacée par Dubéxpert, le Tribunal ne dispose d’aucune preuve lui permettant de conclure à la présence de vices cachés, voici pourquoi : • Aucune lecture à partir d’un hygromètre n’est déposée concernant le taux d’humidité retrouvé dans l’immeuble de madame Vaillancourt; • Aucune preuve ne démontre une humidité excessive dans l’immeuble par rapport au taux d’humidité normal; • Monsieur Côté de Dubéxpert pointe du doigt la position du drain comme étant la cause de l’humidité excessive.

Toutefois, il affirme qu’il n’a jamais vérifié, avant le remplacement d’une

partie du drain, si celui-ci jouait son rôle efficacement et s’il était en mesure ou non de servir à son usage normal.

Ni madame Vaillancourt ni Dubéxpert ne démontre qu’il existe une humidité excessive dans l’immeuble ni que le drain n’est pas fonctionnel; • Ni madame Vaillancourt ni Dubéxpert ne prouve la présence de signes précurseurs qui révèlent la présence d’humidité excessive ou des problèmes de drainage comme par exemple : des infiltrations d’eau au sous-sol de l’immeuble, des matériaux noircis par de la moisissure ou de la pourriture et la présence d’efflorescence. [ 104 ] Conséquemment, le Tribunal conclut qu’en tout état de cause, madame Vaillancourt ne se décharge pas de son fardeau de la preuve, puisqu’elle ne prouve pas, selon la balance des probabilités, que l’immeuble est affecté de vices cachés.

B) Les actes d’intervention forcée pour appels en garantie sont-ils bien fondés? [ 105 ] Par leurs actes d’intervention forcée pour appel en garantie, monsieur Croteau et S.M.B. inc. invitent le Tribunal à condamner respectivement S.M.B. inc. et J.

Leclerc inc. à les indemniser de toute condamnation pouvant être prononcée contre eux en capital, intérêts et frais. [ 106 ] Le recours principal dirigé contre monsieur Croteau étant rejeté, les actes d’intervention forcée pour appel en garantie doivent logiquement connaître le même sort [40] . [ 107 ] Toutefois, considérant les vices allégués par madame Vaillancourt, monsieur Croteau était justifié d’appeler en garantie son promoteur-constructeur S.M.B. inc. et cette dernière était justifiée d’appeler en garantie J.

Leclerc inc., entreprise qui a exécuté les travaux de pose du drain. [ 108 ] En conséquence, le Tribunal exerce son pouvoir discrétionnaire et rejette les actes d’intervention forcée pour appel en garantie

sans frais de justice [41] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 109 ] REJETTE la demande principale; [ 110 ] CONDAMNE la demanderesse, madame Thérèse Vaillancourt, à payer au défendeur, monsieur Gabriel Croteau, la somme de 190 $, représentant les frais de justice qu’il a dû débourser pour déposer sa contestation; [ 111 ] REJETTE l’acte d’intervention forcée pour appel en garantie contre Construction S.M.B. inc., sans frais de justice; [ 112 ] REJETTE l’acte d’intervention forcée pour appel en garantie contre Les Fondations J. Leclerc inc., sans frais de justice. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q.