2023 QCCQ 9716, 2023 QCCQ 9716

Société immobilière MCM inc. (Royal Lepage Humania) c. Sion 2023 QCCQ 9716 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME N° : 700-22-043799-211 DATE : 2 novembre 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE MASSÉ, J.C.Q. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE MCM INC. f.a.s.n. ROYAL LEPAGE HUMANIA Demanderesse c.

IOANA SION Défenderesse JUGEMENT APERÇU [ 1 ] La Société Immobilière MCM inc., faisant affaire sous le nom de Royal LePage Humania (« Humania ») réclame de Mme Ioana Sion la rétribution à laquelle elle prétend avoir droit, à la suite de la vente d’une propriété située dans les Laurentides. [ 2 ] Mme Sion refuse de payer la rétribution au motif qu’à la date de la vente, le contrat de courtage exclusif conclu avec Humania a pris fin. En effet, elle soutient n’avoir pas consenti à la prolongation du mandat jusqu’en septembre 2020.

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de la réclamation d’Humania en répondant aux questions suivantes:

a) Le consentement de madame Sion est-il vicié au moment du renouvellement du contrat de courtage en septembre 2019?

b) Dans la négative, Humania a-t-elle droit à sa rétribution? *** [ 4 ] Les termes de la modification apportée au contrat de courtage exclusif, afin d’en prolonger la durée d’une année additionnelle en septembre 2019, sont clairs. Mme Sion ne parvient pas à convaincre le Tribunal qu’elle signe ce document par erreur, croyant qu’elle met fin au contrat de courtage. [ 5 ] La vente de la propriété de Mme Sion est conclue au moment de la levée des conditions prévues à la promesse d’achat convenue avec l’acheteur Éric Bolduc, soit le 31 août 2020. Étant donné que le contrat de courtage expirait le 29 septembre 2020, Mme Sion doit verser la rétribution convenue de 5%. ANALYSE

a) Le consentement de madame Sion est-il vicié au moment du renouvellement du contrat de courtage en septembre 2019? [ 6 ] En novembre 2017, mesdames Lucyne Farand et Diane Gingras œuvrent à

titre de courtières immobilières pour le compte d’Humania (« les Courtières »). C’est sur leur témoignage que repose principalement la preuve en demande. [ 7 ] À cette époque, Mme Sion communique avec Mme Farand en vue de retenir ses services pour la vente de sa propriété située à Saint-Sauveur (« Propriété »). Mme Farand accepte le mandat, qu’elle entend partager avec sa collègue Diane Gingras. [ 8 ] Les Courtières témoignent être toutes deux présentes chez Mme Sion, le 2 novembre 2017, lors de la signature du contrat de courtage exclusif (« Contrat ») d’une durée d’un an, en vue de la vente de la Propriété.

Elles expriment, de façon claire et précise, se souvenir d’avoir révisé, en présence de Mme Sion, une à une les clauses faisant

partie du Contrat ainsi que celles faisant

partie de la déclaration du vendeur. Ce n’est qu’une fois ces documents expliqués qu’elles apposent toutes les trois leurs signatures au bas du Contrat [1] . [ 9 ] Au souvenir de Mme Sion, avant de signer le Contrat, Mme Gingras lui explique qu’au moment de la vente de la Propriété, celle-ci recevra une rétribution de 5%. Cette rétribution sera partagée avec le courtier de l’acheteur, le cas échéant. Mme Gingras ajoute

qu’elle s’occupe de faire visiter la Propriété, de lui présenter les promesses d’achat de même que de faire la promotion nécessaire en vue de vendre la Propriété. [ 10 ] À la suite d’une analyse du marché par les Courtières, le prix initial inscrit au Contrat s'élève à 339 000$ [2] .

Quelques jours plus tard, à la demande de Madame Sion, le contrat est modifié afin de majorer le prix de vente à 348 000 $ [3] . [ 11 ] À la fin de la première année du Contrat, en octobre 2018, Mme Sion soutient qu’elle n’a reçu qu’une seule communication de la part des Courtières [4] et qu’aucune vente n'est conclue. [ 12 ] De leur côté, les Courtières témoignent des multiples démarches effectuées au cours de la première année du Contrat, qu’il s’agisse de publicités achetées dans les journaux locaux et les magazines ou de l’envoi de courriels à de nombreux collègues.

Selon les Courtières, la Propriété fait l’objet d’un achalandage normal, mais que la présence constante d’un locataire complique la tenue des visites. [ 13 ] En octobre 2018, la Propriété n’étant pas vendue, les parties conviennent de prolonger le Contrat pour une année additionnelle, soit jusqu’à l’échéance du 3 novembre 2019 [5] . [ 14 ] Bien qu’elle ne s’en souvienne pas précisément, Mme Sion suppose avoir signé électroniquement la prolongation du contrat jusqu’en 2019.

Au cours de la deuxième année du Contrat, les Courtières témoignent avoir reçu plusieurs demandes et que la Propriété est visitée à plusieurs reprises, mais sans qu’une offre d’achat ne soit présentée. [ 15 ] Ainsi, en septembre 2019, quelques semaines avant l’échéance du Contrat de courtage, la Propriété n’est pas encore vendue. Les souvenirs de Mme Sion relativement aux circonstances relatives au second renouvellement du Contrat, pour une année additionnelle, sont plutôt flous.

Pour en témoigner, elle doit se référer constamment aux courriels échangés par les parties [6] . [ 16 ] Tout ce dont elle se souvient avec certitude est qu’à ce moment, elle souhaite que la Propriété soit retirée du marché et qu’il soit mis un terme au Contrat. [ 17 ] Les échanges de courriels révèlent que le 24 septembre 2019, Mme Gingras écrit à Mme Sion. Elle l’informe alors que le marché est très bon et que plusieurs acheteurs ont démontré un intérêt pour la Propriété, mais qu’ils hésitent parce que la maison est louée [7] . [ 18 ] Le lendemain, Mme Sion lui répond.

Elle mentionne avoir récemment exécuté certains travaux sur la Propriété et envisage d’en exécuter d’autres l’année prochaine. Pour le moment, la Propriété est louée jusqu’au 15 août 2020. Quand le bail sera expiré, en août 2020, elle projette de retourner y vivre temporairement et d’y faire des rénovations.

À ce moment, il sera plus facile de faire visiter les lieux. [ 19 ] Ce faisant, elle suggère de prendre une pause de publicité afin de mettre temporairement un terme aux visites et propose de reprendre contact en mai 2020. [ 20 ] Mme Gingras lui propose alors de prolonger le Contrat d’une année additionnelle et de placer la Propriété hors marché temporairement. Ainsi, la remise en marché sera facilitée, lorsque Mme Sion le souhaitera, puisque toute la documentation administrative sera déjà complétée.

Mme Gingras lui indique qu’une modification du Contrat sera transmise par courriel et qu’elle pourra la signer d’un simple clic [8] . [ 21 ] Le même jour, Mme Sion soutient avoir répondu ce qui suit à Mme Gingras : « Bonjour madame, on peut se reconnecter l’ete prochain. Malheureusement j’ai des problemes graves de famille qui m’empeche de m’occuper de ca. En plus, depuis 2017 vous avez faite une visite par annee. La visite a ete confirme avec le locataire toute de suite. J’ai prolongee le contract sans aucun resultat. Ce n’ai pas à moi de faire des efforts, c’est aussi a vous.

At this point I do not want to continue. Veuillez préparer la mise hors marche. English please. Merci. (sic) [9] » [ 22 ] Ni l’une ni l’autre des Courtières ne se souvient avoir reçu ce courriel et aucune preuve ne réception n’est présentée. [ 23 ]

Malgré la teneur de ce dernier courriel, le 1 er octobre 2019, Mme Sion signe un formulaire de Modification du Contrat de courtage (« Modification P-7 »), que les Courtières ont signé le 28 septembre 2019. Il prévoit la prolongation du Contrat pour une année additionnelle, soit jusqu’au 29 septembre 2020. [ 24 ] La clause suivante est ajoutée au formulaire : « Les parties s'entendent pour mettre l'IMMEUBLE hors marché. Par conséquent, le COURTIER ou l'AGENCE suspend toute activité visant à offrir l'IMMEUBLE en vente, incluant toute publicité.

Le contrat demeure en vigueur jusqu'à son expiration pour tous les autres droits et obligations qui y sont prévus. » [ 25 ] Toutefois, les parties n'ont pas la même compréhension de cette clause. [ 26 ] De son côté, Mme Gingras soutient avoir expliqué à Mme Sion que la mise hors marché de la Propriété signifie qu’on cesse toute démarche en vue de la vendre. [ 27 ] Cependant, les Courtières demeurent disponibles pour la cliente, au moment où elle sera prête à remettre la Propriété sur le marché.

Étant donné que le Contrat est prolongé, la cliente n’a pas à conclure un nouveau contrat de courtage et n’a pas à remplir une nouvelle déclaration du vendeur, sauf pour les changements apportés. [ 28 ] Pour sa part, Mme Sion témoigne avoir plutôt compris que le Contrat a tout simplement pris fin. Il semble qu’en Ontario, la

mise hors marché d’une propriété signifie que les parties mettent fin au contrat de courtage. [ 29 ] La signature de Mme Sion, le 1 er octobre 2019, au bas de la Modification P-7, fait présumer qu’elle y a consenti. Le fardeau d’établir qu’elle l’a signé par erreur lui incombe, et cela, par prépondérance des probabilités [10] . [ 30 ] Pour déterminer si une

partie souscrit une obligation par erreur, il y a lieu de s’en remettre aux dispositions du Code civil du Québec . Les articles 1399 , 1400 et 1407 C.c.Q. prévoient : 1399. Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat ; […].

Manquement aux obligations déontologiques [ 31 ] Au soutien de ses prétentions, Mme Sion reproche aux Courtières d'avoir manqué à leurs obligations déontologiques prévues à l'article 86 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (« Règlement ») [11] : « Le courtier ou le dirigeant d'agence doit, pour assurer la protection de toutes les parties à une transaction, veiller à ce que leurs droits et obligations soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté.

Il doit informer de façon raisonnable toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu'il leur fait signer. » [ 32 ] Mme Sion prétend que les Courtières ont manqué à leur obligation de s’assurer que les termes de la Modification P-7 reflètent adéquatement sa volonté de même qu’à leur obligation de l'informer, de façon raisonnable, des droits et obligations découlant de cette modification au Contrat. [ 33 ] Sur cette question, notre collègue le juge Alain Brault s’exprime en ces termes : « Cela étant dit, l’obligation du courtier immobilier d’informer et de conseiller son client n’est pas unidimensionnelle.

La jurisprudence enseigne qu’elle peut varier en intensité en fonction de l’éducation, la connaissance, l’expérience et la compétence du client. Comme le souligne notre collègue, la juge Chantale Gosselin, j.c.Q., dans Via Capitale Cité c. Charest , « le corollaire de la limite de l’obligation d’information et l’obligation de l’autre

partie de se renseigner [12] . » (Les références sont omises) [ 34 ] Dans le présent cas, Mme Sion ne peut être qualifiée d’experte dans le domaine des affaires ou des transactions immobilières. Toutefois, la compréhension des termes de la clause contenue à la Modification P-7 ne requiert pas une telle expertise. [ 35 ] Mme Sion est professeur de littérature, associée à l’Université de Toronto [13] . À l’époque de la signature de la Modification P- 7, elle possède deux propriétés au Québec. Elle a d’ailleurs traité avec les mêmes Courtières pour la vente de son autre propriété au Québec.

Elle a également acquis une propriété en Ontario. [ 36 ] Toute personne qui s’apprête à conclure un contrat doit 1) prendre les mesures raisonnables pour bien connaître les enjeux importants ainsi que les faits susceptibles d’influencer sa décision et 2) a l’obligation de se renseigner et ainsi faire échec au devoir corrélatif de renseignement de l’autre

partie [14] . [ 37 ] Comme l’écrit le juge Simon Ruel, alors qu’il siégeait à la Cour supérieure, en citant l'auteur Vincent Karim : « Pour déterminer si l’erreur invoquée est excusable et, par conséquent, constitue un vice de consentement justifiant la nullité du contrat, il faut, d’une part, appliquer le test de la personne prudente et raisonnable et, d’autre part, tenir compte de ses connaissances générales et de son jugement pour déterminer si elle a été négligente en ne prenant pas l’initiative de s’informer.

L’obligation de se renseigner s’applique avec plus d’acuité lorsque le contrat proposé est obscur ou rédigé dans une langue autre que celle du contractant . […]. [15] » [ 38 ] Après avoir entendu les témoignages, le Tribunal conclut que Mme Gingras a fourni à Mme Sion les explications nécessaires à sa compréhension avant de lui transmettre la Modification P-7 pour qu’elle la signe. Étant donné que Mme Sion ne pose aucune question, Mme Gingras peut tenir pour acquis que celle-ci comprend la portée de la Modification P-7.

Échanges ayant mené à la signature de la Modification P-7 Insatisfaction à l’égard des services des Courtières [ 39 ] Mme Sion soutient que son dernier courriel, daté du 26 septembre 2019 [16] , exprime son intention de mettre fin au contrat, notamment parce qu’elle est insatisfaite des services rendus jusqu’alors par les Courtières. [ 40 ] Outre son témoignage à l’audience, ce courriel est le seul élément au dossier où Mme Sion manifeste du mécontentement à l’égard des services rendus (ou non rendus) par les Courtières. [ 41 ] Pourtant, selon le témoignage de Mmes Gingras et Farand, les échanges avec Mme Sion se déroulent bien à toutes les étapes, si

ce n’est qu’il est parfois difficile d’obtenir certains documents et ensuite d’organiser des visites de la Propriété. En aucun temps, Mme Sion ne manifeste son insatisfaction ou son intention de ne pas poursuivre les démarches en vue de vendre la Propriété avec les Courtières. [ 42 ] Si l’on s’en tient aux écrits disponibles, l’insatisfaction manifestée par Mme Sion paraît de courte durée. En effet, en mars 2020, Mme Gingras communique en français avec Mme Sion afin de s’enquérir du prix de location de la Propriété.

Alors que Mme Sion croit que la Propriété n’est plus sous contrat avec les Courtières, Mme Gingras répond qu’elle est simplement hors marché [17] . [ 43 ] Or, informée que le Contrat est toujours en vigueur, alors qu’elle croit qu’il a pris fin, Mme Sion n’effectue aucun suivi afin de s’assurer que le Contrat est bel et bien terminé. [ 44 ] De même, le 6 juillet 2020, Mme Sion demande aux Courtières, par message texte en français, s’il est possible de remettre la Propriété sur le marché, en mentionnant : « On peut remettre en ligne le listing – notre contrat expire en septembre ou octobre? [18] » [ 45 ] Les propos de Mme Sion révèlent qu’elle sait que le Contrat est toujours en vigueur et qu’il est doit se terminer en septembre ou octobre 2020. [ 46 ] À ce message, les Courtières répondent que la Propriété peut être remise sur le marché avec un avis de 24 heures pour les visites, avec de possibles arrangements avec les locataires [19] . [ 47 ] Enfin, le 31 août 2020, Mme Sion écrit aux Courtières, en français, afin de leur demander quel serait le prix de vente de sa Propriété [20] .

Mme Farand répond au courriel et demande si le processus de vente peut être réactivé [21] . [ 48 ] De ces échanges, le Tribunal conclut que, mis à

part le courriel isolé du 26 septembre 2019, Mme Sion ne manifeste pas d’insatisfaction à l’égard des Courtières. Volonté que les échanges aient lieu en anglais [ 49 ] Ces propos, contenus au courriel du 26 septembre 2019 [22] , paraissent surprenants dans le cadre de ses relations avec les Courtières. [ 50 ] Lors de sa présence à la Cour, Mme Sion témoigne en anglais, langue dans laquelle elle est plus à l’aise. Toutefois, elle accepte que son avocate ainsi que l’avocate d’Humania lui pose des questions en français.

Mme Sion est professeur de littérature comparée et reconnaît avoir effectué quelques traductions de l’anglais au français. [ 51 ] En ce qui a trait à la vente de la Propriété, les Courtières témoignent que tous les échanges (verbaux comme écrits) avec Mme Sion ont lieu uniquement en français. Ainsi, le Contrat, signé par Mme Sion, est rédigé en français [23] .

Il en va de même de la déclaration du vendeur [24] , de la modification liée à l’augmentation du prix [25] et de celle liée à la prolongation jusqu’en 2020 [26] . [ 52 ] Par ailleurs, même lors des échanges intervenus après le 26 septembre 2019, toutes les communications écrites avec les Courtières se déroulent en français. [ 53 ] Bref, le Tribunal comprend mal pourquoi, juste avant de signer la Modification P-7, Mme Sion revendique dorénavant l’utilisation de l’anglais.

Modification P-7 [ 54 ] Confrontée à la signature de la Modification P-7, Mme Sion soulève en vrac différents moyens pour soutenir qu’il s’agit d’une erreur de sa part puisqu’à ce moment, elle n’a qu’une intention, celle de mettre fin au Contrat. Connaissance limitée du français [ 55 ] Dans son témoignage, Mme Sion explique avoir signé la modification de septembre 2019 parce que sa compréhension du français est limitée.

Pour les motifs précités, le Tribunal ne peut retenir la prétention que Mme Sion ait de la difficulté à comprendre les termes de la Modification P-7. [ 56 ] Mme Sion soutient qu’elle se serait méprise sur le sens de l’expression « mise hors marché ». Pourtant, lorsque contre- interrogée, Mme Sion admet n’avoir effectué aucune recherche ni posé quelque question au sujet du sens à donner à cette expression.

Elle comprend que cela signifie qu’on met fin au Contrat. [ 57 ] Mais il y a plus. [ 58 ] La clause incluse à la Modification P-7 précise que toute activité visant à offrir la Propriété en vente est suspendue, mais que le Contrat demeure en vigueur jusqu’à son expiration pour tous les autres droits et obligations qui y sont prévus. [ 59 ] La jurisprudence et la doctrine s’entendent toutes deux pour dire que pour que l’interprétation d’un contrat soit nécessaire, il faut d’abord qu’il existe une ambiguïté [27] . [ 60 ] À ce sujet, les auteurs Jobin et Vézina écrivent : « Face à un contrat clair, le rôle du juge en est un d’application plutôt que d’interprétation. […] Il est donc nécessaire qu’il y ait une ambiguïté ou un doute raisonnable sur le sens à donner aux termes de la convention pour enclencher le processus interprétatif; comme il a été décidé maintes et maintes fois, en l’absence d’une telle ambiguïté, le tribunal ne pourrait, sous prétexte de rechercher cette

intention, dénaturer un texte clair. Il devra s’en tenir à ce qui est littéralement exprimé, tenant pour acquis que le texte reflète fidèlement l’intention des parties. […] [28] . » [ 61 ] L’auteur Guillaume Dumas, dans son ouvrage Droit du courtage immobilier au Québec , relate ce qui suit à propos de la convention de mise hors marché d’une propriété : « […] La jurisprudence est constante à l’effet qu’une convention de mise hors marché ne met pas fin au contrat de courtage. Elle n’en suspend que les effets relatifs à la publicité et la promotion, en quelque sorte.

En ce qui a trait aux diverses obligations des parties, elles vont survivre jusqu’à la fin stipulée au contrat de courtage. Cela est particulièrement vrai pour la rétribution, qui demeure pleinement due, exigible et payable dans le cas où, durant la mise en marché, il y aurait réalisation de l’opération de courtage, surtout s’il s’agit d’un contrat exclusif. […] [29] » [ 62 ] Comme l’écrit notre collègue la juge Magali Lewis : « Or, mettre une propriété hors marché ne constitue pas une résiliation de contrat.

Il s’agit plutôt d’un engagement du courtier à ne pas vendre l’immeuble et ne pas l’offrir en vente pendant la période qui reste du contrat de courtage. Comme toutefois le contrat est encore valide, le vendeur ne peut pas vendre sa propriété pendant la durée restante du contrat. S’il le fait, il doit payer la rétribution au courtier [30] . » [ 63 ] Madame Sion ne peut pas, dans un tel contexte, invoquer une erreur portant sur un élément essentiel pour justifier un vice de consentement de sa part.

Une telle erreur, qui aurait pu être évitée en prenant des précautions minimales, est inexcusable et ne peut constituer un vice de consentement [31] . [ 64 ] Bref, le Tribunal retient que la clause insérée à la Modification P-7 est formulée de façon claire : le contrat est prolongé pour une année additionnelle, jusqu’au 29 septembre 2020. Cependant, jusqu’à nouvel ordre, aucune activité n’est entreprise pour promouvoir la vente de la Propriété.

La modification est signée sans avoir été lue [ 65 ] Lorsqu’on lui montre la Modification P-7, Mme Sion croit se souvenir l’avoir signée électroniquement, mais n’est pas certaine de l’avoir lue avant d’apposer sa signature, se fiant que la Propriété est hors marché. En fait, plus tard, elle admet qu’elle ne l’a pas lue et prétend s’être fiée aux Courtières. [ 66 ] La portion du témoignage de Mme Sion relative à la lecture et à la signature de la Modification P-7 est particulièrement laborieuse.

Mme Sion paraît avoir de la difficulté à se souvenir des circonstances. [ 67 ] Le Tribunal retient de son témoignage qu’elle a signé la Modification P-7, sans la lire et donc, qu’elle n’y aurait pas consenti. [ 68 ] Du point de vue du Tribunal, une personne raisonnable placée dans des circonstances similaires aurait lu le bref texte de la Modification P-7 avant d’y apposer sa signature électronique.

Ne l’ayant pas fait, elle ne peut maintenant invoquer avoir commis une erreur, puisqu’il s’agit d’une erreur inexcusable [32] . [ 69 ] De ce qui précède, le Tribunal conclut que Mme Sion ne se décharge pas de son fardeau d’établir qu’elle a signé la modification de septembre 2019 par erreur et que son consentement à la prolongation du Contrat est vicié.

b) Dans la négative, Humania a-t-elle droit à sa rétribution? [ 70 ] Le Contrat prévoit une rétribution de 5% du prix fixé pour la vente. Toutefois, on ajoute que si une entente visant à vendre la Propriété est acceptée pendant la durée du contrat, avec ou sans le concours des Courtières, et que toutes les conditions de celles-ci sont remplies (à l’exception de la signature de l’acte de vente), les Courtières ont également droit à leur rétribution [33] . [ 71 ] La jurisprudence s’est prononcée au sujet de cette clause.

Ainsi, il n’est pas nécessaire que la vente se concrétise; en effet, le libellé de la clause est suffisamment large pour inclure une promesse d’achat acceptée par le promettant-vendeur, dans la mesure où les obligations qui découlent d’une telle promesse deviennent certaines et donc inconditionnelles [34] . [ 72 ] Cela signifie que si le client est engagé dans une offre d’achat inconditionnelle, permettant à l’une ou l’autre des parties d’intenter une action en passation titre, la rétribution est acquise à l’agence du vendeur, et cela, même si les sommes ne sont exigibles qu’au moment de la signature du contrat notarié [35] . [ 73 ] Dans le cas d’un mandat exclusif, il suffit au courtier de prouver, pour obtenir sa rétribution, que la propriété est vendue durant l’existence de son mandat et avant sa révocation.

Il en est ainsi même s’il n’a pas contribué à la vente et même si elle fût le résultat d’un tiers ou d’un mandant ou du mandant lui-même [36] . [ 74 ] La promesse d’achat de M. Éric Bolduc, du 19 juillet 2020, est acceptée par Mme Sion le 21 juillet [37] . Les conditions qu’elle contient émanent de l’acheteur : disponibilité des fonds en cas d’achat comptant, inspection de l’immeuble, vérification de la conformité auprès de la municipalité et de la municipalité régionale de comté [38] .

Pour sa part, le propriétaire vendeur reconnaît avoir visité la propriété le 15 août 2020 [39] . [ 75 ] Une fois les conditions levées, la promesse prévoit que l’acte de vente devra être signé le 31 août 2020 [40] . [ 76 ] De fait, le 31 août 2020, le notaire qui doit instrumenter la vente, Me Francis Pelletier, détient en son compte en fidéicommis 337 000 $, qui lui ont été remis par M. Bolduc [41] . [ 77 ] Toutefois, Mme Sion n’ayant pas récupéré tous les biens qu’elle possède et qui se trouvent dans la Propriété, elle soutient que la vente n’a pu être conclue le 31 août 2020.

Cependant, à la suite de la publication d’un

Avis de préinscription d’un recours en justice par

l’acheteur Éric Bolduc, le 21 septembre 2020, et sa notification à Mme Sion, le 24 septembre [42] , l’acte de vente est signé le 4 décembre 2020 [43] . [ 78 ] Si tant est que cela soit nécessaire, la preuve établit que le notaire Me Francis Pelletier a, en tout temps, entre le 31 août et le 4 décembre 2020, conservé l’argent déposé par l’acheteur Bolduc [44] . [ 79 ] Étant donné que le contrat de courtage est en vigueur, sa clause 7.1.1 trouve application en l’espèce. Les Courtières ont donc droit à leur rémunération [45] . [ 80 ] Étant donné que Mme Sion vend son immeuble à M.

Bolduc au prix de 336 000 $, la rétribution des Courtières se calcule ainsi : 336 000 $ x 5% = 16 800 $ + 840 $ (taxe sur les produits et services) + 1 675,80 $ (taxe de vente provinciale) = 19 315,80 $ [ 81 ] Le 10 février 2021, les Courtières, par leur avocate, mettent en demeure Mme Sion de leur verser la commission due et lui accordent un délai de cinq jours pour ce faire. Aucun paiement n’est acheminé aux Courtières.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 82 ] ACCUEILLE la demande de la demanderesse Société Immobilière MCM inc.; [ 83 ] CONDAMNE la défenderesse Ioana Sion à payer à la demanderesse Société Immobilière MCM inc. la somme de 19 315,80 $, plus les intérêts calculés au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 Code civil du Québec , et ce, à compter de la demeure, soit du 15 février 2021; [ 84 ] LE TOUT , avec dépens. __________________________________ CHANTALE MASSÉ, J.C.Q. Me Stéphanie Chartray Marceau & Boudreau avocats Procureure de la demanderesse Me Geneviève Raymond Raymond avocates Procureure de la défenderesse Date d’audience : 3 mai 2023