2020 QCCQ 726, 2020 QCCQ 726

Lussier c. Émond 2020 QCCQ 726 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LABELLE LOCALITÉ DE MANIWAKI « Chambre civile » N° : 565-32-700039-188 DATE : 24 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRÉDÉRIC LUSSIER Demandeur c.

MICHEL ÉMOND Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 29 septembre 2017, Frédéric Lussier achète le chalet de Michel Émond. [ 2 ] Le 2 janvier 2018, la pompe permettant de diriger les eaux usées vers le champ d’épuration cesse de fonctionner. Quelques jours plus tard, monsieur Lussier constate que le système d’évacuation et de traitement des eaux usées a perdu son étanchéité. [ 3 ] Selon lui, il s’agit d’un vice caché.

Il affirme que le système d’évacuation et de traitement des eaux usées est mal conçu et mal construit. Il réclame 14 500 $ de monsieur Émond. [ 4 ] Le montant réclamé correspond aux frais de remplacement des installations septiques tels qu’ils étaient estimés lors de l’introduction de la demande soit 11 170 $ [1] ainsi que 3 330 $ pour compenser une perte de revenus de location et certains autres inconvénients liés au vice caché allégué. [ 5 ] Monsieur Émond conteste la réclamation. Il affirme que les installations septiques fonctionnaient parfaitement lors de la vente.

Bien qu’il en ignore la cause exacte, il soumet que le bris de certaines composantes du système d’évacuation de traitement des eaux usées s’explique par l’effet du gel suite à l’arrêt de la pompe ou encore, par les travaux de rénovation effectués par monsieur Lussier à proximité des installations septiques. [ 6 ] Il réfute donc l’idée voulant que le bris du système puisse avoir été causé par une conception ou une installation déficiente. [ 7 ] Pour résoudre cette affaire il s’agit de déterminer si monsieur Lussier est parvenu à démontrer que les installations septiques étaient affectées d’un vice caché au moment de la vente.

Le cas échéant, le Tribunal devra établir la valeur de la réduction du prix de vente et celle du préjudice subi par monsieur Lussier. L’Analyse [ 8 ]

Malgré une procédure simple et plus flexible, la Division des petites créances de la Cour du Québec n'est pas un tribunal d'équité. Les règles de preuve et les règles de droit doivent être suivies comme devant tout autre tribunal judiciaire [2] . [ 9 ] Ainsi, pour avoir gain de cause, monsieur Lussier doit démontrer le bien-fondé de sa réclamation puisque c’est sur lui que repose le fardeau de la preuve. Il doit présenter une preuve qui rend probable l’existence des faits qu’il doit prouver. La preuve doit donc établir que les faits litigieux sont non seulement possibles, mais probables [3] .

De plus, comme le rappelle la Cour suprême du Canada, « la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités » [4] . [ 10 ] En ce qui concerne la garantie légale en matière de vices cachés, l’

article 1726 C.c.Q. prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 11 ] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, l’acheteur doit prouver quatre éléments essentiels. Le vice doit

être : • suffisamment grave; • inconnu de l’acheteur au moment de la vente; • occulte, c’est-à-dire que la défectuosité n’était pas apparente au moment de la vente; • exister antérieurement à la vente [5] . [ 12 ] Le vice peut notamment inclure un défaut existant à l’état latent et dont les conséquences ne se sont pas encore manifestées au moment de la vente [6] . [ 13 ] Comme l’a tout récemment rappelé la Cour d’appel, il s’agit de critères cumulatifs [7] . Dans l’arrêt Leroux c. Gravano , la Cour d’appel, en analysant ces éléments précise : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [8] [ 14 ] Par ailleurs, dans les cas où l’acheteur prouve que le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer, le vendeur pourrait être tenu de réparer le préjudice subi par l’acheteur en plus de la restitution du prix de vente [9] . [ 15 ] Le cadre juridique étant posé, analysons maintenant la preuve. [ 16 ] Selon la preuve, la défectuosité du système d’évacuation et de traitement des eaux usées diminue suffisamment l’utilité du chalet pour satisfaire à la condition de gravité du vice.

Ce qui est déterminant en l’espèce, c’est le caractère apparent ou occulte du vice allégué. [ 17 ] En outre, puisque le demandeur évoque un vice de conception ou de construction du système d’évacuation et de traitement des eaux usées, il y a aussi lieu de déterminer si le vice était présent à l’état latent lors de la vente. [ 18 ] Le Tribunal analysera tour à tour ces questions. Vice occulte ou vice apparent ? [ 19 ] L’

article 1726 C.c.Q. impose à l’acheteur de se comporter comme un acheteur prudent et diligent. Il est vrai que ce même

article n’impose pas à l’acheteur de recourir à un inspecteur professionnel pour examiner l’immeuble. En revanche, un acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel attentif et complet.

En présence d’un indice pouvant laisser présager la présence d’un vice, cet acheteur diligent devrait faire inspecter le bien par un spécialiste. [ 20 ] La Cour d’appel a récemment résumé l’état du droit relativement aux obligations d’un acheteur en ce qui concerne l’inspection du bien qu’il se propose d’acquérir : 1-Les intimés ont-ils été prudents et diligents? [6] Le droit est connu. [7] Un acheteur prudent et diligent se doit de faire une inspection de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Cet examen doit être attentif et sérieux.

En présence d’un indice de nature à soulever chez l’acheteur un soupçon quant à la présence de vices, il est tenu de pousser l’examen. Il se doit de vérifier de façon satisfaisante ce qui est suspect . Il n’est toutefois pas tenu d’ouvrir les murs et de creuser les fondations ni de faire appel à un expert. De plus, si le vendeur dénonce des problèmes existants, l’acheteur se doit d’en faire un examen approprié. S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que le bien soit affecté d’un vice, l’acheteur doit obtenir une aide spécialisée .

Dans ce cas, s’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent . [8] L’âge du bien doit être tenu en compte. Plus le bien est âgé, plus s’intensifie l’obligation d’effectuer un examen approfondi. Ainsi, plus un vice se manifeste par des signes précurseurs, plus il doit être qualifié d’apparent .

Si son existence n’est révélée que par des travaux exceptionnels, par exemple d’excavation ou de démolition, il s’agit d’un vice caché. [10] [soulignement du Tribunal] [références omises] [ 21 ] À ce sujet, le Tribunal se permet de citer les propos du juge Bachand J.C.S. dans l’affaire Bellemare c. Glushkov [11] : [20] L’

article 1726 al. 2 C.c.Q. précise qu’«est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert/ an apparent defect is a defect that can be perceived by a prudent and diligent buyer without the need to resort to an expert ». [21] Il est acquis que le devoir de prudence et de diligence qui incombe à tout acheteur implique qu’il est notamment tenu à « une obligation impérative […] d’examiner le bien qu’il projette d’acquérir » .

Il est également acquis que, en règle générale, ce devoir de prudence et de diligence ne va pas jusqu’à imposer à l’acheteur l’obligation de faire inspecter le bien par un spécialiste. [22] Cependant, en présence d’indices perceptibles pour un profane et laissant présager l’existence du vice, celui-ci pourra être qualifié

d’apparent, et ce, même s’il ne pouvait être découvert sans faire appel à un spécialiste . Comme l’a expliqué le juge André Rochon — alors à la Cour supérieure —, dans un jugement qui a été cité avec approbation par la Cour d’appel à plusieurs reprises : [17] L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment . Il est à l’affût d’indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche.

D’une part, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D’autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d’un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. [18] Il faut donc examiner, suivant chaque cas d’espèce, la conduite d’un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l’acheteur qu’il soit prudent et diligent. Sans revenir à l’ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence .

Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l’acheteur à agir de façon insouciante ou négligente .

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice . [Soulignement ajouté] [soulignement du Tribunal] [Références omises] [ 22 ] Toujours à ce sujet, l’auteur Jeffrey Edwards (maintenant juge à la Cour supérieure) formule le commentaire suivant: « Le vice occulte est celui qui échappe à un acheteur consciencieux.

Le vice apparent est celui qu’un acheteur négligent omet de déceler. » [12] [ 23 ] Il convient donc d’analyser le comportement de monsieur Lussier afin de déterminer s’il s’est comporté comme un acheteur prudent et diligent. [ 24 ] Lors de la visite préachat, monsieur Émond ne se souvient pas si monsieur Lussier a pris la précaution d’ouvrir les couvercles couvrant les puits d’inspection et d’entretien pour examiner l’état des installations septiques. À tout évènement, si monsieur Lussier a examiné le système d’évacuation des installations des eaux usées, cet examen n’a été que

sommaire. [ 25 ] Monsieur Lussier ne nie pas. Il explique n’avoir réalisé qu’une inspection

sommaire du système d’évacuation et de traitement des eaux usées. Son inspection s’est limitée à ouvrir les couvercles qui recouvrent les puits d’inspection et d’entretien. D’ailleurs, monsieur Lussier reconnait candidement lors de son témoignage qu’il a « malheureusement et naïvement fait ça trop vite » . [ 26 ] Mais il y a plus. Lorsqu’il a marché à proximité de la station de pompage lors de la visite d’inspection préachat, son pied s’est enfoncé d’environ 30 cm dans le sol.

Bien qu’il se soit interrogé sur ce qui a provoqué un tel affaissement, il indique de façon tout aussi candide qu’il n’a « malheureusement pas investigué davantage » . [ 27 ] À l’évidence, l’examen des installations septiques n’équivaut pas à un examen attentif et complet. Un tel comportement ne s’apparente pas à celui d’un acheteur consciencieux. [ 28 ] Aujourd’hui, avec le recul, il croit que l’affaissement peut s’expliquer par la perte d’étanchéité du système d’évacuation de traitement des eaux usées. Il a peut-être raison.

Ce qui est toutefois certain, c’est que s’il avait investigué davantage lors de la visite d’inspection, son hypothèse aurait pu s’infirmer ou se confirmer. [ 29 ] Dans les circonstances, monsieur Lussier ne s’est pas comporté comme un acheteur prudent et diligent. Non seulement il s’est satisfait d’un examen

sommaire des puits d’inspection et d’entretien, il n’a pas jugé bon investiguer davantage lorsque son pied s’est enfoncé dans un trou gorgé d’eau à proximité de la station de pompage. Cela constitue pourtant un indice laissant présager l’existence du vice. [ 30 ] Il se devait donc d’effectuer un examen plus attentif du système d’évacuation et de traitement des eaux usées et investiguer davantage pour écarter la possibilité que ces installations puissent être affectées d’une défectuosité quelconque. [ 31 ] Dans les circonstances, le vice allégué constitue un vice apparent.

Par conséquent, monsieur Lussier ne peut se prévaloir de la garantie contre les vices cachés. [ 32 ] Passons maintenant à l’analyse de la deuxième possibilité. Est-ce qu’il s’agit d’un vice à l’état latent dont les conséquences ne se seraient pas encore manifestées lors de la vente? [ 33 ] Monsieur Lussier allègue un vice de conception ou d’installation du système d’évacuation de traitement des eaux usées. Cela pourrait être considéré comme étant un vice latent ne s’étant pas encore manifesté.

Ainsi, même un examen consciencieux du système lors de la visite préachat n’aurait pas permis de le déceler. [ 34 ] L’argument ne résiste pas à l’analyse. En effet, n’ayant pas effectué un examen complet et attentif du système, il est ardu pour monsieur Lussier d’établir que le vice de conception ou d’installation ne pouvait être décelé par un acheteur prudent et diligent. [ 35 ] Quoi qu’il en soit, encore faut-il toutefois que monsieur Lussier prouve que c’est un vice de conception ou une installation déficiente qui a causé le bris du système.

[ 36 ] Voyons ce qu’il en est. [ 37 ] En 2011, monsieur Émond mandate la firme Techno-Géo AR-Graphic afin de préparer les plans et devis concernant l’évacuation et le traitement des eaux usées de son chalet.

Les plans et devis sont conçus par Steve Valiquette, technologue professionnel, et ils sont finalisés le 18 novembre 2011 [13] . [ 38 ] Les travaux prévus aux plans et devis sont réalisés par monsieur Émond au cours du printemps et de l’été 2012. [ 39 ] Le 31 août 2012, Steve Valiquette émet un certificat attestant que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus aux plans et devis et que les travaux sont en conformité avec la réglementation du ministère du Développement durable, Environnement et Lutte contre les changements climatiques [14] . [ 40 ] Par la suite, monsieur Émond utilise son chalet été comme hiver et jamais les installations septiques n’ont fait défaut ou ont montré quelques signes de défectuosité. [ 41 ] Son témoignage est corroboré par Francis Côté.

Ce dernier affirme avoir utilisé le chalet depuis l’hiver 2014 et n’avoir jamais été témoin de problèmes d’alimentation en eau, problème avec la plomberie ou avec le système d’évacuation des eaux usées. [ 42 ] D’ailleurs, monsieur Lussier confirme que tout fonctionnait très bien jusqu’au 2 janvier 2018 alors que la pompe servant à amener les eaux usées de la fosse septique vers le champ d’épuration a cessé de fonctionner. C’est suivant cet événement qu’il constate que certains tuyaux sont endommagés, faisant sorte que le système septique a perdu son étanchéité.

Puisque le système n’est plus étanche, de la glace s’est formée à l’intérieur du système, notamment à l’intérieur de la station de pompage. [ 43 ] Dans sa demande, monsieur Lussier s’exprime ainsi : Le 2 janvier 2018, il faisait très froid et la station de pompage ne fonctionnait pas. L’alarme de la pompe pour les égouts s’est mise en marche. Le demandeur a donc été inspecter la station de pompage et il a remarqué un trou gorgé d’eau.

Après plusieurs journées de validation, le 12 janvier 2018 en temps de météo très doux, le demandeur a constaté que le système n’était pas étanche, et qu’il y avait beaucoup d’eau qui s’infiltrait, ce qui a fait probablement geler le système . À partir de cette date, la fosse septique ne fonctionne plus [15] . [soulignement du Tribunal] [ 44 ] Bien que la perte d’étanchéité du système s’explique par le bris des tuyaux, monsieur Émond ignore ce qui a endommagé les tuyaux et depuis quand ils ont été endommagés.

Selon son hypothèse, le système d’évacuation et de traitement des eaux usées desservant le chalet a mal été conçu et par surcroît son installation serait déficiente. Il appuie son hypothèse sur l’opinion de son beau-frère plombier, Alain Gauthier. [ 45 ] Tel que l’indique le document intitulé Expertise des travaux de plomberie, monsieur Gauthier a visité les lieux le 30 août 2018. Ce document relate certaines constatations. Par exemple, des tuyaux sont craqués et doivent être remplacés, un tuyau est bloqué par une accumulation de sable et doit être remplacé, etc.

Monsieur Gauthier estime le coût des travaux de réparation à 8 500 $. [ 46 ] En septembre 2018, monsieur Gauthier effectue les travaux de réparation. Il y consacre deux jours en compagnie du demandeur. Il ne peut toutefois fournir avec précision le coût des matériaux utilisés ni le nombre d’heures consacrées à la réparation du système d’évacuation et de traitement des eaux usées. [ 47 ] Fait à noter. Il n’émet pas de facture à monsieur Lussier. Monsieur Gauthier sera payé uniquement si monsieur Lussier a gain de cause. [ 48 ] Certaines remarques s’imposent.

Le rôle de l’expert est d’éclairer le Tribunal avec objectivité, impartialité et rigueur [16] . Dans le cas qui nous occupe, les liens personnels entre monsieur Gauthier et le demandeur et le fait que ses intérêts pécuniaires sont tributaires du résultat de cette affaire affectent la valeur probante de son témoignage. [ 49 ] De plus, monsieur Gauthier est plombier, il n’a pas d’expertise particulière dans la conception et la construction de système d’évacuation de traitement d’eaux usées de résidence isolée.

Le contenu de son rapport, qui au demeurant s’avère succinct [17] , ne précise pas les normes qui n’auraient pas été respectées et en quoi le défaut de les respecter ces normes a pu avoir causé la défaillance du système septique. [ 50 ] Bien que plombier, il se permet d’émettre l’opinion que l’électricité doit être refaite de façon sécuritaire.

Il n’explique toutefois pas pourquoi le système actuel n’est pas sécuritaire. [ 51 ] Bien que la force probante de l’opinion de monsieur Gauthier s’avère mitigée, son témoignage sera néanmoins utile pour établir l’état du système d’évacuation et de traitement des eaux usées tel que constaté à la fin du mois d’août 2018 et pour établir quels ont été les travaux réalisés pour le réparer. [ 52 ] Monsieur Émond, propose quant à lui deux hypothèses.

Selon la première, le bris de la pompe a fait en sorte que l’eau a stagné et avec la gelé cela a abîmé les tuyaux et par voie de conséquence entraîné la perte d’étanchéité du système. [ 53 ] La deuxième hypothèse est qu’à la fin de l’automne 2017 (au mois de novembre ou de décembre) lorsque le demandeur a effectué des travaux de réfection de la cheminée, il a installé des échafauds à proximité du système septique. Le va-et-vient causé par ces travaux a créé une pression sur le sol.

Cette pression a eu pour effet de compromettre l’intégrité su système. [ 54 ] Monsieur Émond a vu les traces des déplacements provoqués par les travaux sur le terrain du chalet. Monsieur Lussier reconnaît avoir effectué de tels travaux. Il reconnaît avoir marché sur le terrain à proximité du système septique. Toutefois, cela ne serait pas

suffisamment important pour avoir entraîné la défectuosité du système septique. [ 55 ] Bref, des hypothèses sont soulevées de part et d’autre pour expliquer la défectuosité du système, mais aucune n’est supportée par une preuve prépondérante.

Ce faisant, le Tribunal conclu que le demandeur ne s’est pas déchargé de son fardeau de démontrer que le système d’évacuation et de traitement des eaux usées desservant le chalet était affecté d’un vice de conception ou d’installation. [ 56 ] D’ailleurs, si comme l’affirme monsieur Lussier, de tels vices existaient, les eaux usées auraient stagné dans le système, ce qui aurait dû provoquer les défectuosités bien avant 2018. Or, la preuve non contestée établit que le chalet a pu être utilisé en période hivernale lors des années 2013 à 2017, soit 5 ans.

Aucune défectuosité des installations septiques n'a alors été remarquée par les utilisateurs du chalet. [ 57 ] Pour ces motifs, le Tribunal en vient à la conclusion que le demandeur ne s’est pas déchargé de son fardeau d’établir que le système d’évacuation et de traitement des eaux usées desservant le chalet acquis le 29 septembre 2017 était affecté de vices cachés. La demande sera donc rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande; AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur de Michel Émond, soient les droits de greffe de 202 $ afférents à la Contestation. __________________________________ STÉPHANE D.

TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 27 janvier 2020