2020 QCCQ 7646, 2020 QCCQ 7646

McCarthy c. Giguère 2020 QCCQ 7646 JB 4453 COUR DU QUÉBEC «division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-701221-176 DATE : 25 NOVEMBRE 2020 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. FRÉDÉRIC McCARTHY Demandeur c. MARIE-FRANCE GIGUÈRE Défenderesse c. MULTI-SERVICES 5 ÉTOILES INC. FRANCIS MAILHOT Intervenants JUGEMENT APERÇU [ 1 ] Frédéric McCarthy réclame une somme de 15 000 $ [1] à

titre de diminution du prix de vente d’une résidence acquise de Marie- France Giguère et de Francis Mailhot le 1 er juin 2010 [2] . [ 2 ] Les vices en litige touchent à la toiture et aux combles [3] de la résidence, à celle d’une

annexe [4] et à sa structure, de même qu’au sous-sol. Ils sont découverts en 2017 et 2018 à l’occasion de travaux de rénovation entrepris par M. McCarthy. [ 3 ] Les parties s’opposent sur l’existence de vices couverts par la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec (« C.c.Q. ») et plus particulièrement sur la suffisance des informations divulguées de même que sur le sens à donner à certaines représentations faites lors de la vente. Ainsi, M. McCarthy soutient que Mme Giguère ne lui a pas donné l’heure juste et qu’elle a omis de divulguer certains éléments dont elle avait connaissance.

Mme Giguère nie ces reproches et soutient, au contraire, que M. McCarthy a omis de considérer adéquatement l’ensemble des informations disponibles. [ 4 ] S’estimant abusivement poursuivie, Mme Giguère réclame, par voie de demande reconventionnelle, la somme de 1 950 $ pour tenir compte des honoraires professionnels encourus dans la préparation de sa défense de même que du refus initial de M.

McCarthy de transmettre une copie du rapport d’inspection préachat obtenu en 2010. [ 5 ] Mme Giguère fait intervenir au litige son ex-conjoint, Francis Mailhot, pour que ce dernier soit également tenu responsable dans l’éventualité d’une condamnation, et ce, à

titre de propriétaire indivis de la résidence. M. Mailhot n’a pas déposé de contestation de sorte que l’instruction procède contre lui par défaut. [ 6 ] Elle fait également intervenir au litige l’entrepreneur retenu pour exécuter les travaux de rénovation réalisés à la résidence avant la vente. Bien que l’intervention produite au dossier soit de la nature d’une demande en garantie, Mme Giguère précise à l’audience que l’objectif était de s’assurer du témoignage des représentants de l’entrepreneur.

Il en sera en conséquence donné acte aux conclusions du présent jugement. ➢ questions en litige : [ 7 ] Voici donc brossé à grands traits le litige qui oppose les parties. [ 8 ] Pour en disposer, le Tribunal doit décider si la résidence est affectée d’un ou plusieurs vices susceptibles d’être visés par la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q . [ 9 ] Dans l’affirmative, le Tribunal doit par la suite déterminer l’indemnité adéquate et raisonnable à laquelle M. McCarthy a droit,

tenant compte de l’ensemble des circonstances. [ 10 ] Finalement, le Tribunal doit statuer sur l’intervention forcée intentée par Mme Giguère contre M. Mailhot. [ 11 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal est d’avis que M. McCarthy a établi l’existence d’un vice visé par la garantie de qualité, mais uniquement à l’égard du sous-sol de la résidence.

CONTEXTE [ 12 ] Il est utile de relater les faits que la preuve révèle pertinents à l’analyse des questions posées par le litige. [ 13 ] Construite en 1976, la résidence en litige connaît, au total, trois propriétaires successifs. [ 14 ] Claude Graveline en est le propriétaire d’origine, et ce, jusqu’à sa vente à Mme Giguère et M. Mailhot le 11 décembre 2009. La vente a alors lieu au prix de 173 000 $, sans garantie légale toutefois. [ 15 ] Mme Giguère et M. Mailhot n’en demeurent propriétaires que quelques mois.

Mme Giguère témoigne que l’achat de cette résidence intervient dans le contexte de la séparation du couple. Ils n’iront toutefois pas de l’avant avec cette décision et reprendront la vie commune de sorte que la résidence est remise en vente, sans même qu’elle y emménage, pour être vendue à M. McCarthy le 1 er juin 2010. Le prix de vente est de 250 000 $ suite à la réalisation de plusieurs rénovations. [ 16 ] Le rez-de-chaussée est complètement rénové et mis au goût du jour, incluant le remplacement des portes et fenêtres dont les trois portes-patio de l’annexe.

L’extérieur est rafraîchi et repeint. [ 17 ] Pour ce qui est de la toiture, ce sont des travaux palliatifs qui y sont apportés. Pour respecter le budget dont dispose Mme Giguère, prolonger la durée de vie de la structure et retarder la réfection de la toiture datant de 2002, un nettoyage des combles est effectué pour s’attaquer à la moisissure qui y est présente. La laine endommagée est retirée. Les portions du pontage et de la structure touchées sont sablées et nettoyées à l’aide d’un produit désinfectant pour limiter la propagation de la moisissure. Deux feuilles de contreplaqué du pontage sont remplacées.

Les soffites sont dégagés des vignes qui les obstruent. *** [ 18 ] La résidence est vendue environ 40 jours après sa mise en vente. [ 19 ] Le 13 mai 2010, M. McCarthy présente une promesse d’achat au prix de 240 000 $. On y exige la remise d’une déclaration du vendeur ainsi que du DVD relatif à la vérification du drain français [5] . Deux contre-propositions sont échangées avant que les parties ne s’entendent, le 19 mai, sur un prix de vente de 250 000 $ [6] . [ 20 ] Le 21 mai, M.

McCarthy procède à l’inspection de la résidence et retient à cette fin les services de l’inspecteur Yves Duhamel de la firme d’inspection Amerispec. [ 21 ] Il est à noter que Mme Giguère, lors de l’achat de la résidence en 2009, a également obtenu un rapport d’inspection préachat de l’inspecteur Camil Galardo. Bien que la clause D13.1 de la déclaration du vendeur en fasse mention, ce rapport n’a pas été demandé par M. McCarthy. [ 22 ] Le 1 er juin, les parties signent l’acte de vente de la résidence. [ 23 ] Sept ans plus tard, à l’été 2017, M.

McCarthy entreprend certains travaux qui incluent la réfection de la toiture. M. McCarthy relate que c’est après avoir croisé un voisin qu’il décide de contacter Mme Giguère et de lui transmettre un avis de dénonciation touchant à la présence de moisissure dans les combles. [ 24 ] Ce voisin, que M. McCarthy n’identifie pas, l’informe que Mme Giguère savait qu’il y avait de la moisissure dans les combles. Cette information a pour effet de changer sa vision des choses, l’amenant à conclure que Mme Giguère encourt une responsabilité pour avoir gardé le silence sur l’état de la toiture. [ 25 ] Le 10 septembre, M.

McCarthy transmet à Mme Giguère une lettre l’informant de la découverte de moisissure dans les combles et du fait que la toiture du solarium n’est pas conforme. Il y fait mention que la présence de moisissure était connue lors de la vente et que Mme Giguère a mentionné que le toit du solarium était conforme aux règles de l’art [7] . [ 26 ] Certains échanges ont lieu entre M. McCarthy et Mme Giguère entre le 10 septembre et le 6 octobre 2017 sans que Mme Giguère ne se rende sur les lieux. [ 27 ] L’automne suivant, à l’occasion d’autres travaux, M.

McCarthy découvre d’autres problématiques, au sous-sol cette fois, requérant notamment d’en corriger l’isolation. ANALYSE 1. GARANTIE DE QUALITÉ [ 28 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [8] : (1) le vice doit être caché, critère qui s’évalue objectivement et qui est accompagné d’une obligation de s’informer, (2) inconnu de l’acheteur, critère qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave, ce critère étant défini par la jurisprudence au moyen d’expressions telles que « qui rend impropre à l’usage » et « qui diminue tellement son utilité » que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou n’aurait pas accepté

de payer si haut prix. [ 29 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 30 ] L’application de ces principes doit être faite en fonction des règles relatives au fardeau de la preuve. Il appartient à chaque

partie devant le Tribunal d’apporter la preuve prépondérante des faits qui soutiennent ses prétentions [9] . Elle peut satisfaire au fardeau qui lui incombe en ayant recours à l’un ou plusieurs des moyens de preuve que la loi met à sa disposition, soit le témoignage, l’aveu, l’écrit, la présomption ou l’élément matériel, et ce, conformément aux règles applicables à ces moyens [10] . [ 31 ] Ainsi, le fardeau d’établir de façon prépondérante les critères et conditions applicables à ce recours repose sur les épaules du demandeur. [ 32 ] En l’instance, le Tribunal est d’avis que M.

McCarthy n’a pas établi l’existence de vices visés par la garantie de qualité en ce qui a trait à la toiture et à l’annexe de la résidence. Toutefois, les problématiques découvertes au sous-sol constituent de tels vices. a. Toiture et combles [ 33 ] Plusieurs motifs justifient de refuser les prétentions de M. McCarthy à l’égard de la toiture et des combles. [ 34 ] L’évaluation des critères que doit satisfaire la preuve de l’acheteur est faite en fonction d’une norme objective : celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [11] . [ 35 ] La conduite de M.

McCarthy ne correspond pas à la conduite attendue d’un acheteur prudent et diligent. [ 36 ] En rétrospective, M. McCarthy s’appuie sur la mention contenue à la déclaration du vendeur à l’égard de la toiture : « Toit vérifié et soffites nettoyés selon les règles de l’art par mon contracteur + aération toit solarium » [ 37 ] Cette mention est conforme aux travaux décrits par l’entrepreneur Multi-Services 5 Étoiles pour ralentir la propagation de la moisissure dans les combles de la toiture principale et ainsi retarder de quelques années la réfection du toit.

Rien dans la preuve ne permet de conclure que ces travaux n’étaient pas adéquats en fonction de l’objectif recherché. [ 38 ] Cette mention ne peut par ailleurs être isolée. Elle doit être évaluée en tenant compte des autres informations divulguées par Mme Giguère et de celles obtenues par le biais de l’inspection préachat faite par M.

McCarthy. [ 39 ] Ainsi, il faut considérer la réponse affirmative donnée par Mme Giguère à la question posée à la clause D13.1 de la déclaration du vendeur [12] : D13. rapports d’inspection ou toute autre expertise existants À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : D13.1 un ou des rapports d’inspection sur l’immeuble ? [ 40 ] De façon inexplicable, M.

McCarthy, par l’intermédiaire de sa courtière immobilière, se limite à demander le DVD du drain français auquel réfèrent les questions D13.2 et D13.3. [ 41 ] Or, le rapport d’inspection obtenu par Mme Giguère de l’inspecteur Galardo ne laisse aucun doute quant à l’état de la toiture et des combles [13] : ▪ Le remplacement du pontage est recommandé. La cause identifiée est en lien avec des infiltrations d’eau ou un excès d’humidité et de condensation (pages 10 et 12); ▪ L’usure prématurée du bardeau et des anomalies d’installation des solins, larmier et débords de toit sont notées.

Une référence est faite de nouveau à une ventilation et une isolation inadéquate des combles. L’inspecteur Galardo recommande de consulter un entrepreneur spécialisé et de procéder à une inspection plus exhaustive de la toiture (page 11). [ 42 ] Même en considérant le fait que M.

McCarthy n’a pas eu accès à ce rapport et que les travaux de l’entrepreneur Multi-Services 5 Étoiles ont corrigé certains indices visualisés par l’inspecteur Galardo, le rapport de l’inspecteur Duhamel contient tout de même des constats de nature à alerter un acheteur prudent et diligent dans son évaluation de la toiture et des combles [14] : ▪ L’installation du revêtement de la toiture est qualifiée d’artisanale et de non conforme aux règles de l’art. Le risque d’infiltrations d’eau relié à cette problématique est noté.

La consultation d’un entrepreneur spécialisé pour évaluer et corriger la situation est recommandée (pages 15–16); ▪ La ventilation dans les combles du ventilateur de salle de bain est notée de même que le risque de dommages à la structure qui en découle. Des cernes sont visibles sur l’unique photographie des combles contenue à ce rapport. Il y est recommandé de corriger la situation en assurant une ventilation vers l’extérieur et de consulter un entrepreneur (pages 17-18). [ 43 ] La modification du ventilateur de salle de bain ne sera jamais faite.

Les consultations recommandées n’auront pas lieu. [ 44 ] À cet égard, le témoignage de M. McCarthy voulant qu’il n’ait pas reçu ce rapport à l’époque pertinente a de quoi surprendre. Le Tribunal croit davantage que M. McCarthy a choisi de ne pas en prendre connaissance, dans l’empressement de compléter une transaction notariée pour le 1 er juin 2017, soit à peine deux semaines après la présentation de la promesse d’achat.

[ 45 ] Ceci étant, cela ne change pas la teneur de ce rapport et les constats qui sont faits par l’inspecteur Duhamel. [ 46 ] Ces informations, soit disponibles, soit portées à la connaissance de M. McCarthy, empêchent de conclure à l’existence d’un vice visé par la garantie de qualité, le vice ne pouvant être considéré caché. [ 47 ] En effet, les anomalies notées par l’entrepreneur Toiture Optimum à l’égard du revêtement dans son rapport du 30 septembre 2017 [15] et dans le dossier photographique préparé par M. McCarthy [16] sont en fait les mêmes anomalies que celles notées par les deux inspecteurs préachat.

De plus, le défaut de corriger l’installation du ventilateur de salle de bain a contribué à la dégradation des combles. [ 48 ] Finalement, il ne peut être fait abstraction du fait que la structure de la toiture est âgée de 41 ans lors des travaux et le revêtement, de 15 ans.

Tenant compte que l’installation de ce revêtement est notée comme inadéquate et de nature à favoriser les infiltrations d’eau de même qu’est notée son usure prématurée, les travaux exécutés en 2017 visent à contrer la vétusté qu’accusent ces éléments de la résidence. [ 49 ] La vétusté ne se qualifie pas comme vice au sens de la garantie de qualité, tel que le confirme l’extrait suivant du volume La garantie de qualité du vendeur en droit québécois [17] : Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie: l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. [ 50 ] En conséquence de ce qui précède, les montants réclamés en lien avec l’état de la toiture et des combles ne sont pas accordés. b.

Annexe [ 51 ] L’annexe est décrite à la fiche descriptive comme une « spacieuse veranda attenante à la cuisine » ou encore comme une « pièce 3 saisons de 15 X 12 pieds attenante à la cuisine comprenant 3 portes-patio neuves donnant sur le balcon arrière » (sic) [18] . [ 52 ] Suite à la vente, M. McCarthy retire la porte-patio permettant d’accéder à l’annexe et en isole le plancher de façon à l’aménager en salle à manger. [ 53 ] Le reproche formulé par M.

McCarthy à l’avis de dénonciation du 10 septembre 2017 est à l’effet que Mme Giguère aurait représenté que le toit du solarium était conforme aux règles de l’art. [ 54 ] Ce n’est pas exactement la teneur de ce qui est représenté par Mme Giguère à la déclaration du vendeur : « Toit vérifié et soffites nettoyés selon les règles de l’art par mon contracteur + aération toit solarium » [soulignement ajouté] [ 55 ] Il est exact toutefois que la dernière

partie de cette mention doit se comprendre comme faite en référence à la ventilation du toit de l’annexe et que le sens de cette référence est positif, soit qu’il y a eu une vérification. La représentante de Multi-Services 5 Étoiles explique que la vérification s’est limitée au dégagement des soffites étant donné l’absence d’accès aux combles. [ 56 ] Ici aussi, il faut considérer l’information globale disponible à M.

McCarthy. [ 57 ] À l’égard de l’annexe, s’ajoutent aux constats déjà faits quant à l’installation artisanale du revêtement de la toiture [19] et l’absence d’accès aux combles de l’annexe [20] , les constats faits par l’inspecteur Duhamel. Il note à son rapport le support artisanal et inadéquat de l’annexe et recommande là encore de consulter un entrepreneur pour évaluer ou corriger la situation [21] . [ 58 ] Cette recommandation n’a pas lieu.

L’utilisation par l’inspecteur Duhamel du qualificatif « artisanal » en lien avec les deux extrémités de la structure de l’annexe (toiture et support) devait alerter un acheteur prudent et diligent et l’inciter à procéder à de plus amples vérifications de l’annexe, surtout si son intention est de l’intégrer à la résidence comme l’a fait M. McCarthy. [ 59 ] Il faut également noter que les anomalies et déficiences notées à l’égard de la structure de l’annexe n’entraînent un déficit d’usage qu’en raison de l’usage de l’annexe comme salle à manger. [ 60 ] À cet égard, M.

McCarthy témoigne également avoir discuté avec Mme Giguère de son intention d’installer la salle à manger dans cette annexe. Mme Giguère aurait alors affirmé que la seule chose à faire est d’isoler le plancher. [ 61 ] Mme Giguère nie avoir tenu de tels propos de même qu’elle nie avoir été informée du projet de M. McCarthy de retirer la porte-patio séparant la résidence de l’annexe de façon à ce que l’annexe fasse

partie intégrante de la résidence. [ 62 ] Le Tribunal est d’avis qu’il est peu probable que ces échanges aient eu lieu. Par ailleurs, il est surprenant que M. McCarthy n’ait pas jugé opportun de valider la faisabilité de son projet auprès de l’inspecteur Duhamel, préférant s’en remettre à Mme Giguère. [ 63 ] En conséquence, les montants réclamés à l’égard de l’annexe ne sont pas davantage octroyés en raison de la présence d’indices portés à la connaissance de l’acheteur. Les vices ne sont pas cachés. De plus, l’usage modifié de l’annexe est ce qui justifie en bonne

partie les travaux correctifs. c. Sous-sol [ 64 ] La preuve établit sans contredit l’existence d’anomalies au sous-sol [22] : des ouvertures sont présentes au pourtour de certaines fenêtres, des traces de vermines sont constatées dans le plafond du sous-sol, un mur est déposé sur un mur nain sans isolation, l’isolation est insuffisante par endroits ou encore mal réalisée à certains autres et une fenêtre située sous l’annexe a été condamnée en apposant du

gypse par-dessus. [ 65 ] Les représentants de l’entrepreneur Multi-Services 5 Étoiles confirment le caractère déficient des anomalies pointées par M. McCarthy, mais insistent, tout comme Mme Giguère, que ces anomalies ne résultent pas des travaux exécutés en 2010. [ 66 ] Cette affirmation est exacte. La description des travaux contenue à la fiche descriptive et à la déclaration du vendeur ne fait pas voir de travaux au sous-sol permettant d’imputer à Mme Giguère la connaissance de ces anomalies. [ 67 ] M.

McCarthy soutient qu’il est fait mention du remplacement des fenêtres sans distinction de leur positionnement de sorte que les fenêtres du sous-sol devraient avoir été remplacées. Il a tort. [ 68 ] Il suffit de regarder la photographie de la façade de la résidence en page frontispice du rapport de l’inspecteur Duhamel pour conclure que les fenêtres du sous-sol n’ont pas été remplacées. Les barrotins séparant les panneaux de verre des fenêtres du rez-de- chaussée sont différents de ceux des fenêtres du sous-sol.

Ils sont beaucoup plus larges aux fenêtres du rez-de-chaussée, ce qui s’accorde avec des fenêtres de facture plus récente. De plus, les photographies prises au sous-sol font voir que le cadrage de la fenêtre condamnée semble identique aux autres fenêtres du sous-sol, ce qui appuie également la conclusion que les fenêtres du sous-sol n’ont pas été remplacées. [ 69 ] Le Tribunal conclut que les critères permettant de qualifier un vice de caché aux termes de la garantie de qualité sont satisfaits. Ces anomalies ne pouvaient être décelées puisque dissimulées par les matériaux de finition du sous-sol.

D’ailleurs, l’inspecteur Duhamel ne formule aucun commentaire particulier à l’égard du sous-sol à l’attention de l’acheteur [23] . [ 70 ] M. McCarthy a droit à une diminution du prix de vente pour tenir compte des anomalies découvertes au sous-sol. M. McCarthy ne soumet toutefois qu’une pièce justificative, soit la facture des travaux d’isolation au montant de 2 914,62 $ [24] . C’est en conséquence ce montant qui lui sera octroyé.

Le Tribunal n’applique aucune réduction pour tenir compte de la plus-value découlant de l’isolation du sous-sol puisque si plus-value il y a, elle est considérée équivalente à la valeur des autres travaux réalisés par M. McCarthy en lien avec ces anomalies. [ 71 ] M. McCarthy a également droit à l’application de l’intérêt au taux légal de même qu’à l’indemnité additionnelle sur ce montant à compter du 12 septembre 2019, date à laquelle cette portion de la réclamation est ajoutée au dossier. 2.

DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 72 ] Étant donné la conclusion à laquelle en vient le Tribunal, il n’y a pas lieu de conclure que la demande est abusive. La demande reconventionnelle est en conséquence rejetée. 3. INTERVENTIONS FORCÉES a. Multi-Services 5 Étoiles inc. [ 73 ] Tel que déjà mentionné, l’intervention forcée intentée contre l’entrepreneur Multi-Services 5 Étoiles ne vise pas à obtenir une condamnation de sorte qu’elle est rejetée. b. Françis Mailhot [ 74 ] Quant à l’intervention forcée intentée contre M. Mailhot, elle est bien fondée.

Lui et Mme Giguère sont tous deux débiteurs de la garantie de qualité. [ 75 ] Cette obligation en est une solidaire de sorte que M. McCarthy peut exiger le paiement entier de l’indemnité qui lui est octroyée à

titre de diminution du prix de vente de l’un ou l’autre d’entre eux [25] . [ 76 ] Toutefois, pour valoir entre M. Mailhot et Mme Giguère, le Tribunal précise que leur contribution dans le paiement de cette obligation solidaire doit avoir lieu à parts égales [26] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : sur la demande principale : [ 77 ] CONDAMNE solidairement la défenderesse marie-France giguère et l’intervenant forcé francis mailhot à payer au demandeur la somme de 2 914,62 $, avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 12 septembre 2019, AVEC FRAIS DE JUSTICE ; [ 78 ] REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse marie-France giguère, sans frais de justice ; [ 79 ] ACCUEILLE l’intervention forcée contre l’intervenant forcé francis mailhot et DÉTERMINE , pour valoir uniquement entre la défenderesse marie-France giguère et l’intervenant forcé francis mailhot que leur contribution dans l’obligation solidaire est à parts égales, sans frais de justice . sur la demande en intervention forcée – multi-services 5 étoiles inc. [ 80 ] PREND ACTE que l’intervention forcée contre l’intervenante forcée multi-services 5 étoiles inc . ne visait qu’à obtenir le témoignage de ses représentants et non à obtenir une condamnation en garantie et, par voie de conséquence, REJETTE l’intervention forcée de la défenderesse marie-France giguère, AVEC FRAIS DE JUSTICE .

__________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. dateS d’audience : les 6 janvier et 25 septembre 2020