2013 QCCA 1972, 2013 QCCA 1972

Gérard c. Belcourt Development Inc. 2013 QCCA 1972 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-022115-117 ( 500-05-063793-010 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 14 novembre 2013 CORAM: LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. PAUL VÉZINA , J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. APPELANTS AVOCAT MARC-AURÈLE GÉRARD DRAINAMAR INC. Me James Bonhomme ME JAMES BONHOMME INTIMÉE AVOCATS BELCOURT DEVELOPMENT INC. Me Patrice Bussière Me Benoît Larose ROUSSIN LAROSE LESSARD - SOCIÉTÉ NOMINALE En appel d'un jugement rendu le 23 septembre 2011 par l'honorable Pierre Nollet de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Vente Greffière: Elena Captari Salle: Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 45 : Début de l’audience. 9 h 45 : Argumentation de Me James Bonhomme. 10 h 47 : Suspension de l'audience. 10 h 51 : Reprise de l'audience. 10 h 51 : La Cour informe les procureurs de l'intimée qu'il n'est pas nécessaire de les entendre. 10 h 51 : PAR LA COUR: Arrêt unanime prononcé par l'honorable Nicole Duval Hesler, J.C.Q. – voir page 3. 10 h 51 : Fin de l'audience.

Elena Captari Greffière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelant a été condamné [1] à verser à l'intimée une somme de 288 000 $, avec intérêts et indemnité additionnelle à compter du 5 mars 2001 [2] , en raison de son défaut de fournir des titres clairs après la signature d'une promesse de vente ( art. 1611 et 1618 C.c.Q .).

Il se pourvoit en invoquant les erreurs du juge de première instance. [ 2 ] Il fait valoir qu'il n'a commis aucune faute contractuelle en ne fournissant pas de titres clairs au promettant-acheteur avant avril 2003, que l'intimée était de mauvaise foi en ne se prévalant pas de la faculté de dédit prévue à l'entente, que les dommages octroyés ne sont pas des dommages directs, immédiats et prévisibles ( art. 1613 C.c.Q .) et que l'intimée a fait défaut de les minimiser.

Il avance aussi l'idée que le juge aurait dû limiter les intérêts octroyés en excluant toute la période postérieure au 1 er mai 2007. [ 3 ] Les faits ne sont guère complexes et le juge en a fait fort adéquatement état. Qu'il suffise de rappeler que l'appelant est le président de Drainamar inc., qui se porte acquéreur, en 1998, par voie de vente sous contrôle de justice, d'un terrain situé à Ville St-

Laurent. L'intimée, une société de développement immobilier, à la recherche d'occasions d'affaires, est mise au fait de la volonté de l'appelant [3] de vendre l'immeuble et lui soumet une offre d'acquisition de ce terrain le 2 mars 2000 [4] pour un prix de 550 000 $. L'une des conditions prévues à l'offre stipule que « that the zoning of the City of St-Laurent allows fast food outlet with car pick up and parking without any restriction ».

Une autre condition exige que « The Vendor shall provide good and marketable title to the Property, free and clear of all hypothecs, servitudes, reserves, leases and encumbrances whatsoever ». [ 4 ] L'offre ainsi libellée est acceptée le 24 mars 2000. Au moment de l'offre, Belcourt Development inc. (« Belcourt »), est déjà en contact avec la chaine de restaurants A&W qui ambitionne de s'installer dans les environs de la propriété de l'appelant, si bien qu'elle signe l'offre de bail de A&W le 27 avril 2000.

Il est convenu que A&W occupera à bail, pendant 15 ans, les locaux que Belcourt s'engage à construire sur ce terrain qu'elle doit acquérir de Drainamar. [ 5 ] Malheureusement, Drainamar ne peut obtenir des titres clairs, en dépit des efforts déployés, dans le délai prévu.

Malgré une action en passation de titres introduite en décembre 2000 [5] , des tractations entre les parties continuent. Toutefois, Belcourt met Drainamar en demeure le 5 mars 2001 : A&W l’avait informée du retrait de son offre si les travaux n’étaient pas commencés le 12 mars 2001. [ 6 ] Drainamar n’a pas obtenu, à cette date, les titres requis et Belcourt perd les avantages de son contrat avec A&W. Le 19 mars 2001, Belcourt introduit une requête contre Drainamar et son président, l’appelant.

Elle leur réclame, pour avoir agi de mauvaise foi, fait de fausses représentations et avoir manqué à leurs obligations, la somme de 478 000 $. À l’audience tenue devant le juge de la Cour supérieure, l’appelant reconnaît que la perte de Belcourt, en raison de son incapacité à réaliser l’offre de A&W, est de 288 000 $. [ 7 ] Le juge de la Cour supérieure a eu raison de retenir que « [l]e défaut de fournir un

titre bon et valable lorsqu'on s'y est engagé constitue une faute » [6] et que cela « équivaut à l'incapacité de livrer légalement le terrain » [7] . [ 8 ] L'auteur Denys-Claude Lamontagne, dans son ouvrage sur le droit de la vente, s'exprime de la sorte concernant le vice de

titre au moment de la formation de la promesse [8] : [55] Contrat préparatoire. – La promesse bilatérale de vente et d'achat, en principe constitutive de droits personnels seulement, n'est pas publiable (2938 et 2939 C.c.Q. ). L'

article 2943 C.c.Q. (présomption de connaissance résultant de la publication d'un droit) ne pouvant être opposé au promettant acheteur, il s'ensuit que le promettant-vendeur doit lui déclarer tout vice de

titre au moment de la formation de la promesse. À défaut, le promettant-acheteur peut demander la résolution de la promesse, ou refuser d'acheter plus simplement, à moins que le promettant-vendeur ne procède à la correction du

titre . La vente conclue sans aucune réserve pourra difficilement donner lieu à l'application des dispositions sur la garantie du droit de propriété, du moins dans le domaine immobilier. [Soulignement ajouté] [ 9 ] L’argument que l’appelant soutient en ce qui a trait au fait que l’intimée a été de mauvaise foi en ne se prévalant pas de la faculté de dédit prévue à l’entente est sans aucun fondement.

Les exigences relatives à la bonne foi font en sorte que « le cocontractant ne peut unilatéralement refuser de proroger le délai sans motif valable c’est-à-dire, en l’occurrence, sans un défaut important et clairement irrémédiable » [9] . [ 10 ] Les nombreuses lettres échangées entre les parties, leurs discussions multiples, ainsi que les témoignages livrés à l’audience, établissent bien que l’intimée était de bonne foi en prenant acte des engagements de l’appelant à régler le problème rapidement.

Ce n’est qu’à la suite de l’exigence ultime de A&W relativement au début des travaux que l’intimée a dû se retirer de l’offre. L’appelant, faut-il le rappeler, était, dès la présentation de l’offre, et compte tenu de ses termes clairs, bien au fait de l’usage que l’on voulait faire des lieux. [ 11 ] L’appelant soutient que les dommages réclamés, bien que son quantum ait été admis à 288 000 $, ne rencontrent pas les exigences de l’

article 1613 C.c.Q. puisqu’ils ne sont, à ses yeux, ni immédiats, ni directs, non plus que prévisibles. Les arguments qu’il fait valoir relativement à la prévisibilité ont été rejetés par le juge de première instance qui a appliqué les principes élaborés par la Cour dans l’arrêt Ciment Québec inc. c. Stellaire Construction inc. [10] . Quant à l’appréciation du caractère direct ou indirect du dommage, il s’agit là d’une question de fait qui laisse une large marge discrétionnaire aux tribunaux [11] .

Ce moyen doit donc être écarté puisqu’il ne nous est pas démontré que le juge a commis une erreur déterminante en décidant que [12] : [75] La promesse d'achat prévoit, comme condition, que le zonage de la propriété doit permettre un " fast food outlet with car pick up and parking without any restriction ". [76] La promesse d'achat et l'objectif poursuivi par Belcourt étaient suffisamment clairs pour que le vendeur puisse prévoir que s'il faisait défaut d'exécuter ses obligations, Belcourt subirait une perte économique. [Référence omise] [ 12 ] Les arguments de l’appelant relatifs à la minimisation des dommages sont aussi sans fondement puisque c’est l’inexécution de son obligation de fournir des titres clairs qui a conduit à la résolution de la promesse en dépit de la patience démontrée par Belcourt.

On ne saurait maintenant lui en faire reproche. [ 13 ] Reste donc le moyen, nouveau en appel, relatif à la condamnation au paiement des intérêts et de l’indemnité additionnelle. [ 14 ] L’appelant estime que le juge de première instance a commis une erreur de droit et de fait en ne limitant pas le paiement des intérêts et de l’indemnité qui s’y rajoute à la date du 1 er mai 2007, soit la date prévue pour la tenue du procès.

Compte tenu de l’hospitalisation d’urgence du président de Belcourt en raison d’un problème cardiaque, l’audition a été reportée et finalement tenue à compter du 21 septembre 2011. [ 15 ] Il faut se rappeler que la mise en demeure de Belcourt est transmise à l’appelant le 1 er mars 2001 [13] et que la requête

introductive d’instance est déposée le 19 mars 2001. Le 1 er mai 2003, l’appelant est en mesure de fournir des titres clairs [14] .

Aucun autre élément de preuve n’explique le délai qui a couru entre le 19 mars 2001 et le 21 septembre 2011. [ 16 ] La demande de limiter les intérêts et l’indemnité n’a pas été soumise au juge de première instance. [ 17 ] L’intimée a raison de faire valoir que cette question de l’appelant est nouvelle et que, ne s’agissant pas d’une question de droit, elle ne peut être soumise à la Cour [15] . [ 18 ] Toutefois, et comme le rappelle notre collègue le juge Dalphond [16] , la discrétion reconnue au juge par les articles 1618 et 1619 C.c.Q. ne lui permet pas de suspendre ou d’interrompre, à une date qu’il fixe, le calcul de l’intérêt légal et de l’indemnité.

Il faut se rappeler que dans cette affaire, le juge avait limité à dix ans, compte tenu de la durée de l’instance (14 ans) et la conduite de la demanderesse, la période applicable aux intérêts et à l’indemnité additionnelle, mais que notre Cour, en voulant respecter l’intention du juge, a fixé le début du calcul de l’intérêt légal à une date fixe, dix ans avant le prononcé du jugement. [ 19 ] L’argument de l’appelant relatif aux intérêts et à l’indemnité additionnelle doit donc être rejeté. [ 20 ] Bref, l’appelant ne fait valoir aucune erreur dans le jugement entrepris.

POUR CES MOTIFS, La Cour : [ 21 ] REJETTE l’appel, avec dépens. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A.