2017 QCCQ 938, 2017 QCCQ 938

Re/Max de l'Avenir c. Radiateurs G. Vaudry inc. 2017 QCCQ 938 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-032194-143 DATE : 20 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Re/max de l’Avenir Demanderesse c. Radiateurs G. Vaudry inc. Louise L’Écuyer Vaudry Défenderesses et Remorquage S.D.E. inc.

Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, courtier immobilier, poursuit les défenderesses pour recouvrer une commission, le tout suite à une vente dont il n’a pas été donné suite. Les faits [ 2 ] Au début de l’année 2013, Michel Fuller, courtier chez la demanderesse, se rend chez Radiateurs G. Vaudry inc. (ci-après appelée « Radiateurs ») afin de faire effectuer une réparation à son automobile.

Il connaissait bien ce commerce pour y avoir confié son véhicule antérieurement. [ 3 ] Il y rencontre alors la propriétaire, la codéfenderesse Louise L’Écuyer Vaudry (ci-après « madame L’Écuyer »), laquelle lui mentionne son désir de vendre son commerce et l’immeuble l’abritant. [ 4 ] La discussion débouche sur la signature d’un contrat de courtage immobilier daté du 28 février 2013 [1] , qui prévoit que monsieur Fuller sera assisté de monsieur André-Jean Suta, œuvrant également pour la demanderesse. [ 5 ] L’histoire nous apprendra que ce fut la seule réelle implication de monsieur Fuller dans le dossier puisque, dans les faits, c’est monsieur Suta, courtier expérimenté en matière commerciale, qui a continué de s’occuper du dossier. [ 6 ] Le mandat P-4 prévoyait que la durée du contrat s’étalait jusqu’au 31 décembre 2013. [ 7 ] L’article 4.1, quant à lui, stipulait que le vendeur demandait un prix de vente de 274 900 $ et qu’étaient inclus les biens énumérés à une liste d’inventaire.

L’article 7.1 indiquait une rétribution de 8 % du prix fixé pour la vente. Les autres clauses, invoquées par la demanderesse pour réclamer sa rétribution (dont 7.1), seront discutées plus loin. [ 8 ] Spécifions que la bâtisse visée par le mandat consistait en un ancien garage de mécanique automobile situé dans une agglomération résidentielle, mais pouvant continuer ses opérations en vertu de droits acquis. La période depuis laquelle le garage était

exploité laissait présager, selon les témoignages entendus, une certaine contamination du sol due à la présence d’hydrocarbure et ce, depuis des décennies. [ 9 ] Au cours des semaines qui ont suivi, la preuve révèle que madame L’Écuyer remet la plupart des documents requis, sauf qu’elle tarde à fournir les derniers états financiers et la liste d’inventaire. [ 10 ] Le 3 juin 2013, la mise en cause Remorquage S.D.E. inc. (ci-après « Remorquage »), représentée par monsieur Denis Dubois, propose d’acheter l’immeuble pour la somme de 280 000 $, dont 250 000 $ à être financés par madame L’Écuyer, le tout amorti sur une période de 25 ans mais exigible dans un délai de cinq ans [2] . [ 11 ] Madame L’Écuyer veut alors consulter son avocat, maître Claude Lalonde, dont la preuve révèle qu’il était non seulement l’avocat de cette dernière, mais aussi celui de Denis Dubois (ou de Remorquage), et qu’il avait déjà également défendu les intérêts de monsieur Suta (ou Re/max de l’Avenir). [ 12 ] Cet avocat devait d’ailleurs voir à vendre le garage avant l’intervention de messieurs Fuller et Suta et avait été, semble-t-il, mécontent d’apprendre l’existence du mandat de courtage en faveur de ces derniers. [ 13 ] Quoi qu’il en soit, madame L’Écuyer veut obtenir conseils auprès de maître Lalonde suite à l’obtention de cette offre d’achat. [ 14 ] Le courtier Suta lui laisse alors le document en son entier contenant l’offre, sans se garder quelque copie que ce soit ni prendre une photo du document.

Cette offre expirait le 5 juin suivant. [ 15 ] Il semble que madame L’Écuyer aurait formulé une contre-proposition dans un formulaire complété par monsieur Suta, mais dont on ne connaît pas la date puisque la dernière page est demeurée manquante et que le courtier a, une fois de plus, omis de s’en garder une copie [3] . [ 16 ] Bref, il n’y a aucune preuve à l’effet qu’il y a eu une contre-proposition complétée et, le cas échéant, quel a été le sort de celle- ci par rapport à l’offrant Denis Dubois. [ 17 ] Le 12 juin 2013, une autre promesse d’achat intervient de la part d’une tierce personne, cette fois-ci à un prix inférieur de 252 000 $. [ 18 ] Il n’y a pas eu de suite à cette promesse. [ 19 ] Il appert qu’il y eut absence de communication entre madame L’Écuyer et monsieur Suta pendant les mois estivaux. [ 20 ] À la fin de l’été, cependant, et voyant que les choses n’avançaient pas à son goût et qu’il n’avait pas non plus réponse à ses questions (l’existence ou non de droits acquis reconnus par la municipalité pour continuer d’y exploiter un garage), monsieur Dubois rencontre monsieur Suta et les deux signent un document mettant fin à l’offre de ce dernier du 3 juin. [ 21 ] Là encore, ce document n’a pas été produit, faute par monsieur Suta de s’en être gardé une copie. [ 22 ] En septembre 2013, une autre visite de l’immeuble intervient. [ 23 ] Selon la preuve, madame L’Écuyer collabore et se rend sur les lieux pour ouvrir les portes.

Cette visite, comme de nombreuses autres auparavant, ne donne lieu à aucune offre intéressante. [ 24 ] Le 3 octobre suivant, madame L’Écuyer résilie le contrat de courtage en transmettant une lettre à monsieur Suta [4] . [ 25 ] Plusieurs semaines après, monsieur Dubois et son entreprise occupent les lieux, mais la preuve est contradictoire quant à la date d’occupation et celle de la conclusion d’un bail entre Radiateurs et Remorquage. [ 26 ] Selon monsieur Dubois, madame L’Écuyer lui offre de louer en novembre. [ 27 ] Toujours selon lui, un bail serait intervenu uniquement en janvier de l’année suivante [5] . [ 28 ] Il est vrai que Remorquage a occupé les lieux dès décembre.

D’ailleurs, la preuve de la demanderesse le révèle par des photographies prises par monsieur Suta en décembre [6] . [ 29 ] Monsieur Dubois affirme cependant qu’il n’a pas payé de loyer à madame L’Écuyer pour ce mois puisqu’en échange de la possibilité d’y garer ses camions, il procurait de l’aide à madame L’Écuyer pour faire sa facturation. [ 30 ] Quoi qu’il en soit, Remorquage est demeurée sur les lieux environ 16 mois et a dû quitter le 14 avril 2015 à cause de plaintes du voisinage. [ 31 ] Concernant la date réelle de l’occupation des lieux, bien qu’il situe le début de cette occupation à décembre, monsieur Dubois a mentionné, dans un interrogatoire hors cour, qu’il s’agissait plutôt de la troisième semaine de novembre [7] . [ 32 ] Par la suite du départ de Remorquage, un nouveau bail intervient entre Radiateurs et un tiers [8] .

[ 33 ] Le locataire quitte prématurément et la bâtisse est finalement vendue le 7 juin 2016 pour la somme de 140 000 $ sans financement. Cette vente est conclue par l’intermédiaire de monsieur Roy Venes, gendre de madame L’Écuyer, suivant un jugement de la Cour supérieure daté du 27 mai 2016, permettant à monsieur Venes de représenter madame L’Écuyer vu l’inaptitude de celle-ci.

Historique des procédures [ 34 ] La demande introductive d’instance d’origine est datée du 20 octobre 2014. [ 35 ] Le recours est intenté contre Radiateurs, mais inclut Remorquage en tant que mise en cause, bien qu’aucune conclusion ne s’adresse à cette dernière. [ 36 ] La lecture des 16 paragraphes qui y sont contenus laisse voir que la demanderesse invoque un genre de subterfuge entre Radiateurs et Remorquage pour éviter le paiement d’une commission en y substituant une vente par une location. [ 37 ] Une défense est produite et le dossier doit être entendu éventuellement. [ 38 ] Entre temps, soit vers le 1 er octobre 2015, madame L’Écuyer se fait notifier une citation à comparaitre afin de se soumettre à un interrogatoire. [ 39 ] Invoquant des troubles d’ordre cognitif, le procureur de Radiateurs présente une requête en annulation et en cassation de subpoena. [ 40 ] Le 13 octobre suivant, le soussigné accueille partiellement la requête aux seules fins de retarder l’interrogatoire de madame L’Écuyer au 17 novembre 2015. [ 41 ] Il semble qu’à cette date, l’interrogatoire n’a pas pu se tenir puisque d’autres rapports médicaux auraient été produits, attestant que l’incapacité de madame L’Écuyer subsistait. [ 42 ] Le procureur de la demanderesse a alors renoncé à interroger madame L’Écuyer hors cour, se réservant ce privilège pour l’audience à être tenue. [ 43 ] C’est dans ce contexte que la cause vient pour audition le 18 octobre 2016 devant le soussigné.

Malheureusement, celle-ci a dû être remise vu l’encombrement du rôle. [ 44 ] Ayant probablement appris, à cette occasion, que l’immeuble avait été vendu le 7 juin précédent, la demanderesse change son fusil d’épaule et amende son recours le 22 novembre 2016 pour y ajouter comme défenderesse madame L’Écuyer, réclamant le soulèvement du voile corporatif.

Elle fait de nouveau notifier une citation à comparaître à madame L’Écuyer ainsi qu’à l’avocat Claude Lalonde. [ 45 ] À l’audience finale, le procureur de la demanderesse renonce à exiger la présence de madame L’Écuyer, se rendant à l’évidence que cette dernière se trouve dans l’incapacité de témoigner. [ 46 ] Quant à la citation concernant maître Claude Lalonde, là encore, le procureur se désiste de sa demande suite aux arguments invoqués par la procureure des défenderesses concernant le droit au secret professionnel de l’avocat. Questions en litige 1.

Les conditions contenues au contrat de courtage immobilier ont-elles été rencontrées pour que le courtier puisse toucher sa rétribution ? 2. La défenderesse Radiateurs G. Vaudry inc. a-t-elle fait obstacle à l’exécution du contrat ? 3. Le cas échéant, madame Louise L’Écuyer Vaudry peut-elle être tenue responsable en tant qu’actionnaire ou administratrice en vertu des articles 317 ou 1457 du Code civil du Québec [9] ? Analyse et décision 1.

Les conditions contenues au contrat de courtage immobilier ont-elles été rencontrées pour que le courtier puisse toucher sa rétribution ? [ 47 ] Afin de répondre aux deux premières questions, il convient de reprendre l’esprit des clauses invoquées par la demanderesse. [ 48 ] D’abord, l’article 7.1 du contrat de courtage prévoit que le vendeur versera au courtier une rétribution de 8 % du prix pour la vente :

« 1. (n/a) 2. si une promesse d’achat conforme aux conditions de vente énoncée au présent contrat de courtage lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que le VENDEUR la refuse, ou ; 3. (n/a) 4. si un acte volontaire du VENDEUR empêche la libre exécution du contrat. » [ 49 ] Ajoutons que l’article 8.5 du même contrat prévoit que : « Le VENDEUR s’engage, pendant la durée du contrat, à ne pas directement ou indirectement : […] 2. devenir

partie à une entente visant la vente, l’échange ou la location de l’IMMEUBLE sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER. » [ 50 ] La présente question sera débattue suivant l’interprétation à donner au paragraphe 2 de l’article 7.1 du contrat précité. [ 51 ] Rappelons qu’il est généralement reconnu qu’un contrat de courtage immobilier constitue un contrat d’adhésion au sens de l’

article 1379 C.c.Q. [ 52 ] Dans un tel cas, la loi prévoit que, dans le doute, ce contrat s’interprète en faveur de l’adhérent (

article 1432 C.c.Q. ). [ 53 ] Rappelons qu’en l’espèce, la preuve révèle que madame L’Écuyer n’a pas refusé l’offre de monsieur Dubois. Elle a manifesté son intention de faire une contre-proposition dont il n’a pas été donné suite. [ 54 ] En fait, on ne sait pas si madame L’Écuyer a réellement fait la contre-proposition par écrit et l’a soumise à monsieur Dubois. [ 55 ] Chose certaine, monsieur Suta n’a pas agi avec la prudence et la diligence nécessaires en ne conservant aucune trace de ces documents.

Pas plus qu’il n’a conservé copie du document signé par monsieur Dubois en août 2013 afin de retirer formellement son offre du mois de juin. [ 56 ] Dans ces circonstances, le courtier a-t-il droit à sa rétribution ? [ 57 ] La doctrine [10] observe qu’il répugne au juge d’accorder une rétribution sans qu’une vente n’intervienne [11] . [ 58 ] L’auteur ajoute : « La règle voulant qu’une rétribution soit acquise au courtier dès qu’il réussit à mettre en présence vendeur et acheteur est même qualifiée « règle toujours douteuse ». » [12] [ 59 ] Plus loin, il mentionne : « À défaut de clarté, la jurisprudence majoritaire incline à considérer la signature d’un acte de vente comme une condition d’obtention d’une rétribution.

Pour ce faire, elle insiste sur certains indices lui permettant de confirmer cette thèse. Ainsi, si les parties indiquent spécifiquement à la promesse d’achat que le promettant-acheteur devient propriétaire à la signature de l’acte de vente, on considère que le droit à la rétribution s’acquiert à la signature de cet acte. » [13] [ 60 ] Enfin, il dit : « Il faut distinguer la naissance du droit à la rétribution et la naissance du droit de propriété en faveur de l’acheteur puisque ces deux « naissances » ne se produisent pas nécessairement en même temps.

Aussi, lorsque les parties stipulent que la rétribution équivaut à tel pourcentage « du prix de vente », on décide que cette clause n’a aucun sens si une vente n’intervient pas . » [14] (soulignement du soussigné) [ 61 ] La jurisprudence apporte certaines nuances à l’égard de ces principes. [ 62 ] Ainsi, le juge Baudouin, dans l’affaire Royal Lepage Des Moulins inc. [15] , énonce les principes suivants : « [17] Par contre, la situation et les rapports contractuels entre les intimés et leur courtier sont tout autres.

Le mandat confié à ce dernier n'est pas, à mon avis, simplement de faire en sorte que certaines personnes s'intéressent à l'immeuble lorsque toutes les conditions de la future vente ont été précisées et que l'offre d'achat est, en plus, parfaitement conforme aux exigences des vendeurs. Le courtier a, en effet, parfaitement exécuté son obligation en ramenant aux vendeurs une offre que l'on doit qualifier de parfaite . Il était donc de l'obligation des vendeurs de conclure l'entente.

Cette conclusion a été rendue impossible par la seule et unique faute d'Hélène Baril et la non-réalisation de la vente est due, en effet, à son seul acte de volonté. L'intimée, certes, ne peut être forcée de s'exécuter que sur action

en passation de titre, mais, en l'espèce, nous ne sommes pas saisis de l'examen des rapports entre promettant-acheteurs et promettant vendeurs. Le geste fautif d'Hélène Baril ne saurait, pour autant, avoir pour effet, au seul motif que le contrat n'a pas été conclu, de faire perdre au courtier le bénéfice de la rétribution prévue. [18] En décider autrement signifierait que le paiement de la commission de l'agent immobilier, dans le cadre de la clause contractuelle citée plus haut, dépendrait d'une condition purement potestative de la part de l'intimée ( art. 1500 C.c.Q. ).

Je suis donc d'avis que l'appelante a droit aux dommages que lui cause la faute de l'intimée et qui correspondent au montant de la commission prévue, avec les intérêts et l'indemnité supplémentaire. [19] L'intimé Alain Granger a, lui, bel et bien accepté l'offre d'achat. Doit-il, lui aussi, être condamné à en payer au moins la moitié ? Si le contrat avait été signé, il n'y a aucun doute qu'il eût été obligé de payer. Toutefois, le geste délibéré et sans aucune justification de l'appelante a empêché que la situation prévue ne se réalise.

C'est bien la faute de celle-ci, et cette faute seulement, qui a eu pour effet de causer le dommage qu'a subi le courtier.

La mesure du préjudice subi équivaut au montant de la commission ainsi perdue et sa réparation est due par l'appelante et non par l'intimé Granger qui, lui, n'a commis aucune faute. » (soulignements du soussigné) [ 63 ] Ce sont sûrement ces enseignements qui ont fait dire au même auteur précité : « Le principe est maintenant clairement établi que lorsqu’une promesse d’achat contient des conditions usuelles et qui correspondent aux clauses du contrat de courtage, le propriétaire-vendeur n’est pas obligé de vendre, mais, dans un tel cas, la rétribution est exigible. » [16] (soulignement du soussigné) [ 64 ] D’ailleurs, l’auteur fait référence, dans ce paragraphe, à l’arrêt Royal Lepage Des Moulins inc. précité. [ 65 ] Il convient également de rappeler qu’il appartient au courtier de prouver l’exigibilité de la rétribution et, si nécessaire, la faute du client, le tout conformément aux principes généraux de preuve formulés à l’

article 2803 du Code civil du Québec . [ 66 ] L’auteur Leduc réfère également à un jugement rendu par la Cour d’appel [17] , où celle-ci devait évaluer un contrat de courtage par lequel le vendeur s’engageait à financer l’acheteur sans pour autant mentionner certains détails, comme le montant du comptant, le taux d’intérêt, l’échéance du prêt et la période d’amortissement. [ 67 ] L’auteur ajoute : « Bien que le prix offert à la promesse d’achat corresponde au prix demandé, le vendeur la refuse, étant insatisfait des autres conditions, notamment du montant du comptant.

La Cour d’appel établit que la détermination de la raisonnabilité des conditions de la promesse d’achat relève de l’appréciation du vendeur qui n’est pas juridiquement obligé de faire une contre-proposition. Puisque la vente n’intervient pas parce que le vendeur détermine que les conditions ne lui sont pas favorables et étant donné que « l’agent ne se donne pas la peine d’inscrire dans le « mandat » les conditions précises auxquelles le vendeur acceptera une offre d’achat », la réclamation du courtier est refusée.

Une fois de plus, le courtier et l’agence ont intérêt à rédiger correctement le contrat de courtage et de couvrir toute éventualité pour s’assurer d’une rétribution. » [18] (soulignement du soussigné) [ 68 ] Dans la présente affaire, madame L’Écuyer n’a pu témoigner vu son incapacité. [ 69 ] Néanmoins, dans sa défense, Radiateurs fait état du fait que l’offre de Remorquage prévoyait un financement de 250 000 $ [19] . [ 70 ] La preuve a révélé que les défenderesses n’ont pas accepté l’offre proposée par monsieur Dubois et, non plus, celle ultérieure du 12 juin 2013. [ 71 ] Ces deux offres prévoyaient un montant payé comptant qui s’avérait minime. [ 72 ] Dans le cas de l’offre de Remorquage, le montant payable comptant représentait à peine 10 % de la valeur de la vente. [ 73 ] Peut-on penser qu’il est raisonnable et usuel d’exiger d’une femme, âgée au moment de la promesse d’achat de 77 ans, et qui sera rapidement aux prises avec de sérieux problèmes cognitifs, de considérer une promesse étalant le paiement du prix de vente sur 5 ans ? [ 74 ] Ce ne sont certes pas des conditions pouvant être considérées « usuelles » dans de pareilles circonstances. [ 75 ] Donner droit à la réclamation signifierait qu’elle devrait une rétribution de plus de 25 000 $ alors qu’elle ne recevrait, à la signature de l’acte de vente, que 30 000 $, ne lui laissant que 5 000 $, le solde devant être payable uniquement dans les cinq années qui suivent. [ 76 ] On comprend, dans de telles circonstances, pourquoi la promesse n’a pas eu de suite et la raison pour laquelle l’immeuble a été vendu en 2016 pour un prix bien inférieur, mais payable en un versement.

Le courtier avait l’obligation de bien conseiller sa cliente non seulement sur la valeur de l’immeuble, mais sur l’expectative raisonnable compte tenu de sa condition. [ 77 ] Ajoutons que pour l’application du paragraphe 2 de l’article 7.1, il doit y avoir promesse d’achat conforme aux conditions de vente (ce qui n’a pas été réalisé, comme on vient de le voir, à cause du caractère déraisonnable) ET que le vendeur refuse telle promesse. [ 78 ] Or, cette condition n’a pas non plus été rencontrée puisque la madame L’Écuyer , selon la preuve, n’a pas refusé la promesse

mais y a apporté, comme c’était son droit, une contre-proposition qui a avorté. [ 79 ] Conséquemment, ce paragraphe ne donne aucunement droit à la rétribution demandée. 2. La défenderesse Radiateurs G. Vaudry inc. a-t-elle fait obstacle à l’exécution du contrat ? [ 80 ] Selon le paragraphe 4 de l’article 7.1 du contrat de courtage, le courtier a droit à la rétribution « si un acte volontaire du VENDEUR empêche la libre exécution du contrat ». [ 81 ] Cette clause serait ni plus ni moins l’application du principe établi à l’

article 1503 du Code civil du Québec : « 1503. L’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement. » [ 82 ] Pour que ces articles s’appliquent, il faut que la faute soit la cause directe de la non-réalisation de la condition [20] . [ 83 ] Il appartient au courtier de prouver que c’est par la faute ou la négligence du débiteur que la condition n’a pu se réaliser [21] . [ 84 ] La preuve d’une simple faute n’est pas suffisante pour justifier l’application de cette disposition.

Il doit obligatoirement exister un lien causal entre cette faute et l’empêchement de l’accomplissement de la condition [22] . [ 85 ] La preuve révèle que madame L’Écuyer a fourni tous les documents qu’elle avait.

Elle a cependant tardé à remettre la liste d’inventaire et les états financiers. [ 86 ] À cet égard, ces derniers documents n’étaient pas requis par monsieur Dubois. [ 87 ] De son côté, ce dernier a failli à plusieurs de ses obligations. [ 88 ] Dans son interrogatoire tenu le 8 juillet 2015, monsieur Dubois résume ses griefs à son égard : « Puis il y avait des informations aussi, je reviens là-dessus, il y avait des informations qui avaient été demandées entre les deux, à monsieur Suta, pour lesquelles j’ai jamais eu de réponse. C’est une des raisons pour laquelle je voulais pas m’engager.

Puis il y avait du niaisage aussi du bord de madame Vaudry, regarde, ça flottait de même. J’ai dit : « Non, non, moi, je m’embarque pas ». » [23] [ 89 ] Et, plus loin, il continue : « J’ai demandé à monsieur Suta : « je voudrais avoir les droits acquis », j’ai jamais rien eu. « Ah, j’ai des amis à la Ville, j’ai des amis à la Ville, on va te revenir », mais ses amis à la Ville, ils ont jamais donné de réponse. Après ça, je voulais savoir les taxes scolaires. J’ai été obligé d’aller les chercher moi-même. Sur l’Internet, j’ai réussi à les avoir. Après ça … Les informations, je les avais jamais.

Aussitôt j’ai appelé, puis j’ai appelé au moins trois (3) fois monsieur Suta : « Avez-vous eu des nouvelles monsieur Suta ? » « Non, mais je te reviens sans faute ». Il est jamais revenu.

Là, un moment donné … puis il y avait madame Vaudry qui harcelait monsieur Suta pour avoir des réponses […] » [24] [ 90 ] Ajoutons à ces commentaires le manque flagrant de professionnalisme de monsieur Suta qui, non seulement rédige des documents, que ce soit le contrat de courtage (pièce P-4) ou la promesse d’achat (pièce P-6) dans une forme bâclée et dépourvue de détails pouvant éclairer sa cliente. [ 91 ] Que dire du fait qu’il ne conserve pas de copie de la promesse d’achat et qu’il remet l’intégralité à sa cliente sans en garder une copie ?

Qu’arrive-t-il si cette dernière, par inadvertance, perd les documents ou les égare ? [ 92 ] Reste l’application de l’obligation du vendeur de ne pas louer l’immeuble sans l’intermédiaire du courtier en vertu de l’article 8.5 (alinéa 2) du contrat de courtage et qui constituerait, en cas de contravention, un acte volontaire du vendeur empêchant la libre exécution du contrat. [ 93 ] Bien qu’il semble clair que Radiateurs et Remorquage, avec l’aide de leur avocat Claude Lalonde, ont voulu s’assurer que le début de la location ne puisse débuter avant la fin du contrat de courtage qui était prévue pour le 31 décembre 2013, la preuve prépondérante a révélé que l’entente de location entre Remorquage et Radiateurs ne s’est pas réalisée avant le 3 octobre 2013, soit la date de la résiliation du contrat entre la demanderesse et Radiateurs. [ 94 ] Au plus, certaines discussions ont pu se tenir durant les mois d’octobre et novembre sans que Remorquage n’ai occupé les lieux avant la dernière semaine de novembre. [ 95 ] Ainsi, les manœuvres des parties pour que le scénario fasse en sorte qu’il soit certain qu’aucune contribution n’ait à être payée, ne constituent pas une démonstration, par ailleurs, qu’une location de la bâtisse est intervenue avant la résiliation du contrat de courtage. [ 96 ] Et même en cas de location pendant la durée du contrat, la jurisprudence majoritaire exige une preuve prépondérante que la location est la cause directe de l’échec de la vente à défaut de quoi, le courtier se voit débouté de sa réclamation [25] . [ 97 ] En résumé, la preuve démontre peu de choses qui peuvent être reprochées à madame L’Écuyer au niveau de sa collaboration.

[ 98 ] Encore là, la jurisprudence fournit des illustrations de collaboration imparfaite, mais qui peuvent être expliquées selon les circonstances et qui ne sont pas retenues contre le vendeur [26] . [ 99 ] Le présent dossier révèle davantage d’inexécutions d’obligations de la part du courtier. [ 100 ] L’historique des procédures judiciaires montre aussi que la demanderesse a modifié les reproches qu’elle dirigeait contre la défenderesse au gré des découvertes et des constats qui s’offraient à elle. [ 101 ] La demanderesse ne peut donc invoquer, non plus, cette clause du contrat pour avoir droit à sa rétribution. 3.

Le cas échéant, madame Louise L’Écuyer Vaudry peut-elle être tenue responsable en tant qu’actionnaire ou administratrice en vertu des articles 317 ou 1457 du Code civil du Québec ? [ 102 ] Vu les conclusions apportées aux deux questions précédentes, il est inutile de traiter de cette question. La demande de dommages pour abus de droit [ 103 ] La

partie défenderesse a saisi la balle au bond lancée par le Tribunal en début d’audience lorsqu’il fut traité de la demande d’annulation des citations à comparaître de madame L’Écuyer et de maître Claude Lalonde. [ 104 ] Il pouvait sembler évident, compte tenu de la condition médicale de madame L’Écuyer et du secret professionnel entourant le travail de maître Lalonde, que ces citations à comparaître allaient être annulées. [ 105 ] La preuve a cependant révélé que malgré sa négligence, le courtier Suta a cru naïvement que les documents qu’il laissait à madame L’Écuyer allaient lui revenir étant donné qu’il avait déjà eu, dans le passé, une relation professionnelle avec maître Lalonde. [ 106 ] Considérant l’implication de l’avocat à l’égard de plusieurs des parties, le Tribunal comprend le malaise entretenu par le procureur de la demanderesse et ne considère pas, dans les circonstances, que le fait de ne pas s’être désisté de sa citation à comparaître avant le début de l’audience constitue un abus. [ 107 ] Quant à madame L’Écuyer, le procureur de la demanderesse n’a jamais pu interroger cette dernière et, vu l’intervention du Tribunal à l’égard de la condition médicale de celle-ci, il n’a pas insisté davantage. [ 108 ] Conséquemment, le Tribunal ne prononcera aucune déclaration d’abus en vertu des articles 341 et suivants du Code de procédure civile .

Conclusion [ 109 ] Le recours de la demanderesse doit être rejeté puisque sans fondement. Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande ; Condamne la demanderesse aux frais de justice. __________________________________ Georges Massol , j.c.q.

Maître Francis Giroux Pour la demanderesse Maître Vanessa Dupré Pour les défenderesses Dates d’audience : 8 et 9 février 2017