2021 QCCQ 975, 2021 QCCQ 975

Gariépy c. Guindon 2021 QCCQ 975 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-701630-193 DATE : 25 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YANNICK GARIÉPY Demandeur c.

DANIEL GUINDON et LINDA BRENNAN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Yannick Gariépy procède à l’acquisition, en septembre 2015, d’un immeuble, de style bungalow [1] , situé à Gatineau. Les défendeurs, M. Guindon et Mme Brennan, lui vendent ainsi l’immeuble avec la garantie légale de qualité, communément appelée la « garantie contre les vices cachés ». [ 2 ] Les défendeurs ne furent propriétaires de l’immeuble que pour une période d’environ 3 mois. En effet, M.

Guindon, qui est le propriétaire d’une entreprise individuelle de construction – Construction Cavemen – procède, à

titre d’entrepreneur général et de maitre- d’œuvre des travaux, pendant cette courte période, à reniper l’ensemble de l’immeuble. Il procède à de tels travaux, dont des travaux de plomberie, avec l’un de ses employés, un dénommé M. Milton Brunke. [ 3 ] Les travaux réalisés sont imposants. [ 4 ] M. Gariépy, pour sa part, habite par la suite l’immeuble jusqu’en 2018, puis procède à la location de celui-ci. Ses locataires lui versent, en 2018 et 2019, un loyer mensuel de 1 350$ [2] . L’immeuble comporte, notamment, deux chambres à coucher au sous-sol. [ 5 ] M.

Gariépy, qui est à ce moment à l’extérieur du pays, est informé par ses locataires, le 28 mars 2019, qu’un tuyau du lave-vaisselle situé au rez-de-chaussée vient de « lâcher ». Une importante quantité d’eau s’en échappe et inonde, en partie, le sous-sol. [ 6 ] M. Gariépy mandate immédiatement le plombier Daniel Laurin, de l’entreprise Plomberie D.L., et ce, afin de remédier – rapidement [3] – à la problématique et afin de découvrir, si possible, la cause réelle de ce petit déluge. [ 7 ] M. Laurin, qui témoigne d’ailleurs lors de l’audition, découvre rapidement la cause de la problématique.

Il apparait, en effet, que M. Guindon et/ou son employé, lors des travaux de plomberie, ont omis de coller – bref de sceller un tant soit peu - la connexion du coude à 90 degrés du tuyau. Pourtant, soumet M. Laurin, l’obligation de sceller une telle jonction représente une obligation dite de base, qui est particulièrement simple et évidente. [ 8 ] Essentiellement, et comme l’explique M. Laurin, cette absence de colle a entrainé l’affaissement total, éventuel, du tuyau, avec les conséquences survenant le 28 mars 2019. [ 9 ] M.

Gariépy est éventuellement indemnisé, en octobre 2019, par son assureur habitation quant aux coûts de réparation du sous-sol. [ 10 ] Ceci dit, M. Gariépy, en raison de ces événements, réclame la somme de 8 049,22$ des défendeurs. Il réclame des défendeurs cette somme sur la base de l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble. Considérant la nature du vice ainsi que les travaux spécifiquement réalisés par M. Guindon en 2015, il considère que ce dernier, à tout le moins, avait connaissance du vice en question, voire qu’il ne pouvait l’ignorer, le tout à la lumière de la preuve soumise par le plombier Laurin.

[ 11 ] La réclamation de M. Gariépy à l’encontre des défendeurs se ventile ainsi :

i) Frais pour les travaux correctifs de plomberie : 163,84$; ii) Frais pour la franchise qu’il a dû débourser à son assureur habitation : 500$ [4] ; iii) Frais de huissier : 230$; iv) Pour les troubles et inconvénients subis : 404,38$ [5] ;

v) Pour la perte de loyers : 6 750$, soit le loyer mensuel de 1 350$ pour les mois de juin à octobre 2019. [ 12 ] Mme Brennan est absente lors du Procès et ne témoigne pas. Elle a cependant mandaté son conjoint, M. Guindon, afin de la représenter. Le mandat de représentation est valablement produit au dossier de la Cour. [ 13 ] Pour sa part, M. Guindon, lors du Procès, ne remet pas en doute la problématique liée à l’absence de colle quant au tuyau. Il reconnait que cet oubli, cette erreur, fut commise soit par son employé soit par lui-même. Il ne s’en souvient pas particulièrement.

L’erreur est humaine , plaide-t-il. Le vice, par ailleurs, ne pourrait se qualifier de « grave », ajoute-t-il. [ 14 ] Par ailleurs, M. Guindon conteste – et il s’agit là de son principal cheval de bataille - l’ampleur de la réclamation formulée à son égard. À l’exception de certains des déboursés, il considère ne pas être redevable du paiement de la franchise de 500$, des troubles et inconvénients ni des loyers qui auraient été perdus. [ 15 ] M.

Guindon soumet d’ailleurs qu’il était disposé à effectuer les travaux de réparation au sous-sol, et ce, dès le 8 avril 2019, soit donc quelques jours à peine après le sinistre. [ 16 ] Après tout, rappelle-t-il, dès qu’il fut avisé de la problématique, il a transmis à M. Gariépy, à la demande de ce dernier pour le bénéfice de l’assureur de celui-ci, une soumission pour lesdits travaux de réparation. Au final, sa soumission ne fut pas retenue et les travaux correctifs ne sont effectués que du 4 au 6 septembre suivant. [ 17 ] M.

Guindon soumet qu’il ne peut être redevable, en particulier, du paiement de ces pertes de loyer, considérant que le délai dans la réalisation des travaux ne peut nullement lui être imputé. [ 18 ] Voyons voir ce qu’il en est. QUESTIONS EN LITIGE [ 19 ] Le Tribunal, afin de trancher le présent litige, devra répondre aux questions suivantes :

i) La problématique liée au tuyau du lave-vaisselle constitue-t-elle un vice caché? ii)

En cas de réponse affirmative à la question i), les défendeurs avaient-ils connaissance du vice en question au moment de la vente? Pouvaient-ils ignorer l’existence de celui-ci? Sont-ils, par ailleurs, présumés en avoir connu l’existence? iii)

En cas de responsabilité des défendeurs, quel est le préjudice pouvant être indemnisé qui est valablement établi par M. Gariépy et qui possède un lien de causalité suffisant avec le vice qualifié, le cas échéant, de caché? ANALYSE - Le fardeau de la preuve [ 20 ] La réclamation de M. Gariépy est de nature civile. Il lui revenait donc d’en établir le bienfondé, et ce, par l’entremise d’une preuve prépondérante. Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ) établissent le principe à cet égard en ces termes : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 21 ] La preuve, afin de se qualifier de prépondérante, doit être, tel que rappelé par les Tribunaux, claire et convaincante [6] . - L’existence, ou non, d’un vice caché [ 22 ] L’article 1726 CCQ établit le principe à ce sujet.

Cette disposition est ainsi rédigée : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[ 23 ] Il est utile de préciser que la preuve démontre, d’emblée, que M. Gariépy a agi à

titre d’acheteur prudent et diligent. Il a valablement visité l’immeuble, à plusieurs reprises d’ailleurs explique-t-il, et a mandaté, au surplus, un inspecteur préachat. [ 24 ] Un vice, afin de se qualifier de vice caché, doit répondre à divers critères [7] , à savoir :

i) Que le vice présente une certaine gravité; ii) Que le vice est antérieur à la vente; iii) Que le vice était inconnu de l’acheteur au moment de ladite vente; iv) Que le vice était caché au moment de la vente;

v) Que le vice, une fois découvert, a été dénoncé en temps opportun. [ 25 ] En l’espèce, la preuve établit de manière prépondérante l’ensemble de ces critères. [ 26 ] Les faits l’ont ici démontré – un tuyau de plomberie incorrectement scellé – voire non scellé du tout comme en l’espèce – peut entrainer un préjudice fort important, voire une destruction partielle de l’immeuble, et ce, en peu de temps. Le Tribunal est d’opinion que le caractère de gravité suffisante est ici démontré. [ 27 ] La preuve démontre, au surplus, que le vice était antérieur à la vente, M.

Guindon admettant que l’oubli quant au tuyau survient alors qu’il est à rénover l’immeuble pour mieux le revendre. Soit donc avant la vente à M. Gariépy. [ 28 ] Par ailleurs, le vice était inconnu de M. Gariépy, malgré ses visites et le mandat donné à un inspecteur préachat. [ 29 ] Enfin, le vice fut valablement dénoncé, d’une manière quasi-simultanée de sa survenance. Cela est admis par M.

Guindon qui se présente d’ailleurs sur place peu de temps après, et qui produit une soumission pour les travaux correctifs en date du 5 avril. [ 30 ] Ainsi donc, le Tribunal conclut que le vice en question se qualifie au sens de l’article 1726 CCQ, précité. Il s’agit d’un vice caché. [ 31 ] Par voie de conséquence, tant Mme Brennan que M.

Guindon sont responsables du coût des correctifs apportés afin de corriger la situation. [ 32 ] Ceci dit, les chefs de réclamation pouvant être octroyés, en raison d’un vice qualifié de caché, sont en eux-mêmes précisés, voire à certains égards limités, par le libellé de l’article 1728 CCQ, qui se décline ainsi : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 33 ] Les défendeurs, à

titre de vendeurs , doivent donc être responsables du coût des correctifs. [ 34 ] Les défendeurs peuvent également être responsables du préjudice autrement subi par M. Gariépy, également en application de la garantie de qualité. Cependant, afin d’en être redevables, la preuve doit établir que ceux-ci connaissaient, ou ne pouvaient ignorer, l’existence du vice, le tout en application de cet

article 1728 CCQ. Évidemment, le préjudice doit avoir également un lien de causalité suffisant avec le vice caché, le tout à la lumière de l’ensemble des circonstances. [ 35 ] Procédons par étape. [ 36 ] En l’espèce, la preuve ne révèle pas que Mme Brennan connaissait, ni qu’elle devait connaitre dans les circonstances, l’existence du vice qualifié de caché. [ 37 ] Ainsi donc, la responsabilité de Mme Brennan en sera d’autant limitée. [ 38 ] Quant à M.

Guindon, la situation est passablement différente. [ 39 ] En effet, à la lumière des circonstances particulières du présent dossier, et de la preuve clairement prépondérante en ce sens, le Tribunal conclut que M. Guindon avait soit connaissance de l’existence du vice en question, soit – minimalement – qu’il ne pouvait l’ignorer. [ 40 ] En effet, il est utile de rappeler que la jurisprudence a établi l’existence d’une présomption de connaissance du vice [8] , lorsque le vendeur est celui qui, à

titre de maitre d’œuvre, procède, comme en l’espèce, à des travaux, fort importants par ailleurs, de rénovation. [ 41 ] En l’espèce, la preuve démontre que M. Guindon a, avant la vente, dénudé l’immeuble « jusqu’au squelette de celui-ci . » Bref, M. Guindon a, littéralement, à

titre d’entrepreneur général d’ailleurs, reconstruit celui-ci de l’intérieur. Ce constat concerne d’ailleurs, spécifiquement, les travaux de plomberie effectués. [ 42 ] Par analogie en l’espèce, le Tribunal fera siens les propos de l’Honorable Juge Steve J. Reimnitz, de la Cour Supérieure, qui précise ce concept de présomption de connaissance, et ce, en ces termes, dans l’affaire Lefebvre c. Rousseau [9] : [239] Outre madame qui est courtier en immeuble, monsieur Rousseau a agi comme auto-constructeur.

Tel qu’indiqué dans la preuve, il a engagé certains sous-traitants, mais il agissait comme maître d’œuvre de la construction. La jurisprudence a toujours considéré ce fait comme important dans l’analyse de la responsabilité du vendeur constructeur.

[244] Il faut donc considérer que le vendeur qui est en même temps constructeur du bien ne peut repousser la présomption vu que son ignorance du défaut constitue en soi une faute. Le constructeur qui a construit un bien affecté d’un défaut commet une faute. Le fait qu’il déclare ignorer le défaut comme l'a fait le défendeur ne peut constituer une manière de repousser la présomption. Sinon, il deviendrait trop facile pour tout constructeur de se mettre à l’abri de leurs responsabilités par cette simple affirmation. [ 43 ] Le Tribunal est d’opinion que M.

Guindon n’a pas réussi à renverser ladite présomption de connaissance du vice lié à la plomberie du lave-vaisselle. [ 44 ] En effet, force est de constater que la preuve soumise par M. Gariépy, en particulier par l’entremise du plombier Laurin, démontre que M. Guindon ne pouvait – tout simplement pas - ne pas avoir connaissance de la problématique liée au tuyau. [ 45 ] En fait, la preuve est, en l’espèce, à ce point claire que le Tribunal, si les parties n’étaient pas liées contractuellement [10] , n’aurait pas hésité à conclure que M.

Guindon, en 2015, lorsqu’il réalise les travaux de plomberie, commet une faute, en ce que ceux-ci ne sont pas réalisés de la manière qui aurait été employée par un entrepreneur général raisonnablement prudent et diligent. [ 46 ] En effet, la preuve soumise par M. Gariépy démontre, de manière très claire, et assurément prépondérante, que M.

Guindon, qui détient à ce moment, précise-t-il, une licence d’entrepreneur général, a commis une grave erreur, qu’il ne pouvait ignorer, lorsqu’il omet, assez inexplicablement, de sceller le tuyau du lave-vaisselle. [ 47 ] La preuve démontre d’ailleurs d’autres problématiques avec la plomberie associée à ce secteur du rez-de-chaussée. [ 48 ] La preuve demeure, par ailleurs, nébuleuse quant aux qualifications – précises – de l’employé de M. Guindon, à savoir le dénommé M. Brunke. [ 49 ] À tout événement, de deux choses l’une. Soit M. Guindon a omis, directement, de procéder audit scellement, soit M.

Brunke est celui qui a omis de procéder à celui-ci. [ 50 ] Dans les deux cas, le Tribunal conclut que M. Guindon ne pouvait ignorer l’existence de la problématique. [ 51 ] La preuve soumise par le plombier Laurin fut particulièrement claire et convaincante. Il rappelle, d’ailleurs, que les travaux en question devaient être effectués par un plombier ayant un tel titre. Il suffira de préciser que rien dans la preuve ne permet de soutenir valablement que M. Brunke détenait cette qualification. [ 52 ] Par ailleurs, M.

Laurin précise que le fait de sceller, avec de la colle, un tel tuyau constitue une tâche « de base » [11] . Il s’agit d’un élément comportant une difficulté de « 1 », précise-t-il, sur une échelle de 1 à 10 en termes de complexité. Bref, il s’agit d’un incontournable dont tout entrepreneur ne peut ignorer l’existence. [ 53 ] M. Laurin précise également qu’un simple test, qui aurait dû être effectué en 2015 par M. Guindon, aurait permis de dénoter l’absence de scellement digne de ce nom. « C’est garantie à 100% qu’ils auraient vu le problème s’ils avaient effectué ce test », résume M.

Laurin. [ 54 ] D’ailleurs, M. Laurin explique bien qu’il n’est pas surprenant que la problématique soit survenue quatre ans après la connexion déficiente du tuyau. « À un moment donné, ça a fini par lâcher », résume-t-il. [ 55 ] Ainsi donc, le Tribunal conclut, à la lumière de l’ensemble de la preuve, que M. Guindon ne pouvait ignorer l’existence du vice en question. La preuve du plombier Laurin est limpide et prépondérante à cet égard. [ 56 ] Cette constatation pourra certes avoir un impact quant à la nature du préjudice dont M. Guindon peut être redevable face à M.

Gariépy. - Le préjudice subi et le lien de causalité [ 57 ] Évidemment, la conclusion du Tribunal quant à cette connaissance présumée, voire réelle, de M. Guindon ne suffit pas afin d’établir que l’ensemble des éléments réclamés par M. Gariépy lui sont attribuables ou qu’ils doivent être de sa responsabilité. [ 58 ] En effet, pour que M. Guindon puisse être responsable des éléments réclamés par M.

Gariépy, encore faut-il qu’un lien de causalité suffisant existe entre le vice caché, même celui pour lequel la connaissance préalable du vendeur est démontrée, et les différents préjudices qui lui sont réclamés. [ 59 ] Les articles 1607, 1611 et 1613 CCQ l’énoncent d’ailleurs clairement : 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée, lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution . [Le Tribunal souligne] [ 60 ] Ainsi, le Tribunal doit évaluer si les différents items réclamés ont un lien de causalité suffisamment direct avec ledit vice caché.

Si tel est le cas, la responsabilité des défendeurs pourra être engagée. Si, au contraire, le lien de causalité est inexistant, ou insuffisant, cela signifiera que M. Guindon, en particulier, ne pourra en être redevable. [ 61 ] Les Tribunaux ont reconnu que le lien de causalité – entre le vice caché et un préjudice – doit être direct [12] . [ 62 ] À la lumière de ces concepts, le Tribunal procédera à l’analyse de chacun des chefs de réclamation.

i) Frais pour les travaux correctifs de plomberie : 163,84$ [ 63 ] M. Gariépy produit, à cet égard, la facture de Plomberie D.L. [13] M. Laurin confirme en avoir reçu le paiement. [ 64 ] Il est indéniable que ce coût fut rendu nécessaire afin de corriger la présence du vice que le Tribunal a déjà eu l’occasion de qualifier de caché. [ 65 ] À ce sujet, tant M. Guindon que Mme Brennan en sont responsables, et ce, à

titre de vendeurs de l’immeuble. ii) Frais pour la franchise que M. Gariépy a dû débourser à son assureur habitation : 500$ [ 66 ] La preuve démontre que M. Gariépy a déboursé la somme de 500$ à son assureur habitation – La Co-operators . La preuve de paiement de celle-ci fut, également, dûment produite par M. Gariépy. [ 67 ] M. Guindon réplique que ce déboursé ne peut être rattaché aux défendeurs. « C’est le montant qu’il a dû débourser à son assureur pour pouvoir bénéficier de son assurance.

Ça ne devrait pas me concerner», plaide-t-il. [ 68 ] En réalité, la responsabilité de Mme Brennan ne peut être établie quant à ce déboursé lié à la franchise. [ 69 ] En effet, les Tribunaux ont rappelé [14] , à diverses reprises, que le vendeur, qui par ailleurs n’a pas connaissance du vice caché, ne pourra être redevable du remboursement de la franchise déboursée par l’acheteur. Il s’agit là, ni plus ni moins, d’une application du principe établi à l’article 1728 CCQ, précité. [ 70 ] Ceci dit, la situation est distincte en ce qui concerne M. Guindon.

En effet, et en application de l’article 1728 CCQ, précité, et pour les motifs déjà exposés, le Tribunal est d’opinion que la responsabilité de M. Guindon peut être retenue quant au remboursement de la franchise. [ 71 ] Le paiement, par M. Gariépy, de cette franchise de 500$ ne serait jamais survenu si ce n’avait été de l’important dégât survenant en mars 2019. Ce dégât résulte, directement, du vice caché et des travaux réalisés, en 2015, par M. Guindon. Il existe entre les deux un lien de causalité évident, et suffisant.

Rien ne vient, non plus, rompre ce lien de cause à effet entre les deux événements. [ 72 ] Certes, ce paiement de la franchise est lié à un contrat d’assurance auquel n’est pas

partie M. Guindon. Cependant, le paiement de celle-ci constitue un préjudice directement lié au vice qualifié de caché et au comportement reproché à ce dernier. [ 73 ] Pour ces motifs donc, M. Guindon en est redevable. iii) Frais de huissier : 230$ [ 74 ] M. Gariépy a produit le détail des procès-verbaux de signification, et le détail des frais y étant associés [15] , de la lettre de mise en demeure transmise aux deux défendeurs.

Il appert que l’huissier a dû s’y prendre à quelques reprises avant de pouvoir signifier, en bonne et due forme, ladite missive. [ 75 ] Les défendeurs sont tous les deux redevables de ces frais, qui sont liés à l’introduction de la Demande de M.

Gariépy. [ 76 ] Ce chef de réclamation sera accordé. iv) Pour les troubles et inconvénients subis : 404,38$. [ 77 ] Encore une fois en application de l’article 1728 CCQ, précité, les défendeurs, si l’on se place sur le terrain de la garantie de qualité, ne peuvent en être redevables que si la preuve établit qu’ils connaissaient, ou ne pouvaient ignorer, l’existence du vice caché en question. [ 78 ] Pour les motifs déjà exposés, le Tribunal conclut que Mme Brennan en ignorait l’existence [16] . Quant à M.

Guindon, le Tribunal a déjà établi qu’une présomption de connaissance s’applique à son égard, présomption qui n’a pu être renversée dans les circonstances. [ 79 ] De toute façon, comme pour le remboursement de la franchise, le Tribunal est d’opinion que les troubles et inconvénients relatés par M. Gariépy sont bien réels et ont un lien de causalité direct, suffisant et prépondérant, avec le vice qualifié de caché. [ 80 ] En effet, M.

Gariépy explique qu’il a dû, tout d’abord, gérer à distance toute la problématique considérant qu’il était à l’extérieur du pays au moment du sinistre survenant le 29 mars 2019. [ 81 ] Le sinistre lui cause passablement de problèmes avec ses locataires, qui, soumet-il d’ailleurs, en viennent à quitter les lieux à la mi-avril [17] , excédés de la situation et des dommages subis, en particulier, au sous-sol. [ 82 ] Bref, il est indéniable que toute la situation a généré une série de difficultés à M. Gariépy. Du temps, des tracas, des inconvénients.

Le sous-sol, tel qu’il appert des photos produites [18] , a dû, en effet, être considérablement – voire quasi-complètement - dénudé.

[ 83 ] M. Guindon en est redevable. [ 84 ] Dans les circonstances, la somme réclamée à ce titre, soit 404,38$, apparait raisonnable. [ 85 ] Ce chef de réclamation sera également accordé à l’encontre de M. Guindon.

v) Perte de loyers : 6 750$ [ 86 ] Ce qui nous amène donc au chef de réclamation qui est, et de loin, le plus considérable du point de vue monétaire, soit la perte de loyers. [ 87 ]

Le paragraphe 6 de la Demande réfère d’ailleurs spécifiquement aux loyers perdus pour la période du mois de juin 2019 au mois d’octobre suivant . [ 88 ] La preuve démontre, en effet, que M. Gariépy n’a pas reloué l’immeuble pendant cette période [19] . [ 89 ] Certes, il n’aurait pas été impossible, ou impensable, pour M. Gariépy de relouer son bungalow avec un sous-sol non fini. Après tout, et tel qu’il le confirme lors du Procès, au moins 99% des dommages sont survenus au sous-sol. [ 90 ] Bref, une fois le sous-sol asséché, le bungalow aurait pu, potentiellement, être reloué. Après tout, M.

Gariépy avait assurément l’obligation de minimiser le préjudice subi [20] . [ 91 ] Ceci dit, M. Gariépy explique tout de même, valablement, les raisons rendant difficiles cette relocation. En effet, celui-ci précise que ses locataires potentiels étaient tous de jeunes familles, avec au moins deux enfants.

Or, la configuration du rez-de-chaussée, et la présence de deux chambres à coucher se retrouvant au sous-sol [21] , rendaient, ainsi, incontournable, la présence d’un sous-sol fonctionnel. [ 92 ] Soit. [ 93 ] Cela ne scelle pas, cependant, le sort de ce chef de réclamation. [ 94 ] D’entrée de jeu, précisons que Mme Brennan ne peut en être redevable, encore une fois en application de l’article 1728 CCQ, précité. Elle ne connaissait pas l’existence du vice, et n’est pas présumée l’avoir connu non plus. Rien ne démontre, au surplus, qu’elle ne pouvait en ignorer l’existence.

La présomption de connaissance applicable à son conjoint ne s’applique pas à elle par osmose. [ 95 ] Ceci dit, même si Mme Brennan connaissait le vice, ou si elle avait été présumée le connaitre, encore faut-il que le préjudice en question possède un lien de causalité suffisamment direct avec le vice qualifié de caché. [ 96 ] Certes, la perte de loyers peut se qualifier, généralement, de « préjudice » au sens de cet

article 1728 CCQ. Mais le préjudice qui peut être indemnisé en vertu de cette disposition doit être lié de manière suffisamment directe avec le vice qui est reproché [22] . [ 97 ] Or, que ce soit pour Mme Brennan ou pour M. Guindon, le Tribunal ne peut conclure à l’existence de ce lien de causalité suffisant. [ 98 ] D’ailleurs, M. Guindon, à cet égard, conteste vigoureusement être redevable de quelconque perte de loyer. [ 99 ] Le Tribunal est en accord, à ce sujet, avec la position défendue par M. Guindon, et ce, pour plusieurs motifs. Voici pourquoi. [ 100 ] Il est indéniable que M.

Gariépy n’a pas reloué son immeuble pendant plusieurs mois. Là n’est pas la question. Mais comment l’expliquer? [ 101 ] C’est là où le bât blesse. En fait, la perte de loyers s’explique par un concours de circonstances pour lequel M. Guindon, en particulier, ne peut être retenu responsable. [ 102 ] Comme l’explique M. Guindon, il réagit rapidement lorsque M. Gariépy l’informe, à la fin mars 2019, du dégât qui vient de survenir. Il se présente rapidement sur place, et produit une soumission, datée du 5 avril suivant.

La soumission dénote les différents travaux à effectuer, précise le coût des matériaux et de la main-d’œuvre, ainsi que les mesures des zones à reconstruire. La soumission dénote 14 items dont la réalisation s’avère nécessaire. [ 103 ] La soumission en question totalise la somme de 6 158,57$. [ 104 ] M. Guindon explique, et le Tribunal n’a pas de raison de mettre en doute son témoignage à cet égard, qu’il produit ce type de soumission depuis de fort nombreuses années et que les assureurs, normalement, l’acceptent sans problème.

Lorsque des précisions sont requises, il les fournit sans difficulté. [ 105 ] Or, en l’espèce, le processus de réclamation de M. Gariépy semble avoir été, auprès de son assureur, particulièrement fastidieux. D’une grande lenteur en fait. [ 106 ] Certes, cette lenteur s’explique possiblement, comme l’expose M. Gariépy, par les inondations survenant un peu partout au Québec à ce moment. Il apparait que l’assureur de ce dernier était, comme plusieurs autres, complètement débordé par la multiplicité de réclamations et tout ce qui en découle. [ 107 ] Ceci dit, il apparait de la preuve que l’assureur de M.

Gariépy requiert, quelques semaines après l’envoi de cette première soumission, certaines informations additionnelles, visant à compléter celle-ci.

[ 108 ] La preuve démontre que M. Guindon répond, à nouveau, à la demande. Une soumission modifiée est transmise dès le 29 avril. [ 109 ] Le délai subséquent s’explique assez mal. Voire fort mal. M. Gariépy précise qu’il ne reçoit un retour de son assureur qu’au mois de juin suivant [23] . On lui indiquerait que la soumission de M. Guindon n’est pas complète, ou conforme. [ 110 ] La preuve n’établit pas du tout, de manière tangible, en quoi la soumission de M. Guindon était incomplète ou non-conforme. Aucun représentant de l’assureur ne témoigne. M.

Gariépy produit un courriel, daté du 7 janvier 2020, donc bien après les faits, qui lui est transmis par une experte en sinistre de l’assureur en question [24] . [ 111 ] Même s’il fallait accepter ce courriel comme faisant preuve de son contenu, force est de constater que celui-ci est fort peu bavard quant aux motifs concrets pouvant permettre de ne pas accepter la soumission de l’entreprise de M.

Guindon. [ 112 ] L’experte en sinistre précise ceci à même son courriel : Suite à votre demande, selon les notes au dossier, lors de la vérification de l’estimé de votre contracteur, nous avons noté un écart dans les mesures. (…) Cependant nous étions ouvert à attendre un sketch précis et des photos de votre contracteur pour nous permettre de continuer notre vérification plus en profondeur. [ 113 ] La preuve démontre, et M. Gariépy le confirme, qu’il ne relance par M. Guindon à compter du mois de juin – après sa plus récente discussion, houleuse soumet-t-il, avec son assureur. [ 114 ] Ainsi donc, M.

Guindon n’a pas eu l’opportunité, comme il le soumet, de fournir des précisions additionnelles qui auraient pu satisfaire l’assureur [25] . [ 115 ] D’ailleurs, à cet égard, le témoignage transparent de M. Gariépy illustre bien, que même en 2021 , il ne sait pas véritablement quelle était la vraie problématique soulevée par son assureur. « C’est pas plus clair que ce que j’ai là », M. Gariépy référant à ce courriel du mois de janvier 2020. [ 116 ] En fait, M.

Gariépy a plutôt l’impression que son assureur était tout simplement débordé par la situation. [ 117 ] D’ailleurs, la juxtaposition de la soumission transmise par M. Guindon et celle éventuellement retenue par l’assureur démontre que cette dernière était légèrement plus coûteuse [26] que celle transmise par M. Guindon. Ainsi donc, non seulement la soumission de M.

Guindon se retrouvait dans la même zone de prix que celle finalement acceptée par l’assureur, mais – en plus – elle était moins chère [27] . [ 118 ] Mais même si la problématique avait été communiquée clairement par l’assureur – ce que la preuve ne révèle nullement - il est en effet très difficile de le reprocher, spécifiquement, à M. Guindon considérant qu’il est établi que ce dernier n’est tout simplement pas – de son côté - informé de la situation, si ce n’est que par l’entremise d’une mise en demeure transmise au mois d’août suivant. [ 119 ] Certes, M. Gariépy reproche à M.

Guindon de ne pas s’être informé de nouveau pendant toute cette période. Ceci dit, ce dernier explique que son entreprise a vaqué à d’autres occupations pendant l’été et qu’il ne pouvait pas deviner, sans qu’on l’en informe, de ce qui pouvait bien se tramer au bungalow de M. Gariépy. [ 120 ] D’ailleurs, il est indéniable que les délais afin de réaliser les travaux correctifs au sous-sol s’accumuleront, ceux-ci n’étant effectués qu’en septembre 2019. Sur une courte durée d’ailleurs.

À peine trois jours sont nécessaires afin de compléter les travaux [28] . [ 121 ] Or, ce délai de plusieurs mois, dans les circonstances, s’explique autrement que par une quelconque responsabilité de M. Guindon. En effet, ce délai s’explique, vraisemblablement, par les délais pris par l’assureur afin d’offrir un suivi à M. Gariépy. Le délai s’explique par le fait que ce dernier obtient, le 31 juillet 2019, une autre soumission, cette fois de l’entreprise MBC Group. [ 122 ] Comme l’expose M.

Gariépy lors de son témoignage, son assureur lui a fait comprendre que la multiplication de sinistres devant être gérés en simultané a fait en sorte de repousser au « bas de la pile » son dossier. [ 123 ] M. Gariépy témoigne d’ailleurs du fait que son assureur l’informe que, dans les circonstances, son dossier n’était plus exactement prioritaire, considérant qu’il s’agissait de la reconstruction d’un simple sous-sol.

Bref, on lui fait comprendre qu’il devra attendre et que les travaux seront effectués lorsque l’entrepreneur retenu « aura des disponibilités ». [ 124 ] Et l’attente perdurera jusqu’en septembre. [ 125 ] Toute cette trame factuelle représente assurément, pour M. Guindon, une cause totalement étrangère et externe sur laquelle il ne peut avoir aucun contrôle [29] . D’autant plus qu’on ne l’informe pas de ce qui se passe ni des éléments qui seraient prétendument manquants eu égard à sa soumission. [ 126 ] Le Tribunal ne doute pas que toute cette situation ait pu être très frustrante pour M. Gariépy. M.

Guindon ne le met pas en doute non plus, mais considère qu’il ne peut être redevable de cette perte de loyers, considérant qu’il était disposé, ce que la preuve démontre clairement, à réaliser les travaux de réparation et de reconstruction du sous-sol, et ce, dès le 8 avril 2019 . [ 127 ] Dans un tel scénario, les travaux auraient été complétés à peine quelques jours plus tard. Aucune perte de loyer ne serait survenue. Encore une fois, la perte de loyers ici réclamée par M.

Gariépy concerne le mois de juin et ceux subséquents. [ 128 ] Ainsi donc, le Tribunal, à la lumière de l’ensemble de la preuve entendue, est d’opinion que la perte de loyers s’explique

autrement. Cette explication autre ne peut être de la responsabilité de M. Guindon. [ 129 ] En effet, le lien de causalité, entre le vice caché et cette perte de loyers pour les mois de juin à octobre 2019, n’est pas du tout établi de manière convaincante et prépondérante. [ 130 ] Ce qui, hélas, s’est produit, s’explique autrement, par un concours de circonstances – malheureux certes - mais pour lequel M. Guindon ne peut être tenu responsable. [ 131 ] Ainsi, le Tribunal ne voit pas en quoi M. Guindon devrait être redevable de la perte de loyers subie par M.

Gariépy. [ 132 ] Conséquemment, ce chef de réclamation sera rejeté. [ 133 ] Ainsi, la réclamation de M. Gariépy sera partiellement accueillie, à savoir pour une somme de 1 298,22$. Celle-ci sera majorée de l’intérêt au taux légal, de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 CCQ ainsi que des frais de justice [30] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la Demande; CONDAMNE solidairement [31] les défendeurs à payer au demandeur la somme de 393,84$ [32] , avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 13 août 2019, soit la date de la Demeure [33] ; CONDAMNE, au surplus, le défendeur Daniel Guindon à payer au demandeur la somme de 904,38$ [34] , avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 13 août 2019; LE TOUT, avec les frais de justice en faveur du demandeur. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 4 février 2021