2018 QCCA 550, 2018 QCCA 550

Immeubles HTH inc. c. Plaza Chevrolet Hummer Cadillac inc. 2018 QCCA 550 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027008-176 (500-17-047478-089) DATE : Le 10 avril 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. LES IMMEUBLES H.T.H. INC. APPELANTE – Requérante c. PLAZA CHEVROLET HUMMER CADILLAC INC.

INTIMÉE – Intimée et LES CENTRES D’ACHATS BEAUWARD LTÉE INTIMÉE – Adjudicataire et SHÉRIF DU DISTRICT DE MONTRÉAL OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante porte en appel un jugement rendu le 13 juillet 2017 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable André Wery), lequel rejette sa demande en nullité de la vente en justice du 26 avril 2017.

LE CONTEXTE [ 2 ] Le 29 novembre 2012, la Cour supérieure rend un jugement qui condamne l’appelante à payer à l’intimée quelque 423 000 $ avec les intérêts et l’indemnité additionnelle de même qu’avec dépens, incluant des frais d’expertise de plus de 23 000 $. [ 3 ] Le 7 décembre 2012, l’intimée inscrit des hypothèques légales sur quatre immeubles de l’appelante (dont l’un est constitué de deux lots) pour garantir la créance résultant du jugement. Un avis est envoyé à l’appelante. [ 4 ] Il y a appel de la décision de la Cour supérieure.

Le 6 février 2015, cette Cour accueille l’appel, à la seule fin de réduire la condamnation à 409 112,15 $. [ 5 ] L’appelante demande à la Cour suprême l’autorisation d’interjeter appel de l’arrêt, demande qui est rejetée le 24 septembre suivant. [ 6 ] Le 19 octobre 2015, un bref d’exécution est émis à la demande de l’appelante, bref qui enjoint le shérif ou l’huissier de procéder à la vente des quatre immeubles afin d’y prélever les sommes dues à la suite du jugement.

Il faut préciser qu’en raison des intérêts, la dette est alors d’environ 472 000 $. [ 7 ] Le 3 mars 2016, un avis de vente en justice est publié, alors que la vente devrait avoir lieu le 13 avril 2016. Celui-ci comporte des erreurs, de sorte qu’un second avis est publié les 19 et 20 mars en vue d’une vente le 26 avril 2016. [ 8 ] L’appelante n’ayant pas enregistré d’avis d’adresse, elle n’est pas informée officiellement de la date de la vente. Par contre, le 19 avril 2016, les avocats de l’intimée font parvenir à ceux de l’appelante un tableau compilant les sommes dues.

Ils invitent l’appelante à faire parvenir le montant par traite bancaire, avant le 22 avril 2016, sans quoi l’intimée poursuivra ses démarches pour procéder à la vente. [ 9 ] Le 25 avril 2016, l’appelante obtient une entente de prêt pour un montant de 700 000 $ (document toutefois non encore signé par le prêteur), mais n’a pas encore l’argent en sa possession lorsqu’elle présente, le lendemain, jour de la vente, une demande de sauvegarde pour suspendre cette vente, demande qui lui est refusée par un juge de la Cour supérieure.

[10] Les enchères ont donc lieu le jour même, 26 avril 2016, selon les dispositions de l’ancien Code de procédure civile (en raison del’article 833 du nouveau Code). Les quatre immeubles sont adjugés à l’adjudicataire, Les centres d’achats Beauward ltée, pour desmontants respectifs d’environ 2 094 000 $, 1 801 000 $, 1 003 000 $ et 57 900 $, versés au moment de l’adjudication.

Le total est plusélevé que la créance, ce que relève l’appelante parmi les arguments qu’elle présente pour obtenir l’annulation de la vente. [11] Les échanges entre l’huissier et les parties lors du processus de vente et des enchères ont été enregistrés par le représentant del’appelante, qui y assistait. On constate que, tout en soulevant quelques questionnements, l’appelante n’a formulé aucune objection auprocessus ni fourni quelque information qui aurait pu permettre à l'huissier de connaître les charges qui pouvaient grever les immeublesmis en vente.

L’on saura plus tard que les taxes municipales et scolaires étaient impayées depuis quatre ans, des charges prioritaires quitotalisaient plus de 2 400 000 $. [12] L’appelante demande ensuite à la Cour supérieure d’annuler la vente, faisant valoir de multiples motifs, demande que rejette lejuge de première instance dans un jugement étoffé.

L’ANALYSE [13] Au-delà des arguments que fait valoir l’appelante, il reste que l’annulation d’une vente en justice est exceptionnelle et qu’une« irrégularité ne donnera généralement pas ouverture à l’annulation » sans la démonstration d’un préjudice ou encore lorsque ledemandeur a acquiescé aux irrégularités : Garcia Transport Ltée c. Cie Trust Royal, (CSC), [1992] 2 R.C.S. 499, auxpages 539, 540 et 588.

Le juge de première instance a tenu compte de ces principes. [14] En l’espèce, l’appelante n’a rien fait pour contester ou réduire les hypothèques légales enregistrées sur les quatre immeubles encause dès décembre 2012, ce qu’elle aurait vraisemblablement pu faire selon l’article 2731 C.c.Q. Elle n’a pas non plus cherché à obtenirune ordonnance judiciaire en vue des enchères afin de limiter les immeubles à être vendus ou de déterminer l’ordre dans lequel ilspourraient l’être.

Elle n’a pas davantage fait valoir ses objections à l’huissier pendant les enchères, et elle ne lui a pas indiqué le montantdes charges grevant les immeubles. [15] Or, l’huissier exécutait un ordre de la Cour supérieure de vendre les quatre immeubles et ne pouvait exercer sa discrétion à cetégard.

De plus, même si l’article 574 de l’ancien C.p.c. devait s’appliquer (ce qu’il n’est pas nécessaire de décider), comme le plaidel’appelante, l’huissier était dans l’impossibilité de savoir à quel moment il atteignait « ce qui est nécessaire pour le paiement de lacréance », en raison de la possibilité que des charges grèvent les immeubles mis en vente. Seule l’appelante aurait pu en faire ladémonstration en temps opportun. Par conséquent, toute la théorie qu’elle élabore sur l’application de cet

article (l’huissier devant arrêterles enchères lorsque le montant atteint suffisait à payer la créance et, dans cet esprit, la possibilité pour l’appelante de prescrire l’ordredans lequel les immeubles seraient vendus) ne tient pas. [16] Comme le souligne le juge de première instance, aucun des autres incidents que l’appelante qualifie d’irrégularités ne lui acausé de préjudice et cela, que l’on considère chacun des incidents isolément ou globalement. D’ailleurs, il est inexact de dire que le jugeles a analysés de manière isolée.

Dans le cadre d’un jugement, il faut quand même les aborder un à un pour les analyser. Cela ne signifiepas que le juge n’en considère pas l’effet global. [17] Ajoutons que, selon la preuve et les conclusions factuelles du juge, le comportement du représentant de l’adjudicataire, mêmes’il est cousu de fil blanc, ne constitue pas des « mises factices », comme le soutient l’appelante. Ce n’est pas parce qu’il faisait des offrespersonnelles et, ensuite, au nom de l’adjudicataire qu’il ne s’agissait pas de mises véritables.

D’ailleurs, le représentant savait très bienqu’il serait tenu responsable si son mandat n’était pas établi. [18] Enfin, la théorie de la vente en bloc des immeubles, interdite par la loi, ne tient pas davantage. En fait, toute la preuve démontrequ’il s’agit de quatre ventes simultanées, et non en bloc, qui auraient d’ailleurs mené au même résultat s’il avait fallu les tenir l’une aprèsl’autre. [19] En somme, l’appelante ne démontre pas l’existence d’erreurs de fait manifestes et déterminantes ni d’erreurs de droit. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [20] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. FRANÇOIS DOYON, J.C.A.

MANON SAVARD, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. Me Frédéric AllaliAllali Brault Pour l’appelante Me Yorgo ConstantopoulosZaurrini AvocatsPour l’intimée Plaza Chevrolet Hummer Cadillac inc.

Me William Brock Me Fanny Albrecht Davies Ward Phillips & Vineberg Pour Les centres d’achats Beauward ltée Me Lizann Demers Bernard, Roy (Justice – Québec) Pour les mis en cause Date d’audience : 22 mars 2018