2017 QCCQ 9818, 2017 QCCQ 9818

Courtois-Leblanc c. Croteau 2017 QCCQ 9818 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ARTHABASKA « Chambre civile » N° : 415-32-700021-176 DATE : 31 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. (JA1005) ______________________________________________________________________ ALEXANDRA COURTOIS-LEBLANC Demanderesse c.

MARIA CROTEAU Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse reproche à la défenderesse de lui avoir vendu un immeuble affecté de vices cachés et lui réclame la somme de 9 093,81 $ se détaillant comme suit : - Coût des travaux correctifs : 8 681,60 $ - Frais d’avocats : 412,21 $ [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation et nie responsabilité.

Elle se porte par ailleurs demanderesse reconventionnelle et réclame un montant de 833,57 $ représentant les frais d’avocats encourus pour donner suite à la mise en demeure de la demanderesse. MISE EN CONTEXTE [ 3 ] Le 26 mai 2016, la demanderesse obtient une copie du formulaire de déclaration du vendeur dans lequel la défenderesse déclare qu’à sa connaissance il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs. La déclaration du vendeur fait par ailleurs mention de la présence d’une fissure à côté de la porte de l’entrée de la cave.

Le 8 juin 2016, l’inspecteur en bâtiment mandaté par la demanderesse complète un rapport d’inspection préachat dont la demanderesse obtient copie. [ 4 ] Le 27 juin 2016, les parties signent le contrat de vente. Dès le lendemain, soit le 28 juin 2016 en après-midi, il pleut et la demanderesse constate la présence d’eau à l’intérieur de la maison devant la porte principale du rez-de-chaussée.

Elle se rend au sous-sol où elle constate également la présence d’eau provenant vraisemblablement du même endroit. [ 5 ] Elle retire alors les panneaux de styromousse isolants recouvrant les murs intérieurs du sous-sol et aperçoit d’importantes fissures dans les fondations de béton.

Elle et son conjoint continuent leur investigation et après avoir enlevé les matériaux recouvrant les plafonds du sous-sol, ils découvrent la présence d’eau et moisissures dans les matériaux. [ 6 ] Le 29 juin 2016, à la demande de la demanderesse, la défenderesse se rend sur les lieux pour constater en personne la situation. [ 7 ] Dans les semaines suivantes, la demanderesse obtient des soumissions pour les travaux correctifs des moisissures ainsi que pour les fissures. [ 8 ] Le 24 octobre 2016, la demanderesse par le biais de son avocat, transmet une mise en demeure à la défenderesse dénonçant la présence des vices cachés qu’elle invoque et lui réclamant le coût des travaux correctifs à effectuer au montant de 8 680,60 $. [ 9 ] Le 9 décembre 2016, la fille de la défenderesse et son conjoint Michel Giguère se rendent sur les lieux afin de constater la situation.

Au jour de l’instruction, les travaux correctifs n’ont toujours pas été réalisés. ANALYSE [ 10 ] En vertu des règles de preuve du Code civil du Québec , c’est à la

partie qui veut faire valoir un droit et présente une réclamation de prouver les faits au soutien de ses prétentions. [ 11 ] La garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec constitue le fondement légal du recours pour vices cachés et se lit comme suit :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] Ainsi, à moins que les parties n’aient convenu de réduire ou d’annuler la garantie légale tel que le permet l’

article 1732 C.c.Q. , le vendeur pourra être responsable du vice caché affectant le bien vendu. [ 13 ] L’acheteur doit faire la preuve de l’existence d’un vice qui entraîne un déficit d’usage du bien acheté [1] . Dans l’affaire Caron c. Gauthier [2] , le juge Guy Ringuet présente comme suit les conditions dont l’acheteur doit faire la preuve pour que le problème soit considéré un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. : [159] L'acheteur doit faire la preuve de toutes les conditions suivantes: - Le vice doit être grave . Le vice doit être tel que si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acheté le bien ou il l'aurait acheté à un moindre prix; - Le vice doit être « caché » , c'est-à-dire que la défectuosité n'ait pas été apparente au moment de la vente. Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent; - Le vice doit être antérieur à la vente .

Pour cette condition, le législateur évite que le vendeur ne soit tenu responsable d'une défectuosité résultant du mauvais usage ou du mauvais entretien du bien par l'acheteur ou par une autre personne; - Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente . [ 14 ] Dans un recours pour vices cachés, l'acheteur est tenu, au sens du Code civil du Québec , de transmettre une dénonciation écrite [3] visant à informer le vendeur de la présence du vice.

Il doit également transmettre une mise en demeure [4] au vendeur pour lui permettre, dans un délai raisonnable, « de vérifier l'existence, l'étendu et le coût de réparation de ces défauts, ainsi que celui d'exécuter son obligation lui-même ou par autrui, le cas échéant […] » [5] .

Sauf en cas d’urgence ou de renonciation du vendeur de reconnaître toute responsabilité, les travaux correctifs doivent être faits après l’expiration du délai accordé à la mise en demeure à défaut de quoi, le recours de l’acheteur sera rejeté. [ 15 ] Dans le cadre de son recours, l’acheteur peut réclamer une diminution du prix de vente qui correspond habituellement au coût des travaux correctifs. Le droit à la réduction du prix de vente découle du droit à la réduction proportionnelle des obligations des parties prévu à l’

article 1604 du Code civil du Québec . Il s’agit alors de tenir compte de toutes les circonstances appropriées pour déterminer le prix que l’acheteur aurait accepté de payer s’il avait connu les vices cachés affectant le bien. Le montant de la réduction doit être raisonnable et ne doit pas constituer une source d’enrichissement pour l’acheteur.

Ainsi, la base du calcul est habituellement le coût des travaux correctifs, mais uniquement ceux qui sont nécessaires pour corriger le vice. [ 16 ] Par ailleurs, le prix d’achat, l’âge et la dépréciation du bien ainsi que la plus-value que sont susceptibles d’apporter les travaux sont autant de circonstances appropriées dont le Tribunal peut, selon les cas, devoir tenir compte pour déterminer quel est le montant de réduction du prix de vente raisonnable. [ 17 ] De plus, si l’acheteur fait la preuve que le vendeur connaissait l’existence du vice ou ne pouvait l'ignorer et ne lui a pas dénoncé, il peut lui réclamer des dommages-intérêts en plus du coût des travaux correctifs. [ 18 ] Par ailleurs, l’acheteur a aussi des obligations de prudence et de diligence lors de l'achat et doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il compte acquérir.

En présence d'indices pouvant laisser soupçonner l'existence d'un vice, l'acheteur prudent et diligent pourrait, selon les circonstances, devoir investiguer davantage en questionnant le vendeur ou en faisant appel aux conseils de spécialistes et d’experts. [ 19 ] C’est donc à la lumière de ces principes que le Tribunal doit apprécier la preuve présentée pour déterminer si les problèmes invoqués par l’acheteur constituent des vices cachés couverts par la garantie légale et, le cas échéant, décider si l’acheteur a droit au montant réclamé. [ 20 ] En l’espèce, la preuve démontre qu’il était impossible de voir les moisissures affectant le dessous du plancher du rez-de-chaussée ni les fissures intérieures dans les fondations de l’immeuble compte tenu des matériaux qui recouvraient les fondations et le dessous du plancher lors des visites préachat et de l’inspection. [ 21 ] La preuve présentée, notamment les photographies déposées en preuve par la demanderesse, démontre que le vice était caché et inconnu de l’acheteur au moment de la vente.

D’autre part, le fait que les problèmes aient été découverts le lendemain de la signature de l’acte de vente démontre que le vice était antérieur à la vente. Enfin, les problématiques sont d’une importance telle que si l’acheteur en avait connu l’existence, il n’aurait pas acheté l’immeuble au prix payé. [ 22 ] D’autre part, le fait que les fissures et la moisissure se trouvaient à des endroits recouverts par des matériaux de finition corrobore la version de la défenderesse à l’effet qu’elle ne connaissait pas l’existence de ces problèmes.

Elle n’a donc pas fait de fausse déclaration à sa déclaration du vendeur. [ 23 ] Au soutien de sa réclamation pour le coût des travaux correctifs, la demanderesse a déposé deux soumissions. La première soumission est au montant de 5 281,60 $ pour les problèmes de moisissure du dessous du plancher. Bien que la défenderesse de son côté

n’ait pas présenté de soumission quant au coût des travaux correctifs nécessaires, la preuve révèle néanmoins que la superficie affectée par les moisissures se limite à quelques pieds carrés tout au plus. [ 24 ] Or, la superficie faisant l’objet des travaux correctifs apparaissant à la soumission couvre la surface complète du plancher de la pièce. La demanderesse justifie cette réclamation par le fait que le plancher du rez-de-chaussée est recouvert de céramique et qu’il est impossible de ne réparer qu’une

partie de la surface sans affecter l’homogénéité. [ 25 ] Le Tribunal considère que les travaux correctifs pour lesquels la demanderesse demande à être indemnisée dépassent considérablement ce qui s’avère être nécessaire dans les circonstances. De plus, le remplacement de l’ensemble du sous-plancher et du revêtement du plancher par des matériaux neufs donnera une plus-value à l’immeuble dont il y a lieu de tenir compte.

Compte tenu de ce qui précède et en fonction de la discrétion dont le Tribunal jouit en pareille circonstance, il y a lieu d’accorder pour le coût des travaux correctifs nécessaires relatifs au problème de moisissure, un montant de 1 000 $. [ 26 ] La demanderesse réclame, d’autre part, un montant de 3 725,19 $ selon une soumission datée du 11 août 2016. Cette soumission n’explique aucunement quels sont les fissures, ni leur nombre, ni la nature des travaux correctifs nécessaires.

De son côté, la défenderesse n’a produit aucune soumission. [ 27 ] Selon la preuve, la fissure mentionnée dans la déclaration du vendeur par la défenderesse ne serait pas une des fissures faisant l’objet des travaux correctifs réclamés. D’autre part, selon le témoignage de l’inspecteur en bâtiment, Franky Létourneau, les fissures qu’il a lui-même constatées sur les fondations intérieures de l’immeuble après qu’elles aient été découvertes, ne sont pas les fissures auxquelles celui-ci faisait référence dans son rapport d’inspection préachat.

Les fissures mentionnées au rapport seraient des fissures extérieures qui ne seraient pas situées aux mêmes endroits que les fissures intérieures pour lesquelles des travaux correctifs sont réclamés. [ 28 ] Compte tenu du peu de précision de la soumission présentée par la demanderesse, le Tribunal accorde à la demanderesse la somme de 2 500 $ pour les travaux correctifs portant sur les fissures de fondation. [ 29 ] Quant aux frais d’avocat réclamés, les faits et le droit applicable ne permettent pas une telle réclamation. [ 30 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal accorde à la demanderesse la somme de 3 500 $.

DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 31 ] Quant à la demande reconventionnelle, la preuve présentée ne démontre pas l’existence de faits pour lesquels la loi permet l’octroi de dommages correspondant aux honoraires extrajudiciaires. Dans les circonstances, la demande reconventionnelle doit donc être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 33 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 3 500 $ avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 22 novembre 2016, correspondant au délai de dix jours suivants la réception de la mise en demeure; [ 34 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse les frais de justice de 185 $ correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la demande; [ 35 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 24 mai 2017