2016 QCCQ 947, 2016 QCCQ 947

Fiducie Marcel Parent c. Sabourin 2016 QCCQ 947 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-80-007539-156 DATE : 26 février 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FIDUCIE MARCEL PARENT,

Partie requérante / Demanderesse c. PATRICIA SABOURIN, et ROMÉO SABOURIN,

Partie intimée / Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Fiducie Marcel Parent (Fiducie Parent) sollicite la permission d’appeler du jugement de la Régie du logement (Régie) qui rejette sa demande en déclarant que les parties n’étaient pas liées par un bail. [ 2 ] Madame Sabourin conteste : - Il s’agit essentiellement d’une demande dont la somme monétaire équivaut à une petite créance au sens du Code de procédure civile et il n’y a pas d’appel en pareil cas; - Le bail n’a jamais été conclu définitivement; - La Régie n’a pas commis d’erreur de droit.

Sa décision résulte d’une appréciation de la preuve. CONTEXTE [ 3 ] Un bail est négocié le 5 mai 2015 entre les parties pour l’année qui débute le 1er juillet suivant. À cette occasion, Fiducie Parent requiert qu’un endosseur intervienne. La copie du bail est signée par le père de Madame Sabourin.

Mais le litige porte sur l’acceptation ou non de cet endosseur par Fiducie Parent et sur l’existence d’un bail dès mai 2015. [ 4 ] Cette acceptation d’endosseur n’aurait été connue par Mme Sabourin qu’à la fin de juin 2015. [ 5 ] Le 2 juillet intervient une entente entre les parties (R-2) : « […] La présente a pour but de vous aviser que vous demeurez responsable du paiement de l’appartement ainsi que le paiement d’Hydro-Québec pour le logement situé au 259A, Chemin Tour du Lac tant que nous n’aurons pas trouvé de nouveau locataire.

De plus, en signant ce document, vous nous autoriser à faire visiter le logement en tout temps afin que nous puissions le relouer. » (Reproduit tel quel) [ 6 ] La Régie entend les parties sur une demande de résiliation de bail, en expulsion de la locataire et en recouvrement de loyers pour 3 750 $. [ 7 ] La Régie conclut de son analyse : « [11] Ainsi, le locateur ne peut opposer son acception de l’endosseur et conclure à la conclusion d’un bail avec la locataire. » (Reproduit tel quel) [ 8 ] La Régie considère que Mme Sabourin a prouvé avoir prolongé le bail qu’elle détenait déjà et qu’elle n’a jamais occupé le

nouvel emplacement. L’effet de sa décision est de décliner compétence. QUESTIONS EN LITIGE La décision de la Régie comporte-t-elle une erreur apparente pouvant être déterminante sur l’issue du litige ? L’appel envisagé comporte-t-il une question qui mérite d’être soumise à la Cour du Québec ? ANALYSE [ 9 ] La permission d’en appeler est accordée si la question soulevée est sérieuse, nouvelle, controversée ou d’intérêt général.

À la lecture de la décision de la Régie, peut-on noter une erreur manifeste et déterminante commise dans l’analyse [1] ? [ 10 ] La Régie a compétence pour toute demande relative à un bail de logement [2] .

L’appel est cependant exclu si la demande a comme seul objet le recouvrement d’une créance ne dépassant pas 15 000 $ [3] . [ 11 ] Fiducie Parent propose que l’entente de juillet ne peut s’expliquer que s’il y a reconnaissance d’un bail intervenu préalablement avec Mme Sabourin. [ 12 ] Au moment où la Régie est saisie (en septembre 2015), les conclusions en résiliation de bail et en expulsion sont-elles devenues sans objet ? La réclamation de loyers pour 3 750 $ subsiste.

Elle deviendra de l’ordre de 9 000 $ lors de l’instance envisagée en appel [4] . [ 13 ] Tous les faits pertinents sont survenus après le 1er janvier 2015, date lors de laquelle la compétence de la Cour du Québec, Division des petites créances est portée à 15 000 $. [ 14 ] Fiducie Parent signale que la décision de la Régie ne traite pas de la portée de l’entente du 2 juillet 2015. Cette entente serait pourtant dans le champ de sa compétence exclusive comme étant relative à un bail. [ 15 ] L’

article 1503 du Code civil du Québec (C.c.Q.) établit aussi : 1503. L'obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l'accomplissement. [ 16 ] Or, Mme Sabourin propose son père comme endosseur, obtient sa signature et dépose le tout auprès de Fiducie Parent tel que requis. Le père refuse ensuite de donner l’information requise pour une enquête de crédit. Est-ce que le bail existe dans les circonstances ? [ 17 ] L’entente du 2 juillet 2015 entraîne un doute sur les compétences réciproques de la Régie et de la Cour du Québec, Division des petites créances.

L’enjeu véritable du litige pourrait être devenu monétaire pour moins de 15 000 $.

Sommes-nous en présence d’une demande relative à un bail ? [ 18 ] En l’absence d’un bail, l’entente du 2 juillet 2015 comporte un engagement de Mme Sabourin qui ne peut être soumis à la compétence civile de la Cour du Québec sans que la décision de la Régie ait chose jugée sur l’inexistence de tout engagement de Mme Sabourin en mai 2015 [5] . [ 19 ] La requête pour permission d’appeler soulève une question d’intérêt portant sur la compétence des tribunaux et l’existence du droit d’appel de la décision de la Régie. [ 20 ] La requête de Fiducie Marcel Parent est reçue.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE la requête pour permission d’en appeler de la décision du 5 octobre 2015 de la juge administrative Micheline Leclerc de la Régie du logement, bureau de Québec dans le dossier portant le numéro 231311-1820150810G; DÉTERMINE que l’appel porte sur les questions suivantes :

A) Madame Patricia Sabourin est-elle liée par un bail à compter de mai 2015 ?

B) Est-ce que Monsieur Roméo Sabourin est obligé à l’égard de Fiducie Marcel Parent ?

C) L’entente du 2 juillet 2015 est-elle relative à un bail ?

D) Quel est l’objet de la demande à la Régie du logement pour les fins de déterminer l’existence d’un droit d’appel ?

E) Est-ce que Fiducie Marcel Parent a droit, en tout ou en partie, à sa réclamation de 9 201,17 $ tel que détaillée au paragraphe 18

c) de sa requête et à la résiliation du bail du 5 mai 2015 ? LE TOUT avec les frais de justice suivant l’issue de l’appel. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, J.C.Q.

Me Patrick Lamarre Jalbert, Lamarre 2238, boulevard Bastien, suite 2, bureau 16 Québec, Québec G2B 1B6 Procureurs de la demanderesse Me Jacques Landry Quessy, Henry, St-Hilaire Casier no. 68 Procureurs des défendeurs Date d’audience : 16 décembre 2015