2014 QCCQ 7167, 2014 QCCQ 7167

Beaulieu c. Granby (Ville de) 2014 QCCQ 7167 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-007027-138 DATE : 02 juin 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS MARCHAND ______________________________________________________________________ ALAIN BEAULIEU Demandeur c.

VILLE DE GRANBY Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par sa demande amendée, le demandeur réclame $3,768.45, en remboursement du montant du droit de mutation qu’il a payé à la défenderesse sur un terrain qu’il a acquis le 22 juin 2012. [ 2 ] La défenderesse conteste la demande, alléguant : i. Le recours du demandeur est irrecevable, puisqu’intenté après le délai prescrit par la loi; ii.

Que la défenderesse était bien fondée de réclamer du demandeur $3,993.45 en droits de mutation, puisque son immeuble a été évalué selon la valeur marchande, au moment du transfert.

Les faits [ 3 ] En septembre 2011, une entente intervient entre Jean-Pierre Leblanc et le demandeur, afin que ce dernier puisse acquérir un terrain situé au 71 de Lacolle, Granby. [ 4 ] L’acte notarié est signé le 22 juin 2012. [ 5 ] Le 3 août 2011, la défenderesse émet au demandeur un permis pour la construction d’une maison unifamiliale pour le […], Granby. [ 6 ] Entre le mois de septembre 2011 et le 22 juin 2012, le demandeur érige sur l’immeuble, une maison qui, à l’époque de la signature de l’acte de vente, est presqu’entièrement terminée.

D’ailleurs, le demandeur habite la maison depuis le début de l’année 2012. [ 7 ] Le contrat de vente du 22 juin 2012 comporte la clause suivante : DÉSIGNATION … Il y a une maison construite, sur ledit lot. Nonobstant l’application de la loi concernant les droits sur les mutations immobilières aux fins des présentes, l’acquéreur déclare qu’il a construit ou fait construire lui-même à ses frais la maison érigée sur ledit lot. En conséquence, le vendeur ne vend pas la maison puisqu’elle appartient déjà audit acquéreur, le vendeur renonçant à toutes fins que de droit à ce bien.

Cette déclaration est faite dans le but de préciser le traitement fiscal de cette transaction pour le vendeur, celui-ci vendant que le terrain. [ 8 ] La vente du terrain est conclue pour la somme de $45,000.00 et le contrat prévoit que le montant du droit de mutation s’élève à $225.00. [ 9 ] Dans les jours suivant la transaction, la défenderesse achemine au demandeur un compte de $225.00, acquitté dans les jours suivants par le demandeur. [ 10 ] Au printemps 2013, l’évaluateur de la municipalité procède à l’évaluation de la propriété du demandeur et constate qu’elle était

existante lors du transfert de propriété survenu en juin 2012. [ 11 ] Le 10 mai 2013, la défenderesse émet un compte des droits de mutation immobilière modifié, évaluant l’immeuble à $366,230.00, représentant des droits de $3,993.45. [ 12 ] À ce montant, la défenderesse soustrait la somme de $225.00 payée par le demandeur en 2012. [ 13 ] Le demandeur soutient qu’il n’a acheté de Jean-Pierre Leblanc que le terrain, pour un montant de $45,000.00. [ 14 ] La maison érigée sur le terrain a été entièrement construite par le demandeur, avec ses propres deniers. [ 15 ] Il argue qu’il n’a pas à payer pour la valeur de la bâtisse. [ 16 ] La défenderesse soutient que la loi concernant les droits et mutations immobilières oblige les municipalités à percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble, calculé en fonction de la base d’imposition établie par la loi. [ 17 ] Cette base est la plus élevés des montants suivants :

a) Le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble;

b) Le montant de la contrepartie stipulé pour le transfert de l’immeuble;

c) Le montant de la valeur marchande de l’immeuble, au moment de son transfert. [ 18 ] De plus, la défenderesse argue que le recours du demandeur est tardif. Analyse et décision [ 19 ] Les articles 2 , 11 , 14 et 16 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [1] stipulent : 2.

Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d'imposition établie conformément au deuxième alinéa, selon les taux suivants: 1° sur la tranche de la base d'imposition qui n'excède pas 50 000 $: 0,5%; 2° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $: 1%; 3° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 250 000 $: 1,5%.

La base d'imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants: 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l'immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert. Toutefois, pour calculer le droit sur le transfert d'un immeuble situé entièrement sur son territoire, la Ville de Montréal peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3° du premier alinéa pour toute tranche de la base d'imposition qui excède 500 000 $. 11.

Le droit de mutation est exigible à compter du trente et unième jour suivant l'envoi d'un compte à cet effet par le fonctionnaire chargé de la perception des taxes de la municipalité. Il porte intérêt à compter de ce jour au taux alors en vigueur pour les intérêts sur les arriérés de ces taxes. Le compte doit informer le débiteur des règles prévues au premier alinéa. 14.

Lorsque le fonctionnaire chargé de la perception des taxes de la municipalité est d'avis que le montant de la base d'imposition du droit de mutation ou le montant de ce droit est différent de celui qui est mentionné dans la réquisition d'inscription et dans la déclaration prévue au deuxième alinéa de l'article 9, ou que le transfert a été faussement interprété comme étant l'un de ceux que vise le

chapitre III, il doit faire mention au compte de tout changement qu'il juge devoir apporter aux mentions contenues dans la réquisition et dans la déclaration. Le droit de mutation est payable en fonction des mentions modifiées contenues dans le compte, sous réserve de tout jugement passé en force de chose jugée résultant d'une poursuite intentée en vertu de l'article 16. 16. À compter du jour où le droit de mutation est exigible, son recouvrement se fait en la manière prévue pour les poursuites en recouvrement de taxes suivant, selon le cas, les articles 1019 et 1020 du Code municipal (

chapitre C-27.1 ) ou 509 et 510 de la

Loi sur les cités et villes (chapitre C-19 ), compte tenu des adaptations nécessaires. Le tribunal peut alors adjuger sur quelque litige résultant de l'application de l'

article 14 . Lorsque la différence entre le montant du droit de mutation mentionné dans la réquisition d'inscription et dans la déclaration prévue au

deuxième alinéa de l'article 9 et celui indiqué au compte tel qu'établi en vertu de l'article 14 n'excède pas le montant maximum d'une créance pouvant être recouvrée en justice conformément au livre VIII du Code de procédure civile (chapitre C-25 ), le cessionnaire qui a payé intégralement le compte dans le délai prescrit par l'

article 11 peut se pourvoir conformément à ce livre pour recouvrer tout montant payé en surplus du montant auquel il peut être légalement tenu. Le cessionnaire doit exercer ce recours dans les 90 jours de l'expiration du délai prévu à l'article 11 et il incombe alors à la municipalité de justifier le compte tel qu'établi en vertu de l'

article 14 . [ 20 ] L’article 16 de cette loi précise que le paiement du compte doit avoir été fait dans le délai prescrit par son

article 11. [ 21 ] Dans le présent cas, ce délai est le 31 ième jour à compter de la date du 10 mai 2013, soit le 10 juin 2013. [ 22 ] Or, le paiement a été effectué à la Caisse populaire, le 11 juin 2013. [ 23 ] Le paiement n’ayant pas été fait dans le délai prescrit, le recours du demandeur est tardif. Pour bénéficier de l’

article 16 , le compte doit avoir été payé, au plus tard, à la date d’échéance, soit le 10 juin 2013, pour le cas qui nous occupe. [ 24 ] Le délai de déchéance est un délai accordé par la loi pour accomplir un acte ou une formalité, à l’expiration duquel un droit perd toute sanction juridique. [2] [ 25 ] Ainsi, le défaut de ne pas avoir respecté ce délai emporte déchéance de son recours. Sur ce motif, le recours du demandeur doit être rejeté. [ 26 ] Toutefois, même si le Tribunal écartait l’argument de la déchéance, le recours du demandeur serait rejeté. En effet, c’est la situation des lieux, telle qu’elle existe au moment du transfert du

titre de propriété qui doit être pris en compte pour l’évaluation des droits de mutation. [ 27 ] Or, ce transfert a été fait le 22 juin 2012. À cette date, la maison était construite et presque totalement terminée. [ 28 ] C’est donc l’immeuble, tel qu’existant lors du transfert qui sert de base à l’assiette fiscale. Il en aurait été différent, si la maison n’avait pas été construite au moment du transfert de propriété du terrain. [ 29 ] La municipalité n’a aucune discrétion dans le choix du montant sur lequel la base d’imposition doit être calculée.

C’est le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert. PAR CES MOTIFS, LA COUR : REJETTE la demande du demandeur, sans frais . __________________________________ François Marchand, J.C.Q. Date d’audience : 24 avril 2014