2017 QCCA 1, 2017 QCCA 1

Devimco Immobilier inc. c. Garage Pit Stop inc. 2017 QCCA 1 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026465-161 (500-17-089420-155) DATE : 4 janvier 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. DEVIMCO IMMOBILIER INC. LES PÉTROLES VICTORIA INC. SOCIÉTÉ EN COMMANDITE GRIFFINTOWN II, PHASE II (COMMERCIAL) REQUÉRANTES – Défenderesses c. GARAGE PIT STOP INC. ZAVEN DARAKJIAN ARAXY KHERLOPIAN MASIS DARAKJIAN LORI DARAKJIAN INTIMÉS – Demandeurs et DÉVELOPPEMENTS GRIFFIX INC. DÉVELOPPEMENTS DIAMOND-TRUST INC. DESIGN & CONSTRUCTION GIFFELS QUÉBEC INC. 9052-1170 QUÉBEC INC.

CONSTRUCTION RAMSOL INC. ROBERT COHEN M.E. TREMBLAY DÉMOLITION INC. CORSIM INC. PETRIFOND FONDATION COMPAGNIE LIMITÉE EBC INC. SOCIÉTÉ EN COMMANDITE DU PARC STE-ANNE MIS EN CAUSE – Défendeurs et EN VILLE INC. MISE EN CAUSE – Mise en cause JUGEMENT [ 1 ] Par jugement daté du 20 octobre 2016 (avis de jugement daté du 25 octobre suivant), la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Michel A. Pinsonnault), accueille en

partie la demande de sauvegarde des intimées à l’endroit des requérantes. Voici le dispositif de ce jugement : FOR THOSE REASONS, THE COURT:

[90] GRANTS in part the present Application of Plaintiffs; [91] DECLARES invalid, null of absolute nullity the termination notice dated March 16, 2016 sent by Defendant Les Pétroles Victoria Inc. to Serge Goulet for Defendant SEC du Parc Ste-Anne 24 as such termination notice constituted an abusive termination of the Rioux Lease dated February 1st, 2014 25 ; [92] DECLARES invalid, null of absolute nullity the termination notice dated March 16, 2016 sent by Defendant SEC Griffintown II, Phase II (Commercial) to the mis en cause En Ville Inc. 26 as such termination notice constituted an abusive termination of the Sherbrooke Contract dated January 24th, 2014 27 ; [93] ISSUES a safeguard order to be valid until judgment is rendered on the merits of the Originating Application and ORDERS the Defendants, Devimco Immobilier Inc., Les Pétroles Victoria Inc. and SEC Griffintown II, Phase II (Commercial) solidarily to continue to arrange and pay for the temporary business location of Plaintiff Garage Pit Stop Inc. at 240 Rioux Street in Griffintown, Montreal (the “Rioux Location”) in accordance with the Agreement entered into on November 12, 2013 between Les Pétroles Victoria Inc. and Zaven Darakjian 28 ; [94] ISSUES a safeguard order to be valid until judgment is rendered on the merits of the Originating Application and ORDERS the Defendants, Devimco Immobilier Inc., Les Pétroles Victoria Inc. and SEC Griffintown II, Phase II (Commercial) solidarily to continue to arrange and pay for the temporary living accommodations of Plaintiffs Zaven Darakjian, Araxy Kherlopian, Lori Darakjian and Masis Darakjian at 2082 Sherbrooke Street West #1 in Montreal (the “Sherbrooke Location”) in accordance with the Agreement entered into on November 12, 2013 between Les Pétroles Victoria Inc. and Zaven Darakjian 29 ; [95] In the event that Defendant Les Pétroles Victoria Inc. fails to honour, for any reasons whatsoever, its contractual obligations, undertakings and guarantee that Plaintiff Zaven Darakjian would only have to move back to 175 B Peel Street and not be required to move to any other address (Clause 12 of the November 12, 2013 Agreement 30 , and in the event that Plaintiff Garage Pit Stop Inc. cannot be maintained in the Rioux Location and/or Plaintiffs Zaven Darakjian, Araxy Kherlopian, Lori Darakjian and Masis Darakjian cannot be maintained in the Sherbrooke Location until their complete reintegration in the property belonging to Plaintiff Zaven Darakjian situated at 175 B Peel Street and 156/158 Shannon Street in Montreal, ORDERS the Defendants Devimco Immobilier Inc., Les Pétroles Victoria Inc. and SEC Griffintown II, Phase II (Commercial) solidarily to find and arrange without any delay for said Plaintiffs alternative business and/or living accommodations of equal or superior quality in the same vicinity where they are presently located and make all necessary arrangements to move to such alternate location(

s) Plaintiffs and their belongings and/or equipment; under such circumstances, also ORDERS that Defendants Devimco Immobilier Inc., Les Pétroles Victoria Inc. and SEC Griffintown II, Phase II (Commercial) solidarily assume and pay all costs, expenses and rental related thereto, to the complete exoneration of Plaintiffs, until their complete and final reintegration in the property belonging to Plaintiff Zaven Darakjian situated at 175 B Peel Street and 156/158 Shannon Street in Montreal; [96] ORDERS the provisional execution of the present judgment notwithstanding appeal; [97] THE WHOLE with legal costs against the Defendants, Devimco Immobilier Inc., Les Pétroles Victoria Inc., SEC Griffintown II, Phase II (Commercial) and SEC du Parc Ste-Anne solidarily. 24 R-3 and DAD-7. 25 R-10 and DAD-6. 26 R-2 and DAD-5. 27 R-10 and DAD-3. 28 R-1 and DAD-2. 29 R-1 and DAD-2. 30 R-1 and DAD-2. [ 2 ] Les intimés ont sollicité cette ordonnance de sauvegarde en juillet 2016, dans le cadre de l’action en justice qu’ils ont intentée à divers défendeurs, dont les requérantes, en juillet 2015, à la suite d’importants travaux de construction menés autour de leur immeuble de la rue Peel.

Selon les intimés, ces travaux ont endommagé l’immeuble en question au point de les empêcher d’y habiter et d’y exploiter leur entreprise, comme ils le faisaient auparavant. Ils réclament donc des sommes substantielles à

titre de réparation. [ 3 ] Mais comment cette action en dommages-intérêts a-t-elle généré la demande de sauvegarde à laquelle a fait droit le juge Pinsonnault? [ 4 ] Il se trouve qu’en novembre 2013, bien avant l’institution de l’action, une entente est intervenue entre l’une des requérantes, Les Pétroles Victoria inc. (« Pétroles ») et l’intimé Zaven Darakjian, alors que la première entame des travaux à proximité de l’immeuble du second et doit pour ce faire en bloquer l’accès.

Aux termes de cette entente, Pétroles s’engage à relocaliser l’ensemble des intimés dans d’autres lieux, à ses frais et moyennant une importante indemnité mensuelle. L’entente stipule que les intimés réintégreront en principe leur immeuble quatre mois après le début des travaux, mais prévoit la possibilité d’un retour plus tardif ainsi que les modalités applicables en pareil cas. Dans les faits, les intimés ne sont jamais revenus sur les lieux, qui seraient toujours inhabitables.

Selon le juge de première instance, bien que l’entente n’ait été signée que par l’une d’entre elles, toutes les requérantes y sont parties prenantes et, d’une manière ou d’une autre, chacune en a d’ailleurs assuré l’exécution au cours des ans.

[ 5 ] En mars 2016, c’est-à-dire huit mois après l’institution de l’action, environ, les requérantes décident toutefois de résilier l’entente et d’évincer les intimés, qui abuseraient selon elles de la situation et n’auraient en réalité aucunement l’intention de rentrer chez eux. Devant l’imminence de leur éviction, les intimés, qui tentent d’abord de s’entendre à l’amiable avec les requérantes, mais sans succès, se résolvent à demander la sauvegarde que leur a finalement accordée le juge de première instance.

On notera que deux des parties à cette demande (SEC du Parc Ste-Anne et En Ville inc.) ne sont pas parties à l’instance principale, du moins selon les documents produits par les parties. [ 6 ] Les requérantes font valoir divers moyens d’appel, dont voici l’aperçu : 1° Le juge a erré en concluant que les conditions de délivrance d’une ordonnance de sauvegarde étaient remplies, alors qu’aucune preuve n’en a été faite.

En effet, le juge s’est fondé principalement sur les allégations de la procédure des intimés, qui n’en ont cependant pas fait la démonstration, même prima facie ; 2° Ainsi, les intimés n’ont pas établi l’apparence de leur droit. D’une part, l’entente conclue avec la requérante Pétroles est tributaire des dommages que celle-ci a pu causer à l’immeuble. Or, les intimés n’ont aucunement réussi à démontrer prima facie que l’état de délabrement de leur immeuble est dû aux travaux de Pétroles ou à ceux des autres requérantes. Il appert plutôt que les dommages résultent des travaux de Développement Griffix inc.

D’autre part, les intimés n’ont pas établi non plus qu’ils entendaient réintégrer leur immeuble, comme le prévoit l’entente, et c’est d’ailleurs plutôt l’intention contraire qui ressortirait de certaines pièces produites en première instance, dont des échanges entre les avocats des parties dans le cadre de négociations conduites au printemps et à l’été 2016 en vue de trouver une solution amiable au litige.

Or, si les intimés, n’ayant pas l’intention de rentrer chez eux, se conduisent de manière à empêcher leur retour et, par conséquent, l’exécution de l’entente, alors l’ art. 1503 C.c.Q. permet de mettre fin à celle-ci; 3° Les intimés n’ont pas fait la démonstration requise du préjudice qu’ils allèguent, préjudice qui, à tout événement, est de nature strictement pécuniaire et pourrait aisément être compensé par les dommages-intérêts que réclame leur action en justice.

Les intimés n’ont de toute façon pas non plus fait la preuve que, suivant la fin de l’entente, en mars 2016, ils auraient été incapables de se reloger ailleurs ou de trouver un nouveau local pour y exploiter leur entreprise; 4° L’ordonnance prononcée par le juge de première instance impose un fardeau très lourd aux requérantes, qui risquent fort d’être incapables de récupérer des intimés les sommes qu’elles devront leur payer ou payer à des tiers à leur acquit.

Par contraste, les inconvénients que causerait aux intimés le fait de refuser la sauvegarde ne sont pas établis, et d’autant moins que la preuve révèle que les intimés n’ont pas l’intention de réintégrer leur propriété; 5° Les intimés n’ont pas établi l’urgence de leur demande, qui aurait pu être entendue en août 2016, puis en septembre, mais ne l’a pas été parce qu’ils ont tardé à faire le nécessaire pour le mettre en état; 6° Par son dispositif, le juge a dépassé le cadre de la sauvegarde en obligeant les requérantes à payer des sommes d’argent à des tiers et en leur imposant une solidarité qui n’a pas lieu d’être, alors que seule Pétroles a conclu l’entente de novembre 2013 dont la terminaison a donné lieu à la demande de sauvegarde. * * [ 7 ] Reconnaissons d’abord que la situation des parties est particulière et qu’elle requérait, en première instance, un traitement reflétant cette spécificité, la sauvegarde de l’espèce étant une mesure conçue pour valoir pendant toute l’instance, ayant les caractéristiques d’une injonction interlocutoire et s’apparentant à ce que l’on retrouve, par exemple, dans Sanimal c.

Produits de viande Levinoff ltée [1] . Et s’il est vrai que « [l]’injonction n’est pas, en principe, la procédure appropriée pour obtenir le paiement d’une créance » [2] , il faut bien voir – et nous y reviendrons [3] – qu’il n’est pas seulement question ici d’un tel paiement. [ 8 ] Ensuite, quoique les intimés aient prétendu fonder leur demande de sauvegarde sur l’article 158 C.p.c. et bien que le juge mentionne cette disposition dans le

titre qu’il donne à son jugement [4] , il appert que celui-ci dépasse largement la mesure de gestion et statue sur une requête qui ne relève pas d’une telle gestion. C’est plutôt l’article 49 C.p.c. qui est en jeu (l’art. 158 n’en est qu’une déclinaison, comme le rappelle la Cour dans Limouzin c. Side City Studios Inc. [5] , et n’en épuise pas complètement le domaine). [ 9 ] Tout cela étant, la requête pour permission d’appeler est régie par l’article 31 C.p.c. (plutôt que par l’article 32) et, pour avoir gain de cause, les requérantes devront démontrer 1° que le jugement visé décide en

partie du litige ou leur cause un préjudice irrémédiable et 2° que l’appel envisagé est dans l’intérêt de la justice (art. 9, 3 e al. C.p.c. ) en ce qu’il soulève une question méritant l’attention de la Cour, présente des chances raisonnables de succès et s’accorde aux principes directeurs de la procédure (art. 17 et s. C.p.c. ) [6] . [ 10 ] Les requérantes se déchargent-elles du fardeau qui leur incombe ainsi?

Il faut répondre à cette question par la négative. [ 11 ] Dans un premier temps, les requérantes n’établissent pas que le jugement de première instance, qui ne décide pas du litige, leur cause le préjudice irrémédiable dont parle le deuxième alinéa de l’article 31 C.p.c. , condition sans laquelle l’autorisation d’appel ne saurait être accordée. [ 12 ] En effet, même si l’on peut penser qu’il n’est pas sans faille, il demeure qu’en ordonnant aux requérantes de maintenir l’entente de 2013 et de s’y conformer, ce jugement cherche simplement à préserver le statu quo entre les parties pendant une instance hautement contestée, statu quo né d’un contrat que les requérantes ont exécuté pendant de nombreux mois (et même des années) avant de décider d’y mettre abruptement fin.

On ne voit guère ce en quoi elles subiraient un préjudice irréparable du fait d’être tenues de continuer à respecter le contrat en question pendant l’instance. [ 13 ] Il faut en outre souligner que les affaires d’éviction reçoivent souvent un traitement particulier au stade interlocutoire, et ce, en raison des conséquences qui, au delà du pécuniaire, sont rattachées au fait de perdre son logement ou sa place d’affaires (surtout si cela fait perdre, du coup, un gagne-pain, ce qui est le cas en l’occurrence) [7] .

Or, c’est à une telle éviction que font face les intimés si l’entente de novembre 2013 est résiliée comme l’auraient unilatéralement voulu les requérantes. D’un autre côté, en l’espèce, le préjudice

que subissent celles-ci du fait du jugement n’est en réalité qu’un risque, risque qu’elles sont certainement en mesure d’affronter et dont la matérialisation éventuelle n’est pas de nature à engendrer leur déconfiture, comme le souligne le juge de première instance aux paragraphes 73 et 76 de son jugement.

Il n’était pas besoin d’une longue preuve financière pour en venir à cette conclusion. [ 14 ] On peut comprendre que les requérantes ne soient pas heureuses du reproche de mauvaise foi que leur adresse le juge, qui leur fait également grief d’avoir agi de manière abusive en mettant fin du jour au lendemain (ou presque) à l’entente de novembre 2013. Considérant toutefois que le jugement ne lie pas le juge du fond, cela seul ne peut justifier d’accorder l’autorisation d’appel.

Les requérantes ne sont pas privées de présenter une demande reconventionnelle dans l’action entreprise contre elles, et, au procès, elles auront toute la latitude voulue pour démontrer que ce sont les intimés qui, en réalité, abusent de la situation et pour réclamer en conséquence les réparations appropriées.

Il n’est pas exclu non plus que des faits nouveaux et déterminants puissent d’ici là justifier de reconsidérer la sauvegarde ordonnée par le juge de première instance [8] . [ 15 ] Bref, quel que soit l’angle sous lequel on examine les choses, on ne peut conclure que le jugement de première instance cause ici un « préjudice irrémédiable » aux requérantes, au sens de l’article 31, 2 e al.

C.p.c. : d’une part, elles sont financièrement en mesure d’assumer le risque purement pécuniaire rattaché à l’ordonnance de sauvegarde, ordonnance qui, d’autre part, n’a pas l’autorité de la chose jugée, ne lie pas le juge du fond [9] et ne cause par conséquent aucun préjudice à l’instance au sens de l’arrêt Elitis Pharma inc. c. RX Job inc. [10] . Seules des circonstances tout à fait exceptionnelles auraient justifié d’accorder la permission, circonstances qui n’ont pas été démontrées. [ 16 ] Dans un second temps, même s’il fallait considérer comme satisfaite la condition de l’article 31, 2 e al.

C.p.c. [11] , ni l’intérêt ni la bonne administration de la justice, au sens des articles 9 in fine et 18 et s. C.p.c. , ne militeraient en faveur des requérantes, dont les moyens d’appel se rattachent essentiellement à des questions de fait et d’évaluation de la preuve somme toute assez

sommaire administrée en première instance.

En effet, le juge a conclu que les intimés, qui appuient leur demande de sauvegarde sur l’entente de 2013, laquelle précède de dix-huit mois l’institution de l’action en dommages-intérêts, peuvent s’autoriser d’une apparence de droit qu’il paraît difficile de nier (même si l’on peut concéder que les intimés font de la clause 13 de l’entente une interprétation à première vue discutable). [ 17 ] Par ailleurs, toujours selon le juge de première instance, les intimés subiraient un préjudice irréparable si la sauvegarde demandée n’était pas ordonnée, sauvegarde qui cause par ailleurs aux requérantes des inconvénients bien moindres que l’inverse.

Les requérantes souhaiteraient, en appel, avoir l’occasion de montrer que toutes ces déterminations factuelles sont erronées. Or, au vu de la norme d’intervention fort exigeante qui s’applique en ces matières [12] et considérant que l’appel n’est pas l’occasion de reprendre le débat de novo , le pourvoi paraît n’avoir aucune chance raisonnable de succès. Il n’est donc pas dans le meilleur intérêt de la justice d’accorder la permission recherchée. [ 18 ] Pour ces motifs , la requête pour permission d‘appeler est rejetée , avec les frais de justice en faveur des intimés. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A.

Me Simon Clément Stein Monast Pour les requérantes Me Mireille Goulet Pour les intimés Date d’audience : 15 décembre 2016