2017 QCCQ 7314, 2017 QCCQ 7314

Buissière c.

Cayouette 2017 QCCQ 7314 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-80-034707-175 DATE : 1 er mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ pierre-marc buissière Demandeur c. gérald cayouette Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Article 91 de la Loi sur la Régie du logement (RLRQ c.

R-8.1)) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Pierre-Marc Buissière (le « Locateur ») demande la permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement rendue le 12 janvier 2017 (la « Décision ») qui, au lieu d’accorder sa demande de résiliation visant le bail de son locataire Gérald Cayouette (le « Locataire »), a ordonné à ce dernier de se conformer à ses obligations aux termes de l’

article 1973 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 2 ] Bien que dûment notifié et appelé, le Locataire n’était pas présent devant le Tribunal lors de la présentation de la demande pour permission d’appeler. CONTEXTE FACTUEL ET PROCÉDURAL [ 3 ] Les parties sont liées par un bail dont le terme a été renouvelé du 1 er juin 2016 au 30 juin 2017 (le « Bail ») et visant un logement situé dans un immeuble comportant sept logements.

Cinq logements, dont celui occupé par le Locataire, sont situés au second étage et partagent une terrasse. [ 4 ] En juillet 2016, le Locateur demande à la Régie du logement (la « Régie ») de résilier le Bail pour le motif que le Locataire trouble la jouissance paisible des autres locataires en ce qu’il a érigé une construction fermée sur la terrasse, qu’il fait la culture de cannabis et qu’il est la source de bruit excessif. [ 5 ] Dans sa décision du 12 janvier 2017, la Régie conclut que le Locataire a manqué à ses obligations et que ses agissements causent un préjudice sérieux au Locateur qui justifie la résiliation.

Plutôt que de résilier immédiatement le Bail, la Régie utilise toutefois le pouvoir discrétionnaire qui lui est conféré par l’

article 1973 C.c.Q. et ordonne au Locataire de se conformer à ses obligations : « [13] Le préjudice suffisamment sérieux causé par les faits et gestes du locataire justifierait la résiliation du bail. Toutefois, le Tribunal juge indiquer d’émettre une ordonnance en vertu de l’

article 1973 C.c.Q. plutôt que de résilier immédiatement le bail . Le locataire a troublé la jouissance normale et paisible des autres locataires (1860 C.c.Q.) à plusieurs reprises et il n’a pas usé des lieux loués avec prudence et diligence (1855 C.c.Q.).

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [15] ORDONNE au locataire d’éliminer et de retirer toutes constructions, structures ou installations de quelque nature que ce soit, érigées ou présentes sur la terrasse arrière de l’immeuble ou sur le balcon avant, et ce, au plus tard le 1er mai 2017; [16] ORDONNE au locataire de ne plus troubler la jouissance normale des lieux loués des autres locataires de l’immeuble; [17] CONDAMNE le locataire à payer au locateur les frais judiciaires de 73 $; [18] REJETTE la demande quant aux autres conclusions. » [Soulignements ajoutés] ANALYSE [ 6 ] La permission d’appeler d’une décision de la Régie peut être accordée « lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec » [1] .

Règle générale, la permission est accordée lorsque l’appel soulève une question sérieuse (i.e. une question de principe) ou une question nouvelle, controversée ou d’intérêt général [2] .

[ 7 ] La permission peut aussi être accordée lorsque la question soulevée met en cause les intérêts supérieurs de la justice, notamment lorsqu’il y a faiblesse apparente de la décision en raison d’une erreur de droit ou d’une erreur manifeste et déterminante dans l'appréciation des faits ou en cas de non-respect des règles de justice naturelle ou insuffisance des motifs [3] . [ 8 ] Au stade de la demande pour permission d’appeler, il n’appartient pas au Tribunal de se pencher sur le mérite des questions soulevées [4] , mais le juge doit malgré tout s’assurer que les arguments soulevés sont cohérents et défendables juridiquement, même si leur valeur peut sembler discutable à cette étape [5] . [ 9 ] En l’espèce, le Locateur plaide la faiblesse apparente de la Décision pour deux motifs :

a) La Régie aurait commis une erreur de droit en rendant une ordonnance en vertu de l’

article 1973 C.c.Q. après avoir conclu à un manquement du Locataire causant un préjudice sérieux au Locateur; et

b) La Décision ne serait pas suffisamment motivée. [ 10 ] Le Tribunal estime que ces motifs d’appel ne justifient pas la permission d’appeler pour les raisons suivantes. - Erreur de droit dans l’application de l’

article 1973 C.c.Q. [ 11 ] Selon le Locateur, l’

article 1973 C.c.Q. ne permet pas à la Régie de rendre une ordonnance alternative à la résiliation lorsque la preuve établit un manquement qui cause un préjudice sérieux au Locateur. L’ordonnance alternative serait limitée aux cas où un préjudice sérieux découlant du manquement du Locataire n’a pas été démontré. [ 12 ] L’

article 1973 C.c.Q. se lit comme suit : 1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. [ 13 ] L’interprétation proposée par le Locateur est contraire au libellé même de l’

article 1973 C.c.Q. [ 14 ] La preuve du non-respect injustifié d’une ordonnance rendue en vertu de l’

article 1973 C.c.Q. entraîne la résiliation du bail; l’émission d’une telle ordonnance est donc nécessairement subordonnée à la démonstration que les conditions préalables à la résiliation (manquement du locataire causant un préjudice sérieux au locateur) sont rencontrées. La jurisprudence et les auteurs le confirment [6] . [ 15 ] Le Tribunal ne voit aucune erreur apparente dans l’approche de la Régie quant à l’

article 1973 C.c.Q. - La suffisance des motifs [ 16 ] L’

article 79 LRL exige que la Régie motive ses décisions.

Cette exigence est une composante essentielle des règles de justice naturelle. [ 17 ] Une décision est suffisamment motivée lorsque les motifs, examinés dans leur ensemble et en tenant compte du contexte et des circonstances, permettent d’en comprendre le fondement et de procéder à son contrôle judiciaire [7] . [ 18 ] En l’espèce, et bien que la Régie aurait pu exposer davantage son raisonnement, on comprend aisément à la lecture de la décision que la Régie a conclu qu’il y avait lieu de donner une dernière chance au Locataire. [ 19 ] Au demeurant, il faut rappeler que la Régie a exercé un pouvoir discrétionnaire en choisissant de ne pas ordonner immédiatement la résiliation.

Or, pour obtenir la permission d’appeler d’une décision discrétionnaire, il faut démontrer prima facie que la discrétion a été exercée d’une manière manifestement inappropriée ou déraisonnable [8] . [ 20 ] Le Locateur n’a pas démontré que tel était le cas. Au contraire, on comprend à la lecture de la décision que la Régie a considéré que le Locataire s’amenderait s’il lui était donné l’occasion de le faire et a exercé sa discrétion afin de lui donner cette opportunité. Cela apparaît raisonnable. [ 21 ] Dans ces circonstances, le Tribunal est d’avis que l’appel serait voué à l’échec.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder la permission d’appeler. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande. SANS FRAIS DE JUSTICE .

__________________________________ DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. Date d’audience : 15 mars 2017 Me Hamdi Guerdelly Cabinet Hamdi Guerdelly Avocat du demandeur Gérald Cayouette (Absent) Pour lui-même