2022 QCCQ 1334, 2022 QCCQ 1334

Leduc c. Syndicat des copropriétaires du 308 Simonds 2022 QCCQ 1334 JT1284 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-700947-202 DATE : 18 mars 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DIANE LEDUC Demanderesse c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 308 SIMONDS Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Mme Diane Leduc, réclame au défendeur, le Syndicat des copropriétaires du 308 Simonds (le « Syndicat »), représenté par M. Yvon Dubois, la somme de 13 851,27 $ répartie ainsi : 1...... Remboursement d'une facture du Groupe Batimex (P-2) .............. 500,14 $ 2...... Remboursement d'une facture de Béton Scan Expert (P-3) ......... 344,93 $ 3......

Prix d'une soumission de Constructions Richard Vadnais (P-4) ... 760,00 $ 4...... Troubles et inconvénients............................................................... 4 000,00 $ 5. Remboursement d'honoraires d'avocat (P-8) .................................. 846,20 $ 6. Pénalité pour espace de rangement (P-13) .................................. 5 400,00 $ 7. Dommages-intérêts.......................................................................... 2 000,00 $ Total : 13 851,27 $ [ 2 ] Le défendeur conteste le bien-fondé de la réclamation. Il nie devoir payer les montants réclamés.

De plus, il dépose une demande reconventionnelle par laquelle il réclame 1 211,99 $ en remboursement des dépenses qu'il a engagées pour traiter différentes demandes qu'il trouve exagérées.

Sa réclamation se détaille ainsi : DATE DESCRIPTION MONTANT PIÈCES 2018-03-16 Facture Expertise 229,95 $ D-5 2018-03-20 Facture copies aux copropriétaires 49,97 $ D-6 2018-07-20 Facture lettre recommandée 11,50 $ D-7 2018-07-30 Facture copies aux copropriétaires 25,29 $ D-8 2018-08-09 Facture lettre recommandée 11,50 $ D-9 2018-09-05 Facture lettre recommandée 11,50 $ D-10 2018-09-22 Facture copies aux copropriétaires 14,29 $ D-11 2018-10-15 Facture lettre recommandée 11,75 $ D-12 2019-02-07 Facture lettre recommandée 12,15 $ D-13 2019-02-08 Application clauses pénales 50,00 $ D-14

2019-02-12 Facture lettre recommandée 12,15 $ D-15 2019-02-12 Facture frais d'avocats 361,49 $ D-16 2019-06-22 Facture lettre recommandée 12,15 $ D-17 2019-07-16 Facture frais d'avocats 307,75 $ D-18 2020-01-13 Facture frais d'avocats 90,55 $ D-19 1 211,99 $ LA DEMANDE PRINCIPALE [ 3 ] Le 308 Simonds est un immeuble détenu en copropriété divise. Il comporte 24 unités de condos. M. Dubois est le Président actuel du Syndicat. [ 4 ] L'immeuble a été construit en 2009.

La demanderesse est copropriétaire et elle y habite depuis le tout début. [ 5 ] Le présent litige concerne trois situations qui doivent être analysées distinctement. - Les murs du salon et d'une chambre [ 6 ] Cette situation vise les postes de réclamation 1 à 4 mentionnés plus haut. [ 7 ] En mars 2018, la demanderesse se plaint de la présence de moisissures et d'infiltration d'air dans les murs de son salon et d'une chambre. Elle en avise le Syndicat; plusieurs échanges s'ensuivent [1] . [ 8 ] En mai 2018, le Syndicat fait vérifier la situation par l'entreprise Les Constructions Julien Champigny Inc.

Celle-ci fournit des évaluations pour des répara​tions selon deux propositions. Les interventions proposées concernent le gypse et le calfeutrage des moulures et plinthes à l'intérieur du condo de la demanderesse [2] . Le Syndicat considère que ceci concerne l'intérieur de son condo et doit relever de sa responsabilité. [ 9 ] Cette dernière n'est pas d'accord. Elle prétend que le problème relève plutôt de l'extérieur et elle considère qu'il doit être pris en charge par le Syndicat qui, selon la déclaration de copropriété, est responsable du mur extérieur en tant que

partie commune. Une mésentente s'installe. [ 10 ] En février 2019, la demanderesse fait réaliser un test qui démontre la présence d'infiltration d'air. La cause n'est pas précisément déterminée; il faudrait enlever le parement extérieur, ce que le Syndicat ne permet pas [3] . [ 11 ] En avril 2000, la demanderesse fait effectuer des ouvertures dans le gypse au bas de ses murs.

La firme Breton Scan Expert constate alors une mauvaise installation du coupe-vapeur et un manque d'isolation entre les colombages du mur extérieur [4] . [ 12 ] Elle obtient aussi une soumission de l'entreprise Constructions Richard Vadnais Inc. pour la remise en état des lieux [5] . [ 13 ] Le 10 juin 2019, la demanderesse fait parvenir une mise en demeure au Syndicat lui demandant de procéder aux travaux nécessaires pour apporter les correctifs aux problèmes détectés dans le mur extérieur [6] . [ 14 ] Le 21 juin suivant, le Syndicat décline toute responsabilité.

Il considère que le problème est dû aux habitudes de vie de la demanderesse qui, selon lui, maintiendrait un taux d'humidité trop élevé dans son condo [7] . [ 15 ] À l'audience, le Syndicat plaide aussi qu'il s'agit d'un problème de vice caché qui, vu que la demanderesse a acheté son condo à l'état neuf, aurait pu être traité, à l'époque, selon le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs [8] . [ 16 ] Qu'en est-il? [ 17 ]

L'article 9, paragraphe 2, de la Déclaration de copropriété [9] stipule que les murs extérieurs sont des parties communes.

L'article 34, paragraphe 2, stipule qu'il est du devoir des administrateurs du Syndicat d'administrer l'immeuble, de voir à sa conser​vation, à sa garde et à l'entretien des parties communes. Ceci est conforme aux énoncés contenus à l'

article 1039 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). [ 18 ] Soulignons également que l'

article 1077 C.c.Q. stipule ceci : 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. [ 19 ] Dans le cas présent, selon la preuve présentée par les parties, il est très probable que le problème dont se plaint la demanderesse se situe au niveau du mur extérieur.

Plus particulièrement, des déficiences ont été constatées au niveau du pare-vapeur et de l'isolant. [ 20 ] Au moment de l'audience, aucune intervention n'avait été faite, ni par le Syndicat ni par la demanderesse. Celle-ci déclare que les ouvertures pratiquées dans gypse du salon et de la chambre sont toujours présentes. Le problème demeure entier. [ 21 ] Comme il s'agit ici d'une réclamation pour le recouvrement d'une petite créance [10] , le Tribunal ne peut se prononcer sur des mesures qui pourraient constituer une solution complète et finale du conflit qui oppose les parties.

[ 22 ] Pour cette raison, la seule question en litige consiste à déterminer si la deman​deresse a droit au remboursement des montants qu'elle réclame. [ 23 ] Vu la position prise par le Syndicat dès les premières manifestations des plaintes de la deman​​deresse en mars 2018, il s'avère que le test d'évaluation thermique était nécessaire pour objectiver les faits.

Il en est de même pour les ouvertures pratiquées dans le gypse de son condo et les constats qui ont pu être faits. [ 24 ] La demanderesse a droit au remboursement des coûts de 500,14 $ et de 344,93 $ qu'elle a dû assumer pour pouvoir établir l'existence de problèmes dans le mur extérieur de l'immeuble. Comme le mur extérieur est impliqué, c'est au Syndicat qu'il revient d'assurer ces dépenses. [ 25 ] Elle a aussi droit au montant de la soumission de 760 $ pour la remise en état des lieux.

Même si ceci n'a pas encore été effectué, elle devra le faire tôt ou tard, quelle que soit l'issue finale de la divergence d'opinions qui subsiste entre les parties. [ 26 ] Certes, la demanderesse a subi des inconvénients dans toute cette affaire, mais il faut dire qu'elle en exagère beaucoup la portée. À l'évidence, son attitude vis-à-vis les représentants du Syndicat a provoqué un conflit qui a pris, au fil des mois, une envergure démesurée.

Dans ces circonstances, la preuve ne donne pas ouverture à une condamna​tion à des dommages-intérêts pour dommages moraux. - L'espace de rangement [ 27 ] La demanderesse, comme les autres copropriétaires, dispose d'un espace de rangement dans une salle commune. Il s'avère qu'elle ne l'a pas utilisée correctement. Plus particulièrement, elle a érigé des genres de cloisons et elle n'a pas respecté les directives du Syndicat.

Elle s'est livrée pendant des mois à toutes sortes d'astuces et de tergiversations pour ne pas se conformer aux directives. [ 28 ] Après des mises en demeure formelles [11] , et une discussion du cas à l'assemblée annuelle du 20 février 2019 [12] , cette confrontation a connu son dénouement lorsque le Syndicat a adopté le 12 avril 2021 un règlement pour l'utilisation des espaces de rangement, accompagné d'un plan précis pour l'attribution des superficies attribuées à chaque propriétaire [13] . [ 29 ] S'autorisant des clauses pénales prévues à la réglementation [14] , la demanderesse réclame maintenant 5 400 $ au Syndicat à

titre de pénalité (25 $ par jour). Elle réclame aussi le remboursement d'une facture d'honoraires d'avocat pour une consultation à ce sujet. [ 30 ] Cette réclamation n'a aucun fondement juridique ou factuel. Clairement, la clause invoquée par la demanderesse est une mesure qui relève de la gestion de la copropriété et de son adminis​tration par le Syndicat. Cette clause expose les copropriétaires à des pénalités payables au Syndicat et non l'inverse. [ 31 ] Cette

partie de la réclamation doit être rejetée sans plus de discussion. - Dommages-intérêts [ 32 ] Il s'avère que la demanderesse est en conflit avec le Syndicat et quelques-uns des administrateurs qui se sont succédé au fil des années. [ 33 ] Régulièrement insatisfaite des décisions prises, des façons de gérer, des interventions et des initiatives préconisées par le Syndicat et ses membres, elle manifeste son mécontentement de façon assidue et souvent virulente. [ 34 ] Il est quelque peu ironique qu'elle se présente maintenant en victime et qu'elle réclame un dédommagement général de l'ordre de 2 000 $ pour un préjudice moral que le Syndicat lui ferait subir. [ 35 ] Cette prétention ne repose sur aucun fondement prouvé [15] .

Elle doit être écartée. LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 36 ] Alléguant que la demanderesse est en « guerre ouverte » [16] contre lui, le Syndicat lui réclame le remboursement de divers frais en lien avec le présent litige. [ 37 ] D'abord, vu les conclusions énoncées plus haut, il n'a pas droit au remboursement de la facture de l'entreprise Les Constructions Julien Champigny.

Ces services sont en lien avec son obligation de veiller au bon état d'entretien des parties communes dont, en l'occurrence, le mur extérieur. [ 38 ] Ensuite, il n'a pas droit au remboursement des honoraires facturés par ses avocats pour des conseils juridiques ou l'envoi de correspondances. Il est bien établi, en droit civil, que les honoraires extrajudiciaires ne constituent pas un préjudice susceptible de compensation en l'absence d'abus de la part de la

partie adverse. Dans le cas présent, si le comportement et l'attitude de la demanderesse peuvent être qualifiés d'exagérés, ils ne peuvent cependant pas être qualifiés d'abusifs au sens juridique du terme. Il n'y a pas d'abus de droit ni d'abus de procédure. [ 39 ] Quant au montant réclamé pour l'application d'une clause pénale, il ne concerne pas le présent litige et les faits reprochés à la demanderesse à l'égard de tierces personnes ne sont pas prouvés. [ 40 ] Pour ce qui est des frais d'envoi de lettres recommandées et de photocopies, ils sont reliés au fonctionnement interne du Syndicat.

Ils ne sont pas tous nécessaires au traitement du présent dossier devant la Cour. - Les frais de justice

[ 41 ] Vu le sort mitigé des deux recours, chacune des parties devra supporter ses frais de justice. [ 42 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal : [ 43 ] ACCUEILLE partiellement la demande principale; [ 44 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de MILLE SIX CENTS CINQ DOLLARS ET SEPT CENTS (1 605,07 $) plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation du 30 juillet 2020; [ 45 ] Sans frais de justice; [ 46 ] REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur; [ 47 ] Sans frais de justice. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q.