2024 QCCQ 121, 2024 QCCQ 121

Beaumier c. Lord 2024 QCCQ 121 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-22-011240-237 DATE : 23 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SERGE BEAUMIER Demandeur c.

MICHEL LORD Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que l’immeuble acquis du défendeur est affecté de vices cachés, le demandeur réclame 45 094,30 $ à

titre de diminution du prix d’acquisition et divers dommages. [ 2 ] Le défendeur conteste la demande. Il plaide que la réclamation est grossièrement exagérée. Questions en litige [ 3 ] Le litige soulève les questions suivantes :

A) Le fonctionnement inadéquat des drains de plancher situés dans les appartements [1] et [2] de l’immeuble constitue-t-il un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ?

B) Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages encourus? Contexte [ 4 ] Le 18 janvier 2021, le demandeur acquiert du défendeur deux immeubles à logements situés sur la Rue A à Shawinigan, au prix de 1 270 000 $. [ 5 ] Il s’agit d’immeubles construits par le défendeur en 2017 comportant huit logements chacun. Le défendeur agit d’ailleurs à

titre d’entrepreneur et promoteur et a construit à cette époque huit immeubles à logements de même nature dans la ville de Shawinigan. [ 6 ] La vente est faite avec la garantie légale. [ 7 ] Préalablement à l’achat, le demandeur ne croit pas utile de les faire inspecter par un professionnel en la matière vu la construction relativement récente des immeubles. [ 8 ] Satisfait de ses visites et inspections, le demandeur transige. [ 9 ] Au mois de février 2022, la locataire de l’appartement [1] de l’immeuble sis au […] de la Rue A à Shawinigan contacte le demandeur pour l’aviser d’un problème de fonctionnement du chauffe-eau desservant son logement. [ 10 ] Le demandeur invite la locataire à purger le chauffe-eau en vidant son contenu à même le drain de plancher situé dans la pièce où se trouve l’appareil.

Il confirme qu’il procèdera ensuite au changement du chauffe-eau au besoin. [ 11 ] La locataire s’exécute. Elle constate rapidement que le drain de plancher ne suffit pas à la tâche, ce qui provoque un débordement d’eau dans l’appartement. [ 12 ] Le demandeur se présente aussitôt sur place. Il constate que le drain semble bouché et ne permet pas de capter correctement l’eau qui y est dirigée. [ 13 ] Le demandeur mandate un plombier de la firme Drain-O-Max afin de venir vérifier l’état du drain.

Le passage d’une caméra permet de constater que le drain est bouché par la présence de sable à une distance approximative de 13 pieds de son embouchure.

[ 14 ] Inquiet, le demandeur fait également vérifier les drains des quatre autres appartements situés dans les deux immeubles récemment acquis du défendeur. [ 15 ] Cette vérification permet de constater que le drain de plancher de l’appartement [2] du […] de la Rue A pose également problème. [ 16 ] Toujours à l’aide de la caméra, le plombier constate que le drain de plancher de ce logement est partiellement bloqué par la présence d’une roche ou d’un morceau de béton situé à environ trois pieds de l’embouchure qui nuit considérablement à l’écoulement des eaux. [ 17 ] Accompagné par son plombier, le demandeur évalue la possibilité de tenter de déboucher les drains en poussant le sable et la roche dans le système de plomberie, en espérant que les matières s’évacuent réglant ainsi le problème. [ 18 ] Il renonce à cette option sur la recommandation du plombier qui évoque le risque que la matière se déplace et crée une obstruction plus loin dans le système de plomberie de l’immeuble et affecte alors la

partie du système de plomberie d’évacuation sanitaire de l’ensemble des logements de l’immeuble. [ 19 ] Le 3 juin 2022, le demandeur dénonce par écrit les problèmes affectant les drains et invite le défendeur à venir constater l’état des lieux.

Cette lettre demeure sans réponse de la part du défendeur. [ 20 ] Au mois de septembre suivant, le demandeur mandate Guy Letarte « Letarte » de la firme Groupe Conseil Structure Mauricienne inc. afin de procéder à une expertise à la suite de la découverte des problèmes de fonctionnement des drains de plancher des deux logements. [ 21 ] Dans le cadre de la réalisation de son mandat, Letarte retient les services de Simon Gallant, plombier, afin de passer à nouveau une caméra dans les drains. [ 22 ] Cet exercice confirme les constatations du plombier de Drain-O-Max à savoir, la présence d’un amoncellement de sable dans le drain de l’appartement [1].

Le passage de la caméra permet de plus de constater la présence de morceaux de tuyau de type BNQ dans la

partie inférieure du drain indiquant que le tuyau serait cassé à certains endroits. [ 23 ]

Le passage de la caméra dans le drain de plancher de l’appartement [2] confirme la présence de la roche qui bloque pour plus de la moitié le drain d’évacuation. [ 24 ] Letarte soulève les mêmes inquiétudes relativement à la possibilité de « pousser » à l’aide d’un débouchoir les matières qui bloquent les drains invoquant le risque de déplacer le problème à un endroit plus critique du système de plomberie de l’immeuble. [ 25 ] Il recommande plutôt de casser le béton aux endroits appropriés afin d’avoir accès à la

partie du tuyau bouché pour changer celle-ci et remettre les lieux en état au coût estimé de 40 094,30 $. [ 26 ] Le 12 décembre 2022, le demandeur met le défendeur en demeure de le compenser pour les dommages encourus. [ 27 ] Le 30 mars 2023, il loge contre le défendeur un recours devant la chambre civile, division régulière de la Cour du Québec. Le droit [ 28 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec « C.c.Q. » énonce : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 29 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 30 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères : 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché , ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 31 ] Ainsi, toute défectuosité ou imperfection, aussi grave qu'elle puisse être, ne se qualifie pas automatiquement de « vice caché » au sens de la garantie légale de qualité prévue au C.c.Q. La mise en œuvre de cette garantie de qualité est tributaire de la présence d'un déficit d'usage.

[ 32 ] Pour bien cerner la portée de la garantie légale du vendeur, il faut donc distinguer le vice de sa manifestation. Tout défaut du bien, même caché, n'est pas en soi un vice caché donnant ouverture à la garantie légale du vendeur qui n'est pas tenu de garantir que le bien qu'il vend est exempt de tout défaut. [ 33 ] Un défaut qui ne produit pas de conséquence n'est pas un vice au sens légal du terme.

Il en est de même d'un défaut qui ne produit qu'une conséquence minime, sans effet significatif sur l'usage du bien. [ 34 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 35 ] Enfin, les articles 1594 et 1595 du C.c.Q. émettent le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur du bien par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 36 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'un bien qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés.

Les prétentions [ 37 ] L’exposé

sommaire des moyens de contestation du défendeur se limite essentiellement à remettre en cause l’opinion de l’expert Letarte et ses conclusions relatives à la solution évoquée pour corriger le problème. [ 38 ] Le défendeur allègue également que le refoulement d’eau aurait été causé par des travaux de réfection de rue effectués par la ville de Shawinigan. [ 39 ] Enfin, le défendeur questionne le montant des travaux correctifs réclamé par le demandeur. [ 40 ] Qu'en est-il exactement? Analyse et décision [ 41 ] Le Tribunal répond aux questions que soulève le litige de la manière suivante.

Le fonctionnement inadéquat des drains de plancher situés dans les appartements [1] et [2] de l’immeuble constitue-t-il un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 42 ] La gravité, l’antériorité et le caractère occulte ou non apparent du vice ne sont pas véritablement en litige. La preuve, non contestée par ailleurs, démontre que le blocage des drains répond à chacune de ces caractéristiques. [ 43 ] Le témoignage de l’expert Letarte est concluant en ce sens. [ 44 ] À l’audience, le défendeur laisse entendre toutefois, outre les motifs invoqués à son exposé

sommaire, que le demandeur n’aurait pas agi de manière prudente et diligente lors de l’achat. [ 45 ] Il mentionne que le demandeur aurait dû mandater un inspecteur préachat afin d’obtenir son opinion sur la qualité de l’immeuble. En omettant de le faire, le demandeur se serait, selon lui, comporté de manière imprudente. [ 46 ] Le Tribunal rejette cette prétention.

Rien dans la preuve administrée à l’audience ne permet de conclure en ce sens. [ 47 ] Soulignons d’abord que le caractère occulte d’un vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant le caractère adéquat de l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence. [ 48 ] L’acheteur prudent et diligent fait un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il propose d’acquérir.

Il a été déterminé qu’en l’absence d’indices laissant présager la présence d’un vice affectant ce bien, l’acheteur n’a pas à recourir à l’aide d’un expert pour satisfaire son obligation de prudence [1] . [ 49 ] Avant d’acquérir les immeubles, le demandeur a procédé à une inspection raisonnable qui rencontre les critères énoncés à l’

article 1726 du C.c.Q. Notons que la preuve démontre de manière prépondérante que les vices affectant les drains de fond ne pouvaient, de toute manière, être découverts que par une inspection par caméra, ce à quoi le demandeur n’était pas obligé. [ 50 ] Il a de plus été démontré que le défendeur n’a pas révélé l’existence d’un dégât d’eau survenu un an avant la vente qui aurait pu laisser croire à un mauvais fonctionnement du drain de l’appartement [1].

Dans les circonstances, il est difficile de reprocher au demandeur un manque de prudence dans le cadre de son inspection préachat. [ 51 ] Ainsi, après analyse de la preuve administrée à l’audience, le Tribunal conclut que les problèmes de drains non fonctionnels affectant l’immeuble du demandeur répondent à la définition de vice caché au sens de l’

article 1726 du C.c.Q. [ 52 ] Ceci nous amène au principal moyen de contestation du défendeur. [ 53 ] Le défendeur remet en question l’opinion de Letarte sur la nécessité de procéder aux travaux suggérés pour corriger le vice. Il plaide d’abord que Letarte n’a pas les qualifications ou compétences nécessaires et pertinentes pour émettre une telle opinion. [ 54 ] Il prétend ensuite qu’un plombier pourrait corriger le problème à bien moindre coût. [ 55 ] Or, le défendeur ne présente au Tribunal aucune preuve permettant de soutenir ses prétentions.

[ 56 ] Dans un premier temps, la preuve démontre que le bouchon obstruant le drain de l’appartement [2] ne pouvait être « pousser » vu le risque de bloquer la plomberie à un endroit encore plus critique du système d’évacuation des eaux de l’immeuble.

De toute manière, une tentative de procéder ainsi effectuée par le plombier mandaté par le défendeur n’a donné aucun résultat. [ 57 ] Pour ce qui est du drain de l’appartement [1], cette solution n’était pas envisageable puisque la preuve démontre que celui-ci était abîmé et devait être réparé. [ 58 ] Rien ne permet donc de croire qu’un plombier aurait pu effectuer les travaux à moindre coût.

Aucune soumission n’est d’ailleurs présentée par le défendeur à cet effet. [ 59 ] Ce dernier se limite à émettre sa propre opinion sur le sujet qui n’est appuyée d’aucune expertise ni de preuve contredisant l’évaluation déposée en demande concernant la valeur des travaux correctifs. [ 60 ] Ainsi, le Tribunal conclut que le demandeur a rencontré son fardeau de démontrer que les travaux correctifs suggérés par l’expert Letarte sont pertinents et raisonnables dans les circonstances. [ 61 ] En l’absence de preuve contraire, le demandeur a établi qu’il fallait procéder au dégagement des drains en cassant le béton aux endroits appropriés afin d’avoir accès aux parties de tuyau en cause pour changer celles-ci et remettre les lieux en état. [ 62 ] Le Tribunal répond par l’affirmative à la première question que soulève le litige.

Quelle est la valeur des dommages encourus? [ 63 ] Vu la conclusion et les motifs qui précèdent, le Tribunal octroie au demandeur un montant de 40 094,30 $ représentant le coût des travaux correctifs du vice caché affectant l’immeuble. [ 64 ] Le demandeur réclame également un montant de 5 000 $ en compensation pour les troubles, dommages et inconvénients subis en lien avec le vice caché. Il précise que ce montant vise à l’indemniser pour les frais de relocalisation des locataires occupant les appartements [1] et [2] et l’entreposage de leurs biens pendant la durée des travaux. [ 65 ] Cette

partie de la réclamation est rejetée. Voici pourquoi. [ 66 ] L’

article 1728 du C.c.Q énonce que si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, ce dernier est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 67 ] Or, la preuve administrée par le demandeur ne convainc pas le Tribunal que le défendeur connaissait l’existence du vice caché. La seule survenance d’un dégât d’eau dans l’appartement [1] ne permet pas de conclure de manière prépondérante à la connaissance du vice par le défendeur.

Enfin, le demandeur admet que le défendeur ne pouvait connaître l’existence du vice dans l’appartement [2]. [ 68 ] Le Tribunal ajoute que le demandeur n’a pas offert de preuve précise et concluante du montant de 5 000 $ réclamé à

titre d’indemnité de relocalisation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 69 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 70 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 40 094,30 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 12 décembre 2022; [ 71 ] LE TOUT avec les frais de justice, y compris les frais de l’expert Letarte, tant pour la production de son rapport que son temps de présence à la Cour. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. M e Virginie Damphousse Damphousse Avocate Avocate du demandeur Michel Lord Défendeur Date d’audience : 23 novembre 2023