2014 QCCQ 9404, 2014 QCCQ 9404

Gaudreault c. Marchildon 2014 QCCQ 9404 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Québec LOCALITÉ DE Québec « Chambre civile » N° : 200-32-058917-138 DATE : 3 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE R. PETER BRADLEY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SÉBASTIEN GAUDREAULT -ET- MAUDE SÉGUIN-LAROUCHE […], Québec (Québec) […]

Partie demanderesse c. GEORGE MARCHILDON -ET- ANNIE BÉLANGER […], Québec (Québec) […]

Partie défenderesse c. MARC SAMSON -ET- JOHANNE CHABOT […] , Québec (Québec) […]

Partie appelée ______________________________________________________________________ J U G E M E N T ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

partie demanderesse poursuit la

partie défenderesse sur la base de la garantie légale de qualité de l'immeuble que celle-ci lui a vendu. [ 2 ] La

partie défenderesse conteste et appelle en garantie la

partie appelée laquelle conteste à son tour. [ 3 ] Selon la preuve, le 8 novembre 2007, la

partie appelée vend avec garantie légale la propriété en cause à la

partie défenderesse.

[ 4 ] En août 2010, la

partie défenderesse met en vente la propriété et la

partie demanderesse y effectue quelques visites au terme desquelles une promesse d'achat conditionnelle à une inspection préachat intervient entre les parties. [ 5 ] Le 11 septembre 2010, à la demande de la

partie demanderesse, une inspection préachat est effectuée par l'entreprise G.N.I. Inspection Immobilière laquelle recommande une inspection supplémentaire quant au drain français. [ 6 ] Le 17 septembre 2010, une inspection supplémentaire est effectuée par l'entreprise Expert Drainage Québec inc. au bénéfice de la

partie demanderesse relativement au drain français. [ 7 ] Le 21 décembre 2010, la

partie défenderesse vend avec garantie légale la propriété en cause à la

partie demanderesse. [ 8 ] Quelques mois plus tard seulement, mais sans plus de précision, la

partie demanderesse découvre de la moisissure derrière une plinthe de bas de mur du sous-sol. [ 9 ] Le 1 er mai 2012, la

partie demanderesse mandate l'entreprise Détection Thermique JD inc. laquelle, venue sur les lieux, relate dans son rapport écrit avoir constaté dans les cloisons d'une

partie des murs du sous-sol la présence de moisissure et d'une infiltration d'eau provenant d'une sortie de cheminée condamnée et de fissures dans les fondations de celle-ci. [ 10 ] Dès lors, la

partie demanderesse entreprend des travaux de réparation. [ 11 ] Le 6 mai 2012, la

partie demanderesse envoie un courriel à la

partie défenderesse lui dénonçant ces problèmes. [ 12 ] De façon concomitante, la

partie défenderesse vient sur les lieux et constate cette situation; à la suite, elle dénonce verbalement la situation à la

partie appelée; puis, elle répond par écrit à la

partie demanderesse se déclarant non responsable de la situation. [ 13 ] Subséquemment, la

partie demanderesse poursuit et complète ses travaux de réparation. [ 14 ] Le 5 novembre 2012, la

partie demanderesse transmet alors une mise en demeure écrite à la

partie défenderesse la sommant de lui rembourser notamment le coût des travaux de réparation. [ 15 ] En décembre 2012, la

partie défenderesse transmet à la

partie appelée la mise en demeure reçue de la

partie demanderesse. [ 16 ] Le 10 mai 2013, la

partie demanderesse dépose sa présente demande. [ 17 ] Dans sa demande, la

partie demanderesse allègue l'existence du vice caché suivant, à savoir : de la moisissure et de l'écoulement d'eau dans une

partie des murs du sous-sol. [ 18 ] Or, la garantie légale de qualité énoncée à l'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit plusieurs conditions de mise en œuvre dont celle de l'existence d'un vice caché existant au moment de la vente. [ 19 ] À cet égard, des critères notamment celui des indices ont été élaborés afin de permettre de bien cerner le paramètre de cette condition. [ 20 ] Ainsi, il est établi que, lorsqu'un promettant-acheteur a connaissance d'indices suggérant qu'il existe des problèmes dans l'immeuble convoité, il ne peut rester passif devant cette situation. [ 21 ] Comme énoncé par la Cour d'appel dans St-Louis c.

Morin [1] : [39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; [ 22 ] En l'espèce, la

partie demanderesse fait effectuer une inspection préachat avant la vente de la propriété en cause. [ 23 ] L'inspection préachat ayant été faite par l'entreprise G.N.I. Inspection Immobilière un rapport écrit est remis à la

partie demanderesse faisant état notamment de ce qui suit : - À la rubrique « Toitures, solins et cheminées », l'item Cheminées énonce qu'il serait souhaitable que la cheminée en cause qui est hors service soit étanchée; - À la rubrique « Intérieur », plus particulièrement à la sous-rubrique « Description », l'encadré supérieur droit mentionne qu'il y a des infiltrations d'eau dans le sous-sol/vide sanitaire dues à des fuites antérieures; - Aussi, à la rubrique « Observations et recommandations », l'item « Infiltrations sous-sol » énonce qu'il y a des zones humides et recommande une inspection du drain français par caméra soit effectuée; - Conséquemment, à la rubrique « Récapitulatif des commentaires importants », plus particulièrement à la sous-rubrique « Expertises supplémentaires recommandées », il est fait état qu'une telle expertise soit faite vu l'infiltration d'eau dans le mur du sous-sol droit; - Aussi, à la sous-rubrique « Observations-Extérieur », à l'item « A » (photo numéro 2), une recommandation est faite à la

partie demanderesse de s'assurer que la sortie de la cheminée en toiture soit bien scellée et que le haut de la cheminée soit recouvert d'un capuchon pour préserver la structure contre les infiltrations d'eau; - Aussi, à la sous-rubrique « Observations-Intérieur », à l'item « H » (photo numéro 13), il est énoncé que les tests d'humidité au sous-

sol indiquent des zones humides dans les murs avant droit et latéral droits. Partant, une recommandation de vérification du drain français par caméra est faite considérant la pente négative du terrain et la présence d'un arbre à proximité de la fondation. [ 24 ] Dès lors, le rapport d'inspection préachat de la

partie demanderesse conclut à la présence d'infiltrations d'eau au sous-sol dues à des fuites antérieures créant ainsi des zones humides à cet endroit, plus particulièrement dans les murs avant et latéral droits. [ 25 ] D'où, pour éviter d'autres infiltrations d'eau, le rapport recommande de s'assurer, vu l'état de la cheminée, que la sortie de celle- ci en toiture soit bien scellée et qu'un capuchon soit installé sur le haut de celle-ci. [ 26 ] Le rapport d'inspection préachat recommande aussi, vu la pente négative du terrain et la présence d'un arbre près de la fondation, qu'une inspection supplémentaire du drain français par caméra soit effectuée. [ 27 ] C'est ainsi que, toujours préalablement à la passation de l'acte de vente, la

partie demanderesse donne partiellement suite au rapport d'inspection préachat et fait effectuer une inspection supplémentaire du drain français par l'entreprise Expert Drainage Québec laquelle conclut dans son rapport remis à la

partie demanderesse que le drain français de la résidence est alors propre et sans problème. [ 28 ] Par ailleurs, bien que, selon sa mise en demeure, ce n'est que quelques mois seulement après avoir emménagé en décembre 2010 que la

partie demanderesse constate la présence de traces de moisissure dans le bas d'une plinthe de mur du sous-sol de sa résidence, ce n'est qu'en mai 2012, soit environ 16 mois plus tard, qu'elle retient les services de l'entreprise Détection Thermique JD inc. afin de détecter la source du problème. [ 29 ] Dans son rapport remis à la

partie demanderesse, Détection Thermique JD inc. relate qu'en retirant le gypse et l'isolant de la zone d'humidité identifiée au sous-sol, elle a constaté des traces d'écoulement d'eau provenant de la trappe de nettoyage de la cheminée. [ 30 ] Détection Thermique JD inc. recommande alors à la

partie demanderesse d'effectuer un test d'arrosage, d'abord de chaque côté de la cheminée et ensuite sur le dessus de celle-ci, afin de valider si l'eau provient de celle-ci. [ 31 ] La

partie demanderesse y donne suite, mais sans plus de précision. [ 32 ] De cette preuve, le Tribunal est d'avis que, vu l'écoulement d'eau provenant de la trappe de nettoyage de la cheminée et, partant, de la présence de moisissure, de pourriture et d'humidité dans le bas d'une

partie des murs du sous-sol, il apparaît évident que la

partie demanderesse n'a pas donné suite, avant la passation de l'acte de vente, aux recommandations contenues dans son rapport d'inspection préachat quant à la cheminée, source alors identifiée d'infiltrations d'eau, à savoir de s'assurer de l'étanchéité de celle-ci au niveau de sa sortie de la toiture et de la pose d'un capuchon sur celle-ci, et ce, afin de prévenir les infiltrations d'eau par la cheminée, d'abord, jusqu'à la trappe de nettoyage de celle-ci, puis leurs écoulements par cette trappe, vu son manque d'étanchéité, jusque dans le bas d'une

partie des murs du sous-sol y entraînant ainsi la présence de moisissure, de pourriture et d'humidité. [ 33 ] Ainsi, par son rapport d'inspection préachat, la

partie demanderesse a reçu des indices précis et sérieux précédant la vente faisant état qu'il existait des infiltrations d'eau dans une

partie des murs du sous-sol dues à des fuites antérieures par la cheminée située dans cette zone devenue humide où, au surplus, des traces de moisissure ont été constatées par la

partie demanderesse après la passation de l'acte de vente. [ 34 ] Conséquemment, étant donné que la

partie demanderesse a acheté l'immeuble malgré la mise en garde du rapport d'inspection préachat et sans suivre avant la vente les recommandations y présentées quant à la cheminée, le Tribunal conclut que le vice de moisissure et d'écoulement d'eau dans une

partie des murs du sous-sol de la résidence en cause allégué par la

partie demanderesse ne constituait pas un vice caché existant au moment de la vente selon l'

article 1726 C.c.Q. [ 35 ] Partant, la demande de la

partie demanderesse envers la

partie défenderesse ne peut être accueillie. Il s'ensuit que celle de la

partie défenderesse envers la

partie appelée doit subir le même sort. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] REJETTE la demande de la

partie demanderesse envers la

partie défenderesse avec frais limités aux timbres judiciaires de 312 $; [ 37 ] REJETTE la demande de la

partie défenderesse envers la

partie appelée, avec frais limités au timbre judiciaire de 157 $. __________________________________ R. PETER BRADLEY , juge à la Cour du Québec Date d’audience : 27 juin 2014