2024 QCCQ 340, 2024 QCCQ 340

Simard c. Théberge-Lemay 2024 QCCQ 340 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-02-006859-232 DATE : 17 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL SIMARD Demandeur c. ALEXANDRA THÉBERGE-LEMAY Défenderesse et CARPENTIER HUISSIERS DE JUSTICE INC.

Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE OPPOSITION À UN AVIS D’EXPULSION ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une demande en opposition à un avis d’expulsion déposée par Alexandra Théberge-Lemay (la Locataire). Cet avis d’expulsion fait suite à une décision rendue par le Tribunal administratif du Logement (TAL) le 15 juin 2023 condamnant la Locataire à payer à Michel Simard (le Locateur) la somme de 940 $ à

titre de loyers impayés plus les intérêts et les frais et résiliant son bail (la Décision). [ 2 ] La Locataire, qui occupe toujours les lieux, soumet avoir payé la totalité des sommes résultant de la Décision et avoir ainsi évité la résiliation du bail tel que prévu à l’

article 1883 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). [ 3 ] De plus, elle plaide que le Locateur a renoncé à la résiliation du bail en encaissant les loyers des mois de juin, juillet et août. [ 4 ] Le Locateur indique pour sa part que puisque la Locataire n’avait pas payé la totalité des sommes dues avant que la Décision ne soit rendue, elle ne peut prétendre à l’application de l’

article 1883 du C.c.Q . [ 5 ] Le Locateur soumet avoir encaissé les loyers jusqu’à la fin du mois d’août puisque la Locataire occupait toujours les lieux loués, que le bail se terminait le 31 août et qu’un pourvoi en rétractation de jugement était pendant devant le TAL. [ 6 ] Afin de trancher le litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. La Locataire a-t-elle évité la résiliation du bail en payant les arrérages de loyer et les frais? 2. Le Locateur a-t-il renoncé à la résiliation du bail en encaissant les loyers des mois subséquents?

LE CONTEXTE [ 7 ] La preuve démontre ce qui suit: • Le 29 mai 2023, la demande du Locateur en recouvrement de loyers et résiliation de bail à l’encontre de la Locataire procède devant le TAL; • Le 31 mai 2023, la Locataire paye au Locateur les arrérages de loyers, soit une somme de 940 $ en argent comptant; • Le 13 juin 2023, le Locateur encaisse le chèque du loyer du mois de juin; • Le 15 juin 2023, le TAL rend sa Décision et condamne la Locataire à payer la somme de 940 $ représentant les loyers en retard, plus les intérêts et les frais, et résilie le bail des parties; • Le 29 juin 2023, soit après la réception de la Décision, la Locataire paye 160 $ au Locateur pour les frais; • Le 7 juillet 2023, le Locateur encaisse le chèque du loyer du mois de juillet;

• Le 19 juillet 2023, le Locateur entreprend une procédure d’éviction contre la Locataire; • Le 26 juillet 2023, la Locataire introduit un pourvoi en rétractation de la Décision devant le TAL; • Le 26 septembre 2023, le pourvoi en rétractation procède et le 30 octobre 2023, le TAL le rejette; • Le 31 octobre 2023, le Locateur encaisse le loyer du mois d’août; • Le 20 novembre 2023, le Locateur entreprend une seconde procédure d’éviction contre la Locataire; • Le 5 décembre 2023, la Locataire dépose sa demande en opposition au préavis d’expulsion. [ 8 ] Le Locateur reconnaît, lors de l’audition, qu’il avait en main les chèques de loyer pour les mois subséquents au mois d’août, mais ne pas les avoir encaissés pour ne pas préjudicier à ses droits.

ANALYSE ET DÉCISION 1. La Locataire a-t-elle évité la résiliation du bail en payant les arrérages de loyer et les frais? [ 9 ] L’

article 1883 C.c.Q. prévoit la possibilité pour un locataire d’éviter la résiliation de son bail en payant au locateur le loyer dû avec les intérêts et les frais avant qu’une décision ne soit rendue : 1883 . Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 10 ] Dans le présent dossier, la Locataire a payé au Locateur les arrérages de loyer le 31 mai 2023, soit avant que la Décision ne soit rendue, mais n’a payé les frais qu’après la réception de la Décision, lorsqu’elle a su à quel montant s’élevaient ces frais. [ 11 ] Dans ces situations, les tribunaux adoptent parfois une approche empreinte de souplesse alors que dans d’autres cas, les tribunaux retiennent une approche dite restrictive, approches que le Juge Enrico Forlini, maintenant juge à la Cour supérieure, résume comme suit [1] : [43] Selon un premier courant, qu’on pourrait appeler l’approche restrictive, le locataire doit payer intégralement le loyer, les intérêts et les frais avant la décision pour éviter l’éviction. [44] Selon un deuxième courant, qu’on peut qualifier de plus souple ou permissif, si le locataire omet de payer les intérêts et les frais de justice - montants qui sont généralement minimes, comme en l’espèce, mais que ces montants sont néanmoins payés avant l’audience sur opposition à l’expulsion à la Cour du Québec et que le locataire est de bonne foi et n’utilise pas de manière déraisonnable la « dernière chance » que lui accorde l’

article 1883 C.c.Q. , alors le locataire pourra éviter l’éviction. [45] Bien entendu, chaque cas est un cas d’espèce. [ Références omises ] [ 12 ] Traitant de la portée de l’

article 1883 C.c.Q. en matière de bail de logement, le Juge Huppé, J.C.Q., écrit ce qui suit [2] : [21] Toutes ces dispositions reposent clairement sur une volonté de protection du locataire et de l’occupation qu’il fait du logement loué. De l’avis du tribunal, c’est aussi dans cet esprit qu’il faut aborder l’application de l’

article 1883 du Code civil du Québec au bail d’un logement. Dans la mesure où le locataire exerce ses droits selon les exigences de la bonne foi et qu’il ne cherche pas à tirer profit de manière déraisonnable et excessive du régime particulier établi à son bénéfice, il y a lieu d’appliquer de manière souple la faculté qui lui est accordée par cette disposition d’éviter la résiliation de son bail. [ 13 ] En l’espèce, il appert de la Décision rendue par le TAL que la Locataire a cessé de payer son loyer en raison de défectuosités dans son logement.

Cependant, cette défense a été rejetée par le TAL puisque la Locataire ne pouvait « se faire justice en retenant le paiement du loyer ». La preuve ne démontre pas qu’il y ait eu d’autres retards dans le paiement du loyer antérieurement. [ 14 ] Suite à l’audience du 29 mai 2023, la Locataire a immédiatement payé au Locateur la totalité des loyers impayés et payé les frais dès la réception de la Décision, lorsqu’informée du montant de ces frais.

Elle lui a également remis une série de chèques pour les mois à venir, chèques que le Locateur a d’ailleurs encaissés en partie. [ 15 ] Il appert en effet que le Locateur a dûment encaissé les loyers des mois de juin, juillet et août, et que si les loyers de septembre et des mois suivants n’ont pas été payés, c’est en raison du fait que le Locateur a pris la décision de ne pas encaisser les chèques qu’il avait en sa possession. [ 16 ] Le Tribunal ne peut voir dans le comportement de la Locataire de la mauvaise foi ni une façon de tirer profit des dispositions de la loi.

Il apparaît plutôt que celle-ci a une certaine méconnaissance des mécanismes à sa disposition pour faire valoir ses droits et

qu’elle a ainsi agi maladroitement. [ 17 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’avis qu’il doit faire preuve de souplesse et ne pas priver la Locataire de son droit au maintien dans les lieux loués parce qu’elle a payé avec quelques jours de retard une somme de 160 $ représentant les frais qu’elle devait au Locateur.

Conclure autrement serait aller à l’encontre des objectifs de la loi qui cherchent à favoriser le maintien du locataire dans les lieux loués et à limiter les cas de terminaison forcée du bail [3] . [ 18 ] En conséquence, le Tribunal conclut qu’il y a lieu d’appliquer le courant jurisprudentiel souple et que la Locataire a évité la résiliation du bail en effectuant ses paiements. 2. Le Locateur a-t-il renoncé à la résiliation du bail en encaissant les loyers des mois subséquents? [ 19 ] Vu la conclusion du Tribunal à la question précédente, il n’est pas nécessaire de trancher cet argument.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 20 ] ACCUEILLE la demande en opposition à l’avis d’expulsion; [ 21 ] ANNULE l’avis d’exécution et l’avis d’expulsion daté du 20 novembre 2023; [ 22 ] DÉCLARE que la Décision rendue par le Tribunal administratif du logement le 15 juin 2023 n’est plus exécutoire; [ 23 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. M e Stéphane Roof Simard Boivin Lemieux s.e.n.c.r.l. Procureur du demandeur M e Maxim Veillette Bureau d’aide juridique de Trois-Rivières Procureur de la défenderesse Date d’audience : 10 janvier 2024