2010 QCCQ 11518, 2010 QCCQ 11518

Plante c. Nutbrown 2010 QCCQ 11518 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-22-007458-079 DATE : 30 novembre 2010 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PAUL DUNNIGAN, J.C.Q. SARAH PLANTE Demanderesse c.

COLETTE NUTBROWN et FERNAND DESAUTELS Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Sarah Plante réclame 27 197,26 $ à Colette Nutbrown et Fernand Desautels alléguant avoir acheté de ceux-ci un immeuble résidentiel dont le système d'évacuation des eaux usées n'était plus fonctionnel, ce qui constituait un vice caché. [ 2 ] Nutbrown et Desautels contestent la réclamation plaidant que le système fonctionnait toujours lorsque Plante a revendu sa propriété, qu'il s'agit d'une situation d'usure normale et que les travaux de remplacement de la fosse septique et du champ d'épuration ont été effectués avant qu'ils ne puissent constater l'état des lieux. [ 3 ] Nutbrown et Desautels ajoutent ne pas avoir à payer pour un « système d'épuration » neuf alors que ce n'est pas ce qu'ils ont vendu à Plante . [ 4 ] La trame factuelle n'est pas véritablement contestée; c'est davantage leur interprétation et leur qualification que le tribunal doit analyser; la crédibilité de Plante et de Desautels doit aussi être examinée quant à des propos rassurants que ce dernier aurait tenus.

QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Plante a-t-elle acheté un immeuble dont l'état de la fosse septique et du champ d'épuration constituait un vice caché, soit un vice grave, occulte, inconnu de sa part et déjà existant au jour du transfert de propriété? [ 6 ] Si tel est le cas et puisqu'une

partie importante de la réclamation est liée, non seulement au droit d'obtenir une réduction de prix, mais également aux dommages découlant de cette situation, Nutbrown et Desautels connaissaient-ils ce vice ou ne pouvaient-ils pas l'ignorer?

LES FAITS [ 7 ] Le 4 juillet 2005, Nutbrown et Desautels achètent de Lynne Breton un immeuble résidentiel sis au […] à Canton de Magog. [ 8 ] Le document [1] constatant le transfert de propriété mentionne que la vente est faite « sans autre garantie que celle [des] faits personnels » de Breton et que le prix convenu est de 70 000 $. [ 9 ] Il n'est pas contesté que l'immeuble a été construit 40 ans auparavant. [ 10 ] Un document [2] interne des préposés de la Ville de Magog révèle ce qui suit : N.B. : Du côté droit de la maison à 50 cm visible, 09/09/91, 06/10/93, 28/08/95, 16/10/97, 01/11/99, 08/06/2001, 14/05/2003.

La séparation entre le liquide et le solide est perforée. Note 2001 cas spécial, plein jusque dans les couverts. 15/04/2003, appel de madame, problème à "flusher" la toilette, à vidange 1 er vendredi du début de cédule au mois de mai . Reproduction intégrale

[ 11 ] Il s'agit de remarques notées par l'employé de Magog qui ne sont pas communiquées au propriétaire concerné. [ 12 ] Avant même que Nutbrown et Desautels ne deviennent propriétaires, ces derniers conviennent de louer cette « petite maison » au père de Plante ( M. Plante ). [ 13 ] Le jour même où Breton quitte l'immeuble, M. Plante s'y installe pour l'habiter avec sa conjointe. [ 14 ] Plus tard à l'automne de la même année, M. Plante manifeste son intérêt pour l'acquisition éventuelle de la maison qu'il loue. [ 15 ] Au mois de décembre 2005, M.

Plante informe Desautels qu'il ne souhaite plus devenir propriétaire de l'immeuble pour des raisons liées à sa situation conjugale, mais que sa fille Sarah y est très intéressée, ce qui lui sera confirmé par un entretien téléphonique avec cette dernière. [ 16 ] Comme Plante est « dans le marché » pour vendre sa propre maison et que Desautels est sur le point de quitter pour l'hiver en Floride, il est convenu d'attendre le retour de ce dernier au printemps 2006. [ 17 ] Tard au printemps ou au tout début de l'été 2006, Plante emménage dans l'immeuble de Nutbrown et Desautels . [ 18 ] Comme Plante est toujours désireuse d'acquérir la propriété, celle-ci rencontre Desautels . [ 19 ] Desautels affirme au procès qu'il a offert à Plante de visiter la maison, invitation qu'elle a déclinée parce qu'elle « la connaissait la maison », son père l'ayant d'abord habitée et parce qu'elle l'occupait à ce moment. [ 20 ] Desautels nie catégoriquement que la question de l'état du système a été abordée, d'autant plus qu'il n'avait jamais vécu dans cet immeuble et que Plante et son père le connaissaient mieux que lui. [ 21 ] Il n'est pas contesté que ni Plante ni son père n'ont eu quelque difficulté que ce soit ou un indice quelconque de mauvais fonctionnement à cet égard. [ 22 ] Plante indique plutôt quant à elle que « juste avant de signer », elle a mentionné à Desautels qu'elle ferait faire des « tests d'eau » et d'installation septique et que ce dernier lui a mentionné que ce ne serait pas nécessaire parce que tout était conforme et que de tels tests avaient déjà été faits dans le passé. [ 23 ] Le 1 er juillet 2006, Plante signe une offre d'achat [3] de l'immeuble dont le prix est fixé à 79 000 $ et à laquelle Desautels donnera son aval le même jour. [ 24 ] Le 8 août 2006, l'acte de vente [4] est signé par Plante , Nutbrown et Desautels . [ 25 ] Dès le 6 décembre 2006, Plante accepte une offre d'achat de José Bisson et Stéphanie Hamel au prix de 140 000 $ qui occuperont l'immeuble avant d'en devenir propriétaires. [ 26 ] Il s'avère cependant que l'institution financière de ces derniers exigera des tests de conformité de l'approvisionnement en eau et quant à l'évacuation des eaux usées. [ 27 ] C'est dans ce contexte que Hamel obtiendra la note interne [5] de Magog et que Bisson fera procéder à des tests de percolation. [ 28 ] À la suite du résultat de ces tests, Plante accepte de prendre l'entière responsabilité du remplacement à court terme du système . [ 29 ] Le 24 janvier 2007, Plante vend l'immeuble à Hamel et Bisson aux termes d'un contrat [6] signé à la même occasion qu'un mémoire d'ajustements qui indiquait notamment ce qui suit : N.B.

Les frais du test de percolation et de la vidange seront déduits du montant de 6 096.32 $. Percolation 626.73 $ vidange 184.26 $. Le vendeur remets à l'acheteur une somme totale de 6 096.32 $ à

titre de compensation pour le bris du champ d'épuration et de la fosse septique. En contrepartie, l'acheteur donne au vendeur quittance totale et finale pour toute réclamation présente ou future concernant ledit champ d'épuration et ladite fosse septique. Toutefois si la facture de réparation s'avère plus élevé le vendeur s'engage à couvrir la différence.

Reproduction intégrale [ 30 ] Le montant de 6 096,32 $ précité correspond par ailleurs à une estimation [7] datant de la veille et adressée à Hamel , Bisson et Plante . [ 31 ] Le 6 février 2007, l'avocat de Plante transmet à Nutbrown et Desautels , qui sont toujours à l'extérieur du pays, une lettre [8] correspondant à une dénonciation de vices cachés. [ 32 ] Le 1 er mars 2007, l'expert Marc Raby expédie à Plante son rapport [9] à la suite de son étude de « capacité hydraulique » du sol et à son complément d'expertise suivant une seconde visite le 27 février 2007. [ 33 ] Son expertise sur élément épurateur existant [10] conclut que « l'installation sanitaire n'a probablement pas été refaite depuis sa construction d'origine », soit depuis 1965 et que, parce que « le sol est peu perméable de 0 à 300 mm et imperméable après 300 mm » et que « la mesure du niveau d'eaux usées à l'intérieur de la fosse septique, est de 100 mm plus haut que la sortie de l'effluent », que « le champ d'épuration relié à l'immeuble cité en rubrique n'est plus fonctionnel » et qu'il doit être refait.

Soulignement ajouté [ 34 ] Raby confirmera au procès que la durée de vie normale d'un champ d'épuration est de l'ordre de 15 à 20 ans et que même sans se rendre sur place, il aurait pu conclure que parce que le système datait de 40 ans , que « c'est sûr que la durée de vie du champ était arrivée à terme ». [ 35 ] Également en mars 2007, Plante communique avec Desautels qui est en Floride pour lui faire part du problème. [ 36 ] Ce dernier affirme au procès qu'il avait été convenu d'attendre son retour prévu pour le 3 avril 2007, mais qu'à son arrivée deux jours plus tard, les travaux étaient déjà complétés, le tout au coût de 12 204,05 $, payé par Plante . [ 37 ] Le 11 avril 2007, l'avocat de Nutbrown et Desautels répond [11] à la lettre de celui de Plante et réfère à la fin de « vie utile » du système . [ 38 ] Le 26 avril 2007, l'avocat de Plante transmet une mise en demeure [12] réclamant 16 207,98 $ pour ses clients à Nutbrown et Desautels , analyse [ 39 ] Plante devait établir le bien-fondé de sa réclamation tel que l'indique le premier alinéa de l'

article 2803 du Code civil du Québec : Art. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. [ 40 ] L'

article 1726 C.c.Q. est également pertinent à la détermination du sort de sa réclamation : Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 41 ] Plante devait ainsi d'abord établir qu'au moment de son achat, l'état du système constituait déjà un vice caché, soit celui qu'un acheteur prudent et diligent n'aurait pu détecter. [ 42 ] Le vice doit constituer un déficit d'usage ou une entrave à l'usage normal du bien; l'usage dont il est question est celui correspondant aux attentes légitimes d'un acheteur raisonnable. [ 43 ] Or, la vétusté d'un bien ou son vieillissement normal ne peut être assimilé au vice auquel l'

article 1726 C.c.Q. réfère. [ 44 ] L'auteur Jeffrey Edwards discute de cette question dans son ouvrage sur la garantie de qualité du vendeur [13] : A. La perte réelle irrecevable

a) La perte d'usage normale n'est pas un vice […] 334 - Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d'une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d'un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire. Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage. Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d'usage du bien.

Si l'usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l'usure, lorsqu'elle nuit à l'usage d'un bien, constitue aussi un vice. […] Il faut cependant se rappeler que l'usage assuré par la garantie est délimité par les attentes de l'acheteur raisonnable.

La jurisprudence confirme en effet que l'usage protégé est soumis à une certaine durée: celle fixée par les attentes de l'acheteur raisonnable. […] Les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l'usage attendu, elles n'occasionnent aucun déficit d'usage au sens de la garantie: l'usage protégé varie ainsi selon l'état de l'usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. 335 – […] De même, les tribunaux québécois ont toujours refusé de considérer comme des vices selon la garantie les «détériorations», les «déficiences», ou même les «vices» attribuables au « vieillissement normal 754 », à l'«usure normale 755 » ou à la «vétusté 756 » du bien. […] Au fil des jugements rendus, les tribunaux n'ont pas nécessairement apprécié tous les tenants et aboutissements théoriques de la conception du vice comme un fait entraînant un déficit d'usage.

Ils ont néanmoins observé que la détérioration due à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté, n'est pas visée par l'usage mentionné dans l'

article 1726 C.c.Q. , car l'acheteur devait «s[y] attendre 757 » et la «prévoir 758 ». Références omises [ 45 ] La Cour d'appel s'est déjà prononcée sur cette même question, notamment dans Société en commandite A. C. enr. c. Wadieh [14] : A normal deterioration in a component of a building, such as the hot water pipes, is not a defect, much less a latent defect. The replacement of a

component of a building at the time when it is expected that it would have to be replaced, does not give rise to a claim for a reduction of price on the ground of latent defect.

The purchaser must expect, subsequent to the purchase of a building, to incur expenses in its normal upkeep. [ 46 ] Comme le remplacement de la fosse septique et l'aménagement d'un champ d'épuration découlent strictement de leur vétusté, il ne peut s'agir ici d'un vice caché [15] . [ 47 ] Il n'a pas été prouvé non plus par prépondérance que Plante a été « orientée » sur une fausse piste ou incitée à ne pas pousser son examen plus loin avant d'acheter; le tribunal ne peut en effet conclure que Desautels a induit chez Plante un sentiment de fausse sécurité [16] . [ 48 ] Puisqu'il ne s'agit pas d'un vice, cette question des propos rassurants est d'une pertinence relative. [ 49 ] L'avocat de Plante convient par ailleurs que sa théorie de la cause n'est pas liée à un vice de consentement découlant du dol de Desautels . [ 50 ] Dans les circonstances, il appert que Plante ne s'est pas déchargée de son fardeau d'établir le bien-fondé de sa réclamation, qui doit en conséquence être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de la

partie demanderesse; LE TOUT , avec dépens. _______________________________ PAUL DUNNIGAN, J.C.Q. M e Ghyslain Richer Richer & Associés Avocat de la demanderesse M e Charles Gosselin Gosselin Girard Avocats inc. Avocat des défendeurs