2023 QCCQ 8899, 2023 QCCQ 8899

MEF Canada Ltd. c. Ghalishoorani 2023 QCCQ 8899 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-163132-212 DATE : 15 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ M.E.F. CANADA LTD.

Partie demanderesse / défenderesse reconventionnelle c. SEYED EDRIS GHALISHOORANI

Partie défenderesse /

partie demanderesse reconventionnelle et GOLDEN CASTLE GROUP INC. AKA GCG INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

Partie demanderesse, M.E.F. Canada LTD. ( M.E.F. ) réclame 15 000$ en arrérages de loyer de la

Partie défenderesse Golden Castle Group Inc. aka GCG Inc. ( GCG ) et Seyed Edris Ghalishoorani ( Ghalishoorani ) qui se porte demandeur reconventionnel pour une somme de 14 400$ alléguant dommages suite à une infestation d’insectes. [ 2 ] Un bail résidentiel est intervenu entre M.E.F. et Ghalishoorani le 7 juillet 2017 pour la location d’un appartement sis au 3534 Côte-des-Neiges à Montréal, Québec [1] . [ 3 ] Nonobstant la signature de ce bail résidentiel, l’usage de l’immeuble était purement commercial selon l’entente signé par les parties.

Le but était de créer un Airbnb et de profiter des loyers et utilisations commerciales. [ 4 ] M. Derek Keet, représentant de M.E.F., réclame 15 000$ alléguant loyers impayés, bris de serrures sans permission, porte endommagée et sous-location à des étudiants impliquant des frais importants d’extermination de coquerelles. [ 5 ] M.

Keet soutient que Ghalishoorani de même que son entreprise Golden Castle Group Inc., soit Groupe Château d’Or Inc. auraient sous-loué l’appartement sans son autorisation, soit créer un Airbnb d’où la présente Demande. [ 6 ] Décision fut rendue par le Tribunal Administratif du Logement, numéro de dossier 563298 31 20210324 G, numéro de demande 3208013, la juge administrative, Isabelle Hébert, le 25 août 2021, déclinant compétence [2] . [ 7 ] En effet, les parties sont liées par un bail débutant le 20 juillet 2020 jusqu’au 19 juillet 2021, au loyer mensuel de 2 010$.

Par contre, le locataire Ghalishoorani n’a jamais habité ce logement. Il était clairement entendu entre les parties que le but était purement commercial, soit de profiter de la plateforme Airbnb. Cette situation fut d’ailleurs discutée avec l’agente du locateur, Mme Julie Ballester. Le défendeur a même demandé à icelle de vérifier les légalités de cet usage auprès du locateur étant donné qu’il était nouvel arrivant au Canada et qu’il ne voulait rien faire de répréhensible. [ 8 ] Faits importants à souligner, M.

Keet lui a même proposé de louer un deuxième logement dans l’immeuble encore une fois aux fins de faire des profits sur la plateforme Airbnb. [ 9 ] Ghalishoorani et GCG son entreprise, contestent la réclamation. [ 10 ] En effet, tel qu’on peut le voir de la preuve documentaire, M.E.F. a modifié l’original du bail résidentiel pour ajouter la mention suivante [3] : In the case one e-mailed complaint to made from a neighbour this right will be removed immediately. Any addition liability/insurance is the responsibility of the lessee. -Rent has been reduced from $2,200.

Lessee is responsible for paying all hydro fees billed to 3534 cote-des-neiges for the period lease. [Reproduction partielle]

[ 11 ] Cette modification fut ajoutée par le locateur, M. Keet sans autorisation ou à la connaissance même du locataire Ghalishoorani. [ 12 ] Une Demande reconventionnelle au montant de 14 400$ est présentée par le locateur alléguant frais d’électricité encourus pour chauffage et eau payés illégalement. En effet, M.

Keet avait subrepticement effectué des rebranchements pour les autres logements de son immeuble pour que Ghalishoorani en encourre les frais sans sa connaissance. [ 13 ] Le défendeur locataire soutient : On April 18, 2018, Defendant accidentally understood that the owner hid from him that the electricity of the other unit (3536) is also connected to his apartment; Defendant was also paying the other unit hydro without his knowledge; […] Defendant tried to find an amicable solution without success; The applicant accepted to pay 1/3 of the hydro costs provided that we increase the rent for the amount of $200 per month; Defendant refused the increase but asked for reimbursement of the 1/3 of the unduly paid hydro bills during the occupancy; [Reproduction partielle] [ 14 ] Le locataire Ghalishoorani soutient aussi qu’il est de la responsabilité du locateur d’entretenir l’immeuble avec la conséquence que la réclamation pour les frais de décontamination ne sont pas de sa responsabilité. [ 15 ] Par contre, le Tribunal après avoir pris connaissance de la facturation de l’Hydro-Québec produite en défense [4] , constate des imprécisions aux répartitions des calculs effectués au soutien de la réclamation. [ 16 ] La Demande reconventionnelle au montant de 14 400$ se détaille comme suit, soit 6 400$, représentant 1/3 des frais d’Hydro- Québec payés, 2 000$ remboursement du dépôt, 6 000$ perte de revenus et 2 000$ troubles et inconvénients. [ 17 ] Quant à la réclamation pour perte de revenus, aucune preuve à part de simples affirmations, ne fut démontrée lors de l’audience. [ 18 ] Ce sont les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui ont application ici : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 . La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 19 ] Il incombe à la demanderesse de démontrer le bien-fondé de sa réclamation, les dommages et les liens de causalités selon les règles de droit. [ 20 ] Dans le cas sous étude, le Tribunal est d’opinion que la

partie demanderesse Derek Keet, M.E.F. Canada LTD n’a pas rencontré son fardeau de preuve démontrant une faute de la part de la

partie défenderesse.

En effet, c’est en pleine connaissance de cause que les parties se sont engagées dans une entreprise commerciale, soit location sur la plateforme Airbnb contrairement à ses dires. [ 21 ] De surcroît, le Tribunal est d’accord avec l’affirmation de Ghalishoorani à l’effet qu’il n’existe aucun lien de droit entre la défenderesse Golden Castle Group Inc. aka GCG Inc. et la demanderesse M.E.F. [ 22 ] Quant à la Demande reconventionnelle présentée par le défendeur Ghalishoorani, le Tribunal est d’opinion qu’il a rencontré son fardeau de preuve, mais seulement jusqu’à concurrence d’une somme de 6 000$, soit portion des frais d’électricité encourus illégalement par le locateur de même que remboursement du dépôt de 2 000$ remis originalement à la signature du bail.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande de la

Partie demanderesse, M.E.F. Canada LTD contre la

Partie défenderesse, Seyed Edris Ghalishoorani et Golden Castle Group Inc. Aka Gcg Inc.; AVEC FRAIS au montant de 325 $ représentant le montant du timbre judiciaire; ACCUEILLE partiellement la Demande reconventionnelle; CONDAMNE la défenderesse reconventionnelle, M.E.F. Canada LTD à payer la demanderesse reconventionnelle, Seyed Edris Ghalishoorani la somme de 6 000$ avec intérêt au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle de l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis l’Assignation; AVEC FRAIS au montant de 325 $ représentant le montant du timbre judiciaire.

_________________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. Date de l’audience : 26 septembre 2023