2016 QCCQ 8978, 2016 QCCQ 8978

Desrochers c. Fairfield 2016 QCCQ 8978 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-003572-153 DATE : 1 er septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE P. BIGUÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LOUISE DESROCHERS et CLAUDE BARRETTE

Partie demanderesse c. LILIANE FAIRFIELD et GASTON BABINEAU

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une demande alléguant des vices cachés lors de la vente d’une résidence. [ 2 ] Le défaut en cause est la mauvaise qualité de l’eau potable.

QUESTIONS EN LITIGE : [ 3 ] Le défaut allégué existait-il au moment de la vente? [ 4 ] Les défendeurs ont-ils dénoncé le défaut avec diligence (art. 1739 CcQ)? [ 5 ] Les demandeurs ont-ils omis de fournir aux défendeurs un délai suffisant pour avoir la possibilité de remédier au problème soulevé (art. 1595 CcQ)? [ 6 ] Subsidiairement, le montant réclamé est-il trop élevé?

LES FAITS : [ 7 ] En février 2015, les demandeurs ont visité la résidence des défendeurs avec un agent d’immeuble et ils se sont engagés dans un processus de promesse d’achat. [ 8 ] Les demandeurs ont ensuite mandaté un expert afin d’obtenir un rapport d’inspection préachat. Ce rapport, daté du 26 février 2015, a été préparé par monsieur Yves Barbe, inspecteur en bâtiment, membre de l’AIBQ, de l’entreprise Centrale Inspection Technique de Val-d’Or. [ 9 ] Les défendeurs ont aussi fourni un certificat relatif à la quantité et à la qualité de l’eau potable alimentant la résidence, daté du 4 mars 2015.

Tout y est certifié conforme. [ 10 ] Le 28 mai, les parties ont signé l’acte de vente. Les demandeurs ont pris possession de la résidence le lendemain, 29. Le 30 mai, ils ont découvert un problème important quant à la mauvaise qualité de l’eau potable : elle était jaune, elle avait une mauvaise odeur et une mauvaise saveur. [ 11 ] Les demandeurs se sont d’abord informés auprès de l’entreprise Eau Pure Technologie Inc. sur les solutions possibles au problème qu’ils rencontraient.

Un équipement d’adoucisseur fut mis à l’essai, selon la recommandation de monsieur Marco Pilotte. [ 12 ] Ils se sont aussi adressés à leur agente d’immeuble qui, à son tour, a informé les défendeurs de la situation. [ 13 ] La compagnie d’assurance de l’agent d’immeuble a versé 5000,00$ aux demandeurs, en raison de ce défaut dans la maison, le considérant comme un vice caché. [ 14 ] En août, il y a eu échange de communications écrites entre les parties, notamment des mises en demeure.

[ 15 ] Après le refus par les demandeurs d’une offre de règlement à l’amiable faite par les défendeurs, ces derniers ont refusé de s’impliquer davantage. [ 16 ] Les demandeurs ont alors fait procéder à l’installation d’un système de traitement de l’eau et de chloration pour lequel ils ont été facturés le 1 er septembre 2015.

Ce système a réglé le problème dont ils se plaignaient. [ 17 ] Le 17 septembre 2015, les demandeurs ont déposé la présente demande en justice et la réclamation se détaille comme suit : - Achat et installation du système 13 934,84$ - Mises en demeure (poste) 25,76$ - Eau en bouteille 100,00$ - Troubles, inconvénients et stress 2000,00$ Sous-total 16 060,60$ Moins - Indemnisation par l’assureur 5000,00$ Réclamation 11 060,60$ ANALYSE : S’agit-il d’un vice caché? [ 18 ] Le principal problème est de déterminer si le défaut allégué existait au moment de la vente, le 28 mai 2015. [ 19 ] En effet, il n’est pas nié que le défaut invoqué, celui de la mauvaise qualité de l’eau, est un défaut important. [ 20 ] Lors de la visite des demandeurs, et ensuite de la visite par leur expert M.

Barbe, aucun signe n’indiquait que l’eau était de mauvaise qualité. [ 21 ] Par ailleurs, l’inspection préachat n’inclut pas la vérification de la qualité ni de la quantité d’eau amenée. Cette restriction apparaît clairement dans le rapport. [ 22 ] Il n’y avait pas de système de traitement de l’eau. Les défendeurs ont d’ailleurs confirmé ce point dans la « déclaration écrite du vendeur ». [ 23 ] Le 9 mars 2015, les défendeurs avaient fait analyser l’eau potable de la résidence.

Un certificat confirme que l’eau de la résidence rencontrait les exigences des normes gouvernementales quant à la qualité et à la quantité de l’eau fournie par le puits. [ 24 ] En conséquence, le vice était occulte et non apparent, non détectable à l’examen ordinaire, même par un expert. [ 25 ] Le défaut était inconnu des défendeurs, qui affirment n’avoir jamais eu de problème avec leur puits, et aussi des demandeurs, qui se sont fiés au rapport d’inspection de M.

Barbe, au certificat concernant l’eau potable et à leurs propres observations. [ 26 ] Pourtant, on le voit bien, un défaut majeur s’est manifesté le lendemain de la prise de possession. Ce défaut a été confirmé par les rapports de trois professionnels du traitement de l’eau, dès le mois de juillet 2015. [ 27 ] Enfin, pour qu’on puisse le qualifier de vice caché, il faut que ce défaut ait existé le jour de la vente. [ 28 ] Selon l’échantillon analysé le 4 mars 2015, l’eau était potable en fonction des normes du gouvernement du Québec.

Il faut noter que le certificat précise, quant à l’état de l’échantillon fourni pour analyse, que la température de l’eau fournie était supérieure à 12°C, étant de 14.7°C. [ 29 ] La première analyse faite après la vente porte la date du 2 juillet 2015, un mois après la vente : cette analyse confirme que l’eau est de couleur jaune, ferreuse, très dure, et que son goût est mauvais; son traitement est nécessaire pour qu’elle soit potable. [ 30 ] Le spécialiste Marco Pilotte, qui a témoigné à l’audience, a écrit en juillet 2015 qu’il y avait deux causes possibles à cette situation : qu’un problème vient de survenir avec le puits, ou encore qu’un système de traitement de l’eau était en place dans la maison vendue, mais qu’il aurait été enlevé avant l’achat par les demandeurs. [ 31 ] Il n’y avait pas de système de traitement de l’eau lors de la mise en vente, de la visite des lieux, ni lors de l’inspection par M.

Barbe, en janvier et février 2015. La « déclaration du vendeur » est à l’effet qu’un tel système n’avait pas été mis en place. Et il n’y en avait pas sur place quand M. Pilotte a été saisi du problème en juin 2015. [ 32 ] L’échantillon du 4 mars 2015 est donc celui d’une eau non traitée par un adoucisseur, puisqu’il n’y en avait pas. [ 33 ] Il faut se tourner vers la deuxième hypothèse soumise par M. Pilotte, soit qu’un problème est « récemment » survenu avec le puits. [ 34 ] Toute la question est de savoir quand le problème est survenu.

[ 35 ] Les défendeurs allèguent que le problème peut être apparu après de fortes pluies, ou suite au tremblement de terre survenu en mai 2015 à Rouyn-Noranda. Toutefois, les défendeurs n’ont pas fait la preuve que de tels évènements seraient survenus entre le 28 et le 30 mai 2015. [ 36 ] Par contre, les symptômes qui ont mené à l’analyse concluant à la mauvaise qualité de l’eau, sont apparus le surlendemain de la vente, soit le lendemain de la prise de possession par les demandeurs. Les défendeurs étaient demeurés dans la maison jusqu’au 29 mai, alors que le problème fut constaté le 30 mai.

Cette proximité dans le temps, à savoir une journée, fait présumer que le problème est survenu avant la vente, puisque rien n’est survenu les 29 et 30 mai qui pourrait expliquer que le problème serait apparu ces jours-là. [ 37 ] De sorte qu’il y a une présomption de faits, en prenant en considération les présomptions qui sont graves, précises et concordantes au sens de l’

article 2849 CcQ , que le problème de la mauvaise qualité de l’eau existait au moment de la vente. Ceci inclut la problématique avec les bactéries ferrugineuses, détectées dans l’analyse complète faite par un laboratoire indépendant le 22 juillet 2015. [ 38 ] La preuve prépondérante est à l’effet que le problème est survenu entre le 4 mars (prise d’échantillon) et le 28 mai 2015 (vente). [ 39 ] Conséquemment, il s’agit d’un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . Ce vice est la responsabilité des défendeurs, qui sont les vendeurs. La dénonciation : [ 40 ] Quand un acheteur découvre un défaut ou vice dans le bien qu’il a acheté, il doit le dénoncer dans un délai raisonnable depuis sa découverte, selon l’

article 1739 du Code civil du Québec . [ 41 ] Cette exigence a été remplie le 12 juillet 2015 par un message texte envoyé aux défendeurs par l’agente d’immeuble des demandeurs, Mme Vanessa Breton, avec laquelle les demandeurs étaient entrés en communication le 10 juillet 2015. Les défendeurs ont reçu ce message texte. [ 42 ] La dénonciation du défaut a été faite dans un délai de 43 jours à partir de sa découverte : il s’agit là d’un délai raisonnable. La mise en demeure : [ 43 ] Les demandeurs devaient aussi envoyer une mise en demeure aux défendeurs.

La mise en demeure a notamment pour but de permettre aux défendeurs vendeurs de venir visualiser le problème dénoncé et de leur permettre de contrôler le coût des réparations, ou de les faire exécuter par l’entrepreneur de leur choix. Il s’agit d’une exigence qui découle des articles 1594 et 1595 du Code civil du Québec . [ 44 ] Suite à la dénonciation du 12 juillet par l’entremise de l’agente d’immeuble, les défendeurs n’ont pris aucune initiative pour aller examiner la situation.

Ils admettent avoir été au courant que suite à leur démarche auprès de l’agent d’immeuble le 10 juillet, les demandeurs songeaient à consulter un avocat en vue de faire une réclamation à leur encontre. Leur réaction a été de se mettre sur la défensive et d’obtenir une « copie du dossier des acheteurs pour réclamation en vices cachés », ce qu’ils ont obtenu par l’entremise de leur agent d’immeuble le 7 août.

Les défendeurs ne s’intéressaient pas au fait que les demandeurs étaient aux prises avec un grave problème et ils n’ont pas demandé à aller examiner cette situation. [ 45 ] Le 14 août, les défendeurs ont reçu une première communication écrite directement des demandeurs, datée du 11 août. Il s’agit de la mise en demeure formelle.

Une autre lettre des demandeurs a suivi, le 21 août, s’agissant d’une deuxième mise en demeure. [ 46 ] Ce n’est que le 24 août que les défendeurs ont répondu à ces deux lettres, demandant à venir rencontrer les demandeurs. [ 47 ] Entre temps, les demandeurs avaient obtenu une soumission à l’effet que les travaux rémédiateurs coûteraient près 14 000$, datée du 19 août. [ 48 ] Quand les défendeurs sont allés à cette rencontre, le 29 août, certains travaux avaient débuté, mais ils ne sont pas réclamés : compactage du sol et fabrication d’une structure de bois pour recevoir les appareils pour l’adoucissement et la chlorination.

Ces dépenses ne sont pas réclamées. [ 49 ] À cette rencontre, les défendeurs n’ont pas demandé du temps pour fournir une solution alternative. Ils ont soumis une offre finale en argent qui a été refusée, et ils sont repartis sans avoir proposé d’autres solutions, ni sans offrir de faire les travaux. [ 50 ] De sorte que même si quelques tuyaux étaient déjà installés, les appareils ne l’étaient pas. Alors les demandeurs étaient bien fondés de les mettre en place sans plus attendre. [ 51 ] Sans limiter ce qui précède, les défendeurs ont trop attendu pour aller examiner la situation.

Ils connaissaient la problématique depuis le mois de juillet, avaient tous les détails depuis le 7 août, avaient eu une mise en demeure le 14 août.

Ils n’ont pas fait diligence pour aller sur les lieux, n’y allant que le 29 août, moins pour examiner les lieux que pour discuter d’un possible règlement. [ 52 ] Le Tribunal conclut que les demandeurs ont satisfait aux exigences du Code civil quant à l’envoi d’une mise en demeure, et quant à l’attribution d’une période de temps suffisante aux défendeurs pour remédier au problème en proposant leur propre solution, ce qu’ils n’ont pas fait. [ 53 ] Les défendeurs devront donc indemniser leurs acheteurs, les demandeurs. Quel sera le montant de la condamnation? Le montant de la condamnation :

[ 54 ] Si les défendeurs étaient demeurés dans la résidence de la rue Saguenay, à Rouyn-Noranda après le 28 mai 2015, ils auraient dû absorber entièrement les coûts pour faire installer les équipements requis pour que l’eau soit potable. [ 55 ] Les demandeurs ne réclament pas le montant de 9 173,88$ pour les équipements qui ont été mis en place à l’essai par Eau Pure Technologie Inc. le 17 juillet 2015, équipements qu’ils n’ont pas payés.

Ils réclament le coût pour la solution mise en place le 1 er septembre 2015, qui leur a généré une dépense de 13 934,84$. [ 56 ] Cette solution est la seule à avoir été mise en preuve, avec confirmation d’un résultat concluant, et ceci par Marco Pilotte, qui a pris le problème en main et l’a réglé. [ 57 ] La soumission alternative de 8 924,86$, proposée par les défendeurs, a été obtenue seulement le 4 avril 2016, juste avant le procès. Elle ne couvre pas les mêmes équipements que ceux qui ont été mis en place, le tout sans explication aucune.

Les défendeurs admettent d’ailleurs que ce montant ne couvre pas tous les coûts. [ 58 ] Le Tribunal retient les coûts facturés par Eau Pure Technologie, soit 13 934,84$. [ 59 ] Aucune preuve n’a été faite pour la réclamation de 100,00 $ pour des bouteilles d’eau. [ 60 ] Les défendeurs ne connaissaient pas le vice caché, alors le Tribunal n’indemnisera pas les demandeurs pour les autres préjudices allégués, notamment pour les troubles et inconvénients. [ 61 ] Conformément à l’

article 1728 du Code civil du Québec , le montant de la condamnation sera celui d’une diminution de prix correspondant au coût direct pour remédier au vice caché. [ 62 ] En conséquence, la réclamation est accueillie comme suit : - Équipements pour traiter l’eau 13 934,84$ - Coût des mises en demeure (poste) 25,76$ Sous-total 13 960,60$ Moins - Indemnité d’assurance 5 000,00$ MONTANT ACCORDÉ 8 960,60$ [ 63 ] Les défendeurs devront aussi payer les dépens, incluant les droits de greffe et les frais du témoin Marco Pilotte. [ 64 ] La demande reconventionnelle a été envoyée au greffe après la prise du dossier en délibéré, et elle ne peut pas être prise en considération par le Tribunal dans la présente décision.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 65 ] ACCUEILLE partiellement la demande. [ 66 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 8 960,60$, avec intérêts au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 11 août 2015, date de la mise en demeure. [ 67 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 200,00$ à

titre de frais de justice pour les droits de greffe. [ 68 ] ORDONNE la taxation du témoin Marco Pilotte, et CONDAMNE les défendeurs à payer ce montant pour l’indemnisation du témoin, également à

titre de frais de justice. __________________________________ CLAUDE P. BIGUÉ, J.C.Q. Date d’audience : 28 avril 2016