2021 QCCQ 83, 2021 QCCQ 83

Gélinas c. Comtois 2021 QCCQ 83 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-32-005698-190 DATE : 8 janvier 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q ______________________________________________________________________ ÉRIC GÉLINAS Et MARIE-JOSÉE LAFRENIÈRE Demandeurs c. MARIE-PIERRE COMTOIS Défenderesse c. LUC MOREAU Et NATHALIE BLAIS Intervenants forcés en garantie c.

ANDRÉE ST-ARNEAULT Et ROGER LAVERGNE Intervenants forcés en arrière-garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs reprochent à la défenderesse de leur avoir vendu, le 26 juin 2018, une maison jumelée affectée de vices cachés, soit la présence de fourmis charpentières ainsi que des infiltrations d’eau dues à un défaut de construction ayant entraîné la dégradation d’une

partie des matériaux. Ils lui réclament la somme de 13 963,72 $ pour les coûts d’extermination et des travaux correctifs. [ 2 ] La défenderesse nie responsabilité et fait intervenir en garantie forcée Luc Moreau et Nathalie Blais de qui elle a acheté l’immeuble en 2012. Ces derniers nient responsabilité et font intervenir en arrière-garantie forcée Andrée St-Arneault et Roger Lavergne de qui ils ont acheté l’immeuble en 2001. [ 3 ] Bien qu’ils aient déposé une contestation par laquelle ils nient responsabilité, les intervenants forcés en arrière-garantie sont absents lors de l’instruction.

CONTEXTE [ 4 ] Après avoir visité et examiné l’immeuble ainsi que l’avoir fait inspecter, les demandeurs achètent l’immeuble le 26 juin 2018 et en prennent possession le 1 er juillet 2018, soit après que les locataires occupant les lieux aient quitté. [ 5 ] Dès leur arrivée, ils constatent la présence de fourmis charpentières mortes sur le plancher du salon.

Ils font appel aux services d’un exterminateur qui se rend sur place à la fin du mois d’août pour débuter un traitement. [ 6 ] Au mois d’octobre 2018, l’entrepreneur dont les services ont été retenus par les demandeurs pour remplacer la porte-patio arrière de la maison constate la présence de traces de moisissures et d’humidité à la structure de bois autour de la porte et sous le revêtement extérieur d’aluminium.

[ 7 ] Le 23 octobre 2018, les demandeurs transmettent une mise en demeure aux défendeurs qui se rendent sur place constater la situation avec l’expert en sinistres de leur assureur. Les intervenants forcés en garantie et en arrière garantie sont mis en demeure dans les semaines qui suivent. [ 8 ] Les travaux correctifs à la structure extérieure des murs arrière et latéraux sont faits en juin 2019. ANALYSE [ 9 ] En matière civile, c’est à la

partie demanderesse que revient le fardeau de démontrer, par une preuve prépondérante, l’existence des faits qu’elle invoque au soutien de ses prétentions et le bien-fondé de sa réclamation [1] . [ 10 ] La garantie légale prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec constitue le fondement du recours pour vices cachés : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 11 ] Ainsi, pour conclure à l’existence d’un vice caché, il faut que le demandeur démontre que le vice existait au moment de la vente, qu’il était caché, qu'il était inconnu de l'acheteur et qu'il est grave. [ 12 ] Par ailleurs, l’

article 1604 du Code civil du Québec permet à l’acheteur d’un bien affecté d’un vice caché de réclamer du vendeur une indemnité à

titre de réduction du prix de vente qui soit raisonnable eu égard à toutes les circonstances appropriées et qui, en principe, correspond à la diminution de valeur du bien attribuable au vice. [ 13 ] Dans l’affaire Vallée c. Méthot [2] , le juge Gabriel de Pokomandy de la Cour du Québec résume les principes qui doivent guider le Tribunal dans la détermination du montant pouvant être accordé à

titre de diminution du prix de vente : [245] En principe, cette réduction devra correspondre à la diminution de valeur du bien qui serait attribuable au vice. [246] Pour évaluer la juste réduction du prix, on prendra souvent comme base le coût des réparations nécessaires pour remédier au vice, qui sera ensuite réduit en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge et son état [29] . a.

Les fourmis charpentières [ 14 ] La jurisprudence considère que la présence de fourmis charpentières peut représenter un vice caché puisque leur présence est susceptible d’entraîner une dégradation des composantes en bois de l’immeuble [3] . Selon les circonstances propres à chaque affaire, il peut s’agir d’une situation urgente justifiant que l’acheteur, pour minimiser ses dommages, entreprenne les mesures d'extermination avant de dénoncer la situation à son vendeur [4] .

C’est le cas en l’espèce. [ 15 ] La découverte de fourmis charpentières cinq jours après l’achat de même que la déclaration pour valoir témoignage de Caroline Ouellette de Dexter Extermination selon laquelle la présence d’œufs et de fourmis ailées survient entre deux à quatre ans suivant l’apparition du nid permettent de conclure que la présence des fourmis est antérieure à l’achat. [ 16 ] Il s’agit d’un vice caché dont la défenderesse est responsable et qui justifie que les demandeurs lui réclament les coûts d’extermination de 517,39 $. [ 17 ] Par ailleurs, la preuve ne permet pas de conclure à la présence de fourmis charpentières au moment de la vente de l’immeuble par les intervenants en garantie en 2012 ou par les intervenants en arrière-garantie en 2001. b.

Les dommages causés par les infiltrations d’eau dues à un vice de construction [ 18 ] L’entrepreneur en construction Jérôme Baril mandaté par les demandeurs pour faire les travaux correctifs et l’expert de la défenderesse, l’ingénieur Sébastien Thivierge, concluent tous les deux à la non-conformité de la pose du revêtement extérieur d’aluminium directement sur les panneaux de contreplaqué recouverts de papier carton bitumineux [5] .

Le revêtement d’aluminium aurait dû être fixé sur des lattes de bois pour favoriser une circulation d’air. [ 19 ] Selon monsieur Baril, en raison de cette absence de circulation d’air, les matériaux de bois ainsi qu’une

partie de l’isolation autour de la porte-patio se sont détériorés par l’humidité suite à une fuite d’eau provenant du toit arrière et qui fut réparée [6] . La construction non conforme des matériaux de recouvrements extérieurs est une malfaçon qui remonterait à la construction de la maison en 1978. [ 20 ] La défenderesse reconnaît qu’une infiltration d’eau à la toiture est survenue vers 2015 et précise que les travaux ont été faits.

Elle ajoute qu’elle en a informé les demandeurs avant l’achat et qu’elle leur a même remis des copies des factures de l’entrepreneur ayant exécuté les travaux. [ 21 ] Elle plaide que l’infiltration d’eau de 2015 était connue des demandeurs et que par conséquent, les dégradations possiblement causées par cette infiltration ne peuvent être des vices cachés. Elle ajoute que le rapport d’inspection préachat des demandeurs fait

d’ailleurs mention de cette infiltration d’eau. [ 22 ] Tel que mentionné précédemment, l’entrepreneur des demandeurs, monsieur Jérôme Baril, est d’opinion que c’est l’absence de circulation d’air qui a permis la présence d’humidité à la suite de l’infiltration d’eau et causé la dégradation des matériaux de bois. [ 23 ] Si les demandeurs savaient qu’une infiltration d’eau était survenue en 2015, ils ignoraient cependant l’installation non conforme du revêtement extérieur d’aluminium directement sur les panneaux de contreplaqué.

Cette non-conformité existait au moment de la vente, était cachée et était inconnue des demandeurs. Il s’agit d’un vice caché au sens de la loi. [ 24 ] Les demandeurs réclament la totalité du coût des travaux réalisés par l’entrepreneur Jérôme Baril sur le mur arrière ainsi que sur les murs latéraux de la maison, soit 13 446,33 $. Cette facture ne présente pas une ventilation du coût des travaux effectués sur les trois murs. [ 25 ] Or, la preuve démontre que seule une

partie du mur arrière, soit celle autour de la porte-patio, présente une dégradation des matériaux causée par l’humidité à la suite de l’infiltration d’eau. Une superficie d’environ 60 pieds carrés de contreplaqué a dû être remplacée [7] . [ 26 ] De plus, la pose de panneaux isolants et le remplacement d’un revêtement extérieur de 40 ans par un revêtement neuf sur les trois murs, ainsi que la pose de deux lumières et l’installation de gouttières [8] apportent une certaine plus-value à la maison dont il faut tenir compte. [ 27 ] En considération que seule une

partie du mur arrière présente des dégradations, de l’année de construction de l’immeuble, des travaux effectués et de la plus-value qu’ils apportent à l’immeuble, le Tribunal fixe la diminution de valeur de la maison attribuable au vice dont la défenderesse est responsable à 3 500 $. [ 28 ] Puisque bien qu’il se soit manifesté tardivement, le vice remonte à la construction de l’immeuble, il existait donc au moment de sa vente par les intervenants en garantie en 2012 et par les intervenants en arrière-garantie en 2001 et leur responsabilité doit donc être retenue. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE en

partie la demande principale; [ 30 ] CONDAMNE la défenderesse Marie-Pierre Comtois à payer aux demandeurs Éric Gélinas et Marie-Josée Lafrenière la somme de 4 017,39 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 30 octobre 2018, date d’expiration du délai de la mise en demeure; [ 31 ] ACCUEILLE en

partie la demande d’intervention forcée en garantie de la défenderesse; [ 32 ] CONDAMNE les intervenants forcés en garantie Luc Moreau et Nathalie Blais à rembourser à la défenderesse Marie-Pierre Comtois toute somme payée par elle aux demandeurs en satisfaction du présent jugement en capital jusqu’à concurrence d’un montant de 3 500 $ ainsi que les intérêts et l’indemnité additionnelle sur ledit montant; [ 33 ] ACCUEILLE en

partie la demande d’intervention forcée en arrière-garantie des intervenants forcés en garantie; [ 34 ] CONDAMNE les intervenants forcés en arrière-garantie Andrée St-Arneault et Roger Lavergne à rembourser aux intervenants forcés en garantie Luc Moreau et Nathalie Blais toute somme payée par eux à la défenderesse en satisfaction du présent jugement en capital jusqu’à concurrence d’un montant de 3 500 $ ainsi que les intérêts et l’indemnité additionnelle sur ledit montant; [ 35 ] Chaque

partie payant ses frais de justice. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 17 décembre 2020 [1] Articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec .