2016 QCCQ 8934, 2016 QCCQ 8934

Vanier Dubois c. Lessard 2016 QCCQ 8934 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-219142-158 DATE : 22 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACINTHE VANIER DUBOIS Demanderesse c.

LYNE LESSARD et MICHEL FRENETTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jacinthe Vanier Dubois (Mme Vanier Dubois) réclame 55 634,99 $ de Lyne Lessard (Mme Lessard) et de Michel Frenette (M. Frenette) , invoquant la présence d’un vice caché relié au mur de la fondation de la propriété acquise. [ 2 ] Mme Lessard et M. Frenette nient devoir ce montant, invoquant tout d’abord l’absence de lien de droit avec Mme Vanier Dubois, puis l’absence de vice caché. QUESTIONS EN LITIGE

A) Mme Vanier Dubois peut-elle poursuivre Mme Lessard et M. Frenette?

B) Mme Vanier Dubois a-t-elle établi la présence d’un vice caché?

C) Quels sont les dommages auxquels Mme Vanier Dubois a droit? CONTEXTE [ 3 ] En 1993, Mme Lessard et M. Frenette achètent une propriété. [ 4 ] Le 27 janvier 2000 [1] , après une offre d’achat [2] , la mère de Mme Vanier Dubois achète cette propriété au coût de 100 000 $. [ 5 ] Le 19 juillet 2000, elle la revend à sa fille et à son mari pour 1 $ [3] . [ 6 ] Le 24 février 2005, après le décès de son mari, Mme Vanier Dubois devient seule propriétaire [4] . [ 7 ] En 2013, en raison de travaux de réfection à la façade de sa propriété, Mme Vanier Dubois apprend qu’une

partie du mur de fondation est composé de blocs de béton et bascule vers l’intérieur de sa maison. [ 8 ] Suivront dénonciations et mises en demeure avec invitations pour qu’un expert vienne visiter les lieux ainsi que des échanges de documentation sur les coûts correctifs [5] . ANALYSE

A) Mme Vanier Dubois peut-elle pour poursuivre Mme Lessard et M. Frenette? [ 9 ] À l’automne 2009, Mme Vanier Dubois (et non sa mère) et son mari visitent la propriété. [ 10 ] Ce sont eux qui retiennent les services de l’inspecteur préachat. [ 11 ] Puisqu’un courtier immobilier est impliqué, les parties conviennent que ce sera la mère de Mme Vanier Dubois qui fera l’offre d’achat [6] . [ 12 ] Dans les faits, la mère de Mme Vanier Dubois n’habite jamais cette propriété, ne la finance pas et ne paye pas pour son entretien.

[ 13 ] Comme l’exprime la Cour d’appel [7] : [48] Lors de l’adoption du nouveau code civil, le législateur a codifié l’arrêt Kravitz à l’

article 1442 C.c.Q ., qui prévoit la transmissibilité des droits accessoires d’un bien, permettant ainsi un recours de l’acheteur contre des vendeurs en amont du sien. En vertu de cet article, l’acheteur peut donc choisir le vendeur qu’il désire poursuivre, ou même décider d’en poursuivre plusieurs. [ 14 ] À cet égard, l’auteur Jacques Deslauriers [8] rappelle : 2) Recours des sous-acquéreurs 598. Le sous-acquéreur d’un immeuble peut intenter un recours contre les différents vendeurs antérieurs, mais il devra prouver l’existence des conditions d’exercice contre chacun d’eux.

Il devra notamment démontrer que le défaut invoqué existait au moment où chaque défendeur poursuivi était propriétaire du bien. 599. L’

article 1442 C.c.Q. permet aux ayants cause à

titre particulier d’exercer les droits de leurs auteurs, si ces droits sont intimement liés à un bien. Ainsi, l’acheteur d’un bien meuble ou d’un immeuble, affecté d’un défaut caché pourrait poursuivre le fabricant d’un bien ou le vendeur antérieur, lesquels seront cependant hors de cause, s’ils démontrent pour leur part, que lors de la vente, ils avaient, comme il se doit, révélé le défaut à son acheteur ou que le défaut est apparu après la vente, notamment par la faute de ceux qui ont utilisé le bien.

L’acheteur frustré qui utilise l’article 1442 C.c.Q. pour poursuivre directement le fabricant ou un vendeur antérieur, sans mettre en cause son propre vendeur, doit être prudent et s’assurer que l’obligation de garantie du fabricant ou du vendeur antérieur ne s’est pas éteinte en raison de l’usage ou de l’entretien déficient par les propriétaires postérieurs et qu’ils sont toujours en droit de leur réclamer les avantages de cette garantie. (références omises) [ 15 ] Mme Vanier Dubois peut donc poursuivre directement Mme Lessard et M. Frenette.

B) Mme Vanier Dubois a-t-elle établi la présence d’un vice caché? [ 16 ] La charge de la preuve [9] repose sur Mme Vanier Dubois. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante [10] . Ceci signifie que pour avoir gain de cause, Mme Vanier Dubois doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [11] . [ 17 ] Les éléments de preuve sont soupesés par le Tribunal.

La probabilité est évaluée selon la preuve directe, les circonstances, les références et les présomptions [12] . [ 18 ] La preuve n’a pas à conduire à une certitude absolue, scientifique ou mathématique. Il suffit qu’elle rende probable le fait litigieux [13] . [ 19 ] De plus, dans le domaine de la vente, le vendeur doit garantir à l’acheteur que le bien vendu n’a pas de vice caché. [ 20 ] Des conditions spécifiques [14] doivent être satisfaites pour que le vice donne droit à la garantie contre les vices cachés, maintenant appelée la garantie de qualité, soit :

a) le vice doit être caché;

b) le vice doit être grave;

c) le vice doit être inconnu de l’acheteur;

d) le vice doit être antérieur à la vente. [ 21 ] En l’espèce, d’entrée de jeu, le Tribunal conclut que la dénonciation du vice allégué a été faite par Mme Vanier Dubois [15] . [ 22 ] Le bâtiment date du début des années 1960. [ 23 ] Lorsque Mme Lessard et M.

Frenette l’achètent, la propriété compte deux étages. [ 24 ] En 1995, ils effectuent des rénovations importantes : agrandissement de la propriété, ajout d’un étage, réfection de la cuisine, des planchers, de la toiture, des fenêtres, de la plomberie et de l’électricité [16] . [ 25 ] Le bâtiment a alors une superficie de 32 pieds par 18 pieds. [ 26 ] La façade de la propriété comprend 24 pieds reliés au bâtiment d’origine plus 8 pieds additionnels liés à l’agrandissement effectué par M.

Lessard et Mme Frenette. [ 27 ] L’arrière de la propriété donne accès au fleuve. [ 28 ] Maintenant, pour le lecteur, le Tribunal se situe comme s’il était devant la façade (entré

e) de la propriété pour décrire les lieux. [ 29 ] Deux murets jouxtent le bâtiment. Ainsi, du côté gauche de la propriété se trouve un premier muret longeant le stationnement (asphalte en façade). L’autre muret est à l’arrière [17] . [ 30 ] Le mur de fondation faisant l’objet du litige est celui de la façade et correspond au mur de construction d’origine.

[ 31 ] À sa demande de permis [18] datée du 21 août 1995, M. Frenette réfère de façon générale à un solage en béton. [ 32 ] En réalité, le mur de fondation de 24 pieds est composé de blocs de béton alors que le mur de l’agrandissement (8 pieds) repose sur une dalle de béton. [ 33 ] À l’automne 2009, Mme Vanier Dubois et son mari visitent la propriété, telle que modifiée par Mme Lessard et M.

Frenette. [ 34 ] Suivront des offres, contre-offres ainsi qu’une inspection préachat avant la signature de l’acte notarié. [ 35 ] Le 16 novembre 1999, Léonard Cormier, inspecteur préachat mandaté par Mme Vanier Dubois et son mari, émet son rapport [19] où il indique ce qui suit quant à la structure et à la charpente : Murs recouvrement de vényle à l’extérieur et gypse à l’intérieur. Le tout conforme au code du bâtiment. Toit de bardeaux d’atant de 1995.

Batisse construite sur « slab de beton » dans sous sol. (notre soulignement et reproduction exacte) [ 36 ] Mme Vanier Dubois n’a aucun souvenir de discussion sur la présence d’un mur de blocs de béton et les propos qui auraient pu être échangés à cet égard entre M. Frenette et feu M. Dubois constituent du ouï-dire. [ 37 ] En 2003, à

titre préventif, Mme Vanier Dubois fait refaire l’asphalte du stationnement en façade, avec une légère pente remontant vers le crépi du mur pour éviter que l’eau s’accumule au pied du mur [20] . [ 38 ] En 2012, Mme Vanier Dubois refait la surface de cet asphalte et rénove le sous-sol, installant un plancher en bois et peinturant. Elle ne note ni signe d’infiltration, ni mur incliné. C’est Michel DuTremble [21] (M.

DuTremble), entrepreneur en construction, qui gère ces travaux. [ 39 ] Par la suite, de 2003 à 2013, Mme Vanier Dubois n’effectue aucun travail pouvant être relié au mur de fondation [22] . [ 40 ] En 2013, Mme Vanier Dubois fait refaire entièrement l’asphalte. [ 41 ] En l’arrachant, l’entrepreneur note des fissures au crépi. Des morceaux de bois tombent du côté du bâtiment existant à l’origine (24 pieds). [ 42 ] Mme Vanier Dubois appelle alors M. DuTremble pour qu’il vienne faire ses constats et la guider. [ 43 ] Une

partie du revêtement extérieur en vinyle est enlevée. Une

section de deux pieds est excavée au niveau de la façade du bâtiment d’origine. [ 44 ] De l’extérieur, M. DuTremble note alors la présence d’un mur de blocs qui bascule vers l’intérieur. Il constate également certains problèmes d’exécution au niveau de la construction du mur, observant des cales installées pour le mettre à niveau, des ancrages et de l’isolant appliqué de façon inégale. [ 45 ] Il veut observer l’état des lieux correspondant à ces constats en se plaçant à l’intérieur de la propriété, dans la chambre de Mme Vanier Dubois. [ 46 ] M. DuTremble défait donc une

partie du placoplâtre [23] dans la chambre de Mme Vanier Dubois. Il note que le mur bascule vers l’intérieur de celle-ci. [ 47 ] Il implique Marc-André Gouin (M. Gouin) , entrepreneur général [24] , qui fait les mêmes constats. [ 48 ] Le mur de fondation a une largeur de quatorze pouces. Sa cavité inclut les blocs de béton de huit pouces, l’isolant, l’espace d’air, les montants de bois et le placoplâtre. [ 49 ] Mme Vanier Dubois retient les services de Claude Latulippe (M.

Latulippe) , expert en bâtiment [25] . [ 50 ] Ce dernier donne des explications claires et utiles au Tribunal sur le mouvement du mur de blocs. [ 51 ] M. Latulippe identifie des problèmes d’exécution datant de la construction à l’origine en lien avec l’utilisation de blocs de béton sous-dimensionnés pour la hauteur du mur. [ 52 ] De plus, il conclut que lors de l’exécution des travaux d’agrandissement en 1995, le mur de blocs du bâtiment existant devait être mis à nu. On pouvait alors noter la présence de cales, de fourrures, de montants et d’entremises mal installés ainsi que de l’isolant à épaisseur variable.

Ces divers éléments démontrent que le mur présentait des courbures. [ 53 ] Avant dégarnissage, M. Latulippe ne voit aucun indice sur les finis apparents laissant soupçonner le mouvement de ce mur. [ 54 ] Ainsi, selon lui, la personne qui a installé le revêtement de vinyle de la façade ne pouvait pas ignorer que le mur de blocs était

croche. [ 55 ] M. Latulippe conclut : À la suite d’une visite des lieux et à l’analyse des différents documents qui nous ont été acheminés, le soussigné arrive à la conclusion que le mur de fondation en façade de l’immeuble présentait une courbure ainsi qu’un flambage trop important obligeant ainsi sa démolition. De plus, de nombreuses infiltrations d’eau se sont manifestées dans le passé, lesquelles ont eu pour conséquence une détérioration de la poutre de rive ainsi que permettre la possibilité à des moisissures de se proliférer.

De toute évidence, en fonction des observations effectuées à l’intérieur, la construction et la mise en place des matériaux servant au recouvrement du mur de la fondation témoignent d’un amateurisme, et nul doute dans l’esprit du soussigné que l’état du mur de fondation était connu au moment d’ériger cette construction. [ 56 ] Le Tribunal conclut que le vice existait avant la vente. Il était inconnu de Mme Vanier Dubois et il est grave.

De plus, Mme Vanier Dubois a agi en acheteur prudent et diligent [26] . [ 57 ] Le Tribunal estime que seule la nature cachée ou non du vice fait l’objet du litige, les autres conditions étant établies. [ 58 ] Le Tribunal doit déterminer si Mme Vanier Dubois pouvait constater le défaut du mur de blocs de fondation, avant achat. [ 59 ] De l’extérieur, Mme Vanier Dubois ne pouvait pas voir le mur de blocs. [ 60 ] D’ailleurs, avant le dégarnissage, tous conviennent que le mur de blocs n’est pas visible. [ 61 ] Cependant, que pouvait-elle noter de l’intérieur? [ 62 ] En 1995, lorsque Mme Lessard et M.

Frenette font leurs travaux d’agrandissement, le Tribunal conclut qu’il est logique de croire que le mur intérieur de placoplâtre est droit. [ 63 ] Mme Vanier Dubois visite en novembre 1999, quatre ans après. [ 64 ] Mme Lessard et M. Frenette estiment qu’elle aurait alors dû voir un bombement au mur de la chambre. [ 65 ] À l’instruction, M. Frenette fera une démonstration, se plaçant de biais, à proximité du mur de la salle d’audience, pour expliquer de quelle façon Mme Vanier Dubois aurait pu voir un mur intérieur bombé.

Cette démonstration a peu de valeur probante. [ 66 ] En 2012, plus de douze ans après l’achat, Mme Vanier Dubois repeint la chambre. [ 67 ] Selon toute vraisemblance, les murs intérieurs ne sont alors pas bombés. [ 68 ] Mme Lessard et M. Frenette tentent de démontrer que le mur de fondation en blocs était visible à partir de l’espace où se trouve le compteur d’Hydro-Québec, dans la garde-robe et était donc apparent pour Mme Vanier Dubois et son inspecteur préachat. [ 69 ] Or, M.

Latulippe explique la courbure du mur de l’extérieur vers l’intérieur avec, en son centre, à environ douze pieds, un déplacement de 4,5 pouces dans la cavité. De l’intérieur, cet endroit correspond justement à l’emplacement où se trouve la trappe donnant accès au compteur d’Hydro-Québec, mentionnée par Mme Lessard et M. Frenette. [ 70 ] M. Latulippe n’y voit aucun bloc ni aucun indice sur les finis permettant de soupçonner le mouvement du mur de blocs. [ 71 ] Le Tribunal n’est donc pas convaincu de l’argument soulevé par Mme Lessard et M. Frenette et leur expert Rémi Vincent (M.

Vincent) ne les aide pas à faire cette démonstration. [ 72 ] En effet, contrairement à M. Latulippe, M. Vincent n’examine pas l’endroit où la courbure est la plus forte pour vérifier si des indices visibles paraissent de l’intérieur. [ 73 ] M.

Vincent présente son opinion [27] , tout en admettant ne pas avoir eu accès à toutes les pièces ni n’avoir consulté toute la documentation. [ 74 ] Il ignore la séquence des travaux et n’a jamais vu la base du mur de fondation. [ 75 ] Il n’a pas demandé non plus à retourner sur les lieux. [ 76 ] Son opinion est basée sur l’état des lieux lors de la visite, sans qu’il ne pose de questions sur les modifications apportées à ceux-ci après le passage de l’expert Latulippe et de M. DuTremble. [ 77 ] Il ressort que l’opinion de M. Vincent a peu de force probante. [ 78 ] Reste que M.

Vincent est d’accord que le mur de blocs bascule, mais il n’explique pas le basculement de la même façon que M. Latulippe et estime que des fissures et des déformations auraient dû être perceptibles. [ 79 ] Toutefois, la conclusion de M. Vincent sur le caractère caché ou non du problème débute avec cette réserve : Pour ce qui est du caractère apparent ou prévisible de la situation, nous laissons les tribunaux trancher la question. […]

[ 80 ] Dans un autre ordre d’idée, relativement à l’extérieur, l’inspecteur préachat avait indiqué : Entrée en alsphat en bonne état mur de soutient léger vente de bœuf, problème de drainage provenant de la goutière. (reproduction exacte) [ 81 ] L’emplacement exact de ce ventre de bœuf a fait l’objet de versions contradictoires. Selon Mme Vanier Dubois, cela vise le muret à l’arrière alors que selon Mme Lessard et M. Frenette, il s’agit plutôt du muret à l’avant. [ 82 ] Peu importe, aucune preuve ne permet d’établir que ces murets sont reliés ou attachés au mur de blocs en litige. [ 83 ] De plus, M.

Frenette est lui-même expérimenté en construction. Il œuvre dans le domaine de la rénovation résidentielle à son compte depuis 30 ans.

Il y a tout lieu de présumer qu’il a regardé les travaux de rénovation exécutés en 1995, surtout qu’il admet avoir été présent pendant leur exécution. [ 84 ] À cet égard, il explique laconiquement avoir confié les travaux à un entrepreneur, maintenant décédé. [ 85 ] Or, le vendeur ne peut exclure ou limiter sa responsabilité pour les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer [28] . [ 86 ] Selon la balance des probabilités, Mme Vanier Dubois établit que le vice est caché et que ce vice était connu de M. Frenette.

C) Quels sont les dommages auxquels Mme Vanier Dubois a droit? [ 87 ] Les travaux correctifs nécessitent l’émission d’un permis [29] . Le Tribunal alloue le coût afférent, soit 71 $. [ 88 ] Tous les travaux impliquent également une renégociation du prêt de Mme Vanier Dubois et le Tribunal alloue 854 $ [30] à cet égard. [ 89 ] Les correctifs impliquent des travaux tant à l’extérieur qu’à l’intérieur du bâtiment. [ 90 ] M. Gouin fait les travaux extérieurs alors que M. DuTremble s’occupe des travaux intérieurs.

Travaux extérieurs [ 91 ] Ces travaux sont exécutés en 2014. [ 92 ] Ils sont décrits sur la facture de Construction M.A. Gouin [31] . Ils visent la démolition du mur de blocs et son remplacement par une dalle de béton avec un remblai de pierres nettes, sur la base de plans d’ingénierie. Ils comprennent l’ajout d’une membrane et d’un drain français. [ 93 ] M. Latulippe explique qu’une dalle de béton devait remplacer le mur de blocs dans le cadre de ces travaux. S’y ajoutera effectivement une membrane et un système de drainage. [ 94 ] M.

Latulippe commente les travaux correctifs et estime les coûts raisonnables. [ 95 ] Mme Vanier Dubois en fait la preuve de paiement [32] . [ 96 ] M. Latulippe est conscient que des améliorations ont été apportées au bâtiment par les travaux. Il convient que Mme Vanier Dubois aurait pu mettre du goudron au lieu d’une membrane et aurait épargné environ 1 000 $ plus taxes. De plus, le remblai constitué de pierres nettes au lieu du sol existant constitue également un extra de 3 000 $ plus taxes.

Cela totalise environ 4 000 $ / 4 500 $ + taxes. [ 97 ] Le Tribunal soustrait 5 000 $ pour ces extras du montant réclamé de 28 042,13 $ et alloue 23 042,13 $. [ 98 ] Pour contester le montant des dommages, Mme Lessard et M. Frenette soulèvent l’argument pour la dépréciation du mur. [ 99 ] La preuve présentée à cet égard par leur expert M. Vincent est peu probante. [ 100 ] Le Tribunal ne retient pas leur argument. [ 101 ] Selon M.

Latulippe, si le mur avait été bien construit, il ne se serait pas déformé et aurait continué à servir à l’usage auquel il était destiné. [ 102 ] Les travaux extérieurs entraînent la réfection complète de l’asphalte. [ 103 ] Consciente de la plus-value, Mme Vanier Dubois réclame 4 024,12 $, représentant le coût de resurfaçage qu’elle avait payé en 2012 [33] . Le Tribunal alloue ce montant. [ 104 ] L’excavation pour le mur de fondation entraîne aussi la nécessité de remplacer la vanne d’eau (appelée « le bonhomme » en cours d’instruction).

Le Tribunal alloue 187,35 $ [34] . [ 105 ] Le Tribunal note que Mme Vanier Dubois a élagué ses rubriques de dommages. D’emblée, elle exclut de sa demande certains travaux dont ceux liés à l’entrée extérieure [35] qui lui permettent de bénéficier d’une superficie intérieure un peu plus grande et ceux pour le mur de briques remplaçant une

partie du revêtement de vinyle [36] . Travaux intérieurs

[ 106 ] Les travaux intérieurs sont exécutés par M. DuTremble, avec deux sous-traitants [37] . [ 107 ] Il s’occupe de démolir et de reconstruire les espaces du sous-sol. [ 108 ] Les travaux au plancher sont reliés au va-et-vient et sont justifiés. [ 109 ] Mme Vanier Dubois établit le paiement [38] pour ces travaux. [ 110 ] Le Tribunal alloue 12 456,59 $. Troubles et inconvénients [ 111 ] Mme Vanier Dubois réclame 5 000 $ [39] pour les troubles et inconvénients. [ 112 ] Pour réussir, elle doit établir que Mme Lessard et M.

Frenette connaissaient la présence du vice. [ 113 ] Le Tribunal a déjà conclu par l’affirmative à cette question. [ 114 ] L’achat de cette propriété donnant sur le fleuve était le rêve de Mme Vanier Dubois, lequel rêve a tourné au cauchemar : son sous-sol (comprenant sa chambre) entièrement rénové en 2012 est dégarni à l’automne 2013 pour n’être reconstruit qu’à l’automne 2014. [ 115 ] C’est une période difficile pour Mme Vanier Dubois qui vit dans une maison dont l’extérieur est une tranchée ouverte offrant ainsi un accès aux souris et où, à l’intérieur, tous ses effets personnels du sous-sol ont été déménagés et répartis dans les pièces du rez- de-chaussée. [ 116 ] Elle doit refinancer son prêt pour faire face aux coûts. [ 117 ] Toute la situation l’angoisse. [ 118 ] Elle résume en référant à des années d’enfer. [ 119 ] Le Tribunal alloue 5 000 $ pour ces troubles et inconvénients. [ 120 ] Mme Lessard et M.

Frenette doivent payer à Mme Vanier Dubois un total de 45 635,19 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’action de la demanderesse Jacinthe Vanier Dubois ; CONDAMNE SOLIDAIREMENT les défendeurs Lyne Lessard et Michel Frenette à payer 45 635,19 $ à la demanderesse Jacinthe Vanier Dubois avec l’intérêt légal de 5 % par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 20 novembre 2014; CONDAMNE SOLIDAIREMENT les défendeurs Lyne Lessard et Michel Frenette à payer les frais d’expert de 7 666,25 $ [40] à la demanderesse Jacinthe Vanier Dubois, avec les frais de justice . __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA , J.C.Q. Dates d’instruction : 8, 9 et 10 juin 2016 Me Françoise Roy Janson Larente Roy Pour la demanderesse

Lyne Lessard et Michel Frenette, défendeurs Sans avocat