2016 QCCQ 8463, 2016 QCCQ 8463

Patry c. Noël 2016 QCCQ 8463 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY LOCALITÉ DE MONTMAGNY « Chambre civile » N o : 300-32-000008-166 DATE : 19 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG-2320] ______________________________________________________________________ JACQUES PATRY […] Québec (Québec) […] Demandeur c.

MARTINE NOËL […] Lévis (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Martine Noël a-t-elle manqué à la garantie du droit de propriété étant donné que l’installation septique de la maison vendue à M. Jacques Patry a été conçue pour desservir une résidence d’une chambre à coucher plutôt que deux?

Les faits : [ 2 ] À l’automne 2002, Mme Noël entreprend les démarches nécessaires pour agrandir son chalet situé au 7, rue des Hêtres, La Durantaye (« la maison »). [ 3 ] Ainsi, le 20 septembre 2002, elle demande à la municipalité un permis d’agrandissement portant le nombre de chambres à coucher de la maison à deux. [ 4 ] Le 10 octobre 2002, la Municipalité régionale de c omté de Bellechasse (« MRC ») lui transmet son rapport concernant la construction d’une installation septique en conformité avec le Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées [1] (le « Règlement ») Le rapport décrit les éléments que devra comporter l’installation septique pour une résidence de deux chambres à coucher.

Il précise que l’élément épurateur (biofiltre à base de mousse de tourbe) doit comprendre trois caissons pour desservir une résidence de deux chambres. [ 5 ] Estimant que le coût d’un troisième caisson est trop élevé, Mme Noël opte plutôt pour un élément épurateur ne comportant que deux caissons.

Sa demande de permis du 16 octobre 2002 vise donc un système de biofiltration à deux caissons pour le nombre de chambres à coucher qu’elle déclare, soit une chambre. [ 6 ] Mme Noël réalise les travaux conformément à sa demande de permis, le système d’épuration ne comportant que deux caissons. [ 7 ] Le 16 juin 2006, Mme Noël dépose une demande de permis d’agrandissement de la maison pour une superficie de 14 X 18 pieds.

Elle indique que « l’agrandissement servira de lieu d’exercice ». [ 8 ] Dans l’année qui suit la réalisation des travaux, Mme Noël utilise désormais cet agrandissement comme chambre principale parce que son conjoint, M. Georges Breton, éprouve des difficultés à utiliser la chambre au sous-sol en raison de problèmes au genou. [ 9 ] En 2009, Mme Noël met la maison en vente par le biais de DuProprio.com. M. Patry est intéressé. [ 10 ] M. Patry et sa conjointe affirment que l’annonce publiée sur DuProprio.com indique que la maison a deux chambres à coucher.

Mme Noël ne se rappelle pas si l’annonce indique le nombre de chambres à coucher. À tout événement, les parties n’ont pas été en mesure de retracer la description de la maison publiée sur DuProprio.com.

[ 11 ] La maison comprend trois pièces susceptibles d’être utilisées comme chambre à coucher, deux au sous-sol et l’agrandissement au premier. Au moment des visites, l’agrandissement sert de chambre principale alors que l’une des deux pièces au sous-sol sert d’atelier-bureau. [ 12 ] À l’audience, les parties livrent des versions contradictoires sur l’utilisation de l’autre pièce au sous-sol : Mme Noël et son conjoint affirment qu’elle sert de salle d’exercice alors que M. Patry et sa conjointe affirment qu’elle sert de chambre d’ami.

Les parties livrent également des versions contradictoires sur l’étendue des explications relatives au système d’épuration. [ 13 ] Le 17 août 2009, les parties préparent chacune un exemplaire d’une promesse d’achat sur le formulaire de DuProprio.com. Le contenu de chacun est identique à l’exception suivante : celle que rédige la conjointe de M. Patry [2] comporte une exclusion de la vente relative aux « rideaux de la chambre principale » que l’on ne retrouve pas dans celle que rédige Mme Noël [3] . [ 14 ] Le 4 novembre 2009, les parties formalisent la vente intervenue.

La vente est faite avec la garantie légale pour le prix convenu de 215 000 $. L’article 7 « Déclarations du vendeur » de l’acte de vente notarié [4] indique que « l’immeuble n’est pas desservi par les services municipaux d’aqueduc et d’égout, mais par un puits artésien, une fosse septique et un système Bio-B ». [ 15 ] À l’été 2015, M. Patry vend la maison. À cette occasion, ses acheteurs l’informent que le système d’épuration en place n’est bon que pour une seule chambre à coucher. [ 16 ] Le 31 juillet 2015, M. Patry dénonce la situation à Mme Noël et la met en demeure d’y remédier.

Il écrit : En novembre 2009, lors de l’achat de votre demeure du 7 rue des Hêtres à la Durantaye, vous m’avez affirmé que votre système d’épuration des eaux usées était conforme pour deux chambres à coucher. Hors, je viens d’apprendre de la part de la MRC de Bellechasse que votre système a été installé pour une chambre à coucher à l’automne 2002.

Je suis obligé de rendre le système d’épuration conforme aux normes pour deux chambres à coucher. (reproduction intégrale) [ 17 ] Le 10 août 2015, Mme Noël répond par l’intermédiaire de ses avocats : Vos allégations sont niées complètement par Mme Noël et son époux; en effet, personne ne vous a affirmé que le système d’épuration des eaux usées était conforme pour deux chambres à coucher. Bien au contraire, toute la situation du système d’épuration vous a été expliquée en long et en large, et ce système était conforme aux normes en vigueur à l’époque pertinente. [ 18 ] Le 26 août 2015, la MRC informe M.

Patry que sa demande de modifier le système d’épuration en ajoutant un caisson et d’agrandir le champ de polissage pour une deuxième chambre, bien qu’acceptable au moment de l’aménagement du système en 2002, ne l’est plus en raison d’une modification au Règlement survenue en 2005. M. Patry doit alors déposer une nouvelle demande avec une étude de caractérisation du sol. [ 19 ] M. Patry s’exécute.

Les travaux permettant à la maison d’avoir deux chambres à coucher lui coûtent la somme de 10 080,99 $ qu’il réclame à Mme Noël, soit : 2015-08-18 Permis d’installation septique 125,00 $ 2015-08-26 Facture d’Analysol, étude de caractérisation du site 862,31 $ 2015-08-27 Test de sol 68,99 $ 2015-10-01 Certificat de conformité, facture d’Analysol 402,41 $ 2015-09-24 Travaux d’installation du système 8 623,13 $ Total : 10 081,84 $ Analyse et motifs [ 20 ] Mme Noël a vendu la maison à M. Patry avec la garantie légale.

Elle est donc tenue d’en garantir le droit de propriété [5] . [ 21 ] La garantie du droit de propriété comprend la garantie contre la violation aux limitations de droit public : 1725. Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. [6] [ 22 ] En d’autres termes, le vendeur doit garantir à l’acheteur que l’utilisation de l’immeuble n’est pas limitée par une loi ou un règlement que l’acheteur ignore ou n’est pas censé connaître. La Cour d’appel dans son arrêt récent Vézina c.

Lamoureux [7] précise ainsi l’étendue de cette garantie : [36] En l’espèce, la limitation de droit public en cause réside dans la réglementation de la Ville qui régit l’implantation des habitations bigénération. [37] Il est vrai que l’obligation de garantir un immeuble contre les vices cachés doit s’apprécier à l’aune de l’acheteur prudent et diligent censé ne pas ignorer les faits qui parlent d’eux-mêmes.

Cependant, il faut conserver à l’esprit que l’obligation de délivrance est quant à elle assortie d’une obligation accessoire de renseignement devant permettre à l’acheteur de se faire une idée raisonnable de la conformité du bien vendu au regard de ses attentes légitimes. À ce sujet, les auteurs Lamontagne et Larochelle écrivent :

[160] Le vendeur doit donner à l’acheteur les renseignements nécessaires pour juger si le bien correspond à ses attentes - spécialement en période précontractuelle (infra, no 193) - ou pour que le bien puisse servir de façon optimale. En période contractuelle, l’inscription d’un droit non déclaré pourra pallier le manque d’information de l’acheteur (infra, no 192). L’obligation de renseignement est une obligation contractuelle de moyens. Il faut cependant tenir compte de l’expertise des contractants : plus la connaissance de l’acheteur est grande, moins lourde est la responsabilité du vendeur (1728 et s.

C.c.Q. ) (infra, nos 233 et s.) . [38] Je conviens que cette obligation de renseignement est largement tributaire des connaissances de l’acheteur.

Cependant, la doctrine reconnaît aussi que l’obligation de délivrance proprement dite doit être rangée parmi les obligations de résultat. [39] De plus, la jurisprudence soutient l’idée que le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer à l’acheteur . [40] En somme, le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente si la réglementation qui les crée fait échec au régime normal de la propriété et que l’état des lieux ne permet pas d’en déceler l’existence. [ 23 ] Dans notre cas, l’utilisation de la maison est limitée par le fait que le système d’épuration des eaux usées n’autorise qu’une seule chambre à coucher.

Or, la maison comporte trois pièces susceptibles d’être utilisées comme chambres à coucher. L’état des lieux ne permet pas de soupçonner que leur utilisation est limitée à une seule chambre à coucher. Un acheteur raisonnable qui la visite peut croire que les trois pièces peuvent servir de chambre à coucher. [ 24 ] Dans ce contexte, Mme Noël se devait de dénoncer à M. Patry l’existence de cette limitation à l’utilisation de la maison. [ 25 ] La preuve présentée à l’audience est nettement contradictoire à cet égard. Alors que M.

Patry prétend que Mme Noël lui a affirmé que le système était compatible pour deux chambres à coucher, Mme Noël prétend au contraire qu’elle lui a expliqué de long en large les limites du système. [ 26 ] Puisque l’

article 1725 C.c.Q. prévoit que le vendeur n’est pas tenu à la garantie lorsqu’il a dénoncé les limitations à l’acheteur lors de la vente, il appartient à Mme Noël de prouver, selon la prépondérance de preuve [8] , qu’elle a bel et bien dénoncé cette limitation. [ 27 ] De l’ensemble de la preuve, le Tribunal conclut que Mme Noël n’a pas rempli sa charge de la preuve à cet égard. Voici pourquoi. [ 28 ] D’abord, Mme Noël et son conjoint situent différemment le moment de cette dénonciation.

À l’audience, alors que le conjoint de Mme Noël affirme qu’il a répété à plusieurs reprises lors des visites que le système d’épuration n’était conforme que pour une seule chambre à coucher, Mme Noël situe sa dénonciation lors de la signature de la promesse d’achat. Pourtant, Mme Noël indique dans sa contestation que c’est la journée de la signature du contrat de vente qu’elle a avisé M. Patry que « si la famille devait s’agrandir, il se devait d’ajouter un autre caisson ». [ 29 ] Ensuite, la version de la promesse d’achat que rédige la conjointe de M. Patry exclut de la vente « rideaux de chambre principale ».

Une chambre principale suppose qu’il existe également une chambre secondaire. [ 30 ] De plus, la conjointe de M. Patry témoigne qu’elle aurait indiqué, à la promesse d’achat, la limitation si elle en avait été informée, ce qui est normal et prudent. Elle affirme que M. Patry achetait une maison de deux chambres à coucher. [ 31 ] De même, si Mme Noël avait dûment déclaré la limitation lors de la signature de l’acte de vente, le notaire l’aurait vraisemblablement précisé dans les déclarations du vendeur. [ 32 ] Enfin, les actions de M.

Patry témoignent de son ignorance de cette limitation : d’une part, il aménage une deuxième chambre dans l’une des pièces au sous-sol après son déménagement; d’autre part, il allègue carrément de fausses déclarations de Mme Noël dans sa mise en demeure à la suite de sa découverte de la limitation. [ 33 ] Ajoutons que Mme Noël aurait dû obtenir l’approbation de la municipalité pour changer la vocation de l’agrandissement (de salle d’exercice à chambre principale) peu de temps après sa réalisation, étant donné son engagement contenu dans le permis d’agrandissement du 16 juin 2006 : Tout changement dans les travaux autorisés, qu’ils soient entrepris ou non, quant à l’usage et/ou à l’occupation et/ou autre nécessité, nécessite une nouvelle approbation. [ 34 ] Le Tribunal conclut donc que Mme Noël n’a pas respecté la garantie du droit de propriété de sorte que M.

Patry a droit aux dommages-intérêts qui en sont une suite immédiate et directe [9] . Les parties doivent être remises dans le même état que si Mme Noël avait correctement exécuté son obligation : 1613. En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée, lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. [ 35 ] M.

Patry a déboursé 10 080,99 $ qu’il réclame. Le Tribunal ne peut accorder entièrement ce montant. [ 36 ] D’abord, les coûts nécessaires pour rendre conforme le système d’épuration ont visiblement explosé du fait que l’ajout d’un caisson au système d’épuration existant n’est plus possible. Or, M. Patry ne peut reprocher à Mme Noël un changement dans la réglementation survenu après la vente. Mme Noël n’a pas à assumer la

partie des coûts attribuables à ce changement. [ 37 ] Ensuite, le système d’épuration a été remplacé par un neuf alors qu’il avait 13 ans d’âge au moment de son remplacement et que

M. Patry l’a utilisé sans problèmes pendant 6 ans. Le Tribunal doit tenir compte de sa désuétude résultant de l’âge. [ 38 ] Enfin, les dommages-intérêts qu’on a pu prévoir au moment de l’acte de vente sont principalement limités aux coûts de l’ajout d’un caisson au système d’épuration. Mme Noël témoigne que le coût d’achat d’un caisson était en 2002 de « quelques centaines de dollars ». À cela, il faut ajouter les coûts d’excavation, d’installation et de remise en état. [ 39 ] Tenant compte de l’ensemble de ces facteurs et du montant qu’a déboursé M.

Patry, le Tribunal fixe, par appréciation souveraine, le montant des dommages-intérêts auquel M. Patry a droit à la somme de 3 000 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE Mme Martine Noël à payer à M. Jacques Patry la somme de 3 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 27 janvier 2016; CONDAMNE Mme Martine Noël à payer à M. Jacques Patry les frais de justice d’une demande de 3 000 $, soit 100 $. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. Date d’audience : 13 juin 2016