2021 QCCQ 80, 2021 QCCQ 80

Julien c. Gignac 2021 QCCQ 80 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIERES « Chambre civile » N° : 400-32-701271-194 DATE : 13 janvier 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q ______________________________________________________________________ FRANÇOIS JULIEN Demandeur c.

ANDRÉ GIGNAC Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur reproche au défendeur de lui avoir vendu un immeuble dont le mauvais état de la toiture serait à l’origine d’infiltrations d’eau et de présence de pourriture et moisissures. Il prétend qu’il s’agit de vices cachés dont le défendeur connaissait l’existence et pour lesquels il lui réclame la somme de 15 000 $ [1] . [ 2 ] Le défendeur conteste et plaide que les problèmes invoqués par le demandeur ne sont pas des vices cachés.

CONTEXTE [ 3 ] L’immeuble est un duplex dont la toiture est composée de trois sections distinctes. Sur la

partie avant, on retrouve un toit en pente recouvert de bardeaux d’asphalte. La

partie centrale, celle ayant la plus grande superficie, est constituée d’un toit plat recouvert d’asphalte et gravier. La

partie arrière, qui couvre un agrandissement, est un toit de moindre superficie également en asphalte. [ 4 ] Après l’avoir visité à au moins deux occasions et en avoir lui-même fait l’inspection, le demandeur acquiert l’immeuble le 28 février 2019. [ 5 ] Le 4 mars 2019, soit dès le lendemain que le demandeur ait aménagé à l’étage, une infiltration d’eau survient au plafond de la

partie avant. Une ouverture dans le plafond révèle des traces de moisissures et pourriture ainsi que la présence de travaux récents. Après avoir dénoncé la situation au défendeur, le demandeur obtient des soumissions pour la réfection des trois sections de la toiture. [ 6 ] Il transmet une mise en demeure au défendeur le 7 mai 2019 et le revêtement des trois sections du toit est refait en septembre 2019.

ANALYSE La présence de vices cachés [ 7 ] Puisque le contrat intervenu entre les parties prévoit que la vente était faite avec garantie légale, le défendeur avait l’obligation de livrer au demandeur un immeuble exempt de vices cachés. [ 8 ] Pour invoquer la garantie légale contre les vices cachés prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , l’acheteur doit faire la preuve prépondérante [2] que le vice qu’il invoque remplit les quatre conditions essentielles suivantes : 1. Le vice doit être antérieur à la vente; 2. Le vice ne doit pas être apparent au moment de la vente, c’est le caractère caché . Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; 4. Le vice doit être grave .

Le vice doit rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminuer tellement son utilité que l'acheteur, s’il l’avait connu, ne l'aurait pas acheté, ou l’aurait acheté, mais à un prix moins élevé. [ 9 ] La déclaration du vendeur [3] dont le demandeur a obtenu copie préalablement à l’achat mentionne que la toiture avant aurait été

refaite en 2009, que la

partie centrale doit être refaite et qu’une estimation est au dossier. [ 10 ] La promesse d’achat que le demandeur présente le 21 décembre 2018 [4] prévoit que celle-ci est conditionnelle à l’obtention d’une « soumission pour la toiture

partie élastomère fait aux frais de l’acheteur d’ici le ou avant le 9 janvier 2019 et à l’entière satisfaction de l’acheteur sinon laquelle deviendra nul et non avenue » (sic). Lors de son témoignage, le demandeur précise que cette soumission est en fait l’estimation dont fait mention la déclaration du vendeur et qu’il reconnaît avoir reçue. [ 11 ] Par ailleurs, préalablement à l’achat, le défendeur a informé le demandeur que des infiltrations d’eau étaient survenues à la

partie centrale en 2016 et 2017 et qu’un entrepreneur avait fait des travaux de réparations pour corriger le problème. La preuve présentée ne démontre pas que ces travaux aient été mal exécutés et qu’ils puissent être à l’origine des infiltrations d’eau survenues dans les jours suivants l’achat. [ 12 ] Le demandeur connaissait donc, avant l’achat, l’état de la

partie centrale de la toiture et ne peut prétendre qu’il s’agit d’un vice caché. [ 13 ] Quant à la toiture de la

partie arrière, bien que les photographies déposées en preuve démontrent une usure certaine et une dégradation du revêtement, la preuve présentée ne permet pas de conclure qu’il s’agit d’une détérioration prématurée ou d’un vice caché. De plus, aucune infiltration ne semble être survenue à la

partie arrière de l’immeuble. [ 14 ] C’est dans la

partie avant de l’immeuble que surviennent les infiltrations d’eau dans les jours suivant la vente. Or, à l’instruction, le défendeur admet qu’une infiltration d’eau est survenue en janvier 2019 quelques jours avant la vente dans la

partie avant du toit, mais qu’il n’en a pas informé le demandeur. Il précise s’être rendu sur le toit et avoir appliqué une couche de goudron et avoir également fait des travaux de calfeutrage et d’étanchéité à l’uréthane à l’intérieur du plafond du deuxième étage. [ 15 ] Ce défaut du défendeur de révéler l’existence des infiltrations d’eau survenues quelques jours avant l’achat contrevient à son obligation de bonne foi [5] et prive le demandeur de pouvoir vérifier l’état de la toiture, l’ampleur des travaux correctifs nécessaires et, le cas échéant, ajuster le prix de vente en conséquence.

Dans les circonstances, le défendeur est responsable des travaux correctifs et des dommages relatifs à la

partie avant de la toiture ainsi que de la dégradation de la structure du toit de cette

partie de l’immeuble. Les montants réclamés [ 16 ] Les soumissions déposées par le demandeur permettent difficilement d’isoler le coût des travaux correctifs spécifiques au revêtement de la

partie avant du toit et de la structure affectée par la pourriture et les moisissures. D’autre part, au moment de l’achat, le demandeur acceptait d’acquérir au prix convenu un immeuble dont la

partie avant de la toiture avait été refaite en 2007, tel qu’indiqué à la déclaration du vendeur. Or, les travaux de réfection du revêtement de la toiture font en sorte que celui-ci a maintenant un revêtement neuf, ce qui confère une certaine plus-value dont il faut tenir compte. [ 17 ] Ceci dit, en fonction de la preuve présentée et de son pouvoir discrétionnaire, le Tribunal considère que le demandeur est en droit de recevoir un montant de 4 700 $ à

titre de réduction du prix de vente pour compenser le coût des travaux correctifs à la

partie avant de la toiture et de la structure du toit. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 18 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 19 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 4 700 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 mai 2019, date d’expiration du délai prévu à la mise en demeure; [ 20 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur les frais de justice de 205 $ correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la demande. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 3 novembre 2020