2017 QCCQ 7832, 2017 QCCQ 7832

JS 1418 Mogdad c. Habitations Voyer -–Le Logix inc. 2017 QCCQ 7832 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-018897-131 540-32-027058-146 DATE : Le 10 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BENOIT SABOURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOSSIER : 540-22-018897-131

MOUSTAPHA OULD IBN MOGDAD et CARMEN CARPENTIER LAURICE NKEMAIGNI TCHOUWA et PATRICE BÉGNÉ LUCIE ROY JULIO CESAR SALAZAR OSPINA LYNE AUCLAIR et JACQUES TOUPIN ALAIN CLOUTIER et JOHANNE VAN WINDEN CAROLE ROUSSEAU et YVON LALANCETTE SANDY AUCLAIR et JOEY ALLARD ANNE-CHRISTINE LAGUERRE MARTIN AUTOTTE Demandeurs/Défendeurs reconventionnels c. HABITATIONS VOYER – LE LOGIX INC. Défenderesse/Demanderesse reconventionnelle/Demanderesse en garantie c. STELLIUM IMMOBILIER INC. Défenderesse en garantie DOSSIER : 540-32-027058-146

MOUSTAPHA OULD IBN MOGDAD Demandeur c. STELLIUM IMMOBILIER INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Seize propriétaires de condominiums de l’immeuble F du complexe immobilier «Le Logix» à Laval se regroupent et réclament, collectivement, [1] 318 653,71 $ [2] à la défenderesse Habitations Voyer – Le Logix inc. (ci-après nommée « Voyer »). [ 2 ] Les demandeurs reprochent à Voyer de leur avoir livré des condominiums ayant une superficie habitable inférieure à ce que prévoit chacun des contrats préliminaires qu’ils ont conclus.

Le déficit entre la superficie inscrite aux différents contrats préliminaires et la superficie réelle des condominiums livrés par Voyer varierait de 6,9 % à 12,3 %. [ 3 ] Les demandeurs estiment avoir subi une perte pécuniaire en lien avec ce déficit de superficie, préjudice qu’ils évaluent en utilisant la règle de proportionnalité, communément appelée « règle de trois ». Les dommages réclamés comprennent une diminution du prix de vente calculée en vertu de cette règle, le remboursement des droits de mutation et de l’indemnité de pré-occupation qu’ils auraient payés en trop, vu le déficit de superficie.

Ils réclament aussi un ajustement des crédits de T.P.S. et de T.V.Q. qui tient compte de la valeur ajustée de leur condominium. [ 4 ] Voyer conteste la demande. Elle est d’avis que les condominiums livrés aux demandeurs n’ont aucun déficit de contenance. En effet, la superficie indiquée sur chacun des contrats préliminaires est brute, ce qui est conforme aux normes de l’industrie.

Elle ajoute que la vente des condominiums aux demandeurs est intervenue sans égard à la contenance, ce que chacun des contrats préliminaires prévoit explicitement. [ 5 ] Les demandeurs, pour la presque totalité, sont des investisseurs dont l’objectif principal était de faire un placement sûr et d’obtenir un rendement financier à moyen et long terme.

La plupart des demandeurs n’ont jamais eu l’intention d’habiter leur condominium, dont la location allait être confiée à un tiers gestionnaire. [ 6 ] Finalement, bien qu’elle nie l’existence d’un déficit de contenance, Voyer plaide que si le Tribunal en venait à la conclusion qu’un tel déficit existe, les demandeurs, selon l’opinion des experts qu’elle a retenus et qui n’a pas été contredite, n’ont subi aucun préjudice.

De plus, la méthode d’évaluation du préjudice utilisée par les demandeurs, soit la règle de proportionnalité, a été majoritairement écartée par les tribunaux. [ 7 ] Voyer appelle Stellium Immobilier inc. en garantie (ci-après nommée « Stellium »). Voyer soutient que c’est Stellium qui a fait toutes les représentations précontractuelles aux demandeurs, et ce, en vertu d’un mandat qu’elle lui avait confié.

Dans la mesure où lesdites représentations faites par Stellium, dans le cadre de son mandat, s’avéraient non conformes ou erronées, elle seule doit être tenue responsable du préjudice que pourraient avoir subi les demandeurs. [ 8 ] Voyer introduit une demande reconventionnelle à deux volets. Dans un premier temps, elle réclame 20 000 $ aux demandeurs Joey Allard et Sandy Auclair qui seraient les instigateurs du recours intenté par les 16 demandeurs.

Voyer soutient que Joey Allard et Sandy Auclair ont délibérément véhiculé des informations erronées, lesquelles sont à l’origine du regroupement des demandeurs et du recours qu’ils ont intenté. Elle est d’avis qu’ils ont porté atteinte à sa réputation. [ 9 ] Dans un deuxième temps, Voyer plaide que le recours des demandeurs est abusif et sans fondement juridique. Elle réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires à raison de 7 000 $ pour chacun des demandeurs ayant acquis un condominium à

titre individuel, ou 7 000 $ par couple. [ 10 ] Dans le cadre d’un litige distinct intenté en Division des petites créances, litige qui a été joint au litige principal, le demandeur Moustapha Ould Ibn Mogdad (ci-après appelé « Mogdad ») [3] réclame 7 000 $ à Stellium. Mogdad soutient que lors des représentations précontractuelles faites par Stellium, on lui a garanti le paiement de deux années complètes de loyers, et ce, même si le locataire résilie son bail ou omet de payer son loyer.

Le loyer de la première année suivant l’achat du condominium est payé, mais il n’a rien reçu au cours de la deuxième année suite au non-renouvellement du bail par son locataire. Stellium refuse de respecter son engagement. [ 11 ] Stellium est absente à l’audience, et ce, bien qu’elle ait dûment contesté les procédures intentées contre elle et qu’elle ait participé activement au litige jusqu’au 14 novembre 2016, date à laquelle Stellium informe le Tribunal qu’elle a cessé ses activités commerciales et qu’elle sera absente lors de l’instruction. QUESTIONS EN LITIGE

A) Les demandeurs ont-ils prouvé que les condominiums achetés de Voyer sont affectés d’un défaut de contenance au sens de l’

article 1720 du Code civil du Québec ?

B) Le cas échéant, ce défaut de contenance résulte-t-il de représentations dolosives des représentants de Voyer ou d’une pratique interdite par la

Loi sur la protection du consommateur ?

C) Le cas échéant, quel est le préjudice subi par les demandeurs en lien avec ce défaut de contenance?

D) L’appel en garantie intenté par Voyer contre Stellium est-il bien fondé?

E) La demande reconventionnelle de 20 000 $ de Voyer intentée contre les demandeurs Joey Allard et Sandy Auclair est-elle bien fondée, et ce, en tout ou en partie?

F) Le recours des demandeurs intenté contre Voyer est-il abusif? Le cas échéant, Voyer a-t-elle droit au remboursement des honoraires extrajudiciaires versés à son avocat?

G) Le recours distinct intenté par Mogdad contre Stellium est-il bien fondé et, le cas échéant, Mogdad a-t-il droit à la somme de 7 000 $ qu’il réclame de Stellium? CONTEXTE 1. PROJET LE LOGIX [ 12 ] Les demandeurs sont tous des acheteurs d’unités de copropriété divise (condominium) situées dans l’immeuble F du complexe Le Logix à Laval. [ 13 ] Voyer, une société par actions œuvrant dans la construction résidentielle, débute la planification du projet Le Logix en 2008. Le terrain visé pour l’implantation du complexe est un ancien site industriel que Ville de Laval souhaite revitaliser.

Il est situé à proximité du métro De La Concorde. [ 14 ] Ville de Laval propose plusieurs incitatifs visant à déplacer les industries environnantes et à modifier le zonage de façon à favoriser les développements résidentiels. Dans son projet initial, Voyer projette la construction de huit bâtiments en copropriété divise ainsi qu’un bâtiment accessoire (Viva Moderna) qui inclut une salle de réception et un gymnase.

Elle souhaite aménager le terrain pour l’usage commun des copropriétaires et y implanter une piscine extérieure, des terrains de tennis extérieurs et des espaces verts. [ 15 ] En date de l’instruction, six des huit bâtiments projetés sont construits, soit les bâtiments identifiés par les lettres A, B, C, F, G et H. Jean-François Voyer, qui représente Voyer à l’audience, relate que les bâtiments D et E ne seront pas construits selon le projet original.

En effet, un seul bâtiment maintenant connu sous l’acronyme «D-2» sera construit pour terminer le projet. [ 16 ] Les bâtiments A, B et C ont six étages, le bâtiment H en a huit et les bâtiments F et G comportent quinze étages. [ 17 ] Voyer visait deux clientèles distinctes au moment de la conception du projet. D’une part, Elle souhaitait vendre une

partie des unités à des propriétaires occupants. D’autre part, Elle visait aussi le marché des investisseurs souhaitant placer leurs avoirs dans l’immobilier. Elle a développé une formule « clé en main » selon laquelle l’investisseur intéressé peut acheter une unité de condominium et en confier la location et la gestion à une firme spécialisée. [ 18 ] Pour la mise en marché des condominiums, Voyer choisit la société Stellium comme partenaire. Un contrat de services immobiliers est d’ailleurs conclu entre Voyer et Stellium, le 24 janvier 2011.

Dans toutes les ventes conclues entre les demandeurs et Voyer, ce sont des représentants autorisés de Stellium qui agissent pour le compte de Voyer. [ 19 ] La preuve révèle que les demandeurs ont reçu les informations pertinentes en lien avec le projet Le Logix, de divers représentants de Stellium. Pour certains, l’information leur a été transmise par l’entremise d’une brochure contenant les données pertinentes, soit des croquis, plans, documents promotionnels, chiffriers montrant les revenus et dépenses prévisibles, etc.

Le Tribunal reviendra, de façon spécifique pour chacun des demandeurs sur la documentation qui leur a été présentée. [ 20 ] Dans chaque cas, les demandeurs ont tous signé une convention de réservation d’une unité, un contrat préliminaire, une convention de pré-occupation ainsi qu’un contrat de vente notarié. [ 21 ] Quatorze unités sont visées par le présent recours.

À l’exception du demandeur Salazar Ospina, tous les autres ont acquis les unités de condominium à des fins d’investissement. [ 22 ] La preuve révèle que tous les contrats préliminaires visés par le présent litige ont été signés entre le 8 avril et le 14 octobre 2011. Les conventions de pré-occupation ont été signées entre la mi-avril et la mi-mai 2012. Quant aux actes notariés visant à finaliser les différentes ventes, ils se sont conclus entre le 26 juin et le 28 septembre 2012. 2.

LES DEMANDEURS ALAIN CLOUTIER ET JOHANNE VAN WINDEN (UNITÉS F-601 ET F-608) [ 23 ] Les demandeurs Cloutier et Van Winden sont propriétaires des unités F-601 et F-608 du complexe Le Logix. Seul Cloutier témoigne à l’audience au soutien de la demande du couple. Cloutier détient un baccalauréat en relations industrielles. Il est le président fondateur de la société Vusitec dont il a récemment vendu les actions. Il agit depuis comme directeur d’usine.

[ 24 ] C’est son conseiller financier, Yves Morin, qui, au cours du printemps 2011, lui parle du projet Le Logix pour la première fois. Il est alors question d’un développement immobilier destiné aux investisseurs, projet situé au centre de Laval. Cloutier fait ses vérifications sur divers sites Internet, dont celui de La Presse et du Journal Les Affaires.

Il s’agit d’un projet clé en main auquel des partenaires comme Caisse Desjardins St-Martin de Laval (ci-après nommée « Desjardins ») et Aviva Assurance (ci-après nommée « Aviva ») sont associés. [ 25 ] Le 20 avril 2011, Cloutier assiste à une première présentation du projet Le Logix qui lui est faite par Réal Filiatrault, un représentant de Stellium. Il y assiste avec sa conjointe Johanne Van Winden et son conseiller Yves Morin. Réal Filiatreault lui remet alors une brochure explicative du projet. Lors de sa présentation, Réal Filiatrault mentionne qu’il va lui-même investir dans ce projet.

Il a déjà réservé un condominium au sixième étage qui est destiné à sa fille. [ 26 ] Dès cette première présentation, Cloutier et Van Winden décident d’investir dans le projet. Ils choisissent l’unité F-601 de trois pièces et demie et signent une convention de réservation de cette unité. Peu de temps après, Cloutier s’informe auprès de Réal Filiatreault de la possibilité de réserver une deuxième unité. Ce dernier lui confirme immédiatement que c’est possible.

Le 28 avril 2011, Cloutier et Van Winden signent une deuxième convention de réservation pour l’unité F-608. [ 27 ] Cloutier et Van Winden sont invités par Réal Filiatrault à communiquer avec Desjardins pour l’obtention du financement hypothécaire. Ils rencontrent rapidement la représentante de Desjardins, Karine Hébert, qui reçoit et traite leur demande de prêt hypothécaire, laquelle est approuvée le 12 mai 2011. [ 28 ] Le 31 mai 2011, Yves Morin et Réal Filiatrault se présentent au domicile de Cloutier pour la signature des contrats préliminaires.

Avant de signer les contrats qui sont déjà complétés, Cloutier en vérifie certains items, dont l’identification de l’unité choisie, le montant des taxes de vente et le nombre de pieds carrés pour chacune des unités. À chacun des contrats préliminaires, un plan du sixième étage est annexé, lequel est destiné à identifier l’unité choisie.

Cloutier confirme que, tant sa conjointe que lui-même, paraphent le plan, confirment leur choix des unités F-601 et F-608 et signent les deux contrats préliminaires. [ 29 ] À la date de signature des deux contrats préliminaires, Cloutier, qui a visité le site à cette époque, constate que l’excavation est faite, mais que l’immeuble n’est toujours pas visible. [ 30 ] Le 19 avril 2012, soit presqu’onze mois plus tard, Cloutier est informé, par courriel, de la procédure de réservation des stationnements intérieurs.

Cloutier relate que l’obtention d’un stationnement intérieur, pour chacune des unités qu’il a achetées, était très importante pour lui. C’est dans ce contexte qu’il procède à la réservation, sur le site WEB prévu à cet effet, de deux places de stationnement intérieur, et ce, dès l’ouverture de la période de réservation. [ 31 ] Il est aussi invité à signer une entente de pré-occupation, laquelle doit être signée et retournée avant le 30 avril 2012.

Cette entente vise à permettre l’occupation et la location des unités de condominium par le gestionnaire à compter du 1 er juillet 2012, et ce, avant la passation de titres. L’entente établit la formule de calcul de l’indemnité payable à Voyer pour la période du 1 er juillet 2012 jusqu’à la date de publication de l’acte de vente. [ 32 ] Cloutier et Van Winden signent les deux ententes de pré-occupation, le 30 avril 2012. [ 33 ] Le 16 juin 2012, Cloutier participe à une visite de type «Portes Ouvertes» de l’immeuble F. Il ne peut visiter les deux unités qui lui sont destinées, car elles ne sont pas accessibles.

On lui propose de visiter deux autres unités de l’immeuble F, soit un 3½ et un 4½. Il croit, sans en être certain, qu’il visite deux unités dont le numéro d’identification se termine par 01 et 08. Selon ce qu’on lui explique sur place, ces unités, bien que situées sur un autre étage, sont identiques à celles qu’il a achetées au sixième étage. Il perçoit que les pièces des unités qu’il visite sont plus petites que ce à quoi il s’attendait. Il les mesure,

sommairement, à l’aide de ses pas. [ 34 ] Il constate que la construction de l’immeuble F est très avancée quant aux finitions intérieures. Il visite les stationnements intérieurs ainsi que le pavillon à usage commun (Viva Moderna). En s’y rendant, il voit le terrain de tennis et la piscine. [ 35 ] Vers la mi-juillet 2012, Cloutier et Van Winden sont convoqués chez le notaire Carl St-Pierre et ce, pour conclure la vente de l’unité F-601. Le rendez-vous est prévu pour 18 h 00. Selon Cloutier, la durée de la rencontre est de 30 à 45 minutes. [ 36 ] La présentation du notaire St-Pierre est très rapide.

Sur la table, l’acte d’hypothèque et l’acte de vente sont visibles et accessibles. Cloutier précise qu’il vérifie

sommairement les informations qui s’y trouvent et, tant sa conjointe que lui-même, signent les actes qui leur sont présentés, sans les lire intégralement. Ils quittent le bureau de Me St-Pierre, sans documents entre les mains. [ 37 ] Vers la mi-août 2012, ils reçoivent, par la poste, une enveloppe contenant l’acte de vente, l’acte d’hypothèque, le certificat de localisation ainsi qu’un chèque. Cloutier conserve le chèque pour l’encaisser et classe l’enveloppe, sans lire les documents reçus. [ 38 ] En septembre 2012, Cloutier et Van Winden sont convoqués pour signer l’acte de vente de l’unité F-608.

La rencontre a lieu le 28 septembre 2012, et ce, à la même heure que la précédente. La rencontre se déroule de la même façon. Ils reçoivent, plus tard, les mêmes documents par la poste et les classent au même endroit. [ 39 ] Cloutier explique que son principal objectif en se portant acquéreur des unités F-601 et F-608 était de faire un placement sécuritaire dans l’immobilier, placement qui, vu le volet locatif, se payait sans apport important de capital de sa part.

Il s’attend à ce qu’on lui livre les pieds carrés pour lesquels il a payés et à ce que ses deux unités soient louées très rapidement. [ 40 ] L’unité F-601 est louée dès juillet 2012. Quant à l’unité F-608, elle est louée à compter d’octobre 2012. [ 41 ] Au cours des premiers mois, il a des difficultés avec la société Sentinel, gestionnaire de la location de ses unités, mais la situation s’améliore et se stabilise par la suite. [ 42 ] Vers la fin octobre 2012, Cloutier reçoit une lettre du demandeur Joey Allard, lettre qui n’a pas été produite en preuve.

[ 43 ] Dans cette lettre, Allard se présente comme un investisseur-propriétaire d’une unité dans l’immeuble F. Il informe Cloutier que, pour ce qui le concerne, il y a une différence, à la baisse, entre la superficie inscrite à son contrat préliminaire et la superficie retrouvée sur son certificat de localisation. Il suspecte que Cloutier et Van Winden pourraient se trouver dans la même situation. [ 44 ]

Dès réception de cette lettre, Cloutier fait les vérifications d’usage et constate une différence de superficie de 9,6 % pour l’unité F-601 et de 6,9 % pour l’unité F-608. Il est insatisfait et fâché. [ 45 ] Dans sa lettre, Allard propose la tenue d’une rencontre avec d’autres copropriétaires de l’immeuble qui sont dans la même situation. Cette rencontre a lieu le 6 novembre 2012, dans une salle de réception d’un hôtel de Laval.

Cloutier, Van Winden et plusieurs autres copropriétaires de l’immeuble F y assistent. [ 46 ] Lors de cette rencontre, Allard explique le cheminement qui l’a mené à la découverte de cette différence de superficie. D’autres copropriétaires prennent la parole et confirment qu’ils sont dans la même situation. Il est alors question d’obtenir une opinion juridique et d’entreprendre un recours judiciaire.

C’est dans ce contexte que Me Alain Harvey, qui représente les demandeurs lors de l’instruction, est invité à se joindre à la rencontre pour répondre aux questions des copropriétaires présents. [ 47 ] Une deuxième rencontre a lieu le 21 novembre 2012 au même endroit. Lors de cette rencontre, la plupart des demandeurs sont présents. C’est à ce moment qu’une décision est prise quant à la formation du groupe et à l’introduction d’un recours judiciaire.

Me Harvey est alors mandaté pour intenter les procédures, ce qui est fait au cours des premiers mois de l’année 2013. [ 48 ] Pour l’unité F-601, Cloutier et Van Winden réclament 16 937,55 $ à Voyer. Cette réclamation inclut un ajustement du prix de vente en fonction des pieds carrés manquants, un remboursement d’une portion des droits de mutation payés à Ville de Laval, une indemnité compensatoire pour la portion du remboursement de T.P.S. et T.V.Q. dont ils ont été privés, ainsi qu’un remboursement d’une

partie de l’indemnité de pré-occupation versée à Voyer. [ 49 ] Le contrat préliminaire pour l’unité F-601 indique que la superficie de cette unité est de 637 pieds carrés. Or, selon le certificat de localisation, la superficie réelle est de 576 pieds carrés, soit 61 pieds carrés de moins que ce qu’indique le contrat préliminaire (- 9,6 %). [ 50 ] Vu le prix de base payé par Cloutier et Van Winden de 160 854 $ pour une unité de 637 pieds carrés, selon le contrat préliminaire, la valeur du pied carré payé pour l’unité F-601 est de 252,52 $.

Or, Cloutier soutient que l’unité qu’il a reçue n’a que 576 pieds carrés, le tout faisant en sorte que le prix payé de 160 854 $, avant taxes, doit être réduit à 145 452 $. En conséquence, le prix de vente indiqué au contrat préliminaire de 200 341 $, taxes incluses, doit être réduit à 182 795 $. Cloutier et Van Winden estiment avoir payé 17 546 $ de trop sur cette unité. [ 51 ] En faisant les ajustements nécessaires, Cloutier et Van Winden estiment qu’ils ont versé 154,02 $ de trop à

titre de droits de mutation. Finalement, vu la réduction du prix de l’unité qu’ils réclament, Cloutier et Van Winden ont reçu un crédit de T.P.S. et de T.V.Q. plus élevé, différence qu’ils acceptent de déduire de leur réclamation. Selon le calcul proposé, ce crédit est de 277,34 $ pour la T.P.S. et 509,60 $ pour la T.V.Q.

Finalement, considérant que le calcul de l’indemnité de pré-occupation est basé sur le prix de vente, Cloutier et Van Winden estiment qu’ils ont droit au remboursement de la somme de 24,47 $, ce qui justifie leur réclamation de 16 937,55 $. [4] [ 52 ] Cloutier et Van Winden ont procédé de la même façon pour l’unité F-608. Dans ce cas particulier, le déficit de contenance est de 62 pieds carrés, soit 6,9 %. En utilisant la même méthode de calcul, ils concluent qu’une somme de 19 280,64 $ leur est due.

La réduction du prix leur permet de bénéficier d’un crédit de T.V.Q. supérieur à celui auquel ils avaient droit, et ce, considérant la valeur ajustée de leur unité. [ 53 ] Au cours de son contre-interrogatoire, Cloutier reconnaît qu’il n’a pas vraiment lu les documents contractuels qui lui ont été soumis, incluant les contrats préliminaires, et qu’il n’a posé aucune question.

Il n’a lu que les inscriptions manuscrites ou ajoutées aux différents formulaires et a pris connaissance des éléments spécifiques aux unités qu’il achetait (prix, situation de l’unité, etc.). [ 54 ] En date de son témoignage à l’audience, il n’a jamais visité les deux unités qu’il a achetées.

Il confirme que le loyer qu’il a reçu depuis la location des unités est conforme à ce qui lui avait été représenté dans les budgets prévisionnels contenus dans la brochure qu’il a consultée avant de procéder à la transaction. [ 55 ] Il relate qu’il n’a jamais été question, lors des rencontres d’informations de novembre 2012, des différences entre la superficie brute et la superficie nette des condominiums. Seule la question de la superficie habitable a alors été discutée. [ 56 ] Cloutier ne sait pas non plus qui a décidé d’utiliser la méthode proportionnelle pour évaluer la perte de valeur.

Il ajoute que cette question n’a pas été abordée lors des rencontres d’information. De plus, il n’a pas été question du courant jurisprudentiel majoritaire qui rejette la méthode proportionnelle pour évaluer le préjudice en pareille situation. 3. LE DEMANDEUR JULIO CESAR SALAZAR OSPINA (UNITÉ F-501) [ 57 ] En date de l’instruction, le demandeur Salazar Ospina réside en Floride depuis 2016. À l’époque de l’acquisition de l’unité F- 501, Salazar Ospina est ingénieur chez Bombardier Aéronautique . Il travaille maintenant chez Air France .

Il a une formation d’ingénieur mécanique et il est détenteur d’une maîtrise en administration des affaires. [ 58 ] Il apprend l’existence du projet Le Logix lors d’un cocktail de réseautage de la communauté latino-américaine de Montréal, où il rencontre Mauricio Rios, un autre représentant de Stellium.

[ 59 ] Intéressé par le projet, Salazar Ospina rencontre Mauricio Rios à son bureau. Ce dernier lui fournit des informations plus précises et lui montre un document en format PDF expliquant le projet et le rendement financier prévisible. [ 60 ] Lors de cette rencontre, Salazar Ospina se souvient que Marcelo Rios lui mentionne qu’il ne reste qu’un seul 3½ disponible. Il décide de réserver l’unité F-501 immédiatement en signant l’entente de réservation. [ 61 ] Il est intéressé par le fait que le complexe est situé à proximité du métro De La Concorde et que le prix est raisonnable et respecte son budget.

Il comprend qu’il peut bénéficier de crédits d’impôt et y voit plusieurs avantages. L’unité choisie est située à côté de l’ascenseur et disposerait de 737 pieds carrés selon la documentation qu’il consulte. Comme ses moyens financiers sont limités, il sait déjà qu’il n’achètera pas d’espace de stationnement intérieur. [ 62 ] Salazar Ospina signe le contrat préliminaire le 23 décembre 2011, et ce, juste avant son départ pour la Colombie où il va passer le congé des fêtes.

Préalablement à la signature du contrat préliminaire, il a rencontré madame Bissonnette, une représentante de Desjardins, pour faire approuver son prêt hypothécaire. Il reçoit cette approbation hypothécaire en janvier 2012. [ 63 ] Salazar Ospina a l’intention d’occuper l’unité qu’il achète, et ce, à l’expiration de son bail le 30 juin 2012. Il prend connaissance du croquis joint au contrat préliminaire. Il n’est pas habitué aux mesures anglaises, car tout est en mètres carrés dans son pays d’origine, la Colombie.

Il demande même à Mauricio Rios s’il est possible de faire une chambre dans l’espace de rangement montré au plan. Ce dernier lui confirme alors que cette pièce est beaucoup trop petite pour y faire une chambre. [ 64 ] Le 11 mai 2012, Salazar Ospina visite son unité. Il trouve les lieux petits, mais ajoute que c’était assez pour ses besoins. Par la suite, il contacte un représentant de Voyer pour la sélection d’un espace de stationnement extérieur et d’un espace de rangement au sous- sol. Il est surpris d’apprendre qu’il doit débourser pour l’obtention d’un espace de rangement intérieur supplémentaire.

On l’informe qu’il n’est pas nécessaire de payer quoi que ce soit pour la réservation d’un espace de stationnement extérieur. Il réserve donc l’espace de rangement au sous-sol et verse la somme due par paiement « Paypal ». [ 65 ] Le 26 juin 2012, Salazar Ospina est convoqué par le notaire Carl St-Pierre pour la signature de l’acte de vente. La rencontre de signature, à laquelle assiste Mauricio Rios, ne dure qu’une dizaine de minutes.

Chez le notaire, Salazar Ospina ne prend pas connaissance de tous les documents qui lui sont remis, mais se souvient d’avoir vu le contrat de vente, le contrat d’hypothèque ainsi que le certificat de localisation. Il quitte les lieux sans documents entre les mains, et ce, avec les félicitations du notaire St-Pierre. Il reçoit, un mois plus tard, une liasse de documents par la poste. Dans l’enveloppe, il y a l’acte de vente, l’acte d’hypothèque et le certificat de localisation. Il range les documents sans les lire. [ 66 ] Il prend possession de son unité le 26 juin 2012.

L’impression qu’il a eue lors de sa visite du 11 mai 2012 se confirme : les pièces du condominium sont petites. [ 67 ] À la fin octobre 2012, il reçoit la même lettre transmise à Cloutier et Van Winden en provenance de Joey Allard.

Dès réception de cette lettre, il constate lui aussi l’existence d’un déficit entre la superficie mentionnée au contrat préliminaire et celle indiquée au certificat de localisation. Dans son cas, le déficit équivaut à 61 pieds carrés (-9,6 %).

Il a procédé aux mêmes calculs que Cloutier et Van Winden et conclut qu’il a subi des dommages de 16 802,15 $. [ 68 ] Il a habité l’unité F-501 pendant quatre ans. [ 69 ] Le contre-interrogatoire de Salazar Ospina révèle qu’il n’a pas pris le temps de lire le contrat préliminaire, se contentant de valider les données spécifiques à son unité. [ 70 ] Il a participé aux rencontres d’informations et a accepté de se joindre au groupe de demandeurs pour diminuer les coûts et les honoraires extrajudiciaires et récupérer sa perte découlant du déficit de superficie. 4.

LES DEMANDEURS LAURICE NKEMAIGNI TCHOUWA ET PATRICE BÉGNÉ (UNITÉ F-206) [ 71 ] Nkemaigni œuvre dans le domaine bancaire et a agi comme représentante hypothécaire. Au printemps 2011, un ami qu’elle a connu à l’époque où elle travaillait à la Banque Nationale du Canada, Gnolou Guero, lui parle du projet Le Logix. Il a lui-même acheté l’unité F-1409 du projet. Il lui présente une brochure ainsi que des informations disponibles sur le WEB. [ 72 ] Elle rencontre monsieur Guero en présence de son conjoint Bégné, et consulte deux brochures descriptives du projet, une en noir et blanc et une autre en couleurs.

À l’audience, elle précise qu’elle n’a jamais retrouvé ces brochures qu’elle croit avoir égarées lors d’un déménagement. [ 73 ] Au début de l’été 2011, monsieur Guero relance Nkemaigni et Bégné qui confirment alors leur intérêt à réserver une unité. Ils signent la convention de réservation pour l’unité F-206. Ils présentent une demande de prêt hypothécaire chez Desjardins. [ 74 ] Avant de recevoir la réponse de Desjardins, Nkemaigni et son conjoint signent leur contrat préliminaire le 29 septembre 2011. C’est elle qui vérifie tous les champs du formulaire qui ont été préalablement complétés.

Elle vérifie les ajouts au contrat ainsi que les éléments qui lui sont spécifiques, mais ni elle, ni son conjoint, ne lisent les autres clauses du contrat préliminaire. [ 75 ] Nkemaigni relate qu’elle ne reçoit pas immédiatement sa copie du contrat préliminaire, signée par un représentant de Voyer. Elle présume que l’entente est conclue lorsque la banque lui confirme son financement hypothécaire, par la suite. [ 76 ] En avril 2012, Nkemaigni reçoit la documentation liée à la signature d’une convention de pré-occupation. Son conjoint et elle

signent cette convention une première fois avant le 30 avril 2012. Ils doivent la signer à nouveau, le 4 mai 2012, car Stellium soutient ne pas avoir reçu celle signée le 30 avril. [ 77 ] Le 8 juillet 2012, elle visite une autre unité de l’immeuble F, car un locataire occupe déjà son unité. [ 78 ] Lors de cette visite, Nkemaigni trouve que les pièces sont petites. Elle ne tire aucune conclusion quant aux dimensions de sa propre unité car elle croit que chacune des unités de l’immeuble est différente des autres.

Alors qu’elle avait envisagé la possibilité d’habiter un jour son unité, elle y renonce finalement et décide de la laisser en location. [ 79 ] Vers la mi-juillet 2012, Nkemaigni et son conjoint sont invités à se rendre chez le notaire Carl St-Pierre pour la signature de l’acte de vente et de l’acte d’hypothèque. Lors de cette rencontre, le notaire St-Pierre est sur le point de quitter pour ses vacances annuelles. La rencontre ne dure qu’une vingtaine de minutes. Elle constate une erreur dans l’acte d’hypothèque que le notaire St-Pierre corrige immédiatement.

Nkemaigni et Bégné signent les deux actes et quittent la rencontre, sans documents entre les mains. Ils reçoivent, quelques semaines plus tard par la poste, l’index aux immeubles, le certificat de localisation, l’acte de vente et l’acte d’hypothèque. [ 80 ] Au cours du mois d’octobre 2012, Nkemaigni et Bégné reçoivent la même lettre de Joey Allard. Ils vérifient leurs documents et font leurs propres calculs. Ils constatent un déficit de 117 pieds carrés (10,3 %) entre la superficie inscrite au contrat préliminaire et la superficie indiquée au certificat de localisation.

En utilisant la même méthode de calcul que les autres demandeurs, ils évaluent leur préjudice à 27 761,18 $. [ 81 ] Le contre-interrogatoire de Nkemaigni révèle qu’elle n’a pas visité son unité avant de signer les contrats chez le notaire. Elle a finalement visité son unité en 2013, lorsqu’elle a repris le contrôle de la location. Elle relate que le notaire St-Pierre n’avait pas le certificat de localisation lors de la signature de l’acte de vente.

Elle confirme que les revenus générés par la location de son unité sont conformes à ce qui lui a été représenté dans le budget prévisionnel inclus dans la brochure qu’elle a consultée avant la vente. [ 82 ] Bégné témoigne aussi à l’audience. Il est informaticien et détient un baccalauréat en gestion informatique. Il a été peu actif dans le processus menant à l’acquisition de l’unité F-206. Il a fait confiance à sa conjointe de qui il est maintenant séparé. [ 83 ] Il confirme que le projet initial était d’habiter l’unité de condominium et qu’ils ont changé d’idée par la suite.

Il reconnaît qu’il n’a pas lu les documents qui lui ont été soumis, car il faisait totalement confiance à sa conjointe. Il confirme que le notaire St-Pierre était pressé, car il partait en voyage dans les heures qui suivaient le rendez-vous. Il s’est peu impliqué dans les procédures judiciaires. Il confirme qu’il a référé le demandeur Mogdad à Gnolo Guero et a reçu une rémunération de ce dernier pour le référencement, laquelle est inférieure à 1 000 $. Il n’a jamais agi comme représentant de Stellium.

Il confirme qu’il n’a participé à aucune rencontre d’information préalable à l’introduction du présent recours. 5. LA DEMANDERESSE LUCIE ROY (UNITÉ F-305) [ 84 ] La demanderesse Roy détient un baccalauréat en éducation physique et un certificat en management. Elle est représentante depuis trente ans. [ 85 ] Elle a connaissance, pour la première fois, de l’existence du projet Le Logix au cours de l’été 2011. Sa coiffeuse dont l’ami, Patrick Martin, est un représentant de Stellium, lui parle de ce projet «clé en main».

Roy assiste à une rencontre tenue au bureau de son conjoint à Ste-Thérèse en présence de Patrick Martin et d’une autre personne de Stellium. [ 86 ] On lui présente alors le projet, incluant une projection financière des revenus et dépenses. Elle comprend qu’il s’agit d’un projet destiné aux investisseurs. On lui confirme qu’elle n’a pas à s’occuper de la location et de la gestion de son unité. Ce sera fait par un gestionnaire responsable de la location de l’ensemble des unités.

Dans la brochure, un croquis du projet montre qu’une passerelle est prévue pour faciliter l’accès à la station de métro De La Concorde, située à cinq minutes de marche du complexe. [ 87 ] Roy précise qu’au moment où on lui présente le projet, les unités sont presque toutes vendues. Elle veut visiter une unité disponible, mais on lui dit que ce n’est pas possible. Elle se rend tout de même sur les lieux.

Elle voit le bâtiment commun «Viva Moderna», incluant la salle communautaire, le terrain de tennis et le gymnase. [ 88 ] Dès l’été 2011, elle signe une convention de réservation pour l’unité F-305 qui, selon son témoignage, est la dernière unité disponible dans le projet. [ 89 ] Elle signe le contrat préliminaire le 14 octobre 2011. Elle est en possession du contrat préliminaire durant 24 heures avant de le signer.

Elle porte attention aux ajouts concernant l’unité qu’elle a achetée et s’assure que l’unité visée par le contrat préliminaire est celle qui a fait l’objet de la convention de réservation qu’elle a signée. Elle ajoute qu’elle a lu, sans vraiment les comprendre, les autres clauses du contrat et n’a posé aucune question visant à en clarifier le sens. [ 90 ] Elle confirme avoir paraphé le plan du troisième étage joint au contrat préliminaire et confirmé qu’elle réservait l’unité F-305. Au moment où elle signe le contrat préliminaire, la signature d’un représentant de Voyer n’y est pas encore.

Elle reçoit, quelques semaines plus tard, le contrat signé par un représentant de Voyer. [ 91 ] Au printemps 2012, Roy reçoit les documents liés à la signature d’une convention de pré-occupation, documents qu’elle signe avant la date limite fixée du 30 avril 2012. [ 92 ] Elle apprend par la suite que son unité sera louée dès le 1er juillet 2012. Elle veut passer chez le notaire rapidement, car elle doit partir en vacances au mois de juillet. Elle comprend que la convention de pré-occupation vise à indemniser Voyer si le locataire

arrive avant la conclusion du contrat notarié. [ 93 ] En vue de la rencontre de signature de l’acte de vente, Roy reçoit un appel de l’adjointe du notaire Carl St-Pierre qui lui confirme le montant qu’elle doit verser. Elle fait préparer une traite bancaire conforme au montant requis. Lors de la rencontre, Roy apprend que le montant qui lui a été fourni est inexact. Elle doit faire corriger la traite bancaire. [ 94 ] Roy relate que la rencontre chez le notaire est très rapide et ne dure, tout au plus, que quinze minutes. Elle reçoit, plus tard, les documents liés à la transaction par la poste.

Dans l’enveloppe, il y a l’acte de vente, l’acte d’hypothèque, le certificat de localisation et la déclaration de copropriété. Elle regarde très rapidement les documents qu’elle a reçus et les classe sans les lire. [ 95 ] Elle n’a jamais visité l’unité avant la vente, ce qu’elle ne fait finalement qu’au cours de l’été 2013, lors du départ d’un locataire. [ 96 ] Roy reçoit la même lettre que les autres demandeurs en provenance de Joey Allard et fait ses propres calculs.

Elle conclut qu’elle a un déficit entre la superficie indiquée au contrat préliminaire et celle mentionnée au certificat de localisation de 66 pieds carrés, soit 10,8 %. Elle participe aux rencontres organisées par Allard les 7 et 21 novembre 2012.

Elle utilise la même méthode de calcul que les autres demandeurs et estime que le déficit de 66 pieds carrés lui a causé des dommages qu’elle évalue à 17 796,72 $. [ 97 ] Le contre-interrogatoire de Roy révèle qu’elle a une certaine expérience des transactions immobilières, car elle en a fait cinq ou six avant d’acheter l’unité F-305, mais il s’agissait de son premier condominium. [ 98 ] Elle n’arrive pas à se faire une idée de la superficie d’un condominium en ne se basant que sur le plan et les mesures.

Elle doit absolument voir le condominium pour être en mesure de l’évaluer. [ 99 ] Elle n’a jamais tenté de communiquer et n’a jamais parlé avec un représentant de Voyer. Elle n’a pas demandé de visiter l’unité qu’elle a achetée avant la conclusion du contrat préliminaire. Elle confirme avoir consulté, avant de signer le contrat préliminaire, une brochure semblable à celle produite comme pièce D-3. Son objectif principal était de diversifier ses placements et espérer faire un profit à la revente.

Elle a envisagé d’utiliser cette unité comme pied à terre, soit pour elle-même et son conjoint ou encore pour l’une de ses trois filles. 6. LES DEMANDEURS LYNE AUCLAIR ET JACQUES TOUPIN (UNITÉS F-506 ET F-803) [ 100 ] Les demandeurs Auclair et Toupin ont acheté les unités F-506 et F-803. Toupin n’a pas témoigné à l’audience. De son côté, Auclair précise qu’elle est conseillère en ressources humaines chez Bell Canada . Elle détient un baccalauréat en urbanisme et un baccalauréat en psychologie.

Elle est la sœur de la demanderesse Sandy Auclair. [ 101 ] C’est sa sœur qui lui a parlé, pour la première fois, du projet Le Logix au printemps 2011. Cette dernière lui a transmis un fichier PDF par courriel, lequel contenait toutes les informations en lien avec le projet. Elle se souvient que ce fichier PDF contenait des plans des étages ainsi que plusieurs tableaux expliquant les revenus et dépenses prévisibles. [ 102 ] Le projet lui est finalement expliqué par Karine Hébert qui représente Desjardins.

Elle relate que madame Hébert lui explique le projet en détails. [ 103 ] Auclair est préoccupée par la capacité financière du couple de financer l’acquisition d’une unité de copropriété. En effet, elle n’a procédé qu’à un seul achat immobilier dans sa vie, soit la résidence familiale, trente ans auparavant. [ 104 ] Suite à la rencontre avec madame Hébert, rencontre qui l’a rassurée, Auclair réserve les unités F-506 et F-803. Elle signe la convention de réservation en lien avec ces deux unités.

Elle se souvient qu’elle a pu visiter certaines unités de copropriété situées dans l’immeuble G, qui est la copie miroir de l’immeuble F dont la construction est débutée depuis mai 2011. Cette visite du bâtiment G a lieu en juin 2011. Elle apprécie l’apparence de l’immeuble, mais elle constate que la dimension des pièces des condominiums semble insuffisante. [ 105 ]

Malgré ce constat, le 7 juillet 2011, Auclair et Toupin signent les contrats préliminaires lors d’une rencontre familiale à laquelle assiste sa sœur Sandy Auclair qui a apporté avec elle les contrats préliminaires déjà complétés. Auclair relate qu’elle ne révise que les ajouts et les détails en lien avec les deux unités qu’elle achète. Les deux contrats préliminaires contiennent chacun une

annexe représentant le cinquième et le huitième étage de l’immeuble F. Elle a paraphé les deux plans aux endroits appropriés pour confirmer son choix des unités F-506 et F-803. Le couple signe les deux contrats, et ce, après les avoir révisés pendant une quinzaine de minutes. Les contrats préliminaires ne sont pas encore signés par un représentant de Voyer. [ 106 ] En avril 2012, Auclair reçoit, elle aussi, les conventions de pré-occupation qui lui sont remises par sa sœur Sandy. Cette dernière explique brièvement au couple le rôle de ces conventions qu’ils signent après en avoir rapidement pris connaissance.

Auclair était en confiance, car sa propre sœur et son beau-frère Joey Allard avaient, eux aussi, acheté deux unités dans la tour F. [ 107 ] Auclair apprend que l’unité F-506 est louée dès le 1er juin 2012. [ 108 ] Elle est convoquée chez le notaire Carl St-Pierre pour signer le contrat de vente de l’unité F-506. Le notaire St-Pierre est son voisin d’en face. Elle se rend donc à son domicile, avec Toupin, pour signer les actes notariés. Elle se souvient que la rencontre ne dure qu’une trentaine de minutes. Quinze de ces trente minutes sont utilisées pour procéder à la signature des actes.

L’autre quinze minutes est utilisé pour discuter d’autres sujets, dont notamment, du condominium de Me St-Pierre à Saint-Sauveur.

[ 109 ] Par la suite, Auclair apprend que l’unité F-803 sera louée à compter du 1er septembre 2012. Vers la mi-septembre 2012, elle se rend chez le notaire St-Pierre avec son conjoint Toupin pour signer les documents de passation de titres et l’acte d’hypothèque pour cette unité. Lors des deux rencontres, Auclair quitte le domicile de Me St-Pierre, sans documents entre les mains. Elle reçoit les documents liés à l’acquisition de l’unité F-506 à la fin septembre 2012 et les documents liés à l’acquisition de l’unité F-803 à la fin octobre 2012.

À chaque fois, c’est le notaire St-Pierre qui laisse les documents dans sa boîte à lettres. [ 110 ] Lorsqu’elle reçoit la première enveloppe contenant les documents liés à l’unité F-506, Auclair ne l’ouvre pas et la classe dans son bureau. Lorsqu’elle reçoit la deuxième enveloppe liée à l’achat de l’unité F-803, elle sait depuis quelques jours que sa sœur Sandy a découvert qu’il y a un déficit de superficie entre ce qui est indiqué au contrat préliminaire et au certificat de localisation. [ 111 ] Pour ce qui concerne l’unité F-506, le déficit est de 112 pieds carrés, soit 9,9 %.

En constatant l’existence de ce déficit, elle est déçue et stressée, car elle craint qu’elle ne pourra obtenir le profit attendu à la revente. Lorsqu’elle ouvre l’enveloppe liée à l’acquisition de l’unité F-803, Auclair constate qu’il y a un déficit de 95 pieds carrés correspondant à 12.3% de la surface. [ 112 ] Il s’agit du plus grand écart de superficie pour les unités visées dans la présente demande. [ 113 ] Auclair se joint au groupe réuni par son beau-frère Allard et participe aux deux rencontres de novembre 2012.

En procédant aux mêmes calculs que les autres demandeurs, elle estime qu’elle a subi des dommages évalués à 26 450,44 $ pour l’unité F-506 et 25 581,15 $ pour l’unité F-803. [ 114 ] Le contre-interrogatoire d’Auclair révèle qu’elle n’a pas visité les unités qu’elle a achetées avant la signature du contrat de vente. Elle ignore si sa sœur Sandy a touché une rémunération pour le référencement. Elle sait que sa cause n’est pas gagnée, mais ce qui compte pour elle, c’est que cette pratique commerciale cesse. 7.

LES DEMANDEURS CAROLE ROUSSEAU ET YVON LALANCETTE (UNITÉS F-906, F-1203 ET F-1403) [ 115 ] Les demandeurs Rousseau et Lalancette sont copropriétaires indivis de l’unité F-1203. De son côté, Rousseau est seule propriétaire de l’unité F-1403 et Lalancette est le seul propriétaire de l’unité F-906. [ 116 ] Rousseau est détentrice d’un baccalauréat en administration et occupe un emploi de contrôleur financier depuis plus de 25 ans. [ 117 ] Rousseau relate que c’est son conjoint Lalancette qui lui parle du projet Le Logix pour la première fois au cours du printemps 2011.

Un ami de ce dernier, Michel Gremilia, a acheté un condominium dans l’immeuble G du complexe Le Logix et lui a parlé du concept. Lalancette est très enthousiaste quant au projet. [ 118 ] Rousseau et Lalancette se rendent sur le site du chantier du complexe Le Logix et visitent le bureau des ventes. Des maquettes du projet y sont déployées. Ils rencontrent Jason Lemire qui leur explique la nature du projet. Jason Lemire insiste sur le fait qu’il s’agit d’un bon investissement et que les unités se vendent très rapidement.

Il est possible de visiter un condominium modèle destiné aux propriétaires occupants, lequel est différent des condominiums destinés à la location. En effet, les condominiums destinés à la location ont moins de commodités et une hauteur de plafond inférieure aux unités destinées aux propriétaires occupants. Durant la visite, Rousseau prend possession d’une brochure explicative du projet qui lui est remise par Jason Lemire. [ 119 ] Une semaine après sa visite du bureau des ventes, Rousseau transmet un courriel à Jason Lemire et l’informe de son intérêt à acquérir des condominiums.

Elle apprend alors que Jason Lemire, qui est un employé de Voyer, n’est pas autorisé à vendre les unités. Ce dernier la réfère à un représentant de Stellium. [ 120 ] Dans les jours qui suivent, Dany Leclerc de Stellium appelle Rousseau et Lalancette et les invite à une rencontre d’information dans un restaurant de Laval pour leur présenter le projet Le Logix. D’autres personnes assistent à cette rencontre. [ 121 ] Rousseau relate qu’elle exprime son scepticisme devant les prévisions de rendement qui lui sont présentées par Dany Leclerc lors de cette rencontre.

Elle-même gestionnaire d’immeubles locatifs, elle a fait ses calculs et estime que, malgré le trop grand optimisme des prévisions qui lui sont présentées, la rentabilité du projet est envisageable. Lors de la rencontre, Dany Leclerc insiste sur le fait que les unités se vendent très rapidement. [ 122 ] C’est dans ce contexte qu’ils procèdent, sur place, à la signature de l’entente de réservation de trois unités qu’ils ont préalablement identifiées dans la brochure suite à leur passage sur le chantier, soit les unités F-906, F-1203 et F-1403.

Ils souhaitent louer les deux 3½ (F-1203 et F-1403) et ils envisagent d’habiter le 4½ (F-906). Après la signature des contrats de réservation, Dany Leclerc les informe que la prochaine étape du processus est la signature des contrats préliminaires. [ 123 ] Le 1er juin 2011, Dany Leclerc se présente au domicile de Rousseau et Lalancette pour obtenir la signature des trois contrats préliminaires, lesquels sont déjà complétés aux endroits appropriés.

Dany Leclerc explique les particularités de chaque contrat. [ 124 ] Suite aux explications qu’elle reçoit de Dany Leclerc, Rousseau se retire dans une autre pièce et procède à une lecture rapide des contrats. Elle détecte une erreur dans l’unité de mesure utilisée pour exprimer la superficie. On utilise les mètres carrés pour décrire la superficie qui est en pieds carrés. Elle biffe la mention «mètres carrés» et la remplace par «pieds carrés». [ 125 ] Rousseau ne lit que les détails spécifiques aux trois unités qu’elle achète. Elle n’a pas lu toutes les clauses du contrat, se

concentrant sur les éléments qui ont été ajoutés pour identifier les unités visées par la transaction. Elle étudie plus attentivement les plans qui y sont joints. Il est alors décidé que l’unité F-1203 est acquise par le couple, en indivision, et qu’elle achète, seule, l’unité F- 1403. Son conjoint Lalancette achète, seul, l’unité F-906. Elle recommande alors à son conjoint Lalancette de signer lui aussi les deux contrats qui le concernent.

Faisant confiance à sa conjointe, Lalancette signe les deux contrats préliminaires, sans les lire. [ 126 ] Rousseau et Lalancette reçoivent leurs exemplaires des contrats préliminaires vers la fin juin 2011, et ce, lorsque Dany Leclerc les laisse en passant à leur domicile. [ 127 ] Vers la mi-juin 2011, Rousseau apprend qu’il est possible de visiter l’immeuble G qui est une copie miroir de l’immeuble F. Rousseau, Lalancette et la mère de ce dernier, âgée de 82 ans, se rendent sur les lieux pour faire la visite. [ 128 ] Ils visitent des unités semblables à celles qu’ils ont achetées.

Dès que Rousseau entre dans les unités, elle est catastrophée, car les pièces sont beaucoup trop petites. Elle est d’avis que ce n’est pas ce qu’elle a acheté. Elle n’est pas en mesure de se plaindre à Dany Leclerc, son représentant de Stellium, parce que ce dernier n’est pas sur place. [ 129 ] Quelques jours plus tard, Rousseau transmet un courriel à Dany Leclerc [5] dans lequel elle fait la liste de ses récriminations. Elle est d’avis que les salles de bain sont beaucoup trop grandes, ce qui a pour effet de réduire la superficie de la chambre des 3½.

Elle se plaint de la taille démesurée du comptoir de la cuisine, ce qui a pour effet de réduire la superficie de la salle à manger et du salon. Elle n’aime pas les couleurs choisies. Elle ajoute que le réfrigérateur fourni est bien trop petit pour l’espace disponible. Elle se plaint du fait que le plancher flottant a été installé après le montage des murs et que, de ce fait, les modifications seront plus difficiles à réaliser.

Elle conclut son courriel en informant Dany Leclerc qu’elle met les trois unités en vente et lui demande de s’occuper de la revente. [ 130 ] La preuve révèle que le couple Rousseau-Lalancette ne va pas plus loin dans ses démarches de revendre les unités. [ 131 ] Vers la mi-juin 2012, le couple est invité à signer les actes liés à la passation de titres des trois unités chez le notaire Carl St- Pierre. Rousseau relate que la rencontre chez le notaire St-Pierre ne dure qu’une vingtaine de minutes. Ils signent trois actes de vente et trois actes de prêt hypothécaire.

Le certificat de localisation n’est pas disponible lors de la signature de la transaction. Me St-Pierre confirme que le certificat de localisation leur sera posté en même temps que leurs copies des actes de vente et d’hypothèque. [ 132 ]

Malgré ses insatisfactions exprimées à Dany Leclerc en juin 2011, Rousseau ne pose aucune question au notaire St-Pierre quant à la superficie des unités. De plus, elle confirme qu’elle n’a jamais requis de visiter les unités avant de passer chez le notaire. [ 133 ] Rousseau reçoit par la poste, quelques semaines plus tard, tous les actes qu’elle a signés ainsi que le certificat de localisation. [ 134 ] Rousseau précise que l’unité F-1203 est louée à compter du 1er juillet 2012 et que sa fille occupe l’unité F-1403.

Les trois unités sont occupées à compter du 1er juillet 2012. [ 135 ] Rousseau reçoit, comme les autres demandeurs, la lettre de Joey Allard vers la fin octobre 2012. Elle ajoute que la lecture de cette lettre confirme les impressions qu’elle a déjà quant à la superficie insuffisante des unités qu’elle a achetées. Elle fait ses propres calculs et constate un déficit de superficie de 110 pieds carrés pour l’unité F-906 (-9,8%). Quant aux unités F-1203 et F-1403, le déficit de superficie est de 94 pieds carrés (-11,6%).

Dès ce moment, elle est déterminée à intenter un recours judiciaire. [ 136 ] Rousseau assiste à la première rencontre du 6 novembre 2012, organisée par Allard. Une vingtaine de personnes sont présentes. Joey Allard fournit des explications sur sa propre situation. Les personnes présentes font de même. [ 137 ] En parallèle, elle fait une démarche personnelle pour rencontrer le représentant de Voyer, Jean-François Voyer. Cette rencontre a finalement lieu après la première réunion d’information organisée par Allard.

Lors de cette rencontre avec Jean-François Voyer, ce dernier fournit des explications sur les pratiques de l’industrie et sur la différence entre les notions de «superficie brute» et de «superficie nette». Il essaie de les convaincre que tout a été fait selon les règles. Jean-François Voyer semble étonné qu’il y ait eu une rencontre d’information avec plusieurs copropriétaires sur ce sujet. Suite à une brève négociation, il n’est pas possible de conclure d’entente. [ 138 ] Rousseau confirme qu’une deuxième rencontre des copropriétaires a lieu le 21 novembre 2012. Les mêmes sujets y sont abordés.

C’est lors de cette réunion que le regroupement est formé et que la décision d’intenter un recours judiciaire commun est prise. [ 139 ] Rousseau établit le montant de sa réclamation en utilisant la même technique de calcul utilisée par les autres demandeurs. Rousseau et Lalancette évaluent leurs pertes à 25 610,84 $ pour l’unité F-1203, à 26 692,03 $ pour l’unité F-1403 et à 26 639,38 $ pour l’unité F-906. [ 140 ] Le contre-interrogatoire de Rousseau révèle qu’elle est actionnaire d’une compagnie de gestion immobilière et qu’elle est familière avec l’administration d’immeubles locatifs.

Elle a déjà géré entre 300 et 350 portes locatives. [ 141 ] Ella a révisé, en dix minutes, les trois contrats préliminaires signés le 1er juin 2011. Elle n’a lu que les ajouts, sans lire les autres clauses des contrats. Elle a conservé, pendant plusieurs semaines, la brochure dont elle a pris possession au bureau des ventes au printemps 2011. Elle reconnaît avoir demandé et reçu, avant de passer chez le notaire, les plans de construction de ses unités.

Ces plans montrent que les mesures sont prises à partir de la limite extérieure des murs. [ 142 ] Rousseau soutient que la méthode proportionnelle est la seule méthode appropriée dans les circonstances et qu’elle n’a jamais envisagé de retenir les services d’un évaluateur agréé. [ 143 ] Lalancette est retraité depuis cinq ans en date de l’audience. Il précise qu’il a terminé son Secondaire V et qu’il a opéré une salle de quilles et un salon de bronzage sous la bannière RX Soleil , jusqu’à sa retraite.

Il était très intéressé par l’acquisition d’une unité de condominium dans le projet Le Logix, et ce, suite aux explications reçues de son ami Michel Gremilia. [ 144 ] Pour lui, le projet était très intéressant, bien situé, à proximité du métro et du train de banlieue. Il ajoute qu’il était rassuré par

l’excellente réputation de Voyer, un très bon constructeur selon lui. Il est peu impliqué dans le processus visant l’acquisition des condominiums. C’est sa conjointe Carole Rousseau qui s’occupe de tout. [ 145 ] Les unités ont été choisies en fonction de leur hauteur, et ce, de façon à ne pas être cachées dernière les autres immeubles. Il tenait à ce que les unités soient au-dessus du huitième étage. Il a sélectionné les unités ayant le plus de pieds carrés selon la brochure qui lui a été remise. Il a signé les contrats préliminaires sur recommandation de sa conjointe.

Il se souvient des portes ouvertes tenues en juin 2011 pour le bâtiment G et de la réaction de sa conjointe lorsqu’elle a constaté que les unités étaient plus petites que ce à quoi elle s’attendait. Lalancette s’est rendu chez le notaire et se souvient que la rencontre fut très brève. Il participe aux rencontres d’informations et se souvient que tous les copropriétaires présents avaient un déficit de superficie. 8. LES DEMANDEURS SANDY AUCLAIR ET JOEY ALLARD (UNITÉ F-1402) [ 146 ] Sandy Auclair est courtier immobilier depuis 2009 et courtier immobilier agréé depuis 2012.

Avant d’être courtier immobilier, elle a travaillé chez Bell Canada au service à la clientèle, division affaires, pendant quatorze ans. Elle est détentrice d’un diplôme d’études secondaires et a amorcé des études collégiales qu’elle n’a pas terminées. [ 147 ] Elle apprend l’existence du projet Le Logix vers la fin janvier 2011, et ce, lorsqu’elle reçoit un appel du père de Dany Leclerc alors qu’elle roule en voiture avec son conjoint Allard.

Le père de Dany Leclerc les invite à une rencontre avec son fils qui est un représentant de Stellium. [ 148 ] La rencontre a lieu au bureau de Sandy Auclair et dure une bonne heure. Dany Leclerc présente le projet d’investissement. L’immeuble est construit par Voyer et est principalement destiné à la location. Desjardins est responsable du financement hypothécaire pour les acheteurs. Sentinel s’occupe de la gestion et de la location des unités. Aviva offre sa police d’assurance à prix très compétitif.

Le déboursé mensuel est minime, car les loyers perçus couvrent la majorité des dépenses, incluant le versement hypothécaire. Dany Leclerc insiste sur le fait qu’il s’agit d’un excellent placement. Le couple Auclair-Allard est très intéressé. Leur objectif est de faire un placement immobilier sûr qui génèrera une plus-value lors de la revente. De plus, ils apprécient le fait que les loyers perçus comblent la presque totalité du versement hypothécaire mensuel. [ 149 ] Ils participent à une autre rencontre vers la fin mars 2011 dans un restaurant de Rosemère.

Lors de cette rencontre, trente personnes sont présentes incluant Dany Leclerc. C’est lors de cette rencontre qu’ils prennent la décision de réserver deux unités de condominium, ce qu’ils font vers la fin avril 2011. Il s’agit des unités F-503 et F-1402. [ 150 ] Le choix de Sandy Auclair est essentiellement basé sur les plus grandes superficies, les plus beaux balcons, le plus haut étage possible et l’orientation vers la piscine. Elle cherche le meilleur endroit.

Elle procède à la sélection de ces unités sur papier et signe les deux conventions de réservation qu’elle retourne par courriel à Dany Leclerc. [ 151 ] Le couple Auclair-Allard est référé par la suite à madame Karine Hébert qui représente le prêteur Desjardins qu’ils rencontrent à son bureau. La rencontre est brève. Karine Hébert semble très occupée, car elle mène, de front, plusieurs dossiers en lien avec le projet Le Logix.

Le financement hypothécaire est rapidement approuvé, le 31 mai 2011. [ 152 ] Par la suite, Dany Leclerc communique avec Sandy Auclair et l’informe que les contrats préliminaires sont prêts pour signatures. Elle les récupère au domicile de Dany Leclerc, et ce, au début juin 2011. Elle prend aussi possession des contrats liés aux unités achetées par sa sœur Lyne et son beau-frère Jacques Toupin. [ 153 ] Le 12 juin 2011, Sandy Auclair participe à la journée «Portes Ouvertes» de l’immeuble G en compagnie de son conjoint Allard, de sa sœur Lyne et de son beau-frère Jacques Toupin.

Elle ne se souvient pas des unités qu’elle a visitées dans l’immeuble G, mais se rappelle que cette visite était très courue. [ 154 ] Les contrats préliminaires sont signés quelques jours après la visite, soit le 20 juin 2011. Lorsqu’elle en prend connaissance, les contrats sont déjà complétés. Elle procède à une lecture rapide de ces documents. Elle fait, seule, toutes les vérifications. Elle vérifie si les unités mentionnées sur les deux contrats préliminaires sont conformes à la convention de réservation. Elle vérifie si les pieds carrés mentionnés dans la brochure sont bien inscrits dans les contrats.

Elle vérifie les montants inscrits. Elle signe les deux contrats et les plans qui y sont joints et invite son conjoint Allard à faire de même. Une fois signés, elle dépose les deux contrats préliminaires dans la boîte aux lettres de Dany Leclerc. [ 155 ] En avril 2012, le couple Auclair-Allard reçoit un courriel de Dany Leclerc qui leur demande de signer deux ententes de pré- occupation au plus tard à la fin du mois. Sandy Allard est surprise, car cela ne lui avait pas été expliqué lors des discussions précédentes.

Elle hésite à signer ces ententes dont elle n’en comprend pas l’utilité et le sens. [ 156 ] On l’informe que si elle ne signe pas les ententes de pré-occupation, elle pourrait perdre ses réservations. C’est dans ce contexte que son conjoint Allard et elle-même signent les deux conventions de pré-occupation, le 25 avril 2012. [ 157 ] L’unité F-1402 est louée à compter du 1er juillet 2012. Dans l’attente d’un appel du notaire Carl St-Pierre, un rendez-vous est finalement fixé pour la mi-août 2012.

La durée de cette rencontre avec Me St-Pierre, laquelle vise à signer l’acte de vente et l’acte hypothécaire pour l’unité F-1402 seulement, l’unité F-503 n’étant toujours pas louée à ce moment, est très brève. [ 158 ] Lors de la rencontre chez le notaire, Sandy Auclair détecte une erreur dans la désignation de l’unité visée par la transaction, laquelle est immédiatement corrigée. Ils signent l’acte de prêt hypothécaire et l’acte de vente sans qu’il n’y ait eu de lecture formelle de l’acte par Me St-Pierre. Sandy Auclair ne pose aucune question à ce dernier. Elle quitte son bureau sans documents entre les mains.

Environ trois semaines plus tard, elle reçoit, par la poste, l’enveloppe contenant tous les documents visant la transaction de l’unité F- 1402.

[ 159 ] L’enveloppe contient l’acte de vente, l’acte hypothécaire, le certificat de localisation et la déclaration de copropriété. Elle consulte le certificat de localisation et constate que la superficie de son unité est décrite en mètres carrés. Elle procède à la conversion et constate un déficit de 91 pieds carrés entre la superficie indiquée au contrat préliminaire et celle montrée au certificat de localisation, soit 9,6 % de la superficie. Quant à l’unité F-503, le déficit est plus élevé, soit 11,7 %. Dès qu’elle constate ce déficit, elle en fait part à son conjoint Allard.

Elle informe aussi sa sœur Lyne et son beau-frère Jacques Toupin de la situation. [ 160 ] C’est dans ce contexte qu’Allard procède à la rédaction d’une lettre qu’il transmet à tous les copropriétaires de l’immeuble F qu’il a réussi à identifier à partir de l’information foncière disponible. Sandy Auclair assiste Allard dans la rédaction de cette lettre expédiée le 26 octobre 2012, lettre qui invite les destinataires à une rencontre d’information à une date à déterminer. [ 161 ] En parallèle, Sandy Auclair se souvient qu’Allard a plusieurs discussions téléphoniques avec Jean-François Voyer.

Ils rencontrent ce dernier le 2 novembre 2012. Il est alors convenu d’annuler le contrat préliminaire concernant l’unité F-503, laquelle n’a toujours pas fait l’objet d’une passation de titres. Lors de cette rencontre, Sandy Auclair se souvient que Jean-François Voyer a tenté de leur expliquer les pratiques de l’industrie et la différence entre la notion de «superficie brute» et de «superficie nette». [ 162 ] Elle assiste Allard dans l’organisation de la rencontre avec les autres copropriétaires de l’immeuble F, rencontre qui a lieu le 6 novembre 2012 dans un hôtel de Laval.

Lors de cette rencontre, elle constate que plusieurs autres copropriétaires sont dans la même situation. [ 163 ] Elle confirme que le regroupement s’est formé et la décision d’intenter un recours judiciaire commun a été prise lors d’une deuxième rencontre tenue le 21 novembre 2012. [ 164 ] Sa réclamation est en lien avec le déficit de superficie de l’unité F-1402, soit 91 pieds carrés. Elle utilise la même méthode de calcul que les autres demandeurs et conclut qu’elle subit un préjudice qu’elle évalue à 28 122,77 $.

Considérant que la vente de son unité s’est faite à un prix supérieur à 225 000 $, elle n’avait pas droit au crédit de T.P.S. et T.V.Q. Or, la réduction de prix qu’elle réclame lui aurait permis de bénéficier de ce crédit de taxes qu’elle réclame maintenant à Voyer. [ 165 ] Lors de son contre-interrogatoire Sandy Auclair soutient d’abord qu’elle en sait peu sur la différence entre la superficie brute et la superficie nette. Pour elle, la superficie brute est celle qui n’a pas été vérifiée par un arpenteur-géomètre.

Elle précise que sa formation de courtier immobilier n’est pas exhaustive sur certaines notions, incluant les notions de superficie nette et de superficie brute. [ 166 ] Confrontée à certaines inscriptions qu’elle a faites à la Chambre immobilière, à

titre de courtier, Sandy Auclair admet qu’elle utilise cette notion de superficie nette et de superficie brute dans ses fiches descriptives. Elle précise que le logiciel utilisé pour la rédaction de ses fiches descriptives oblige le courtier à indiquer « superficie brute », et ce, dès qu’il n’y a pas de certificat de localisation disponible. [ 167 ] Pour elle, superficie nette réfère à une superficie certifiée par un arpenteur-géomètre et superficie brute est une superficie non vérifiée.

Elle prend connaissance de la fiche émise par sa corporation professionnelle intitulée « Écart entre les plans d’architecture et de cadastre quelle est la superficie d’unité de condo ? ». Elle ne connaissait pas l’existence de cette fiche rédigée par Me Serge Allard, notaire. [ 168 ] Il convient de reprendre, textuellement, un extrait de cette fiche : « Il appartient donc au courtier et à l’agent d’agir avec précaution et de bien informer le vendeur et l’acheteur de ces écarts «naturels» entre les méthodes de calcul utilisées. Cette diligence varie évidemment selon qu’il s’agit d’un immeuble neuf ou en revente.

Dans le cas d’un immeuble neuf, l’agent doit s’assurer : • que le contrat préliminaire mentionne que la superficie est approximative et qu’il pourrait y avoir un écart entre la superficie affichée au document promotionnel, soit celle des plans d’architecture, et la superficie nette qui sera démontrée au plan cadastral; • que le vendeur remet aux acheteurs, peu importe le nombre d’unités de copropriété, un avis écrit les informant que les calculs de superficie et de volume de chaque

partie privative résultant de l’arpentage et du plan de cadastre établissent des dimensions nettes pouvant être différentes voire moindres que celles indiquées aux plans d’architecture ayant servi à la vente des unités. » [ 169 ] Auclair reconnaît qu’elle a reçu une commission d’environ 10 000 $ pour avoir référé sa sœur Lyne et son beau-frère Jacques Toupin à la firme Stellium.

Elle ajoute qu’elle n’en a jamais parlé à sa sœur. [ 170 ] Elle reconnaît que les rendements locatifs de son unité sont conformes aux représentations qui lui ont été faites avant la signature du contrat préliminaire. [ 171 ] Allard est courtier immobilier depuis janvier 2010. Préalablement, il travaillait chez Bell Mobilité comme représentant des ventes. Il détient un diplôme d’études secondaires. Il a rencontré sa conjointe Sandy Auclair durant des études en électrotechnique, études qu’ils n’ont pas terminées.

Il a obtenu son diplôme de courtier immobilier au Cegep Montmorency, et ce, suite à une formation de sept mois. [ 172 ] Il confirme la version de sa conjointe Sandy sur plusieurs aspects de son témoignage. Il était très inspiré par le projet qui lui a été bien présenté par Dany Leclerc de Stellium. Dans les documents promotionnels qu’il a consultés, il a vérifié, de façon plus approfondie, le prix des unités, les revenus et les dépenses liés à la location ainsi que les prévisions de rendement.

Il voulait acheter la plus grande unité possible et la mieux située. [ 173 ] Avant la signature des contrats préliminaires, il s’est assuré que ce sont bien les unités qu’il a réservées qui sont inscrites sur lesdits contrats. Il s’est fié sur sa conjointe quant au contenu des contrats préliminaires qu’il n’a pas lus. [ 174 ] Pour lui, il s’agissait d’un investissement immobilier sûr qu‘il voulait faire dans le cadre de la planification de sa retraite.

[ 175 ] Il précise que la transaction chez le notaire St-Pierre s’est déroulée très rapidement, ce dernier étant conscient qu’ils étaient courtiers immobiliers et qu’ils étaient familiers avec ce genre de documents. Il confirme avoir quitté le bureau de Me St-Pierre sans documents entre les mains. C’est lui qui a récupéré l’enveloppe en provenance du bureau de Me St-Pierre dans la boîte aux lettres.

Il a mis cette enveloppe sur le bureau de sa conjointe Sandy et c’est elle qui a découvert le déficit de superficie en comparant le contrat préliminaire et le certificat de localisation. [ 176 ] Lorsqu’il apprend la nouvelle, il est dévasté. Il ne comprend pas ce qui se passe. Il cherche alors à rencontrer Jean-François Voyer et discute, à quelques reprises, avec lui au téléphone. Une rencontre a lieu au bureau de Voyer le 2 novembre 2012. Il est alors convenu que la vente de l’unité F-503 sera annulée. Lors de cette rencontre, Jean-François Voyer refuse d’annuler la transaction concernant l’unité F-1402.

Ce dernier explique qu’il est normal, dans la construction neuve, qu’il y ait une différence, à la baisse, entre la superficie inscrite au contrat préliminaire et la superficie mesurée par l’arpenteur dans le cadre de son certificat de localisation. [ 177 ] Il a rédigé la lettre du 26 octobre 2012 transmise aux autres copropriétaires qu’il a retracés en consultant l’index des immeubles et l’information foncière disponible auprès de Ville de Laval. Il a organisé la rencontre du 6 novembre 2012, rencontre qui s’est tenue après un échange de courriels entre plusieurs des copropriétaires.

Il relate que Jean-François Voyer souhaitait participer à cette rencontre. Il a proposé aux participants de la première réunion du 6 novembre 2012 d’inviter Jean-François Voyer, ce qui fut unanimement refusé par les personnes présentes. [ 178 ] Allard a invité Me Alain Harvey à se joindre à cette rencontre, et ce, après avoir proposé ses services aux personnes présentes. Me Harvey s’est donc présenté à cette rencontre et a expliqué certains concepts juridiques applicables à la situation. Il a par la suite, organisé une deuxième rencontre le 21 novembre 2012, au même endroit.

C’est lors de cette rencontre que le regroupement s’est formé et que la décision d’intenter des procédures a été prise.

Il relate que Carole Rousseau était prête à intenter des procédures, et ce, même si le regroupement n’avait pas lieu. [ 179 ] Le contre-interrogatoire d’Allard révèle que lors de la signature des actes notariés, il a procédé à une vérification du numéro de lot, information qui ne pouvait se trouver que sur le certificat de localisation. [ 180 ] Il n’a pas très bien compris les explications qui lui ont été fournies par Jean-François Voyer quant à la différence entre la superficie brute et la superficie nette. [ 181 ] Il a expédié entre 50 et 75 lettres aux autres copropriétaires de l’immeuble F. [ 182 ] Il ajoute qu’il n’a jamais été question d’engager un évaluateur agréé, et ce, parce que selon lui la méthode proportionnelle était appropriée.

De plus, il préférait utiliser l’évaluation faite par Voyer dans ses documents promotionnels. 9. LA DEMANDERESSE ANNE-CHRISTINE LAGUERRE (UNITÉ F-1404) [ 183 ] La demanderesse Laguerre est détentrice d’un baccalauréat en administration à l’UQAM. Elle travaille au service à la clientèle à la S.T.M. [ 184 ] Elle apprend l’existence du projet Le Logix au cours du printemps 2011. Elle vit alors chez ses parents. Le projet lui est présenté par le conjoint d’une bonne amie, Gnolou Guero.

Ce dernier lui précise qu’il s’agit d’un projet immobilier clé en main situé à proximité du métro qui inclut plusieurs services, équipements et commodités. C’est un excellent investissement, car le condominium prendra vraisemblablement de la valeur et générera un profit à la revente. Elle cherche un grand 4½. [ 185 ] Elle est peu expérimentée dans des transactions immobilières. C’est Gnolou Guero qui lui présente le contrat préliminaire au cours du mois de mai 2011, contrat qu'elle signe le 11 mai 2011. Elle a compris que ce contrat confirme son engagement envers Voyer.

Elle vérifie les inscriptions ajoutées sur le contrat, mais ne le lit pas intégralement. Elle fait confiance à monsieur Guero. Elle met ses initiales sur le plan joint au contrat préliminaire et confirme son choix de l’unité F-1404. Elle choisit toutes les options proposées par Stellium, incluant les services de la firme Sentinel pour la location et ceux de la société Aviva pour les assurances. [ 186 ] Elle visite le projet lors des portes ouvertes de l’immeuble G en juin 2011. Elle ne visite qu’une seule unité et ne peut confirmer si cette dernière est semblable à celle qu’elle souhaite acheter.

Elle peut alors voir les dimensions des unités et se rappelle qu’elle trouve cela petit, mais très beau. Elle ajoute qu’elle n’a jamais eu l’intention d’habiter le condominium. [ 187 ] Elle signe la convention de pré-occupation le 17 avril 2012. La convention signée est remise à monsieur Guero qui s’occupe de l’acheminer au gestionnaire. Son unité est louée à compter du mois de septembre 2012. [ 188 ] Après avoir reçu la confirmation de la location de son unité, elle se rend au bureau du notaire St-Pierre.

Elle se souvient que la rencontre est très brève, environ cinq minutes, car sa mère, qui était à la recherche de stationnement, n’arrive pas à temps pour l’accompagner lors de la signature des documents. [ 189 ] Elle se souvient à peine de cette rencontre, mais sait qu’il s’agissait de finaliser la vente. Le notaire St-Pierre lui a tout simplement mentionné de signer à plusieurs endroits et a vérifié son identité. Elle conclut qu’il semble plus facile d’acheter un condominium qu’une voiture. C’était sa première transaction immobilière et elle en ressort déçue.

Elle quitte le bureau du notaire sans documents entre les mains, documents qu’elle reçoit par la poste quelques semaines plus tard. Elle vérifie brièvement les informations contenues aux documents, incluant le certificat de localisation, documents qu’elle reclasse immédiatement. [ 190 ] Elle reçoit la lettre de Joey Allard à la fin d’octobre 2012, lettre lui expliquant la possibilité qu’il y ait un écart entre la superficie inscrite au contrat préliminaire et celle affichée au certificat de localisation. Elle fait ses propres calculs et constate un déficit de 69 pieds

carrés (-7.6%). [ 191 ] Elle participe aux deux rencontres d’informations en novembre 2012. Elle parle peu lors de ces rencontres. Elle fait confiance à Nkemaigni et Mogdad qu’elle connaît. [ 192 ] Elle croit avoir payé trop cher pour son unité ce qui justifie, selon elle, sa participation au regroupement et aux procédures judiciaires qu’elle a intentées avec les autres demandeurs.

En utilisant la même méthode de calcul que les autres demandeurs, elle en arrive à la conclusion que le déficit de 69 pieds carrés lui cause un préjudice qu’elle évalue à 22 063,25 $. [ 193 ] Le contre-interrogatoire de Laguerre révèle qu’elle n’a jamais visité son unité avant la signature de l’acte de vente. Elle n’a pas lu les documents qui lui ont été remis, car elle faisait confiance à monsieur Guero et au notaire St-Pierre. [ 194 ] Elle se souvient d’avoir discuté avec monsieur Guero des revenus et des dépenses découlant de l’achat et de la location de son unité.

Elle confirme que le loyer qu’elle perçoit est conforme à ce qui lui a été mentionné avant la signature du contrat préliminaire. Elle ne se souvient pas des documents qu’elle a pu consulter lors de sa rencontre chez le notaire St-Pierre. 10. LES DEMANDEURS MOUSTAPHA OULD IBN MOGDAD ET CARMEN CARPENTIER (UNITÉ F-104) [ 195 ] La demanderesse Carpentier n’a pas témoigné et n’a pas assisté à l’instruction. De son côté, le demandeur Mogdad est un consultant maritime international depuis 2007.

Il est détenteur d’un Baccalauréat ès arts , d’un baccalauréat en droit maritime et d’une maîtrise dans ce domaine. [ 196 ] Il est informé de l’existence du projet Le Logix par son ami Patrice Bégné, l’un des demandeurs. Ce dernier le met en contact avec Gnolou Guero.

Mogdad consulte le site WEB de Stellium et constate que cette société est impliquée dans plusieurs projets de la grande région de Montréal, et ce, tant sur la Rive Nord que sur la Rive Sud. [ 197 ] Il est immédiatement intéressé par deux projets immobiliers dont Stellium fait la promotion : «Le Logix» situé à Laval et «Le Sérénix» situé sur la Rive Sud de Montréal.

En effet, ces projets s’inscrivent dans une nouvelle tendance où les investisseurs immobiliers n’ont aucune gestion à faire. [ 198 ] Il n’a pas vu la brochure promotionnelle en version papier du projet Le Logix, mais il a pu consulter un document en format PDF sur l’ordinateur de Gnolou Guero. Il prend aussi connaissance d’un fichier Excel qui présente les prévisions de revenus et de dépenses liés à la location des unités. [ 199 ] En février 2011, Mogdad décide d’investir dans le projet Le Logix et il en informe Gnolou Guero.

Ce dernier le met en contact avec Mohamed Sarr de Stellium qui le réfère immédiatement à Robert Lalumière pour la suite du processus. Lorsque Mogdad contacte Robert Lalumière, ce dernier l’informe qu’Antoine Chagvardieff communiquera bientôt avec lui. [ 200 ] Au moment où il entre en contact avec Antoine Chagvardieff, peu d’unités sont encore disponibles. Il reste un 4½ au premier étage dont la superficie annoncée est de 892 pieds carrés. Il s’agit de l’unité F-104, unité qu’il réserve immédiatement.

Sa conjointe Carpentier se joint à lui comme copropriétaire indivise, mais ne s’implique pas dans le processus d’achat. [ 201 ] Le 15 mars 2011, ils signent le contrat préliminaire qui est en fait un formulaire portant le logo de l’APCHQ, lequel a été préalablement complété en tenant compte des particularités de la transaction. Mogdad n’a pas vraiment lu le contrat, car il était rassuré par la présence du logo de l’APCHQ. Il voit alors, pour la première fois, un plan du premier étage annexé au contrat préliminaire Il paraphe le plan joint au contrat préliminaire et confirme sa sélection de l’unité F-104.

Il verse l’acompte de 11 850 $ exigé par Stellium, car il ne s’est pas prévalu de l’offre de financement de Desjardins. [ 202 ] Ce contrat est signé par un représentant de Voyer le 8 avril 2011. Le prix affiché sur le contrat, taxes incluses, est de 216 901 $ et la date de prise de possession prévue est le 1 er juillet 2012. [ 203 ] Le 12 juin 2011, Mogdad assiste, lui-aussi, aux «Portes ouvertes» du bâtiment G. Il arrive en fin d’après-midi et il n’est alors plus possible de visiter les unités. Il croise Mohamed Sarr sur les lieux.

Lors de la visite, il croise la demanderesse Laguerre qui est accompagnée de sa mère et de Gnolou Guero. [ 204 ] Vers la mi-avril 2012, il reçoit un courriel d’un représentant de Stellium lui demandant de procéder au choix de son stationnement et à la signature de l’entente de pré-occupation. Il est surpris d’avoir à signer un tel document. En effet, il ne comprend pas l’utilité de cette convention, ni la méthode de calcul de l’indemnité payable à Voyer en cas de pré-occupation. [ 205 ] Mogdad relate qu’il signe ce document malgré son désaccord, car il craint de perdre son condominium et son dépôt de 11 850 $.

Par la suite, il apprend que son unité n’est pas louée à compter du 1er juillet 2012. Il apprend, au cours du mois d’août 2012, que son unité sera louée à compter du 1er septembre 2012. [ 206 ] Le 17 septembre 2012, Il se déplac

[…]