2022 QCCQ 8631, 2022 QCCQ 8631

Genest c. La Capitale Assurances générales inc. 2022 QCCQ 8631 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile »

N OS : 505-32-037541-191 505-32-037542-199 DATE : 18 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 505-32-037541-191 DENISE GENEST en sa qualité de FIDUCIAIRE DE LA FIDUCIE NADIA GAGNÉ -et- YVON TREMBLAY en sa qualité de FIDUCIAIRE DE LA FIDUCIE NADIA GAGNÉ Parties demanderesses c.

LA CAPITALE ASSURANCES GÉNÉRALES INC. -et- SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LOFTS CHEVRIER 4520373 Parties défenderesses 505-32-037542-199 GEORGE GOUZOPOULOS -et- JUNE LANE Parties demanderesses c. LA CAPITALE ASSURANCES GÉNÉRALES INC.

-et- SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LOFTS CHEVRIER 4520373 Parties défenderesses _____________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les parties demanderesses sont propriétaires de parties privatives d’unités de condominiums détenues en copropriété divise à Brossard connue sous le nom de Lofts Chevrier 4520373 (« la Copropriété »). [ 2 ] Elles reprochent au syndicat de la Copropriété (« le Syndicat ») d’avoir géré de façon négligente le dossier du crépi d’acrylique qui revêt treize sections de fenêtres en saillie sur trois étages (« les tourelles ») de la bâtisse où se trouvent leur unité respective, dont l’installation ne respecte pas les règles de l’art. [ 3 ] Plus particulièrement, elles lui reprochent d’avoir accepté que l’entrepreneur restreigne la portée des travaux correctifs exigés sur ce point en 2015 par Qualité Habitation (« QH »), administrateur du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neuf (« le Plan de garantie »). [ 4 ] Ces travaux s’avèrent déficients et incomplets.

Plutôt que de présenter une nouvelle réclamation en vertu du Plan de garantie, le Syndicat intente une poursuite judiciaire contre l’entrepreneur et son sous-traitant, ce que lui reprochent les parties demanderesses : un recours en vertu du Plan de garantie leur aurait évité de payer des cotisations spéciales pour défrayer les honoraires importants de l’avocate du Syndicat, chargée de la poursuite judiciaire. [ 5 ] Le Syndicat a éventuellement présenté une nouvelle réclamation à QH en 2018, mais celle-ci fut rejetée parce que présentée hors délai.

Les parties demanderesses lui reprochent sa négligence d’agir en temps utile. [ 6 ] En Défense dans les deux dossiers, le Syndicat et son assureur La Capitale Assurances générales inc. opposent la même défense de conduite prudente et diligente. [ 7 ] Les dossiers sont joints pour l’audience et il est convenu que la preuve présentée leur est commune. Questions en litige [ 8 ] La responsabilité du Syndicat est-elle engagée? Pour répondre à cette question, le Tribunal doit analyser les questions suivantes : A.

Le Syndicat a-t-il commis une faute lors de l’acceptation des travaux correctifs effectués par l’entrepreneur en 2015, relativement au crépi d’acrylique, suite à la décision du conciliateur Robillard? B. Le Syndicat a-t-il commis une faute en intentant une action en Cour supérieure contre l'entrepreneur et son sous-traitant plutôt que de présenter une demande de conciliation à QH en vertu du Plan de garantie en 2018? C. Le Syndicat a-t-il induit en erreur l’assemblée des copropriétaires pour obtenir un vote favorable à cette action judiciaire? D.

Le Syndicat a-t-il commis une faute en présentant une réclamation à QH en vertu du Plan de garantie en mars 2018, hors délai? [ 9 ] Le cas échéant, y a-t-il un lien causal entre les fautes alléguées et les dommages réclamés?

Le contexte [ 10 ] En 2010, 9201-0776 Québec inc. (« l’Entrepreneur »), qui utilise les noms de Trigone et de Habitations Trigone, développe un projet de condominiums appelé Quartier du Parc Lofts Chevrier qui comporte une copropriété horizontale et plusieurs copropriétés verticales dont celle connue sous le nom de Lofts Chevrier 4520373 (« la Copropriété »). [ 11 ] Cette Copropriété comporte 39 unités réparties sur trois étages. [ 12 ] La fiducie Nadia Gagné (« la Fiducie ») dont Denise Genest et Jean Tremblay sont les fiduciaires est propriétaire de l’unité #[1]. [ 13 ] Georges Gouzopoulos et June Lane sont propriétaires de l’unité #[2]. [ 14 ] La Copropriété bénéficie du Plan de garantie administré par QH, société par action qui garantit l’exécution des obligations légales et contractuelles de l’Entrepreneur dans le cadre de la construction d’un immeuble [1] . [ 15 ] Ce Plan de garantie couvre notamment les vices de construction pour une durée de cinq ans. [ 16 ] Ce délai expirant à la fin février 2015, le Syndicat mandate en début février la firme Nivoex pour inspecter les parties communes de la Copropriété et s’assurer, le cas échéant, que tout vice de construction soit dénoncé en temps utile à QH.

[ 17 ] Le 24 février 2015, Patrick Gautreau, technologue professionnel chez Nivoex, remet son rapport écrit à Ann Vienneau, alors présidente du conseil d’administration du Syndicat dans lequel il dénonce plusieurs déficiences [2] . [ 18 ] Le 25 février 2015, Mme Vienneau transmet ce rapport à l’Entrepreneur et à QH, qui ouvre alors un dossier de conciliation conformément à la procédure établie dans le Plan de garantie. [ 19 ] Le 23 avril 2015, le conciliateur Denis Robillard, mandaté à cette fin par QH, effectue une inspection de la bâtisse en compagnie de Francine Paradis qui représente le Syndicat et de Marie-Pier Racine, qui représente l’Entrepreneur. [ 20 ] Dans son rapport du 14 mai 2015, M.

Robillard rejette tous les points soulevés par la firme Nivoex sauf le problème d’étanchéité du mur extérieur sous le revêtement d’acrylique (SIFE) que M. Gautreau avait relevé dans son rapport de février 2015 et que M. Robillard déclare avoir constaté aux unités 102 et 107. [ 21 ] Selon M. Gautreau, l’installation du revêtement d’acrylique ne respecte pas les règles de l’art en raison de l’absence de drainage ou de solins sous ce revêtement, entre l’enduit d’acrylique et les cadres de fenêtre et à la jonction avec les murs de fondation.

Cela peut affecter la structure de bois puisque l’absence de rejet d’eau peut permettre à l’eau et à l’humidité de rester emprisonnées derrière le parement [3] . [ 22 ] M. Robillard retient l’opinion de M. Gautreau à ce sujet puisqu’il rend la décision suivante, que l’Entrepreneur doit exécuter au plus tard le 28 juin 2015 : « .

Décision Par conséquent, l’entrepreneur devra faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis, selon les règles de l’art, et l’usage courant du marché. [4] » [ 23 ] L’Entrepreneur effectue des travaux correctifs aux unités #102 et #107 qui sont complétés en début juillet 2015. [ 24 ] Après avoir vérifié auprès de Mme Paradis et de Mme Racine que les travaux sont terminés, QH ferme son dossier le 3 août 2015. [ 25 ] En juillet 2017, la propriétaire de l’unité #113 constate une infestation importante de fourmis qu’elle dénonce au Syndicat, qui fait ouvrir le parement d’acrylique pour en connaître la cause. [ 26 ] Cette ouverture révèle des dommages importants à la structure. [ 27 ] Le 8 septembre 2017, Me Richard Lavoie, mandaté par le conseil d’administration du Syndicat, transmet une mise en demeure à l’Entrepreneur et à Les Acryliques Olympic inc. (« Acryliques Olympic »), sous-traitant qui avait posé ce revêtement : il dénonce la situation et les avise que le Syndicat procède à l’ouverture des parements d’acrylique de deux autres unités dans les jours suivants, les invitant à venir constater la situation [5] . [ 28 ] Les 5 et 13 septembre et le 11 octobre 2017, l’expert Gautreau inspecte à nouveau la bâtisse et effectue des percements exploratoires au revêtement d’acrylique. [ 29 ] Dans son rapport daté du 29 novembre 2017 qu’il décrit comme étant complémentaire à celui de février 2015, M.

Gautreau souligne que l’Entrepreneur n’a pas effectué les vérifications et les travaux requis en 2015, tel que précisé dans la décision rendue par le conciliateur du 14 mai 2015 [6] . [ 30 ] M. Gautreau recommande des correctifs au revêtement d’acrylique sur l’ensemble de la bâtisse [7] . [ 31 ] Suite à plusieurs assemblées générales et extraordinaires des copropriétaires, l’avocate Martine Lord est mandatée par l’assemblée des copropriétaires pour poursuivre l’Entrepreneur et son sous-traitant aux fins de recouvrer le coût des travaux correctifs.

Elle dépose cette action en janvier 2018 [8] . [ 32 ] Par la suite et jusqu’en 2021, les copropriétaires dont les parties demanderesses font l’objet de cotisations spéciales pour défrayer les honoraires de Me Lord. [ 33 ] Le 14 mars 2018, Mme Paradis transmet à QH le rapport de novembre 2017 de Nivoex et demande qu’un dossier soit ouvert pour les points mentionnés dans ce nouveau rapport, ajoutant que les problèmes dénoncés en 2013 et 2015 n’ont jamais été corrigés dans leur ensemble tel que mentionné dans votre décision du 14 mai 2015 [9] . [ 34 ] Le 1 er mai suivant, le conciliateur Michel Labelle visite les lieux en compagnie de Mme Paradis, de Mme Racine et d’un représentant de Les Revêtements ISOLEX inc., entreprise retenue par le Syndicat pour effectuer les travaux correctifs. [ 35 ] Dans son rapport du 2 mai 2018, M.

Labelle déclare ne pouvoir reconnaître le problème relatif à l’enveloppe des murs aux tourelles en raison de son système d’évacuation de l’eau non conforme, pour les motifs qui suivent : • Le rapport du 14 mai 2015 ne se limite pas aux tourelles 102 et 107 mais plutôt à l’ensemble des tourelles de l’immeuble. • La Garantie QH est reconduite pour cinq ans pour l’ensemble des tourelles suite aux travaux effectués en 2015 découlant de la décision 8810. • Le délai de dénonciation du 14 mars 2018, en raison de la découverte des problèmes en juillet 2017, est déraisonnable (il s’est écoulé huit mois entre la découverte des dommages à l’unité 113 et la dénonciation du 14 mars 2018).

[ 36 ] Le 21 mai 2018, Mme Genest et M. Tremblay adressent une mise en demeure au Syndicat et réclament leur quote-part des honoraires de Me Lord qui leur est facturée lors de cotisations spéciales. Ils remettent en cause la conduite de la réclamation par le Syndicat auprès de QH, notamment parce qu’il n’a pas dénoncé les problèmes constatés en 2017 dans le délai de six mois prévu par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs [10] . [ 37 ] Le 9 avril 2019, M. Gouzopoulos et Mme Lane transmettent une mise en demeure au Syndicat au même effet [11] . [ 38 ] Le 16 avril 2019, l’avocate modifie la demande du Syndicat en Cour supérieure et ajoute comme

partie défenderesse la Garantie Habitation du Québec inc. Elle lui reproche d’avoir rendu en 2015 une décision vague et imprécise ne permettant pas de faire exécuter par l’Entrepreneur tous les travaux correctifs et vérifications nécessaires.

Elle lui reproche également, suite à sa décision du 14 mai 2015, de ne pas s’être assurée que l’Entrepreneur avait fait les vérifications nécessaires et les correctifs requis, selon les règles de l’art et l’usage courant du marché pour l’ensemble de l’immeuble. [ 39 ] Ce dossier, lié aux réclamations des autres copropriétés verticales construites par le même entrepreneur ayant entrepris le même recours, fait l’objet d’un règlement hors Cour tel qu’il appert de l’avis de déclaration de règlement hors Cour produit dans le dossier impliquant le Syndicat des copropriétaires lofts Chevrier 4 699 844 [12] . [ 40 ] Suite à ce règlement, les parties demanderesses sont remboursées d’une

partie des cotisations spéciales qu’elles ont payées relatives aux honoraires de Me Lord et réduisent par conséquent leur demande initiale. La Fiducie réclame la somme de 4 958,53 $ alors que M. Gouzopoulos et Mme Lane réclament la somme de 3 906,72 $. Le Syndicat a-t-il commis une faute lors de l’acceptation des travaux correctifs effectués par l’Entrepreneur en 2015, relativement au crépi d’acrylique, suite à la décision du conciliateur Robillard?

Droit applicable [ 41 ] La collectivité des copropriétaires constitue une personne morale qui prend le nom de syndicat [13] . [ 42 ] Les obligations du syndicat découlent des dispositions du Code civil du Québec (« le C.c.Q. ») relatives à la copropriété divise [14] . L’

article 1039 C.c.Q. décrit ainsi son objet (ou sa mission) : • la conservation de l’immeuble; • l’entretien et l’administration des parties communes; • la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété; • toutes les opérations d’intérêt commun [15] . [ 43 ] La conservation de l’immeuble peut s’entendre de sa conservation matérielle et de son entretien.

C’est un devoir qui est habituellement dévolu au conseil d’administration par la déclaration de copropriété [16] [ 44 ] Le devoir général de conservation consiste notamment à faire effectuer des travaux majeurs de réparation et de remplacement (par exemple, remplacement de fenêtre, de balcon, etc.).

Il peut également s’agir de travaux rendus nécessaires pour corriger des vices de conception, lesquels deviennent obligatoires pour le syndicat [17] . [ 45 ] Comme toute personne morale, le syndicat de copropriété est administré et géré par ses organes, à savoir : • le conseil d’administration dont les obligations et les responsabilités sont assumées de façon continue; et • l’assemblée des copropriétaires qui se réunit sporadiquement, habituellement sur une base annuelle [18] . [ 46 ] La mission générale du conseil d’administration est de gérer les affaires du syndicat; il dispose à cet effet des pouvoirs afférents pour assurer l’administration courante de la personne morale [19] . [ 47 ] Les administrateurs qui agissent pour le conseil d’administration ont notamment le devoir de voir à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes [20] .

Ils ont notamment les obligations suivantes : • respecter les obligations que la loi, l’acte constitutif et les règlements leur imposent; • agir dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés; • agir avec prudence et diligence; • agir avec honnêteté et loyauté dans l’intérêt de la personne morale, soit en l’occurrence le Syndicat de copropriété [21] . [ 48 ] Les administrateurs tout comme le syndicat ont généralement envers les copropriétaires une obligation de moyen, ils ne sont pas leurs assureurs [22] . [ 49 ] Cette distinction a des conséquences importantes sur le fardeau de preuve qui incombe à la

partie demanderesse dans toute action dirigée contre le syndicat en raison de fautes commises par ses administrateurs dans l’exécution de leurs mission et fonctions. [ 50 ] La

partie demanderesse doit alors démontrer par preuve prépondérante qu’ils n’ont pas exercé une diligence et une prudence raisonnable dans la poursuite des objets du syndicat [23] .

[ 51 ] La preuve présentée à la Division des petites créances doit répondre aux règles habituelles de preuve. Ainsi, la

partie à qui incombe la charge de la preuve doit l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. La règle de la prépondérance de la preuve exige que celui à qui elle incombe démontre que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. Il ne s'agit pas de démontrer par une certitude absolue ces faits. En l'absence de prépondérance de preuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. [ 52 ] Si la

partie demanderesse réussit à se décharger de son fardeau de preuve, le syndicat ou ses administrateurs peuvent tenter de s’exonérer en démontrant par preuve prépondérante l’absence de faute, ou alors en prouvant la survenance d’un cas de force majeure ou le fait de la victime elle-même [24] . Analyse et décision [ 53 ] Les treize sections de fenêtres en saillie sur trois étages, aussi appelées tourelles, sont revêtues d’un crépi d’acrylique aussi appelé SIFE. [ 54 ] Dans son rapport de février 2015, M.

Gautreau estime que la pose du crépi d’acrylique ne respecte pas les normes en ce qu’il y a absence de drainage de solins sous ce revêtement, entre l’enduit d’acrylique et les cadres de fenêtre et à la jonction avec les murs de fondation. [ 55 ] Cela a pour conséquence d’affecter la structure de bois puisque l’absence de rejet d’eau peut permettre à l’eau et à l’humidité de rester emprisonnées derrière le parement [25] . [ 56 ] Suite à la visite des lieux et à la lecture du rapport de M.

Gautreau, le conciliateur Robillard impose à l’Entrepreneur de faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis, selon les règles de l’art, et l’usage courant du marché [26] . [ 57 ] Les parties demanderesses reprochent au Syndicat d’avoir consenti à ce que l’Entrepreneur limite les travaux correctifs aux seules unités 102 et 107 situées dans deux tourelles différentes, alors que ni le rapport de M. Gautreau ni la décision de M.

Robillard ne les restreignaient ainsi. [ 58 ] La preuve ne permet pas de savoir avec précision quels travaux correctifs sont effectués par l’Entrepreneur suite à la décision du conciliateur Robillard mais il n’est pas contesté qu’ils sont limités aux tourelles où se trouvent les unités 102 et 107 [27] . [ 59 ] Aujourd’hui, le Syndicat reconnaît que le rapport de M. Gautreau de février 2015 et la décision de M. Robillard visaient plus que les tourelles des unités 102 et 107. Les administrateurs alors en place en 2015 ont commis une erreur dans l’interprétation du rapport de M. Gautreau et de la décision de M.

Robillard, mais cela ne constitue cependant pas nécessairement une faute.

Pour conclure ainsi, les parties demanderesses doivent prouver par preuve prépondérante que cette erreur est déraisonnable et résulte d’une conduite négligente de leur part. [ 60 ] Les reproches des parties demanderesses reposent notamment sur le rapport de Nivoex daté du 29 novembre 2017, décrit comme étant un rapport complémentaire au premier rapport du 25 février 2015. [ 61 ] Outre le fait que l’expert y note que les percées exploratoires récentes permettent de constater des dommages à la structure et un début de dégradation derrière le revêtement d’acrylique à plusieurs endroits, il ajoute : « Rappelons que les malfaçons au revêtement acrylique se trouvent sur l’ensemble des revêtements et pas uniquement sur les trois sections intervenues [28] . » [ 62 ] L’expert Gautreau y mentionne que dans le rapport de conciliation du 14 mai 2015, l’administrateur Robillard exigeait dans sa décision que l’Entrepreneur fasse les vérifications nécessaires et les correctifs requis, selon les règles de l’art, et l’usage courant du marché , sans se limiter nécessairement aux unités 102 et 107. [ 63 ] Les parties demanderesses soulignent que dans son rapport de conciliation de 2018, l’administrateur Labelle réfère au rapport de conciliation de 2015, et après avoir cité la décision de l’administrateur Robillard, ajoute que Rien ne mentionne que seules les tourelles 102 et 107 sont concernées [29] . [ 64 ] Or, l’interprétation que donne M.

Gautreau en 2017 de son propre rapport de 2015 et celle que donne le conciliateur Labelle en 2018 de la décision du conciliateur Robillard de 2015 ne peuvent constituer une preuve prépondérante de négligence ou d’imprudence de la part des administrateurs du Syndicat en 2015. Voici pourquoi. [ 65 ] Cela serait faire abstraction des constatations énoncées par M. Robillard juste avant le paragraphe de sa décision, qui se lisent ainsi : « . Constatations du conciliateur : Lors de notre visite, nous avons vérifié les dommages aux unités 107 et 102 .

Nous constatons que le revêtement intermédiaire en OSB derrière le SIFE est imbibé d’eau et se décompose au toucher, que les éléments de structure 2 x 6 sont imprégnés d’eau et que la laine aussi est gorgée d’eau. À l’extérieur, nous constatons l’absence de drainage du revêtement de SIFE [30] . (Le Tribunal souligne) » [ 66 ] Mme Paradis témoigne à l’audience et déclare que lors de sa visite avec le conciliateur et Mme Racine en avril 2015, elle n’a aucun souvenir d’être allée ailleurs qu’aux unités 102 et 107. [ 67 ] Elle est certaine que les travaux envisagés par M.

Gautreau et par le conciliateur Robillard concernent uniquement les tourelles

des unités 102 et 107, l’Entrepreneur ayant la même interprétation qu’elle. [ 68 ] Contrairement aux affirmations des parties demanderesses, le Syndicat n’a pas consenti à réduire la portée de la décision du conciliateur Robillard : il s’agit plutôt d’une interprétation commune de cette décision. [ 69 ] Le Tribunal souligne que dans son courriel adressé le 3 août 2015 à Mme Paradis et à Mme Racine, Raphaëlle Ségonne, adjointe aux réclamations chez QH, s’informe ainsi du statut des travaux requis par le conciliateur : « Suivant votre échange de courriels, pouvons-nous considérer le point 1 du rapport de conciliation complété?

Étanchéité du mur extérieur sous le revêtement de SIFE ( unités 107 et 102 ). [31] (Le Tribunal souligne) » [ 70 ] Si cette adjointe aux réclamations de QH, vraisemblablement au courant du dossier, interprète ainsi la décision du conciliateur Robillard, il est difficile de concevoir qu’il était déraisonnable pour Mme Paradis et les autres administrateurs, qui n’ont pas d’expertise en construction, de conclure de la même manière. [ 71 ] Ceci, d’autant plus que la veille de la visite de la bâtisse par le conciliateur Robillard, le Syndicat reçoit un rapport complémentaire de M.

Gautreau daté du 22 avril 2015, dans lequel il déclare avoir inspecté les unités 102 et 107 le 16 avril précédent. Il ajoute que des déficiences à l’installation des solins peuvent s’ajouter aux problèmes cités dans le rapport de février 2015, cela demeurant à être validé lors des travaux correctifs à venir [32] . [ 72 ] Vu ce qui précède, l’interprétation donnée par le Syndicat, plus particulièrement par sa présidente Mme Paradis, n’est pas déraisonnable et ne constitue pas une faute.

Il y a peut-être erreur, mais les parties demanderesses n’ont pas démontré par preuve prépondérante que les administrateurs du Syndicat en 2015 n’ont pas agi de façon normalement prudente et diligente, comme tout autre administrateur d’un syndicat de copropriété placé dans les mêmes circonstances. [ 73 ] Le rapport complémentaire de novembre 2017 de M. Gautreau énonce clairement que les travaux correctifs et les vérifications requises par M. Gautreau concernent l’ensemble des tourelles de la bâtisse abritant la Copropriété.

Si ces précisions s’étaient trouvées dans le rapport de 2015, l’acceptation par le Syndicat des travaux effectués par l’Entrepreneur aurait probablement été différente. [ 74 ] De la même manière, la décision du conciliateur Robillard, tenant compte non seulement de la décision elle-même mais des constatations qui la précèdent immédiatement, semble vague et imprécise et peut justifier l’interprétation qu’en font les administrateurs du conseil d’administration du Syndicat. [ 75 ] De façon générale, il faut toujours se méfier d’une vision en rétrospective que procure la connaissance des faits subséquents aux gestes reprochés : le Tribunal doit analyser la conduite de la

partie défenderesse en tenant compte de toutes les circonstances qui prévalent au moment des faits reprochés. [ 76 ] Les parties demanderesses reprochent ensuite au Syndicat de ne pas avoir obtenu après les travaux correctifs la certification par un ingénieur que ceux-ci l’avaient été en conformité avec la décision du conciliateur Robillard. [ 77 ] Bien que cela puisse constituer une bonne pratique, les parties demanderesses ne présentent pas de preuve prépondérante quant à l’obligation du Syndicat de procéder ainsi en 2015. [ 78 ] À l’audience, Mme Paradis souligne que, dans son obligation de voir aux intérêts des copropriétaires, se trouve celle d’utiliser les fonds provenant de leurs cotisations avec prudence et diligence.

Or, des frais considérables avaient déjà été engagés au moment de retenir les services de la firme Nivoex et il ne semblait pas déraisonnable à ce moment de faire confiance à l’Entrepreneur et d’accepter de Mme Racine une simple attestation à l’effet que les travaux étaient complétés. [ 79 ] En rétrospective, il apparaît que l’Entrepreneur était loin d’être digne de cette confiance, comme il apparaît de la décision du Bureau des Régisseurs de la Régie du bâtiment du Québec en date du 30 septembre 2021 [33] . [ 80 ] Mais dans les circonstances qui prévalent en 2015, le Tribunal ne peut conclure à une preuve prépondérante de faute de la part du Syndicat sur cette première question.

Le Syndicat a-t-il commis une faute en intentant une action en Cour supérieure contre l'Entrepreneur et son sous-traitant Acryliques Olympic plutôt que de présenter une demande de conciliation à QH en vertu du Plan de garantie en 2018? Droit applicable [ 81 ] Parmi les obligations qui incombent au Syndicat se trouvent celle de voir à la conservation de l’immeuble et à son entretien, mais la loi ne précise pas de qui relèvent les décisions à ce sujet, du conseil d’administration ou de l’assemblée des copropriétaires. [ 82 ] Dans le jugement Couture c.

Association des copropriétaires du condominium Le Maritime de Laval, Phase I [34] , la Cour supérieure enseigne que le conseil d’administration d’un syndicat peut prendre seul la décision d’aller de l’avant avec un projet visant à la conservation de l’immeuble ou à son entretien, citant ainsi les auteurs Christine Gagnon et Michel Vassiliadès : « Si la conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes font spécifiquement

partie des objets du syndicat, la loi ne précise pas comment les travaux de conservation et d’entretien des parties communes doivent être approuvés . […] Ainsi, bien que la loi soit silencieuse sur la nature de l’autorisation requise pour les travaux d’entretien des parties communes et de conservation de l’immeuble, nous sommes d’avis que le conseil d’administration est l’organe qui doit en principe décider de ces travaux . (Le Tribunal souligne, référence omise) » [ 83 ] Dans l’exécution de ce devoir, les administrateurs ont une obligation de moyen envers les copropriétaires, ils doivent exercer une

diligence et une prudence raisonnable dans la poursuite de cet objet du Syndicat. [ 84 ] L’auteur Christine Gagnon enseigne à ce sujet : « On considère généralement que ce devoir est rempli lorsque les administrateurs se fient aux conseils de professionnels pour prendre des décisions qui sortent de leur champ de compétence ou excèdent leurs connaissances [35] . » [ 85 ] En l’instance, même si la décision d’intenter un recours judiciaire relevait du conseil d’administration, celui-ci soumet la question à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires, par souci de transparence. [ 86 ] C’est dans ce contexte que le Tribunal procède à l’analyse de la deuxième question en litige.

Analyse et décision [ 87 ] Il est admis que les travaux correctifs effectués par l'Entrepreneur en 2015 suivant la décision du conciliateur Robillard, sont soit déficients, soit incomplets. [ 88 ] Dans son rapport du 29 novembre 2017, l'expert Gautreau de Nivoex souligne que des travaux de réfection du revêtement d’acrylique ont été réalisés antérieurement sur trois sections verticales (les tourelles) de l'immeuble comportant les unités 101 (en 2014), 102 et 107 (en 2015). [ 89 ] Il souligne que ces trois sections doivent être corrigées car ces interventions n'ont pas été effectuées adéquatement : il faut notamment modifier les dessus et les dessous des fenêtres des unités 102 et 107 pour les munir de larmiers et de solins appropriés.

Il faut aussi modifier le solin au bas des fenêtres de l'unité 101 [36] . [ 90 ] M. Gautreau ajoute qu’ils sont incomplets puisque dans son rapport de 2015, il indiquait que les malfaçons relatives au revêtement d’acrylique se trouvent sur l'ensemble de revêtement et non seulement sur les trois sections décrites plus haut. Les travaux effectués seulement aux tourelles des unités 102 et 107 n'ont donc pas corrigé le problème affectant l’ensemble du revêtement, soit l'absence d'espace d'air derrière l'isolant permettant le drainage de l'eau et de l'humidité. [ 91 ] M.

Gautreau affirme que les vérifications et les travaux requis par le conciliateur Robillard dans sa décision de mai 2015, soit de faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis, n'ont pas été effectués parce que limités aux tourelles des unités 102 et 107 [37] . [ 92 ] Dans ce même rapport, M.

Gautreau ajoute que les récentes percées exploratoires effectuées à plusieurs unités permettent de constater des dommages à la structure ou un début de dégradation derrière le revêtement d’acrylique [38] , ajoutant que cela n'est pas limitatif et relève de constats faits à partir d'ouvertures localisées ajoutant d'ailleurs, le dégarnissage du revêtement acrylique pourra permettre d'avoir une meilleure vision de l'étendue des dommages survenus. [ 93 ] L'expert de Nivoex avait déjà fait part de deux premières percées exploratoires et de ses conclusions préliminaires le 15 septembre 2017 [39] . [ 94 ] Ces nouvelles inspections par Nivoex découlent de la découverte en juillet 2017 de dommages sous le revêtement d’acrylique de l'unité 113 de Mme Bourdage à la suite d’une infestation importante de fourmis.

Ce sont les vérifications pour en connaître la cause qui donnent lieu à la découverte de problèmes plus sérieux affectant la structure de la tourelle à cet endroit, et qui amènent les nouvelles percées exploratoires par Nivoex. [ 95 ] Mme Paradis témoigne à l'audience que les membres du conseil d'administration réfléchissent à la situation et réalisent alors l'ampleur du problème doublé du constat que l’Entrepreneur n’a pas effectué correctement les travaux correctifs en 2014 et en 2015. [ 96 ] Selon Mme Paradis, pour les membres du conseil d’administration, ça commence à être gros . [ 97 ] Elle s’informe auprès du gestionnaire de la copropriété horizontale qui la réfère à l’avocat Richard Lavoie. [ 98 ] Mme Paradis relate qu’à ce moment, les administrateurs ont des craintes sérieuses que si l’Entrepreneur procède à nouveau à des travaux correctifs, cela sera à recommencer vu les mauvaises expériences des travaux correctifs exécutés par celui-ci en 2014 et en 2015. [ 99 ] Selon Mme Paradis, les administrateurs discutent de cette crainte avec Me Lavoie, mais aussi du fait que la décision de QH de mai 2015 était ambiguë comme l’était le rapport de Nivoex de février 2015.

Jusqu’à un certain point, ils n’ont plus vraiment confiance en QH. [ 100 ] C’est dans ce contexte que Me Lavoie adresse une mise en demeure à l’Entrepreneur et à son sous-traitant le 8 septembre 2017, les avisant de la situation problématique de l’unité 113 et de l’ouverture des parements d’acrylique à d’autres unités le 21 septembre suivant et les invitant à y être présents.

Me Lavoie termine en les avisant que le Syndicat les tiendra responsables de tous les dommages occasionnés par leur construction [40] . [ 101 ] Contrairement aux affirmations des parties demanderesses, cela ne constitue pas une invitation à l’Entrepreneur et à son sous- traitant par le Syndicat à effectuer les travaux correctifs.

Il s’agit plutôt d’une exigence posée par la Loi à l’effet de dénoncer la situation à l’Entrepreneur avant de procéder aux travaux correctifs et de lui en réclamer le remboursement, le défaut de procéder ainsi pouvant constituer une fin de non-recevoir à une action éventuelle [41] . [ 102 ] Le conseil d'administration consulte ensuite Me Martine Lord, spécialiste en droit de la construction. [ 103 ] C'est suite à ces consultations et avis que le Syndicat entreprend une action judiciaire contre l'Entrepreneur et son sous-traitant pour être remboursé du coût des travaux correctifs, action qui donne lieu à une transaction en 2021.

[ 104 ] Cette décision sort du champ de compétence des administrateurs et excède leurs connaissances.

En se fiant aux conseils de Me Lord, qui exerce en droit de la construction, les administrateurs ont agi avec prudence et diligence. [ 105 ] Les parties demanderesses soutiennent que ceux-ci n’ont pas véritablement consulté Me Lord sur la question d’intenter des procédures judiciaires plutôt que de soumettre une nouvelle réclamation en vertu du Plan de garantie, elle ne les a donc pas conseillés à ce sujet. [ 106 ] Elles plaident que Me Lord n’aurait pas eu connaissance de la décision de mai 2015 du conciliateur Robillard avant 2018, elle ne pouvait donc en discuter avec les administrateurs en 2017. [ 107 ] Le Tribunal ne peut retenir cette prétention. [ 108 ] Dans son compte d’honoraires du 12 décembre 2017 [42] , Me Lord fait référence en date du 20 novembre 2017 à un courriel de M.

Gautreau (de Nivoex), à la révision de son rapport modifié qu'il produira un peu plus tard en novembre, mais aussi à un courriel à M.

Gautreau (copie du rapport du conciliateur) . [ 109 ] Dans son courriel du 20 octobre 2017 adressé à Me Christine Gosselin qui représente l’Entrepreneur, Me Lord l’invite notamment à prendre connaissance du rapport de Qualité Habitation et de celui de Nivoex [43] . [ 110 ] Mme Paradis témoigne de discussions avec Me Lord au sujet des obligations du Syndicat de voir à la conservation de l’immeuble, de l’importance des problèmes qui l’affectent en raison de la non-conformité du revêtement d’acrylique et du fait qu’il serait déraisonnable de confier les travaux correctifs à l’Entrepreneur, pour peu que celui-ci veuille s’exécuter, vu l’exécution déficiente des travaux correctifs antérieurs. [ 111 ] À cela s’ajoutent les considérations que Me Lord expose aux administrateurs et éventuellement à l’assemblée des copropriétaires, notamment en ce qu’une réclamation en vertu du Plan de garantie auprès de QH, tout comme le recours en arbitrage advenant une décision défavorable, n’interrompe pas la prescription de trois ans applicable dans le cas d’un recours civil contre l’Entrepreneur et son sous-traitant. [ 112 ] Les administrateurs, toujours conseillés et accompagnés par l’avocate Me Lord, entretiennent aussi des réticences quant à l’implication de QH. [ 113 ] En 2013, le Syndicat avait fait une première dénonciation d’un problème pouvant être lié à l’installation déficiente du crépi d’acrylique.

Or, QH avait conclu, de façon erronée, à un problème d’assèchement des matériaux au sujet de deux unités sur les trois faisant l’objet de la dénonciation, un phénomène qui à son avis est normal et n’entraîne pas l’obligation de l’Entrepreneur d’effectuer des travaux correctifs. [ 114 ] Vu les circonstances décrites plus haut, tenant compte du fait que le Syndicat requiert et obtient les conseils des avocats Lavoie et Lord dans la démarche qui donne lieu à une action judiciaire contre l’Entrepreneur plutôt que le recours au Plan de garantie auprès de son administrateur QH, le Tribunal ne peut conclure à la négligence des administrateurs.

Le Syndicat a-t-il induit en erreur l’assemblée des copropriétaires pour obtenir un vote favorable à cette action judiciaire? [ 115 ] Le conseil d’administration convoque l’assemblée des copropriétaires à une assemblée extraordinaire le 18 novembre 2017 pour tenir un vote afin de confirmer le mandat donné à Me Lord d’intenter la poursuite judiciaire contre Trigone et son sous-traitant. [ 116 ] Les parties demanderesses affirment que le vote en faveur de cette proposition fait suite à la transmission d’information erronée par le conseil d’administration, qui a induit en erreur les copropriétaires et les a amenés à voter ainsi. [ 117 ] Pour les motifs exprimés ci-après, le Tribunal ne retient pas cette prétention. [ 118 ] Dès le 7 septembre 2017, le conseil d’administration convoque tous les copropriétaires, dont les parties demanderesses, à une assemblée extraordinaire fixée au 17 septembre 2017 [44] . [ 119 ] Dans son courriel, la présidente du conseil d’administration Mme Paradis écrit ce qui suit : « Suite aux derniers événements concernant le condo 113 et les problèmes d’infiltration d’eau, vous trouverez ci-joint la convocation à une assemblée extraordinaire.

Il est très important que tous les copropriétaires soient présents étant donné l’ampleur des dégâts et la possibilité d’une cotisation spéciale. […] » [ 120 ] L’avis de convocation énonce clairement les sujets à l’ordre du jour de cette assemblée extraordinaire : • revêtement acrylique • mise en demeure contre Trigone • cotisation spéciale [45] [ 121 ] Le jour même de l’assemblée extraordinaire, Mme Paradis envoie à nouveau un courriel à tous les copropriétaires dont les parties demanderesses leur rappelant la tenue de l’assemblée le même jour et ajoutant cette assemblée pour mon avis est une des plus importantes pour notre immeuble et sa viabilité [46] .

[ 122 ] Or, les parties demanderesses n’assistent pas à cette assemblée extraordinaire et ne sont pas représentées par procuration [47] . [ 123 ] Selon le procès-verbal de cette assemblée extraordinaire, dont le quorum est atteint à 68,5 %, les sujets suivants sont abordés [48] : 3. Revêtement acrylique – présentation de l’historique 4. Infiltrations d’eau dans des condos – présentation de l’historique des tourelles 5. Embauche de Nivoex – technologue – inspection extérieure et intérieure – rapports à l’appui 6. Embauche de Me Richard Lavoie – tarification : mention des honoraires – taux horaire 225 $ 7.

Mise en demeure à Trigone et Acryliques Olympic – Me Lavoie a effectué les mises en demeure 8. Ouverture des murs extérieurs à venir : Nivoex engagée – rapport à suivre 9. Suite des événements et travaux à venir : urgence pour le condo 113 10. Responsabilité du Syndicat : le Syndicat a l’obligation de voir aux réparations de l’immeuble 11. Cotisation spéciale : en attente de soumissions [ 124 ] L’historique des tourelles présenté à cette assemblée générale est reproduit dans un document intitule Historique [49] .

Les parties demanderesses y trouvent l’information erronée qui a induit les copropriétaires en erreur. [ 125 ] On y retrouve l’indication des rapports d’inspection depuis 2011, dont le rapport de conciliation QH en novembre 2013 et celui du 14 mai 2015. [ 126 ] À ce sujet, le document indique : « Suite au rapport d’inspection de Nivoex du 24 février 2015 (page 12) et l’annexe du 22 avril 2015, le conciliateur M. Robillard de Qualité Habitation en présence de Mme Marie-Pier Racine de Trigone et Mme Paradis, présidente, a constaté le problème d’étanchéité du crépi d’acrylique du condo 102 et 107.

Par conséquent, il a été décidé que l’entrepreneur devait effectuer les travaux de réparation. » [ 127 ] L’information erronée, selon les parties demanderesses, réside dans cet extrait : « La demande de réparation de crépi a été refusée le 14 mai 2015, à cause du délai de 36 mois. Cependant, dans tous les rapports d’inspection de 2011 jusqu’en 2015, les problèmes de crépi d’acrylique avaient été mentionnés dans chacun des rapports soumis. »

Cet extrait est suivi par ce passage : « Les travaux ont été effectués par Trigone en juin 2015 pour les condos 102, [1], 302 et 107, 207 et 307. » [ 128 ] Selon les parties demanderesses, c’est l’information à l’effet que la demande de réparation de crépi a été refusée le 14 mai 2015 à cause du délai de 36 mois qui induit les copropriétaires en erreur : ils croient qu’il n’y a plus de recours en ce qui concerne le crépi en vertu du Plan de garantie.

Cela les amène à voter pour un recours judiciaire lors de l’assemblée du 19 novembre suivant. [ 129 ] Or, l’historique du dossier du crépi est rendu oralement à l’assemblée du 17 septembre, à laquelle les parties demanderesses n’assistent pas. [ 130 ] Selon Mme Paradis qui est présente tout comme Mme Bourdage, propriétaire de l’unité 113, les explications alors données au sujet de l’historique du dossier de crépi n’induisent pas les copropriétaires présents, QH accepte la dénonciation du problème d’étanchéité du crépi d’acrylique des condos 102 et 107, tel qu’il apparaît clairement des passages qui précèdent et qui suivent celui reproché par les parties demanderesses. [ 131 ] Par la suite, dans son courriel du 25 septembre 2017 adressé à tous les copropriétaires dont les parties demanderesses, la présidente Mme Paradis informe que les travaux pour l’immeuble n’auront pas lieu avant 2018 et ajoute ne pas oublier que nous poursuivons Trigone et Acryliques Olympic et ceci peut être très long [50] . [ 132 ] Le 2 octobre suivant, Mme Paradis transmet à tous les copropriétaires copie de la mise en demeure du même jour adressée par Me Lord à Me Gosselin.

Dans cette mise en demeure, Me Lord énonce clairement l’intention du Syndicat d’intenter des poursuites judiciaires contre Trigone et son sous-traitant, il n’est aucunement question de poursuivre l’affaire en vertu du Plan de garantie [51] . [ 133 ] Par courriel du 5 octobre 2017 adressé à tous les copropriétaires dont les parties demanderesses, Mme Paradis les informe d’une prochaine assemblée extraordinaire à être fixée pour le suivi de cette poursuite , alors que les administrateurs seront accompagnés de Me Lord. [ 134 ] Mme Paradis souligne ce qui suit : « L’enjeu est énorme que si nous perdons notre cause, la dépense peut être d’environ 500 000 $ qui donnera lieu à une cotisation spéciale très élevée pour chacun d’entre nous.

Donc plusieurs d’entre nous devrons faire un emprunt pour payer cette cotisation spéciale. [52] » [ 135 ] Le 12 octobre suivant, Mme Paradis transmet par courriel un avis de convocation pour une réunion d’information à être présidée par Me Lord le 18 octobre suivant [53] . L’avis de convocation indique les sujets qui seront alors abordés :

• Suivi de la mise en demeure • Réponse de Trigone • Coûts à venir • Échéance des travaux • Cotisation spéciale à venir [54] [ 136 ] Le 18 octobre, la réunion d’information a lieu au bureau de Me Lord. M. Gouzopoulos et Mme Lane sont absents, Mme Denis Genest est présente [55] . Le quorum est atteint à 58,4 %. [ 137 ] Selon le procès-verbal, les sujets abordés sont les suivants : • Historique de la situation – litige entre Trigone et le Syndicat – Me Martine Lord • Me Martine Lord fait le suivi des courriels entre Trigone et notre Syndicat. Elle explique aux propriétaires ce que signifie un délai de prescription.

Notre délai se termine en février 2018. • De plus, elle répond aux questions des copropriétaires présents. • Elle explique que Trigone a plusieurs compagnies à numéro inscrites au Registraire des entreprises du Québec et que celle qui nous concerne est toujours active. • La soumission de Bao Construction est pour l’acrylique seulement. La structure est non incluse. • Échéance des travaux. Les travaux d’acrylique ne peuvent être effectués en hiver.

La priorité est les travaux au condo 113. • Les procédures peuvent s’échelonner jusqu’à trois ans. (Le Tribunal souligne) [ 138 ] Les copropriétaires présents ont pu alors poser des questions à Me Lord et obtenir des éclaircissements.

Mme Bourdage témoigne à l’audience que de fait, Me Lord a répondu à toutes les questions qui lui ont été posées, elle-même estime n’avoir jamais été induite en erreur par les administrateurs du Syndicat, que ce soit à cette réunion d’information ou à d’autres moments. [ 139 ] Par courriel du 10 novembre 2017, Mme Paradis convoque tous les copropriétaires dont les parties demanderesses à une assemblée générale extraordinaire fixée au 19 novembre 2017 [56] . Mme Paradis écrit : « À cette assemblée, il y aura un vote à savoir si nous enclenchons le processus judiciaire devant les tribunaux.

Nous vous informerons des coûts possibles. Me Lord qui nous représente doit avoir un mandat clair à ce sujet. Ainsi, nous parlerons des travaux d’acrylique à venir en 2018 ainsi que de la cotisation spéciale pour ces travaux. […] » [ 140 ] Le 19 novembre, avant la tenue de l’assemblée, Mme Paradis envoie à nouveau un courriel à tous les copropriétaires dont les parties demanderesses leur rappelant l’assemblée générale extraordinaire de ce jour à 19h00.

Elle ajoute : « Il y aura un vote très important et décisionnel sur le cheminement de notre poursuite contre Trigone et Olympic Acryliques. [57] » [ 141 ] L’avis de convocation indique clairement les sujets à l’ordre du jour : • mandat pour Me Martine Lord (vote pour enclencher les recours devant les tribunaux) • travaux crépi d’acrylique – échéancier 2018 • cotisation spéciale - facture [58] [ 142 ] À cette assemblée où le quorum atteint est de 61,8 %, M. Gouzopoulos est présent mais ni les fiduciaires Denise Genest et Luc Tremblay ni Nadia Genest ne le sont [59] .

À la grande majorité, les copropriétaires présents votent en faveur du mandat à Me Lord pour enclencher les recours devant les tribunaux judiciaires [60] . [ 143 ] Au point Varia des sujets abordés à l’assemblée, on retrouve ce qui suit : • Mention d’une durée possible pour le règlement du dossier entre deux à trois ans.

Forte chance de régler en médiation avant. • Mention de possibilité de se joindre aux autres phases si elles entreprennent des démarches et recours contre Trigone. • Francine demande à l’avocate le calendrier de paiement selon les étapes à venir. • […] • Possibilité d’aller dans les médias discuter – à suivre.

• Francine envoie à tous les propriétaires le résumé de la séance d’information donnée par l’avocate ainsi que les copies des factures de l’avocate depuis le début des démarches. [ 144 ] Bien que dans le dernier point il est fait mention que Mme Paradis envoie aux propriétaires le résumé de la séance d’information du 18 octobre précédent, cet envoi ne se fait pas à ce moment, comme le rappelle Mme Nadia Genest dans son courriel du 13 mars 2019, mais se fera ultérieurement. [ 145 ] Il apparaît des nombreux échanges de courriels et de correspondances diverses, de même que des avis de convocation et procès- verbaux d’assemblées tenues ultérieurement, que les administrateurs ont informé adéquatement les copropriétaires des développements survenus, toujours conseillés et assistés de l’avocate Me Lord. [ 146 ] Quant à l’information erronée à l’effet que la décision de QH de 2015 s’appliquait à l’ensemble des tourelles et non aux seules tourelles des unités 102 et 107, le Tribunal a décidé plus haut que certes, il y a erreur, mais que cela ne constitue pas une faute de la part des administrateurs alors en poste dans l’interprétation de la décision de QH de mai 2015. [ 147 ] Le Tribunal ajoute qu’à toutes les étapes qui précèdent, les copropriétaires avaient été avisés de la tenue des diverses assemblées et pouvaient, le cas échéant, poser toutes les questions qu’ils jugeaient pertinentes.

Le Syndicat a-t-il commis une faute en présentant une réclamation à QH en vertu du Plan de garantie en mars 2018, hors délai? [ 148 ] Le Syndicat ne conteste pas les conclusions du conciliateur Labelle qui refuse de reconnaître la dénonciation des problèmes relatifs à l’inexécution par Trigone de la décision de QH de mai 2015 et de l’inexécution déficiente de certains points relatés dans cette même décision, parce que présentée hors du délai en vertu du Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs . [ 149 ] La preuve ne permet pas de savoir pourquoi le 14 mars 2018 Mme Paradis demande l’ouverture d'un dossier à QH, alors que jusque-là le Syndicat n’avait pas procédé ainsi, préférant plutôt intenter des procédures judiciaires contre l’Entrepreneur et son sous- traitant, sur les conseils de Me Lord. [ 150 ] Néanmoins, même à cette étape, le Syndicat est toujours conseillé par Me Lord.

Contrairement à l’avocat, le conseil d’administration du Syndicat n’est pas tenu à une obligation de résultat quant au respect d’un délai de prescription ou de déchéance.

En requérant les services d’un avocat, le conseil d’administration remplit son devoir de diligence. [ 151 ] Par ailleurs, même si le Tribunal avait conclu à une faute sous ce dernier aspect, il n’aurait pas accueilli l’action des parties demanderesses. [ 152 ] Le Syndicat a démontré qu’une copropriété verticale du même projet Lofts Chevrier a présenté une nouvelle réclamation à QH et a obtenu que l’Entrepreneur effectue les travaux correctifs, lesquels se sont avérés encore une fois déficients [61] , [ 153 ] L’éventualité que redoutaient les administrateurs du Syndicat en 2017, à savoir que l’Entrepreneur, forcé de s’exécuter par un conciliateur de QH, continuerait à effectuer des travaux correctifs déficients, semble s’être réalisée. [ 154 ] Vu le manque de confiance envers l’Entrepreneur, justifiée dans les circonstances, le choix du conseil d’administration de procéder plutôt par procédure judiciaire pour recouvrer le coût des travaux correctifs exécutés par un autre entrepreneur de confiance, appuyé par le vote des copropriétaires, s’est donc avéré judicieux. [ 155 ] Les parties demanderesses soutiennent que si le Syndicat avait présenté une nouvelle réclamation en temps utile à QH, cette dernière aurait pris en charge les travaux correctifs.

Cependant, rien ne prouve que l’Entrepreneur aurait été écarté de l’exécution des travaux correctifs.

Selon toute probabilité, si l’Entrepreneur avait exécuté les travaux, ils se seraient avérés encore une fois déficients. [ 156 ] La preuve ne permet non plus de conclure dans quel délai QH aurait choisi un autre entrepreneur, le cas échéant. [ 157 ] Dès 2018, le Syndicat avait confié l’exécution des travaux correctifs à l’entreprise ISOLEX, qui les exécute correctement, ce qui empêche la dégradation plus avancée de la structure de l’immeuble. [ 158 ] Dans les circonstances, le Syndicat a rempli son obligation de voir à la conservation de l’immeuble.

Conclusion [ 159 ] Toute cette affaire a certainement suscité beaucoup d’inquiétude chez les copropriétaires, dont les parties demanderesses. [ 160 ] Cela a également créé vraisemblablement des dissensions au sein de l’assemblée des copropriétaires, quant à la solution au problème grave qui affectait la bâtisse depuis plusieurs années. [ 161 ] Il a pu arriver que certaines communications du conseil d’administration n’aient pas été transmises à l’une ou l’autre des parties demanderesses, mais compte tenu de l’ensemble de la preuve, rien ne permet de conclure que les administrateurs du Syndicat, au fil des années, ont voulu écarter les parties demanderesses de tout le processus. [ 162 ] Vu ce qui précède, Le Tribunal rejettera les deux actions, mais sans frais, vu les circonstances.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dossier 505-32-037541-191 [ 163 ] REJETTE l’action de la

partie demanderesse, sans frais.

Dossier 505-32-037542-199 [ 164 ] REJETTE l’action de la

partie demanderesse, sans frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.