2021 QCCQ 9013, 2021 QCCQ 9013

Mejia Lema c. Legault Bernard 2021 QCCQ 9013 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-701502-194 DATE : 27 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLARA EUGENIA MEJIA LEMA et FEDERICO ANTONIO ARENAS MEJIA Demandeurs c.

ANDRÉ LEGAULT BERNARD Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. L’aperçu [ 1 ] Quelques mois après avoir acquis la résidence du défendeur André Legault Bernard (ci-après désigné « vendeur »), Clara Eugenia Mejia Lema et Federico Antonio Arenas Mejia (ci-après collectivement désignés « acheteurs ») découvrent divers problèmes affectant leur nouvelle propriété. Selon eux, il s’agit de vices cachés.

En s’appuyant sur la garantie contre les vices cachés, ils réclament du vendeur le recouvrement des dépenses occasionnées par ces problèmes. [ 2 ] Pour les raisons plus amplement exposées ci-dessous, le Tribunal accueille en

partie la demande des acheteurs. 2. L’analyse 2.1 Le fardeau de preuve [ 3 ] En matière de preuve, le Code civil du Québec prévoit que la

partie qui veut faire valoir un droit a le fardeau de prouver les faits qui soutiennent sa prétention [1] . Cette

partie doit présenter une preuve qui rend l’existence du fait à prouver non seulement possible, mais probable . De plus, comme le rappelle la Cour suprême du Canada, « la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités » [2] . 2.2 La garantie contre les vices cachés [ 4 ] Dans l’arrêt ABB inc. c. Domtar inc. [3] , la Cour suprême enseigne que pour donner lieu à l’application de la garantie contre les vices cachés, le vice dont il est question doit répondre à quatre critères cumulatifs.

Le vice doit exister antérieurement à la vente, être suffisamment grave , être caché et inconnu de l’acheteur [4] . [ 5 ] Au sujet de la gravité du vice, mon collègue le juge De Pokomandy écrivait ceci : [39] Il faut donc un certain déficit d’ usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché. [40] La gravité du vice doit avant tout s’évaluer en fonction du déficit d’ usage . Autrement dit, des limitations qu’il pose à l’occupant des lieux.

Il faut en effet rappeler que toute défectuosité ou imperfection ne peut être automatiquement qualifiée de vice au sens de la garantie de qualité du C.c.Q. du Québec, la mise en œuvre de celle-ci étant tributaire d’un déficit d’ usage . [41] Un défaut qui ne produit pas de conséquence n’est pas un vice au sens légal du terme et il en est de même aussi d’un défaut qui ne produit qu’une conséquence minime, sans effet significatif sur l’ usage du bien. [5] [soulignement du Tribunal] [ 6 ] C’est en ayant ces principes à l’esprit que le Tribunal analysera chacune des réclamations présentées par les acheteurs.

2.3 Isolation inadéquate du grenier (10 359 $) [ 7 ] Le 20 août 2018, les acheteurs acquièrent la résidence du vendeur [6] . Il s’agit d’une résidence construite en 1972 [7] . Quelques mois après l’acquisition, les acheteurs mandatent la firme Service Ecoplus afin d’obtenir une évaluation de l’efficacité énergétique de leur nouvelle résidence [8] . Le rapport obtenu propose une panoplie de mesures et de recommandations afin de réduire la consommation d’énergie de la résidence [9] . [ 8 ] Les acheteurs obtiennent par la suite une estimation.

Il en coûterait 10 359 $ pour mettre en œuvre les recommandations figurant au rapport de la firme Service Ecoplus [10] . Selon cette estimation, le manque d’isolation semble surtout problématique au grenier.

Selon les acheteurs, le manque d’isolation constitue un vice caché. [ 9 ] Contrairement à ce que plaident les acheteurs, même si la preuve révèle que l’isolation du grenier et de la résidence n’est pas optimale, cela ne constitue pas un vice qui entraîne un déficit d’usage justifiant l’application de la garantie contre les vices cachés. [ 10 ] À cet égard, il convient de rappeler que la résidence a été construite en 1972. Selon l’échelle de pointage utilisée par la firme Service Ecoplus, une résidence de cet âge devrait atteindre en moyenne un score de 66.

Or, selon l’évaluation obtenue, la résidence en cause obtient un pointage de 73. Cela signifie que l’efficacité énergétique de la résidence est supérieure à celle de la moyenne des résidences du même âge. [ 11 ] De plus, l’inspecteur préachat mandaté par les acheteurs s’est rendu au grenier. Photos à l’appui, il note que l’isolation est suffisante. Il recommande cependant d’améliorer la ventilation [11] . On ne saurait donc considérer que le soi-disant manque d’isolant au grenier constitue un vice caché.

Du moins, le rapport préachat démontre sans l’ombre d’un doute que la suffisance ou non de matières isolantes dans le grenier pouvaient aisément être constatées avant la vente. Au mieux, cela pourrait être considéré comme étant un vice apparent que le vendeur n’est pas tenu de garantir [12] . 2.4 Bris d’un tuyau sous-sol (1 695,60 $) [ 12 ] Les acheteurs ont subi un dégât d’eau résultant de la rupture d’un tuyau se trouvant dans un mur du sous-sol.

Selon le chargé de projet de l’entrepreneur en restauration après sinistre, le capuchon qui scelle le tuyau aurait été installé de façon inadéquate, ce qui explique qu’il a cédé et par voie de conséquence, causé le dégât d’eau. [ 13 ] Bien qu’ils aient été indemnisés par leur compagnie d’assurance pour le sinistre causé par la rupture du tuyau, les acheteurs réclament ce qui n’a pas été indemnisé par les assureurs c’est-à-dire la somme de 695,60 $ [13] qu’ils ont dû débourser pour réparer et corriger l’installation du tuyau afin d’éviter la survenue d’un autre sinistre.

Ils réclament également la franchise d’assurance de 1 000 $. [ 14 ] Le Vendeur conteste. Il soumet que, selon l’opinion d’un plombier professionnel, le tuyau a été endommagé par le gel. Il ne s’agirait donc pas d’un vice caché. Or, le Vendeur, même s’il a eu l’opportunité de le faire [14] , ne produit aucun rapport émanant du plombier professionnel qui a émis l’opinion au soutien de sa défense. [ 15 ] Le Tribunal retient donc comme prépondérante la preuve voulant que le sinistre dont les acheteurs ont été victimes a été occasionné par un vice caché.

La preuve est également suffisante pour soutenir la réclamation des acheteurs. Elle sera donc accordée. 2.5 Fil électrique non conforme (520 $) [ 16 ] Les acheteurs affirment avoir découvert un fil électrique non conforme à l’intérieur d'un mur de la chambre à coucher. Selon eux, le fil était toujours relié aux panneaux électriques et aurait été laissé à l’intérieur du mur sans aucune mesure de protection. [ 17 ] Les acheteurs allèguent avoir mandaté un électricien pour rectifier la situation. Ils ont d’ailleurs demandé au vendeur de leur rembourser les montants payés pour rectifier la situation.

Surpris de cette trouvaille, le vendeur leur a alors demandé de fournir la facture de l’électricien pour obtenir notamment la description des travaux qui ont été effectués et la preuve du paiement. Les vendeurs n’ont pas été en mesure de fournir une telle facture. En effet, ils ont payé cet entrepreneur en argent comptant sans exiger de reçu ou de facture. [ 18 ] En l’espèce, le seul témoignage de Mme Mejia ne constitue pas une preuve suffisamment claire et convaincante pour établir le bien-fondé de cette réclamation.

Pour faire droit à cette demande, il aurait été nécessaire d’obtenir la confirmation de l’existence d’un fil électrique toujours alimenté à l’intérieur d’un mur ainsi que la description des travaux et la preuve de paiement. 2.6 Preuve de garantie des bardeaux d’asphalte (1 736 $) [ 19 ] Au terme de la promesse d’achat, le vendeur s’engage à effectuer la réfection de la toiture en utilisant des bardeaux d’asphalte avec une garantie du fabricant de 25 ans. À défaut, le notaire est autorisé à conserver une somme de 10 000 $ jusqu’à ce que les travaux soient terminés.

Le vendeur a effectué les travaux avant la vente, ce qui fait qu’il n’a pas été nécessaire pour le notaire de retenir la somme de 10 000 $ pour garantir leur exécution. Les acheteurs n’ont manifesté aucune opposition lors de la vente. [ 20 ] Après la conclusion de la vente, les acheteurs réclament une preuve qui confirme que les bardeaux d’asphalte installés par le vendeur ont véritablement une garantie de 25 ans.

Le vendeur, par l’entremise du courtier immobilier, leur communique la facture d’achat des bardeaux d’asphalte en question. [ 21 ] Or, les acheteurs sont insatisfaits de la preuve fournie par le vendeur. Sans aller jusqu’à affirmer que les bardeaux d’asphalte installés par le vendeur ont une garantie inférieure à 25 ans, ils réclament le coût d’achat des bardeaux d’asphalte puisque le vendeur n’est pas en mesure de fournir la garantie du fabricant si le toit venait à couler à l’intérieur de la période couverte par la garantie.

[ 22 ] Cette demande ne saurait être accordée. Il n’y a aucune preuve voulant que les bardeaux d’asphalte installés par le vendeur aient une garantie du fabricant inférieure à 25 ans. Par ailleurs, si tel était le cas, il aurait été facile pour les acheteurs de vérifier cette information puisque la description complète des matériaux utilisés par le vendeur pour refaire la toiture figure clairement sur la facture qui leur a été communiquée [15] . 2.7 Frais d’envoi de la mise en demeure (39,75 $) [ 23 ] Cette réclamation est appuyée par une pièce justificative appropriée [16] . Elle sera donc accordée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] ACCUEILLE en

partie la Demande; [ 25 ] CONDAMNE André Legault Bernard à payer à Clara Eugenia Mejia Lema et Frédérico Antonio Arénas Mejia la somme de 1 735,35 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec ; depuis la demeure, soit le 3 mai 2019 [17] ; [ 26 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur de Clara Eugenia Mejia Lema et Frédérico Antonio Arénas Mejia soient les droits de greffe de 205 $ afférents à la Demande. __________________________________ STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 15 juin 2021