2011 QCCA 496, 2011 QCCA 496

Roussel c. Créations Marcel Therrien inc. 2011 QCCA 496 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019837-095 (700-17-005998-090) DATE : le 18 mars 2011 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. GERVAIS ROUSSEL et PIERRETTE RICHER-MONETTE et GHISLAIN GIROUX APPELANTS – Demandeurs c. CRÉATIONS MARCEL THERRIEN INC.

INTIMÉE – Défenderesse et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; -Statuant sur l'appel d'un jugement rendu le 18 juin 2009 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l'honorable Jean-Yves Lalonde), qui a rejeté la requête en radiation d’inscriptions des appelants; [ 2 ] Pour les motifs du juge Hilton, auxquels souscrivent les juges Bich et Gagnon : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel avec dépens; [ 4 ] INFIRME le jugement de la Cour supérieure; [ 5 ] ACCUEILLE la requête introductive d’instance en radiation d’inscription des appelants, avec dépens; [ 6 ] ORDONNE la radiation des charges suivantes, savoir : - un préavis d’exercice publié à la circonscription foncière de Terrebonne le 18 février 2009, sous le numéro 15 961 840 à l’encontre du lot ci-après désigné, savoir : Désignation « Le lot numéro DEUX MILLIONS SIX CENT SOIXANTE-TROIS MILLE DEUX CENT QUARANTE-TROIS (2 663 243) au cadastre officiel du Québec, circonscription foncière de Terrebonne.

Avec bâtisse y dessus érigée, portant le numéro civique 563, rue des Bois-Francs à Saint-Jérôme, province de Québec, J7Y 3T1. » - un préavis d’exercice publié à la circonscription foncière de Terrebonne, le 18 février 2009, sous le numéro 15 961 841 à l’encontre du lot ci-après désigné, savoir : Désignation « Le lot numéro DEUX MILLIONS CENT QUARANTE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DIX-SEPT (2 140 877) au cadastre officiel du Québec, circonscription foncière de Terrebonne. Avec bâtisse y dessus érigée, portant le numéro civique 562, rue des Bois-Francs à Saint-Jérôme, province de Québec, J7Y 4H6. »

ALLAN R. HILTON, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. Me Jean El Masri EL MASRI DUGAL Pour l'appelant Gervais Roussel Me Benoit Morissette LALONDE GERAGHTY RIENDEAU LAPIERRE INC. Pour les appelants Pierrette Richer-Monette et Ghislain Giroux Me Élaine Bissonnette BISSONNETTE & ASSOCIÉS Pour l’intimée Date d’audience : le 21 mai 2010 MOTIFS DU JUGE HILTON [ 7 ] Les faits à l'origine de ce pourvoi débutent par la conception d'un projet de développement immobilier dans les années quatre-vingt.

Les procédures judiciaires remontent à une poursuite intentée devant la Cour supérieure en 1990 et qui n'est toujours pas instruite. Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure qui a rejeté leur requête en radiation de préavis d'exercice publiés en février 2009 à l'encontre de deux immeubles du projet leur appartenant.

I LES FAITS PERTINENTS [ 8 ] Afin de comprendre la question principale que soulève le pourvoi, il est nécessaire de tracer l'historique des diverses transactions et des multiples recours intentés depuis 1990 et, le cas échéant, de préciser la nature de leur résolution. [ 9 ] En 1988, l'intimée Créations Marcel Therrien inc. a conçu un projet immobilier qui visait la construction de huit immeubles d'habitation comportant six logements chacun sur la rue des Bois-Francs à St-Jérôme.

Selon les procédures déposées en Cour supérieure, il était prévu que chaque partenaire au projet immobilier se verrait accorder la propriété exclusive d'un des multiplexes à construire. [ 10 ] Le 7 décembre 1988, l'appelant Gervais Roussel, en tant qu'investisseur impliqué dans le projet depuis l’origine, a ainsi acquis de Créations l'immeuble qui porte maintenant l'adresse civique 562, des Bois-Francs. Les deux autres appelants agissent à

titre de liquidateurs de la succession de feu Nicole Giroux-Boulet. Le 17 janvier 1990, Mme Giroux-Boulet et son mari Michel Boulet ont acquis de Germain Therrien et Pierrette Samson la propriété qui porte l'adresse civique 563, des Bois-Francs. M. Boulet est décédé en 1991; Mme Giroux-Boulet, en 2007.

Quant à Créations, elle est demeurée propriétaire de l'unité portant l'adresse civique 565, des Bois-Francs. [ 11 ] Chacun des contrats par lesquels Créations a vendu les immeubles à ses investisseurs comportait une clause résolutoire dite « CLAUSE SPÉCIALE » à l'effet suivant : La présente vente est conditionnelle à l'obtention par l'acquéreur de son prêt hypothécaire, conformément aux conditions établies au

chapitre D de la convention de gestion signée par les parties ce jour.

En cas de tout défaut de l'acquéreur ou de toute circonstances ou de tout événement de son fait, de quelque nature que ce soit, qui empêcherait ou retarderait l'exécution et le parachèvement des travaux prévus à la convention de gestion, alors la présente vente sera résolue et le vendeur pourra effectuer les démarches nécessaires afin de se faire déclarer propriétaire du terrain présentement vendu.

Dans le cas où l'acquéreur aura obtenu son prêt hypothécaire et se sera conformé à toutes ses obligations relatives à l'exécution et au parachèvement des travaux à la date du trente juin mil neuf cent quatre-vingt-neuf (1989), alors les conditions et causes de résolution ci-dessus établies s'éteindront automatiquement sans que le vendeur doive en accorder mainlevée, de telle sorte que le présent acte de vente deviendra alors inconditionnel et confèrera à l'acquéreur un

titre de propriété absolu. [Transcrit tel quel] [ 12 ] Quant au couple Giroux-Boulet, il a accepté au moment de l'achat de l’immeuble de se porter garants des obligations que les vendeurs avaient eux-mêmes souscrites envers Créations, ce qui inclut la clause précitée qui, du reste, était dûment publiée au registre foncier.

[ 13 ] Tel qu'indiqué au premier paragraphe de ladite clause, chaque investisseur a également conclu avec Créations des conventions de gestion et d'administration régissant la construction et l'entretien des unités du complexe immobilier. L'obligation d'obtenir un prêt hypothécaire était stipulée à chaque convention de gestion comme suit :

D) L'acquéreur s'engage à contracter, auprès de la société prêteuse désignée par le gestionnaire, un emprunt hypothécaire de premier rang, pour un montant et aux termes, clauses et conditions établis par le gestionnaire et la société prêteuse. II LES MULTIPLES PROCÉDURES ET LEUR SORT [ 14 ] Les faits de base étant établis, il y a lieu maintenant de décrire brièvement l'historique des procédures en Cour supérieure, qui débutent en 1990 et qui ne sont pas encore terminées.

A) Dossier 700-05-001541-907 [ 15 ] Les hostilités sont déclenchées le 31 août 1990 avec cette action. Créations poursuit les appelants et les autres investisseurs en alléguant leur refus de payer, en violation des contrats de gestion, certaines dépenses qu'elle a assumées sur le chantier de construction. En raison de fréquentes remises et des nombreuses substitutions de procureurs, le dossier procède avec une lenteur peu commune. Une telle situation n'est imputable qu'au laxisme des parties, et ne saurait en aucun cas être attribuée à une mauvaise administration de la justice . À

titre d'illustration, aucune entrée n'est inscrite au plumitif entre 1995 et 2005! [ 16 ] Cependant, en 2006, la requête introductive est amendée à deux reprises. [ 17 ] D'abord, Créations réclame de Mme Giroux-Boulet, à

titre d'héritière de son mari, et en sus des frais de construction déjà allégués, une somme correspondant à la prime de la police d'assurance-vie que M. Boulet aurait omis de souscrire en sa faveur. Par la même procédure amendée, Créations réclame de M. Roussel l'indemnisation d'une perte qu'aurait occasionnée ce dernier en procédant à une saisie avant jugement à son encontre. [ 18 ] Enfin, par son deuxième amendement, Créations ajoute à la liste des défendeurs Germain Therrien et Pierrette Samson, les auteurs en

titre de Mme Giroux-Boulet et de feu son mari, afin de les tenir responsables solidairement envers ceux-ci pour le remboursement des frais de construction. M. Therrien et Mme Samson obtiennent le rejet de l'action à leur égard à la suite d'une requête en irrecevabilité [1] .

En accueillant ladite requête, la juge St-Pierre s'est fondée sur l'absence de solidarité entre les parties à l'acte de vente sous le Code civil du Bas-Canada , mais elle ajoute ceci : [28] Pour qu’il y ait solidarité, en l’absence de mention spécifique ou de disposition législative qui le prévoit, il faut une affaire de commerce. [29] Pour qu’il y ait solidarité en « affaire de commerce », et puisque le texte de l’article 1105 C.c.B.-C. indique que « l’obligation » est alors présumée solidaire, il est nécessaire que les débiteurs soient tenus d’une seule et même obligation à l’égard du créancier. [30] Au présent dossier, il ne peut en être ainsi. [31] Aucun de ces actes ne comporte de qualification quant à la nature civile ou commerciale de ce qui y est prévu alors que traditionnellement, sous le Code civil du Bas-Canada, les opérations immobilières ont été qualifiées d’opérations civiles.

À cela s’ajoute une volonté exprimée d’écarter la solidarité comme le relate le paragraphe 3 de la procédure introductive d’instance (d’origine et amendée). […] [34] Therrien, Samson et Giroux ne peuvent être débiteurs solidaires de Créations M.T. [35] Cela étant, tenant compte des modifications apportées au Code civil en 1994 au

chapitre de la prescription, et même si Créations M.T. pouvait avoir une créance à faire valoir contre Samson et Therrien, ce que le Tribunal n’affirme pas, il est trop tard en 2006 pour la réclamer : selon les allégations contenues à ses procédures, pareille créance serait née en 1990 de sorte qu’elle devait être réclamée bien avant 2006. [Références omises] [ 19 ] La cause est toujours pendante contre les autres parties au litige ou aux ayants droit selon le cas. Selon le plumitif, le dossier est en état, mais la date du procès ne semble pas encore fixée.

B) Dossiers 700-05-002531-923 et 700-05-010906-018 [ 20 ] Parallèlement, Créations entreprend en 1992 un recours contre M. Roussel fondé sur la clause résolutoire figurant à l'acte de vente entre eux conclu le 7 décembre 1988. La cause n'a jamais été fixée au rôle pour audition. Le 8 juin 2001, M. Roussel obtient de la greffière spéciale un jugement déclarant l'action périmée, entraînant son rejet. Par la suite, il présente une requête en radiation du préavis annonçant le recours, que le juge Mongeau accueille le 7 novembre 2001.

C) Dossiers 500-05-018962-926 et 700-05-010907-016 [ 21 ] Parallèlement, Créations intente le même genre d’action contre Mme Giroux-Boulet, ses auteurs en

titre et sa propriété du 563, des Bois-Francs. Cette fois, Créations se désiste du recours en résolution en février 1999 et le juge Mongeau ordonne la radiation de

l'inscription du préavis en novembre 2001.

D) Dossiers 700-17-005700-082 et 500-09-019402-098 [ 22 ] En juin 2006, avant le deuxième amendement de sa déclaration dans le dossier initial impliquant les parties (700-05-001541-907), Créations publie deux avis de préinscription contre les lots de M. Roussel et de Mme Giroux-Boulet aux 562 et 563, des Bois-Francs respectivement. À ce moment, à la suite du premier amendement, le montant des réclamations de Créations est de 495 571,18 $ contre M. Roussel et 254 571,18 $ contre Mme Giroux-Boulet. [ 23 ] M. Roussel et Mme Giroux-Boulet répondent éventuellement par une requête en radiation desdits avis.

Ils prétendent que le recours exercé en 1990 par Créations constitue une action purement personnelle qui n'autorise pas la préinscription de droits réels. Le juge Lefebvre accueille la requête et ordonne la radiation des avis pour le motif invoqué par les requérants [2] . Le pourvoi de Créations contre ce jugement est rejeté sur requête en rejet d'appel vu l'absence de chance raisonnable du succès [3] .

E) Dossiers 700-17-002541-059 et 500-09-019874-098 [ 24 ] En mars 2005, M. Roussel dépose une requête en radiation de trois inscriptions grevant sa propriété immobilière : la clause résolutoire figurant à l'acte de vente par laquelle il a acquis la propriété en 1988 ainsi que les conventions de gestion et d'administration conclues à la même époque. [ 25 ] Créations n'ayant pas comparu par l'entremise d'un avocat, le juge Silcoff accueille la requête par défaut le 25 mars 2009, entre autres parce qu'il est d'avis que M. Roussel « […] a prouvé le bien-fondé de sa requête ».

Créations s'attaque à ce jugement par une requête en rétractation que le juge Lalonde rejette séance tenante au stade de la réception. [ 26 ] Le pourvoi de Créations contre ce jugement est rejeté séance tenante par les juges de la présente formation le 21 mai 2010 dans les termes suivants : [1] Avec le dossier tel que constitué en première instance le juge avait parfaitement raison de rejeter la requête en rétractation du jugement. [4]

F) Dossiers 700-17-006254-097 et 700-17-006255-094 [ 27 ] Bien que l'action introduite en 1990 demeure pendante, Créations publie de nouveau, en février 2009, des préavis d'exercice de la clause résolutoire, alléguant cette fois le défaut tant de M. Roussel que de feu Mme Giroux-Boulet d'avoir souscrit en sa faveur une police d'assurance-vie, tel que prévu aux conventions de gestion. En juillet 2009, elle introduit donc deux recours demandant la résolution des ventes qui remontent à 1988 et la restitution des immeubles correspondants, soit le 562 et le 563, des Bois-Francs.

Lors de l'inscription des préavis, le juge Silcoff n'avait pas encore ordonné la radiation des trois inscriptions mentionnées au paragraphe [24] et relatives aux contrats de vente, de gestion et d'administration, mais son jugement avait été rendu au moment où Créations s'adresse au tribunal en vue d'obtenir la résolution. [ 28 ] Bien qu'ils n'aient toujours pas produit de défense, tant M.

Roussel que la succession de Mme Giroux-Boulet, dans leurs dossiers respectifs, ont déposé des requêtes en irrecevabilité et en rejet d'action, cherchant également à faire déclarer abusifs les recours résolutoires entrepris par Créations. [ 29 ] Or, les préavis annonçant les recours dont il est ici question ayant eux-mêmes fait l'objet d'une requête en radiation d'inscription qui fut rejetée dans le jugement dont appel [5] , et considérant que cette décision fait l'objet du pourvoi dont la Cour est saisie aujourd'hui, l'instruction des deux dossiers a été reportée par la juge Fournier jusqu'à ce que soit rendu le présent arrêt.

G) Dossiers 700-17-005998-090 et 500-09-019837-095 [ 30 ] Il s'agit du dossier dont la Cour est saisie. [ 31 ] Par leur requête conjointe du 27 avril 2009, M. Roussel et les liquidateurs de la succession de feu Mme Giroux-Boulet demandent la radiation des préavis d'exercice mentionnés au paragraphe [27]. [ 32 ] Les moyens invoqués au soutien de cette requête en radiation reposent principalement sur l'argument voulant que les droits découlant des clauses résolutoires soient prescrits.

Dans le cas de la succession de Mme Giroux-Boulet, les requérants en première instance soumettent également que la clause résolutoire contenue au contrat par lequel ses auteurs Germain Therrien et Pierrette Samson ont acquis l'immeuble de Créations ne saurait leur être opposable. [ 33 ] Le premier juge a rejeté séance tenante la requête des appelants. Ses motifs sont succincts : [1] Après avoir entendu les avocats respectifs et avoir pris connaissance de la requête en radiation et des documents au soutien des préavis et de la requête, le Tribunal est d'avis qu'en l'espèce, le deuxième alinéa de l'

article 2896 du Code civil du Québec ( C.c.Q .) s'applique et comme l'enseigne la Cour suprême dans les arrêts Ciment du Saint-Laurent inc. et Jumbo Motors Express Ltd c. François Nolin Ltée , il est indiqué d'interpréter largement le vocable « de la même source ou découlant de la même source » prévu à l'article 2896 C.c.Q . [2] Le Tribunal est d'avis qu'en l'instance, l'action intentée en 1990 est fondée sur les mêmes contrats et donc découle de la même source que le droit que cherche à exercer la requérante par ses préavis d'inscription. [3] Le Tribunal est donc d'avis que la prescription a valablement été interrompue et que la requête en radiation est pour cette raison

mal fondée. [Références omises] III QUESTIONS EN LITIGE [ 34 ] Les appelants ont proposé quatre moyens d'appel, mais je crois qu'il suffit d'analyser celui relatif à l'extinction des clauses résolutoires et d'étudier la prétention de Créations selon laquelle le recours intenté en 1990 et toujours pendant aurait interrompu la prescription. IV ANALYSE ET DISCUSSION [ 35 ] Les appelants soutiennent que le délai de prescription extinctive des recours résolutoires annoncés aux préavis inscrits par Créations le 18 février 2009 était bel et bien échu.

Selon eux, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il ne saurait être question de conclure à une même source d'obligations au sens du deuxième alinéa de l'

article 2896 C.c.Q. : Art. 2896. L'interruption résultant d'une demande en justice se continue jusqu'au jugement passé en force de chose jugée ou, le cas échéant, jusqu'à la transaction intervenue entre les parties. Elle a son effet, à l'égard de toutes les parties, pour tout droit découlant de la même source. Art. 2896. An interruption result​ing from a judicial demand continues until the judgment acquires the authority of a final judgment ( res judicata ) or, as the case may be, until a transaction is agreed between the parties.

The interruption has effect with regard to all the parties in respect of any right arising from the same source. [ 36 ] Toujours selon les appelants, l'action intentée en 1990 prend appui sur les conventions de gestion et d'administration et vise le recouvrement de sommes avancées en vue de la construction du complexe résidentiel, alors que la résolution que Créations réclame par ses procédures ne peut que découler de la clause dite « spéciale » figurant aux actes de vente.

Or, même à admettre, subsidiairement, que la prescription ait pu être validement interrompue, encore faudrait-il invoquer dans les préavis un défaut qui corresponde aux conditions d'ouverture que le libellé de la clause prévoit – ce qui, à leur avis, n'est pas le cas ici, s'agissant de polices d'assurance-vie qui n'ont rien à voir avec les travaux de construction ni n’auraient pu les retarder. [ 37 ] Pour sa part, l'intimée prétend qu'en l'espèce une seule faute contractuelle autorisait deux types de recours différents, soit l'action personnelle en dommages et la demande de résolution.

Dès lors que Créations se prévalait d'une de ces avenues, ce qu'elle a fait en août 1990 par sa déclaration introductive d'instance, le délai extinctif était interrompu à l'égard des recours alternatifs, s'agissant de sanctionner un même manquement.

Selon Créations, les différents contrats régissant l'aventure commune que constituait le projet de développement immobilier réfèrent les uns aux autres et doivent donc être analysés dans leur ensemble. [ 38 ] D'abord, les parties nous invitent à déterminer quel régime, du Code civil du Québec ou du Code civil du Bas-Canada , s’applique à la requête en radiation de préavis dont était saisi le premier juge. En effet, il s'agit d'un litige remontant à 1990 et dont le fondement réside dans un certain nombre de contrats conclus plus tôt encore.

L'article 133 de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil dispose [6] : 133. Les biens affectés d'une sûreté ayant pris naissance sous le régime de la loi ancienne demeurent régis par cette loi dans la mesure où le droit à l'exécution de la sûreté a été mis en œuvre, par l'envoi et la publication des avis requis par la loi ancienne ou, à défaut, par une demande en justice, avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. Si le droit à l'exécution de la sûreté n'a pas encore été mis en œuvre, la loi nouvelle est applicable. 133.

Property charged as secu​rity under the rules of the former legislation continues to be governed by that legislation to the extent that the right to the realization of the security has been acquired by the sending and publication of the notices required under the former legislation or, if not, by means of a judicial demand, before the coming into force of the new legislation.

If the right to the realization of the security has not yet been acquired, the new legislation is applicable. [ 39 ] En l'espèce, la première action a été intentée en 1990 et même à admettre qu'elle ait pu faire échec à la prescription de tous les recours subséquents émanant du projet immobilier, elle demeurait à cette époque de nature purement personnelle. En ce sens, la mise en œuvre du droit à l'exécution de la sûreté que constitue la clause résolutoire des actes de vente a eu lieu après l'entrée en vigueur du Code civil du Québec le 1 er janvier 1994.

Par conséquent, la demande de radier les préavis doit être décidée en fonction des dispositions du nouveau Code , suivant le deuxième alinéa de l'article 133 de la loi transitoire, précité. [ 40 ] Les conditions autorisant un tribunal à faire droit à une requête en radiation d'inscription sont prévues à l'

article 3063 C.c.Q . du livre De la publicité des droits :

Art. 3063. La radiation d'une inscription peut être ordonnée par le tribunal lorsque l'inscription a été faite sans droit ou irrégulièrement, sur un

titre nul ou informe, ou lorsque le droit inscrit est annulé, résolu, résilié ou éteint par prescription ou autrement. Elle est aussi ordonnée lorsque l'immeuble sur lequel une déclaration de résidence familiale avait été inscrite a cessé de servir à cette fin. Art. 3063. The court may order the cancellation of a registration effected without right or irregularly, or on the basis of a title that is null or that is irregular as to form or where the registered right has been annulled, rescinded, resiliated or extinguished by prescription or otherwise.

It may also order cancellation where the immovable against which a declaration of family residence that had been registered has ceased to be used for that purpose. [ 41 ] La validité des recours qu'annoncent les préavis en cause et l'existence des créances qu'ils visent à recouvrer, font manifestement l'objet d'une vigoureuse contestation dans le cadre des dossiers mentionnés aux paragraphes [27] et suivants et suspendus jusqu'à ce que le sort du présent pourvoi soit déterminé. La question se pose alors de l'étendue du pouvoir d'un juge saisi d'une telle requête en radiation.

Si la Cour devait trancher en faveur des appelants, elle se trouverait également à régler, c'est-à-dire indirectement rejeter, les recours en résolution toujours pendants en première instance. [ 42 ] Chose certaine, les appelants auraient pu choisir d'attendre l'instruction des recours en résolution pour faire valoir leurs moyens de défense relatifs à la nullité de l'inscription des deux préavis au lieu de saisir la Cour supérieure avec une requête distincte en radiation.

Cela dit, Créations n'a pas contesté la recevabilité de ladite requête, et ce, avec raison puisque la légalité des inscriptions au registre foncier en tant que telle est en jeu (

article 3063 C.c.Q. ) . [ 43 ] Le premier juge était donc tenu de vérifier si les droits et recours faisant l'objet des préavis d'exercice dont on lui demandait la radiation étaient, à leur face même et suivant le contenu du dossier, prescrits, nuls ou autrement éteints. Avec beaucoup d'égards, je ne partage pas son avis quant à sa façon de décider de la requête dont il était saisi. [ 44 ] Dans leurs mémoires, les deux parties proposent un argumentaire faisant appel au droit transitoire en vue de déterminer le délai de prescription applicable en l'espèce. Il importe peu que l'on tranche en faveur des dix ans qu'autorisait l'ancien

article 1537 C.c.B.-C. ou des cinq ans qu'impose désormais l'

article 1742 C.c.Q. , puisque le délai est échu dans les deux cas. [ 45 ] Par ailleurs, bien que les parties ne soumettent pas d'arguments à cet effet dans leurs mémoires, la question de la nature du délai prévu pour l'exercice d'un recours fondé sur une clause résolutoire s'est posée lors de l'audience : Art. 1742. Le vendeur d'un bien immeuble ne peut demander la résolution de la vente, faute par l'acheteur d'exécuter l'une de ses obligations, que si le contrat contient une stipulation particulière à cet effet.

S'il est dans les conditions pour demander la résolution, il est tenu d'exercer son droit dans un délai de cinq ans à compter de la vente. Art. 1742. The seller of immov​able property may not apply for resolution of the sale for failure by the buyer to perform one of his obligations unless the contract specially stipulates that right. If the seller meets the conditions for applying for resolution, he is bound to exercise his right within five years after the sale. [ 46 ] Le deuxième alinéa de cette disposition prévoit-il un délai de prescription ou un délai de déchéance? [ 47 ] Mis à

part l'argument voulant que le libellé de la clause fasse échec aux recours en résolution de Créations, la question est capitale dans la mesure où les délais de déchéance ne sont pas susceptibles d'interruption, contrairement à la prescription extinctive : Ces deux espèces de délais remplissent généralement les mêmes buts. Quelques différences notables distinguent néanmoins le délai de déchéance du délai de prescription.

D'abord, alors qu'un délai de prescription peut être suspendu et interrompu (articles 2889 et s.) […], la solution contraire prévaut pour le délai de déchéance, qui éteint le droit de créance dès que la période prévue est expirée sans que le créancier ait intenté son recours et quoi qu'il arrive. Le titulaire du droit, de ce fait, ne peut même plus invoquer celui-ci par voie d'exception. De plus, le délai préfix est d'ordre public de direction et le tribunal doit donc le déclarer d'office (article 2878, alinéa 2).

Pour le reste, les règles de la prescription s'appliquent aux délais de déchéance. [7] [Référence omise] [ 48 ] Ainsi, qualifier de délai de déchéance le laps de temps que le législateur accorde au vendeur qui désire se prévaloir d'une clause résolutoire suffirait à sceller l'issue du présent pourvoi en faveur des appelants : si ce délai n'est pas susceptible d'interruption, il est impossible de nier qu'il est expiré et, partant, que le droit de demander la résolution est manifestement éteint. Or, pour reprendre les mots de la juge Thibault, alors à la Cour supérieure, dans Boivin c.

Duval [8] , dès lors qu'apparaît la « nullité intrinsèque du droit » faisant l'objet de l'inscription, il y a lieu de faire droit à la requête en radiation – c'est-à-dire la radiation des préavis d'exercice inscrits par Créations qui veut se prévaloir de la clause dite « spéciale » reproduite au paragraphe [11]. [ 49 ] D'entrée de jeu, rappelons que la déchéance ne se présume pas :

Art. 2878. Le tribunal ne peut suppléer d'office le moyen résultant de la prescription. Toutefois, le tribunal doit déclarer d'office la déchéance du recours, lorsque celle-ci est prévue par la loi. Cette déchéance ne se présume pas; elle résulte d'un texte exprès. Art. 2878. The court may not, of its own motion, supply the plea of prescription. However, it shall, of its own motion, declare the remedy forfeited where so provided by law. Such forfeiture is never presumed; it is effected only where it is expressly stated in the text. [ 50 ] Les commentaires du ministre au sujet de l'

article 2878 C.c.Q. se lisent comme suit : Cet

article modifie le droit antérieur, tel qu'on le trouvait aux articles 2188 et 2267 C.C.B.C. Il énonce que le tribunal doit prononcer d'office la déchéance du recours lorsque la loi la prévoit puisqu'on ne peut parler, en pareille hypothèse, de prescription.

Alors que la prescription est un moyen d'action ou d'exception qui concerne seulement des intérêts privés et est donc susceptible d'être invoqué, ordinairement, au gré du bénéficiaire, la déchéance ou la forclusion du recours est d'ordre public : il en résulte pour le tribunal l'obligation de la déclarer et de rejeter la demande. [9] [ 51 ] La mention spécifiant que la déchéance ne se présume pas, au deuxième alinéa de l'article 2878, n'avait pas d'équivalent sous le Code civil du Bas-Canada . Désormais, le législateur pose l'exigence d'un texte exprès. [ 52 ] L'

article 1742 C.c.Q. constitue-t-il un texte exprès emportant déchéance au sens de l'

article 2878 C.c.Q .? [ 53 ] Maurice Tancelin, quant à lui, range la limite de cinq ans prévue en matière de clause résolutoire parmi les « nombreux délais qui ne sont pas des prescriptions » au Code civil , la qualifiant plutôt de « délai d'exercice de formalités […] lorsque la loi offre une option », aux côtés de nombreuses autres dispositions (notamment les articles 469 , 474 , 506 , 632 , 944 , 1609 , 1753 , 1882 , 1887 , 1907 , 1974 , 2727 , 2758 , 2798 , 2799 C.c.Q .) [10] .

Si, parmi ces articles, la plupart prévoient effectivement les délais accordés par le législateur pour l'expédition d'un avis ou l'accomplissement d'une formalité, conservatoire ou autre, certains autres assujettissent plutôt l'existence de présomptions légales à un certain laps de temps.

Dans ces deux cas, il semble effectivement difficile de les envisager sous l'angle de la prescription et de les assujettir aux modalités de suspension et d'interruption. [ 54 ] Or, parmi la liste des délais du Code civil signalés par Tancelin, certains se distinguent non seulement par leur durée plus longue – ceux concernant les formalités, les avis et les présomptions étant d'un an tout au plus – mais aussi par leur rôle en apparence plus proche de la prescription extinctive. C'est le cas non seulement de l'

article 1742 C.c.Q ., mais aussi de l'

article 1753 C.c.Q ., qui prévoit le terme maximal de cinq ans de la faculté de rachat d'une vente à réméré, ainsi que des articles 2798 et 2799 C.c.Q. , qui prévoient les périodes de validité maximales des hypothèques mobilière et immobilière, soit dix et trente ans, respectivement. Ces quatre délais ont manifestement une vocation extinctive. [ 55 ] Pour sa part, Denys-Claude Lamontagne établit également un parallèle entre la clause résolutoire (

article 1742 C.c.Q .) et la faculté de rachat (

article 1753 C.c.Q .), qualifiant même le terme maximal de la dernière de délai de déchéance : La faculté de rachat ne peut être exercée indéfiniment. Comme elle constitue une source d'insécurité pour l'acheteur ou ses ayants droits, le législateur a prévu un délai préfix ou de déchéance : le droit de rachat doit être exercé dans les cinq ans à compter de la vente (1753, c.f . 1742 C.c.Q. ). En l'absence de convention, le délai est de cinq ans. Le terme (initial ou initial et prolongé) qui excède cinq ans est réduit à cette durée (1753 C.c.Q.). [11] [Références omises] [ 56 ] Il n'est pas nécessaire de qualifier la nature du délai prévu à l'

article 1753 C.c.Q . pour la résolution du pourvoi. Cela dit, assimiler tous les délais dits de rigueur à des délais de déchéance, alors même que l'

article 2878 , alinéa 2 C.c.Q . affirme que la « déchéance ne se présume pas », n'est pas forcément indiqué. Après tout, l'

article 1742 C.c.Q. est lui-même qualifié de délai de rigueur dans les Commentaires du ministre, ce qui n'a pas empêché la confusion de régner au sujet de sa qualification comme délai de prescription ou de déchéance : [L'article 1753] modifie le droit antérieur, en ce qu'il fixe à cinq ans, plutôt qu'à dix ans, le délai maximum pouvant être convenu pour l'exercice de la faculté de rachat. Par ailleurs, il est conforme au droit antérieur, lorsqu'il énonce que le terme qui excède cinq ans est réduit à cette durée.

Même s'il n'a pas paru nécessaire de le préciser dans l'article, le terme est de rigueur; en effet, cette précision n'était pas opportune, dans la mesure où plusieurs autres termes sont également de rigueur, sans qu'il en soit fait mention expressément (articles 1197, 1742 , par exemple) . Quant au principe énoncé à l'article 1551 C.C.B.C., selon lequel le délai court contre toute personne, même mineure ou sous un régime de protection, il est inclus de façon générale aux articles 2877 et 2905. [12] [Je souligne] [ 57 ] Si la mention ci-dessus milite en faveur de l'existence d'un délai de déchéance à l'

article 1742 C.c.Q ., elle ne suffit pas à trancher en ce sens. D'autres critères doivent être identifiés afin de qualifier un délai comme tel. [ 58 ] Sous l'empire du Code civil du Bas-Canada , l'auteur Pierre Martineau dressait ainsi une liste des délais entraînant déchéance : Il y a un certain nombre de cas que les auteurs, dans l'ensemble, s'accordent à reconnaître comme délais de déchéance. À

titre d'exemples, on peut mentionner les cas suivants :

● actions en nullité de mariage (art. 117, 149, 151, 153); ● action en désaveu de paternité (art. 223, 224); ● action en réclamation d'état par les héritiers (art. 236); ● action en révocation de donation pour cause d'ingratitude (art. 814); ● action paulienne (art. 1040); ● action en garantie pour vices cachés (art. 1530, al. 2); ● recours des articles 679 et 1999. [13] [Référence omise] [ 59 ] Le consensus dont fait état l'auteur n'a pas pu survivre à l'adoption du Code civil du Québec , plus particulièrement au second alinéa de l'

article 2878 , car la mention exigeant un texte exprès ne connaissait pas d'équivalent sous le régime précédent. [ 60 ] Quant aux auteurs contemporains, ils vont rarement au-delà des dispositions dont le libellé contient le terme « déchéance », qu'ils citent à

titre d'exemples : articles 967 , 1103 et 1635 C.c.Q . Mais une telle mention expresse est-elle nécessaire afin qu'un délai puisse être qualifié de délai de déchéance? Bien que le principe voulant que la déchéance ne se présume pas en l'absence d'une indication claire de l'intention du législateur ait été réaffirmé dans Pierre-Louis c. Québec (Ville de) [14] , la jurisprudence récente peut être interprétée comme apportant une réponse négative à cette question. [ 61 ] Ainsi, comme nous le verrons, l'

article 1022 C.c.Q. a été interprété comme imposant un délai de déchéance à l'indivisaire voulant se prévaloir de son droit de retrait. Cet

article est à l'effet suivant : Art. 1022. Tout indivisaire peut, dans les soixante jours où il apprend qu'une personne étrangère à l'indivision a acquis, à

titre onéreux, la part d'un indivisaire, l'écarter de l'indivision en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu'elle a acquittés. Ce droit doit être exercé dans l'année qui suit l'acquisition de la part. Le droit de retrait ne peut être exercé lorsque les indivisaires ont, dans la convention d'indivision, stipulé des droits de préemption et que, portant sur un immeuble, ces droits ont été publiés. Art. 1022.

Any undivided co-owner, within sixty days of learning that a third person has, by onerous title, acquired the share of an undivided co-owner, may exclude him from the indivision by reimbursing him for the transfer price and the expenses he has paid. This right may be exercised only within one year from the acquisition of the share.

The right of redemption may not be exercised where the co-owners have stipulated pre-emptive rights in the indivision agreement and where such rights, if they are rights in an immovable, have been published. [ 62 ] Bien que ce fût alors du délai de 60 jours à compter de la connaissance dont il s'agissait, les propos de la juge Thibault dans Alexandre c. Dufour [15] semblent indiquer que le délai d'un an suivant la transaction – qui ressemble davantage à celui de l'

article 1742 C.c.Q . – ne saurait être retardé et constituerait donc également un délai de déchéance : [28] La question fondamentale consiste donc à définir la nature de ces deux délais. Denys-Claude Lamontagne, pour sa part, mentionne que le droit de retrait de l'indivisaire est assujetti à deux « délais maximaux », sans plus. On peut trouver une piste de solution en consultant les volumes traitant de la réforme du Code civil . On y apprend que le droit de retrait ne peut plus être exercé une fois qu'un an s'est écoulé depuis l'acquisition de la quote-part par un étranger à l'indivision .

L'auteur Serge Binette est formel. Il affirme également que « s'il s'écoule plus de soixante jours à partir de cette connaissance sans procédure de l'indivisaire bénéficiaire, le droit de retrait est périmé ». […] [31] La doctrine assimile le délai de déchéance au délai préfix ou encore au délai de forclusion.

Elle s'accorde à lui reconnaître certains effets qui le distinguent de la prescription et dont les principaux sont les suivants : 1) le délai préfix est un délai de rigueur qui ne peut pas être prolongé et dont l'expiration entraîne la déchéance du droit; 2) il n'est pas susceptible de suspension ni d'interruption et 3) il doit être invoqué d'office par le Tribunal. [32] La reconnaissance d'un tel délai est moins aisée.

Le Traité de droit civil du Québec fait l'inventaire des avis des auteurs canadiens et français sur cette question et conclut que la distinction entre le délai de prescription et la déchéance est « une question des plus difficiles et des plus obscures ». La doctrine n'a pas établi l'existence de critères précis de différenciation. [33] Planiol et Ripert proposent l'examen de trois caractères pour identifier le délai préfix : sa brièveté, les termes utilisés et son rôle : La brièveté, parfois extrême, constitue un premier caractère.

Parfois, les termes employés par la loi sont eux-mêmes révélateurs, ainsi ceux de déchéance, péremption, irrecevabilité. Mais il faut surtout tenir compte du but et du rôle du délai. Le délai préfix est une condition mise par la loi à l'accomplissement d'un acte déterminé, souvent à l'exercice d'une faculté et il a pour but, non pas de sanctionner la négligence de l'intéressé mais de mettre fin rapidement, en tout état de cause, à la possibilité d'accomplir cet acte.

Il faut donc rechercher pour chaque cas s'il existe, dans le système légal, des raisons impérieuses qui commandent d'inclure dans un délai infranchissable l'exercice du droit considéré.

[34] Au sujet des termes utilisés, une mention formelle du terme "déchéance" ne me paraît pas obligatoire . Il faut, cependant, qu'il ressorte du texte que l'intention du législateur est d'en faire un tel délai. Dans Charrette c. Grande-Île (Municipalité de) , le juge Boyer a exprimé l'avis suivant que je partage sans réserve : L'exigence d'un texte exprès que pose l'

article 2878 C.c.Q. pour en faire résulter la déchéance d'un droit n'impose pas une mention formelle de ce terme. Il suffit que le législateur se soit exprimé sur le sujet de façon précise, claire et non ambiguë pour que le délai préfix existe. […] [43] À mon avis, et avec égards pour la juge de première instance, le délai de 60 jours prévu à l'

article 1022 C.c.Q. constitue un délai préfix, c'est-à-dire un délai strict donné à un individu pour accomplir un acte déterminé . D'abord, l'intention du législateur est manifeste. Celui-ci veut permettre aux indivisaires de conserver leurs parts entre eux. Le délai d'un an est suffisamment long pour leur permettre de découvrir la vente d'une quote-part. Il veut aussi assurer au tiers acquéreur la stabilité de son

titre en accordant à l'indivisaire un court délai pour exercer son droit de retrait . Ensuite, le délai de 60 jours accordé à l'indivisaire peut être qualifié de délai court. Il s'agit d'un indice supplémentaire qui permet de confirmer l'intention du législateur de donner priorité à la stabilité du

titre du nouvel acquéreur. Enfin, le législateur n'a pas cru bon d'adopter certaines mesures d'atténuation du principe telle, par exemple, la prolongation du délai en cas d'impossibilité d'agir, comme il l'a fait pour d'autres institutions. Ces différents indices militent tous en faveur de la qualification d'un délai préfix. [44] Le droit de retrait, comme tel, constitue une mesure qui peut être qualifiée d'exorbitante. En effet, sans parler d'expropriation proprement dite, il permet à l'indivisaire de s'approprier le bien du tiers acquéreur qui en est devenu propriétaire en vertu d'un

titre valable moyennant compensation. Dans cette perspective, il me paraît raisonnable de restreindre dans le temps l'exercice de ce droit . [Références omises, je souligne] [ 63 ] Une autre disposition analysée sous cet angle est l'

article 2050 C.c.Q. , qui prévoit ce qui suit : Art. 2050. Le délai de prescrip​tion de l'action en dommages-intérêts contre un transporteur court à compter de la délivrance du bien ou de la date à laquelle il aurait dû être délivré. L'action n'est pas recevable à moins qu'un avis écrit de réclamation n'ait été préalablement donné au transporteur, dans les soixante jours à compter de la délivrance du bien , que la perte survenue au bien soit apparente ou non, ou, s'il n'est pas délivré, dans les neuf mois à compter de la date de son expédition .

Aucun avis n'est nécessaire si l'action est intentée dans ce délai. [Je souligne] Art. 2050. Prescription of any action in damages against a carrier runs from the delivery of the property or from the date on which it should have been delivered. The action is not admissible unless a notice of the claim is priorly given to the carrier in writing within sixty days after the delivery of the property , whether or not the loss is apparent, or if the property is not delivered, within nine months after the date on which it was sent .

No notice is required if the action is brought within that time. [Emphasis added by the undersigned] [ 64 ] Les délais prévus au deuxième alinéa ont été considérés comme suffisamment clairs pour être qualifiés de délais de déchéance dans Équipement industriel Robert inc. c. 9061-2610 Québec inc. [16] . Les motifs du juge Rochette trouvent notamment appui dans le libellé de l'ancêtre de l'

article 2050 C.c.Q ., soit l'article 1680 C.c.B.-C. : [42] Les termes n'est pas recevable utilisés à l'art. 2050 diffèrent certes de ceux que l'on retrouve à l'art. 1635, à peine de déchéance . Par contre, les mots éteint tout droit d'action qui étaient utilisés à l'art. 1680 C.c.B.-C ., ancêtre de l' art. 2050 , laissent peu de place à l'interprétation. [43] Je réfère également à cet extrait des motifs du juge Bisson - il n'était pas encore juge en chef - dans l'arrêt Dial Textile Ltée c. Ville de Ste-Foy , [1982] C.A. 220, p. 226, où il concourait aux motifs majoritaires : Lorsqu'une loi exige d'un réclamant un avis à la

partie adverse comme condition préalable et essentielle à l'existence du droit d'action, la jurisprudence considère que le défaut de donner l'avis est sanctionné par la déchéance du droit d'action. [44] Je ne décèle ni imprécision ni ambiguïté dans le texte en cause qui prononce l'irrecevabilité de l'action, à défaut de préavis. […] [47] Le délai fixé au second alinéa de l'art. 2050 constitue, à mon avis, un véritable délai de déchéance.

L'inaction du créancier pendant la période prévue pour protester éteint dès lors son droit . […] [Je souligne] [ 65 ] Autre exemple : le délai de 15 jours consenti après la conclusion d'un bail pour que la publication des droits en découlant entraîne l'opposabilité rétroactive de ceux-ci a aussi été qualifié de délai de déchéance :

Art. 1852. Les droits résultant du bail peuvent être publiés. Sont toutefois soumis à la publicité les droits résultant du bail d'une durée de plus d'un an portant sur un véhicule routier ou un autre bien meuble déterminés par règlement, ou sur tout bien meuble requis pour le service ou l'exploitation d'une entreprise, sous réserve, en ce dernier cas, des exclusions prévues par règlement; l'opposabilité de ces droits est acquise à compter du bail s'ils sont publiés dans les quinze jours .

Le bail qui prévoit une période de location d'un an ou moins est réputé d'une durée de plus d'un an lorsque, par l'effet d'une clause de renouvellement, de reconduction ou d'une autre convention de même effet, cette période peut être portée à plus d'un an. [Je souligne] Art. 1852. The rights resulting from the lease may be published.

Publication is required, however, in the case of rights under a lease with a term of more than one year in respect of a road vehicle or other movable property determined by regulation, or of any movable property required for the service or operation of an enterprise, subject, in the latter case, to regulatory exclusions; effect of such rights against third persons operates from the date of the lease provided they are published within fifteen days .

A lease with a term of one year or less is deemed to have a term of more than one year if, by the operation of a renewal clause or other covenant to the same effect, the term of the lease may be increased to more than one year. [Emphasis added by the undersigned] [ 66 ] La cession des droits résultant du bail est admise ou soumise à la publicité, selon que ces droits sont eux-mêmes admis ou soumis à la publicité.

Dans Massouris (syndic de) [17] , le juge Baudouin qualifie cette mesure conservatoire de délai de déchéance non susceptible d'interruption : [25] En second lieu, je ne puis souscrire à l'argumentation de l'appelante. L'

article 1852 C.c.Q. ne me paraît pas, en tout état de cause, pouvoir être interprété comme signifiant que, advenant une faillite déclarée à l'intérieur du délai de 15 jours, ce terme est alors suspendu et recommence à courir, et qu'une publication subséquente, mais hors du délai original, opère malgré tout validation rétroactive de l'opposabilité aux tiers. [26] Statuer que la faillite survenue à l'intérieur des 15 jours a l'effet juridique de geler les droits du locateur et de permettre ainsi d'étendre le délai prévu me semble incompatible tant avec la lettre qu'avec l'esprit du texte.

Le délai fixé par le législateur me semble être un délai de déchéance et non un délai de grâce. Il a pour but et pour philosophie, dans un contexte d'échanges commerciaux rapides et de garanties sur le bien, de donner une réponse claire et de limiter ainsi les litiges susceptibles de naître d'une application à l'espèce des règles bien connues de la suspension et de l'interruption de la prescription . [Je souligne] [ 67 ] Il en a été de même de la période limitée durant laquelle le Code civil du Québec a autorisé un recours en révocation de donation pour cause d'ingratitude : Art. 1837.

L'action en révocation doit être intentée du vivant du donataire et dans l'année qui suit la cause d'ingratitude ou le jour où le donateur en a eu connaissance. Le décès du donateur, dans les délais utiles à l'exercice de l'action, n'éteint pas le droit, mais ses héritiers doivent agir dans l'année du décès. [Je souligne] Art. 1837. The action in revoca​tion may be brought only during the lifetime of the donee and within one year after the ingratitude became a ground or the day the donor became aware of it .

The death of the donor within the time for bringing an action does not extinguish the right of action, but the heirs of the donor may act only within one year after his death. [Emphasis added by the undersigned] [ 68 ] Vu le consensus doctrinal prévalant sous l'ancien Code civil du Bas-Canada au sujet de la nature du délai pour intenter une action en révocation, le juge Fournier de la Cour supérieure, dans Werbin c. Werbin [18] , arrive à la conclusion que l'

article 1837 C.c.Q. édicte lui aussi un délai de déchéance : [9] […] Le délai d'un an prévu à la loi n'est pas un délai de prescription, mais un délai de déchéance. Le Tribunal réfère à [la liste dressée par Pierre Martineau au sujet des délais du Code civil du Bas-Canada ordinairement qualifiés de délais de déchéances] : [19] […] [10] La loi a changé, mais les principes ainsi retenus par les auteurs continuent de s'appliquer. [11]

Malgré une controverse jurisprudentielle qui compte deux écoles, dont l'une qui considère que prescription et déchéance sont identiques dans leurs effets, les deux écoles s'entendent pour dire que dans un cas de déchéance, il n'y a pas d'interruption de délai .

[…] [13] Donc, même si la poursuite contre le frère portait sur une obligation solidaire, comme il s'agit d'un délai de déchéance, l'action contre le débiteur solidaire n'aurait pas d'effet interruptif. [Référence omise, je souligne] [ 69 ] Enfin, dans Aliments Carrière inc. c. Dubuc [20] , notre Cour a également qualifié de délai de déchéance, dans un court arrêt de quelques paragraphes, les 90 jours que le Code civil du Québec accorde au superficiaire pour l'acquisition du tréfonds : Art. 1117.

À défaut par le superficiaire d'exercer son droit d'acquérir la propriété du tréfonds, dans les quatre-vingt-dix jours suivants la fin de la propriété superficiaire , le tréfoncier conserve la propriété des constructions, ouvrages et plantations. [Je souligne] Art. 1117.

Where the superfi​ciary fails to exercise his right to acquire ownership of the subsoil within ninety days from the end of the superficies , the owner of the subsoil retains ownership of the constructions, works and plantations. [Emphasis added by the undersigned] [ 70 ] Elle confirmait alors, sans toutefois en commenter le raisonnement, la solution retenue par le juge Boyer de la Cour du Québec : [18] En accordant au superficiaire un délai aussi court, le législateur cherche visiblement à éviter de prolonger indûment l'incertitude quant au sort éventuel du tréfonds .

Le professeur Denys-Claude Lamontagne qualifie de «draconien» ce délai de 90 jours pendant lequel le superficiaire peut littéralement exproprier le tréfoncier aux conditions prescrites. [19] Le défendeur invite le Tribunal à considérer cette période de 90 jours comme un délai préfix qui, selon l'expression de Me Pierre Martineau, «constitue en quelque sorte, une condition sous laquelle la loi accorde un droit; ce droit doit, sous peine de déchéance, être exercé dans le délai fixé sans quoi il est irrémédiablement éteint; son titulaire ne peut pour aucune considération être relevé de son défaut». […] [20] À quels signes peut-on reconnaître le délai préfix? [Les auteurs français] Planiol et Ripert les décrivent ainsi : La brévité, parfois extrême, constitue un premier caractère.

Parfois, les termes employés par la loi sont eux-mêmes assez révélateurs, ainsi ceux de déchéance, péremption, irrecevabilité. Mais il faut surtout tenir compte du but et du rôle du délai . Le délai préfix est une condition mise par la loi à l'accomplissement d'un acte déterminé, souvent à l'exercice d'une faculté et il a pour but, non pas de sanctionner la négligence de l'intéressé mais de mettre fin rapidement, en tout état de cause, à la possibilité d'accomplir cet acte.

Il faut donc rechercher pour chaque cas s'il existe, dans le système légal, des raisons impérieuses qui commandent d'inclure dans un délai infranchissable l'exercice du droit considéré. [21] En l'occurrence, le délai de l'article 1117 répond à cette description. La limite de 90 jours impartie au superficiaire vise à mettre fin rapidement à la possibilité d'accomplir son acte d'acquisition du tréfonds afin d'éliminer l'incertitude des droits des parties quant au bien-fonds . [21] [Références omises, je souligne] [ 71 ] À la lumière de ce qui précède, le libellé de l'

article 1742 C.c.Q. ne fait pas obstacle à ce que cette disposition soit interprétée comme un délai de déchéance. [ 72 ] Cela dit, la question n'a toutefois jamais été abordée en tant que telle. Certains jugements de la Cour supérieure qualifient de délai de prescription le plafond de cinq ans de l'

article 1742 C.c.Q ., mais sans discuter des raisons pour ce faire et, ce qui nous intéresse aux fins du présent pourvoi, jamais dans des circonstances où l'on invoquait une interruption ou une suspension du délai, de sorte que la distinction entre prescription et déchéance était sans conséquence [22] . [ 73 ] Parmi ceux-ci, l'affaire Domaine du Massif c. Ruel [23] présente certaines analogies avec les circonstances du dossier en appel.

En effet, le juge Pelletier était saisi d'une requête en radiation d'inscription d'une clause résolutoire contenue à un contrat de vente conclu sous l'empire du Code civil du Bas-Canada . Or, bien qu'ils évoquent le régime de la prescription, ses motifs trouvaient également appui dans les explications fort éclairantes de Jean Gagnon au sujet du droit transitoire applicable aux clauses résolutoires : L'absence d'effet rétroactif et la survie de la loi ancienne en matière contractuelle (2 et 4 al. 1 de la

Loi sur l'application ) soumettent les conditions de création et le contenu obligationnel de ces clauses résolutoires stipulées avant le 1 er janvier 1994 aux règles établies au Code civil du Bas-Canada. Par contre, aux termes du deuxième alinéa de l'article 4 de la

Loi sur l'application , l'exercice des droits, l'exécution des obligations, leur preuve, leur transmission, leur mutation ou leur extinction sont soumis à la loi nouvelle. L'examinateur doit donc tenir compte de ces conditions résolutoires valables et encore en force le 1 er janvier 1994. Il y aura également lieu de tenir compte de l'article 6 de la

Loi sur l'application dans la computation des délais. De dix ans qu'elle était à l'article 1537 C.c.B.-C., la période durant laquelle le recours était ouvert passe à cinq ans, toujours à compter de la vente, sous 1742 C.c.Q. pour les clauses résolutoires stipulées en regard du paiement du prix. Ces clauses devraient donc être sans effet cinq ans après le 1 er janvier 1994, soit le 1 er janvier 1999, à moins que ce ne soit plus tôt par l'effet du deuxième paragraphe de cet

article 6 : l'ancien délai est maintenu si l'application du nouveau délai a pour effet de le proroger. [24] [ 74 ] Ainsi, l'auteur écrivait, à l'époque de l'entrée en vigueur du Code civil du Québec , que les clauses résolutoires préexistantes

allaient toutes s'éteindre au plus tard au 1 er janvier 1999. Bien que l'expression « délai de déchéance » ne se trouve pas dans cet extrait, il n'envisage aucune possibilité d'interruption ou de suspension du nouveau délai de cinq ans à l'

article 1742 C.c.Q .

La nouvelle et récente édition de cet ouvrage est encore plus convaincante : Il convient maintenant de tourner la page et de s'en remettre au régime unifié désormais applicable au droit de résolution en matière de vente et dans le cadre duquel : 1) Toutes les clauses ou conditions énoncées dans les actes antérieurs à l'entrée en vigueur du Code civil du Québec sont aujourd'hui inopérantes , quelle que soit l'obligation couverte , puisque le nouveau délai de déchéance de cinq ans ( art. 1742 , al. 2 C.c.Q.) devait, le 1 er janvier 1999, s'étendre à l'ensemble de ces clauses ou conditions et avoir raison de celles qui alors subsistaient ; 2) Toutes les clauses stipulées depuis le 1 er janvier 1994 sont, sans distinction , valables pour une période de cinq ans à compter de la date du contrat dans lequel elles se retrouvent, l'immeuble étant libéré à l'expiration de ce délai de déchéance ( art. 1742 , al. 2 C.c.Q. ). [25] [Italique de l'auteur, je souligne] [ 75 ] C'est sans ambiguïté que les auteurs de cette réédition proposent une interprétation de l'

article 1742 C.c.Q. voulant qu'il s'agisse d'un délai de déchéance non susceptible d'interruption. [ 76 ] Sur le plan pratique, il existe aussi des motifs impérieux pour considérer le délai de cinq ans imparti pour se prévaloir d'une clause résolutoire comme un délai de déchéance. La stabilité des transactions immobilières est sans aucun doute la raison pour laquelle un terme maximal est imposé. Or, la possibilité d'interrompre ce délai pourrait aisément anéantir les efforts du législateur en la matière.

Par le laps de temps extraordinaire, entre les actes de vente originaux en 1988, l'inscription des préavis en février 2009 et l'introduction des plus récents recours en résolution contre les appelants en juillet 2009, le présent dossier constituant un exemple frappant de ce qui doit être évité. [ 77 ] Je suis par conséquent d'avis que le recours résolutoire n'était plus disponible à Créations – si seulement il le fût un jour, ce qui est loin d'être certain en tenant compte des allégations aux actes de procédures en litige – et ce, malgré le fait que la première action intentée en 1990 l'ait été avant l'expiration du délai de cinq ans à compter de la vente.

Le délai de déchéance de cinq ans à compter de la vente n'était pas susceptible d'interruption. V CONCLUSION [ 78 ] La lecture combinée de la clause résolutoire et des préavis d'exercice suffit à identifier le vice fatal qui affecte le recours. S'agissant d'un délai de déchéance, le droit à la résolution que fait valoir Créations s'avère éteint à sa face même. Dans ces circonstances, le premier juge aurait dû ordonner la radiation des préavis visant l'exercice des clauses résolutoires.

Je propose par conséquent d'accueillir le pourvoi, d'infirmer le jugement de la Cour supérieure rejetant la requête en radiation d'inscriptions des appelants et, partant, d'accueillir ladite requête selon leurs conclusions, avec dépens. ALLAN R. HILTON, J.C.A.